宁波市写字楼市场分析

第十一章 宁波写字楼市场分析

一、写字楼市场概况

 本轮宁波的写字楼市场行情起步于1999年，由于上轮的发展中给宁波遗

留了大量的烂尾楼，如后来改建成的世纪广场、灵桥广场、华宏国际等项

目，所以市场化了3—4年的时间进行消化，到2003年为止，宁波的市场

一直处在一个相对稳定的发展起步阶段。

 随着宁波产业的进一步优化，经济持续快速增长，政府的土地供应调控，

经营性土地招拍挂制度的实施及几年的写字楼消化，2004年开始，宁波

的写字楼市场进入了一个开发高峰期，大量的新写字楼项目开始入市。一

方面可供改造的写字楼已经少之又少，另一方面，整体市场进入了一个高

速发展时期，而写字楼的品质也到了一个新的高度。这一阶段出现的主要

代表项目如：波特曼、汇金大厦、嘉汇国贸等，价格开始明显上升，出现

了单价万元以上级的写字楼。

 随着城市的扩展、杭州湾的建设、港口的发展、城市地位、综合实力和外

向度的进一步提高，涌现了大量外贸、船运、货贷公司、外企办事处、金

融机构，形成了较大的写字楼市场需求，客观上要求市场有一批品质好、

档次高的写字楼项目。2005年，由于市中心项目的减少，大批近郊的写

字楼开始进入市场，如上东国际、丽园尚都等，在市场上均有不俗的表现，

次中心的写字楼价格也上升到8000元/平方米。

 宁波写字楼区域购买特征非常明显，不像北京、上海等国际大城市，很多

写字楼都是被外来大公司消化，而宁波写字楼购买主力还是以本土企业为

主，外来企业只占很少一部分。其中，一些外来大企业大公司对于写字楼

档次要求一般都较高，而宁波写字楼虽然近几年发展迅速，但很多写字楼

总体水准还没有达到国外大公司入驻的要求。

1

 2006年，宁波写字楼从闹市中心向周边区域辐射更加明显，基于宁波三

江口城市中心区域地价高、办公成本高、交通拥挤等原因，开始出现郊区

化、规模化、园区化的开发，这些新区域的一个共同特征就是环境优美、

交通便利、价格便宜。还有一个促成这种辐射局面的原因是近几年宁波住

宅向周边延伸，拉大了城市框架，为写字楼拓展奠定了基础。目前，宁波

“中提升”战略催生新一轮国际化楼宇经济，而楼宇经济的发展也必将带

来城市格局的变化。现在宁波的城市格局正从单一城市中心向多中心的局

面发生转变。

 宁波写字楼正向多方向分散，一是以科技园区、世纪大道为中心的江东新

商务带，如银晨国际、绿城研发园、雷迪森广场、中信泰富广场等；二就

是以环城西路为动脉的城西商务带，如丽园尚都、万隆国际、金都国际等；

三是以鄞州中心区为代表的城南新区，如广博国际、新洲银座及大量政府

办公楼等。还有随着新江北理念的诞生，江北区域也聚集了不少的写字楼

群体，如北岸财富中心、日湖国贸中心等。这些标志着宁波的写字楼市场

开始进入一个新的发展时期。

二、01—06年历年供求数据

表一：2001—2006宁波市三区写字楼供求数据表

名称 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年

总供应量（累计）㎡ 207890 194590 203490 412290 661947 984403

当年消化量㎡ 82000 102000 111000 259800 243100 425083

供需比（%） 253% 191% 183% 159% 272% 232%

2

宁波2001—2006年写字楼供需表

1200000

1000000

800000

600000

供应量累计（平方米）

当年消化量（平方米）

400000

200000

0

2001年2002年2003年2004年2005年2006年

 自2001至2003年，写字楼市场的主要表现在消化余量，因此供求并不规

则且年消化量较少。自2004年开始，新建写字楼开始面市，推动了需求

量的迅速上升。

 从消化量来看，近几年的写字楼消化量也呈一定的增长趋势，04年到06

年，年平均消化33万平方米；05年与04年相比较，消化量变化不大，

和抑制投资的宏观调控的政策有一定关系；06年消化量有一定提升，这

与2005年较多的项目于年底左右开盘有关。

 自2003年开始，宁波的写字楼开始进入买方市场，随着更多项目的入市，

市场的存量达到一个新的高度，总体供需开始接近峰值。

 2004-2005年，宁波的写字楼开始进入集中放量且供应逐步大于需求的局

面，04、05年供应需求比分别为159%、272%，写字楼逐步开始寻求买家，

受宏观调控后的市场需求更进一步受到抑制。

 2006年，宁波写字楼由于供应结构调整，且受整体经济热度的刺激，供

3

应增长的同时，需求得到了一定增长，但整体供需比仍达232%，呈现严

重供大于求的局面。

表二：2001年主要写字楼项目一览表

项目 位置 开发商 建筑面积 主力面积 销售价格

30000 100-150 4100 世纪广场 中山东路、解放南路 银亿

58000 30-100 4200 灵桥广场 药行街 恒江

16720 39-100 4000 中山银座 中山东路 建材

24000 38-275 3600 华泰 华泰银座 好阳光大酒店对面

2617 96、150、293 3500 大榭宝业 鼎盛时代 百丈东路642#

15000 64-150 3400 天星 晶都赢家 福明路

5500 50-60 3100 维科 凯城大厦 姚隘路

32000 51-160 3800 新龙 世纪龙腾 中兴路

24000 90-175 3300 华龙 世纪伟业 中山西路812#

表三：2002年主要写字楼项目一览表

项目 位置 开发商 建筑面积 主力面积 备注

经贸大厦 苍松路 3500 25-65

城市广场 望京路 中元 16000 80-157 挑高办公

滨江大厦 中山东路 雅格尔 7500 256-444

东海曙光 曙光路 江东世纪 28000 80-120

平安大厦 开明街 银亿 8000 50-80 高度3.1、

4.8米

创时代商务百丈路 3200 60-150

大厦

4

表四：2003年主要写字楼项目一览表

项目 位置 开发商 建筑面积 主力面积 销售价格

建筑大厦 解放南路 1500 15-150 5500

贵都商务楼 百丈路 1800 50-500 4800

中山时代 解放北路 5000 29-113 6000

黄金水岸 槐树路 银亿 16000 40-640 5700

崇光大厦 中兴路 5000 48-140 6200

华宏国际 中兴路 华宏 30000 120-180 7000

外滩大厦 人民路 银亿 47000 80-120 8500

汇锦天元 解放南路 天元 16000 65-130 7000

表五：2004年宁波主要写字楼供需明细表

案名 体量（㎡） 均价（元） 消化（㎡） 剩余（㎡）

外滩大厦 18800 8500 18800 0

汇锦天元 5500 7000 5500 0

华宏国际 25000 8000 10000 15000

中央商座 20000 8000 20000 0

中宁大厦 26000 12000 26000 0

天一豪景 45000 9000 45000 0

老外滩 3500 3500 0

28000 0 都市仁和中心 28000

8000 70000 0 新天地一期 70000

5

嘉汇国贸 50000 9000 25000 25000

波特曼大厦 28000 16000 8000 20000

总计 319800 259800 45000

表六：2005年宁波主要写字楼供需明细表

案名 体量（㎡） 均价（元） 消化（㎡） 剩余（㎡）

华宏国际 15000 8000 10000 5000

嘉汇国贸 25000 8400 25000 0

波特曼大厦 20000 17000 20000 0

新天地写字楼二

期 58691 9800 15000 43691

上东国际 66000 8300 36000 30000

丽园尚都 64000 8000 25600 38400

7500 13500 0 凯悦商务大厦 13500

5700 11000 11000 奥利赛前程 22000

8000 15000 28266 汇金大厦 43266

6500 12500 12500 新城国际 25000

12000 5000 45000 恒隆中心 50000

16000 13000 21000 金隆国际 34000

7000 4000 16000 宇达名城 20000

9000 7500 7500 彩虹大厦 15000

8700 11500 1000 开丰国际 12500

3000 华联 14000 11000—15000 11000

4000 9000 7500 杉杉金茂大厦 11500

266357 243100 总计 509457

6

表七： 2006年开盘及在售写字楼项目一览表

序

号

1 波特曼中心 东港 江东 32000

2 新天地二期 新恒德 江东 55000

3 华联写字楼 华联 海曙 14000

4 金隆〃国际 金隆 海曙 34000

5 上东国际 江东 66000

6 恒隆中心 恒和 海曙 45000

7 杉杉金贸大厦 永成 江东 11500

8 开封大厦 银亿 江东 12500

9 彩虹大厦 银亿 江东 15000

10 丽园尚都 中房 海曙 55000

11 宇达名城 宇达 海曙 20000

12 新城国际 均胜 科技园区 25000

13 奥丽赛大厦 奥丽赛 鄞州 22000

小计 407000

14 嘉和中心 坤和 海曙 60000

15 望悠大厦 望悠 海曙 21000

16 汉通大厦 富基 江东 18000

17 麒麟大厦 永丰 鄞州 45000

18 南苑〃国际 南苑 鄞州 5000

19 富茂大厦 富茂 海曙 54000

20 日湖项目 银亿 江北 25000

21 市政综合大厦 银亿 江东 20000

22 海城〃和义路 海城 海曙 15000

23 北岸财富中心 浙电 江北 80000

24 环城西路以西地块 海曙 25000

7

项目名称 开发商 区域 总建面积

25 新芝宾馆南地块 交通 海曙 25000

26 天龙大厦 江东 35000

27 君悦花园办公 宁港联合 江东 22000

江东 60000 28 新中源国际商务广场

510000 小计

917000 合 计

2006年主要区域写字楼消化量

20

15

10

5

0

海曙江东江北鄞州科技园区

14．22

7．35

9．54

6.4消化量

5

从06年写字楼市场供求情况来分析，主要呈现出以下特点：

 市中心高端写字楼结构性矛盾突出：宁波市中心上市供应的写字楼量不

大，但无论产品特色还是周边环境都相当不错，如和义大道上的万豪中心、

冷静街地段的银亿时代广场等。由于宁波经济的高速发展，物流、外贸、

货运为特色的企业蓬勃壮大，跨国公司的办事处也对宁波产生更为浓厚的

兴趣，所有这些形成了对市中心写字楼的一定量的刚性需求。而原有的写

字楼在形象、功能、配套等方面已逐渐老化，缺乏与城市进程、脉博和精

神气质相适应的具有绝对高度形象的高端品质写字楼。

 近郊写字楼集中放量：2006年，近郊推出写字楼盘多达11个，将呈现放

量供应的态势，在需求呈刚性增长的情况下，供应量激增一倍，市场销售

压力明显增大。从推出时间上来看，2006年的新盘供应主要集中在下半

年推出，主要原因为2005年结转至2006年的市场存量较大，2006年上

半年以消化存量房为主。另外从地段上来看，市场供应比较集中在江东科

技园区和鄞州中心区。由于这两个区域同属于城市近郊，且到达市区的交

8

通均较为便利，未来发展前景也较好，因此2006年这两个板块之间的竞

争较为激烈。

三、写字楼价格描述

A、销售价格

对于办公楼来说：三江口地段无疑就是一类中的一类，这个地段的写字楼现

阶段多为早期开发的写字楼，如中农信大厦等，其电梯、车位严重不足、智能化、

生态化程度不高、物业管理服务意识不强、使用成本较高、近年来交通恶化，但

其出租率却还是高达９５％，正是“皇帝的女儿不愁嫁”，地段优势对于使用者

的吸引依然是无法比拟的。宁波为数不多的高端写字楼均在此区域内，如：万豪

中心、波特曼中心、汇金大厦、金隆国际等，价格在12000－18000元/平方米之

间。

第二类便是次中心区域，但依然位于海曙、江东主城区内，通常这类地段的

发展潜力要相对强劲一些，且各方面的配套较之郊区成熟许多，这个地段的新推

写字楼比较注重品质，加上自身的一些宣传定位配合适当推广手法，其发展速度

也很快，目前该区域的写字楼价格在7000－9000元/平方米左右。

其他区域的写字楼归为第三类地段，公共交通欠发达，商务配套不全，定位

不高，可以吸引住客户的就是其相对很低的单价、良好的办公环境及未来适当的

投资潜力了。目前随着城区的不断扩大，供应量的增大，市场竞争的加剧，郊区

的写字楼价格主要集中在5000－7000元/平方米左右。

宁波各大板块写字楼情况比较：

各大板块 板块特征 代表个案 市场均价

土地稀缺、地理位

海曙板块

（中央商务圈）

置得天独厚，但地万豪中心、恒隆中12000—18000元/

价高、使用成本高、心、金隆国际 ㎡

交通拥挤、业态混

9

杂

文化长廊、日湖景

江北板块 8000—13000元/㎡

观的开发和利用对日湖国贸中心、北

楼盘有很大提升作岸财富中心

用

日渐发挥其城市副

中心的作用，各大

地产商的进驻产生

聚集效应，南部商

鄞州板块 务区的写字楼主要7000—8000元/㎡

由工贸企业自行出

资建设。将有大批

的办公用房出租、

销售

区域交通便利，紧

城西板块 邻海曙老城区城市7800—8600元/㎡

配套得以依靠

依托老三区，加上

江东板块 城市东扩，升值空7000—9000元/㎡

间大

今后的政治中心，

东部新城板块

向心力，以政府主心

力打造项目为主

超前的规划，具有金融中心、航运中

际、东方商务中心

上东国际、银晨国

金都国际、丽园尚

都、万隆国际

心、南苑国际

广博国际、商会中

10

依托城市东扩之

势，紧邻东部新城

打造科技基地，有

科技园区板块 一大批限价房入5000—6300元/㎡

市，将有大量企业、

科研单位、实验基

地落户

B、租赁价格

自从04年开始，宁波写字楼市场开始有所回暖升温，销售价格也开始上涨，

甚至出现波特曼中心、金隆国际这样的单价超过万元/平方米的高端写字楼物业。

但是相对应的，整体市场的租赁价格却没有能够随之上涨，大部分在用写字楼的

租金依然集中在1－3元／平方米之间，波特曼中心从曾经最高点近8元／平方

米的租金价格一路下滑到3元／平方米左右的水平，跌幅惊人，说明了目前本地

写字楼租赁的主力客户仍然是中低端客户，对于高端写字楼物业的需求和消费能

力有限。本地市场上缺乏类似上海、广州、北京等一线大城市所具有的丰厚高端

写字楼物业的消费群体，因此，高端写字楼物业未来如果供应量过大，在销售速

度、租赁价格等方面都会存在一定的压力。

在国外以及国内一些大城市，写字楼大多为只租不售的，而现在宁波市场上

所出现的租售同步现象，一方面能更大限度地留住客户（买主与租赁业主），但

同时造成业态混乱，为以后的写字楼整体经营与管理带来很多不便，另一个层面

制约了写字楼的档次及长期维护，让更多的客户望而止步。

C、销售分析

价格与销售——10000元/平方米以上的写字楼的去化速度相对较慢，除了

04年行情最好时的波特曼中心，其他销售速度都不尽如人意，如恒隆中心、金

隆国际等；而6000—8000元/平方米区间的写字楼的去化速度则较快，如上东国

际、丽园尚都、名汇国际等。

达客科技广场、95

国际、万特商务大

厦

绿城研发园、纳斯

11

区域与销售——受城市东扩的影响，江东区的写字楼去化速度明显快于其它

区域，如彩虹大厦、开丰大厦、兴业大厦、上东国际等；鄞州区先期推出的写字

楼也受到区域建设快速发展影响，去化较好，如麒麟大厦、名汇国际、广博国贸

中心等。

产品与销售——中档产品的销售速度最快，低档产品由于价格因素，去化速

度也很快，高档写字楼的去化速度则较为缓慢，如恒隆中心、金隆国际等市中心

项目。

户型与销售——单间面积在150—200平方米的产品销售速度优于其它面积

段，整层半层客户面积去化也占了一定的比例，但整层面积应控制在900—1300

平方米之间，超过此面积段整层客户明显减少。

宁波代表性高端写字楼情况：

位 置 彩虹北路 店/宝业2006年3月

办公建建筑层

筑面积 高度 数

大堂面标准业态以外贸、物流、船务、

积 层高 波特曼组成 货贷为主

电 梯 7部 央空调修，办公单元内部为

地下车物管8.8元/销售已销售完成，出租率

位 费 ㎡〃月 情况 50%

销售价

格

位 置 灵桥路 2004年7月

3万㎡ 120米 26层

3000㎡ 3.6米

400个

1.6万/㎡

开发交付

商 日期

空 装修

调 标准

东港酒

房产

新风中中心 电梯厅为酒店式装

系统 精装修

中宁大

厦 电 梯 6部

开发广兴房交付

商 产 日期

总建筑建筑层

2.88万㎡ 96米 26层

面积 高度 数

大堂面标准业态

500㎡ 3.3㎡

积 层高 组成

空 中央空装修电梯厅、走道及内部

调 调系统 标准 为精装修

100个（另

地下车物管13.28元销售已销售完成，多数为

有立体车

位 费 /㎡〃月 情况 自用，少数出租

库）

销售价

格

12

位 置 长春路 2007年3月

中信银积 层高 组成

行大厦 空 中央空装修走道铺设地毯，单元

办公建建筑层

5.2万㎡ 100米 26层

筑面积 高度 数

大堂面标准业态

700㎡ 3.7㎡ 以外贸、金融为主

电 梯 6部

地下车物管9元/销售

位 费 ㎡〃月 情况

销售价

格

342个 销售率85%

1.7万/㎡

开发金隆置交付

商 地 日期

调 调系统 标准 内为简装

开发恒隆置交付

商 业 日期

建筑办公建层

高度 筑面积 数

标准大堂面业态以外贸、金隔保险、

层高 积 组成 船务为主

空 装修12部（分

调 标准 高、低区）

物管8元/销售地下车

费 ㎡〃月 情况 位

1.3万/㎡

100米 4万㎡ 28层

3.4米 150㎡

分层分恒隆中

户计量公共部分精装 电 梯

式空调

宁兴房开发交付

产 商 日期

100米 4.5万/㎡ 29层

3.3米 400㎡

分层中

央空调电 梯 7部

系统

150个 已销售完成

1.1万/㎡

海城投开发交付

资 商 日期

160米 39层 2.5万㎡

4米 166㎡ 事务所、国际级办事

位 置 解放北路 2006年底

心

销售价

格

位 置 和义路 2006年底

地面立体

车库（200销售率40%

个）

汇金大

厦

办公建建筑层

筑面积 高度 数

大堂面标准业态以联合、杉杉、宁兴

积 层高 组成 等大企业为主

地下车物管销售

位 费 情况

销售价

格

位 置 和义路 2007年底

空 装修

调 标准

建筑层 办公建

高度 数 筑面积

标准心 大堂面业态

层高 积 组成

万豪中

电 梯 6部 公共部分精装

空 VRV变风装修

调 量系统 标准

以外贸、物流、律师

机构为主

13

地下车220个（办物管10元/销售

位 公部分） 费 ㎡〃月 情况

销售价

格

位 置 开明街 2009年6月

1.8万/㎡

交付开发银亿房

日期 商 产

层 办公建建筑

数 筑面积 高度

业态大堂面标准

组成 时代广积 层高

装修场 空 VRV变风

标准 调 量系统

销售地下车物管4.5元/

情况 位 费 ㎡

1.5万/㎡

交付开发团（原为

日期 商 坤和/金

层 总建筑建筑

数 面积 高度

业态标准大堂面

组成 心 积 层高

装修空 中央空

标准 调 调系统

销售地下车物管

情况 位 费

交付开发商会大

日期 商 厦建设

层 总建筑建筑

数 面积 高度

业态大堂面标准

组成 积 层高

装修空

标准 调

销售地下车物管

情况 位 费

办公部分销售完成

16层 1.03万㎡ 60米

以外贸为主 350㎡ 3.6米

公共部分精装 电 梯 7部

尚未开盘 500个

销售价

格

银亿集

位 置 药行街 2010年初

光集团）

16万㎡ 157米 40层

坤和中

3.6米

电 梯 10部 公共部分精装

700个

销售价

格

位 置 天童南路 2009年9月

10万㎡ 206.8米 42层

挑高25米 3.9米 商会会员

宁波商VRV中央

会〃国空调系

贸中心

电 梯 9部 统和中公共部分精装

央新风

系统

581个

销售价4950元/

格 ㎡

14

四、写字楼市场未来走势

A、总体走势分析

□ 根据目前已挂牌推出地块，预计2007年市区写字楼推出量约在140万平方

米左右，2007年下半年以后宁波写字楼将有一个集中放量，大大超过了04－06

年的平均推出量。加上鄞州南部商务区、东部新城、江北湾头、东部研发区的写

字楼开发量，未来两年内总体市场的供应量将达到250万平方米以上。

□ 近几年宁波的写字楼需求量增长率大概在30%左右，但随着几年的高速增

长，市场需求会在一定程度上放缓步伐，预计2007年宁波写字楼需求量会在60

万平方米左右，宁波的写字楼市场将逐渐进入一个白热化竞争的阶段。

□ 从近年销售态势分析，除个别中心区项目销售利好外，其他热销的写字楼都

来自城市二线区，如上东国际，新洲银座、名汇国际、丽园尚都等。随着周边城

市副中心区相关配套的成熟、区域人气的聚集，预计2007年这种趋势仍将继续。

□ 地段区域上看，由于今后写字楼主要集中在鄞州中心区（包括南部商务区）、

鄞奉路滨江商务区、江东北路滨江商务区、东部新城及宁波科技园区，城西、城

东也会有些村级开发用地及公开出让的土地项目出现，因此这些区域将成为今后

几年宁波写字楼角逐的主要战场。

□ 由于区域定位的不同，宁波的办公企业目前也逐渐呈现出东南选择分化的特

点，东部的东部新城科技园区倾向于较多地被高新产业研发企业选择，而南部则

主要是工业企业及商业企业较多，整体的办公需求将呈现出东南分流的趋势。

□ 在潜在的竞争面前的，产品同质化可能变得严重，主打所谓“5A”、“甲级”

概念将会逐步失去吸引力，写字楼产品将会被迫出现变化，中心区域将依然保持

高层塔楼建筑形态，而次中心、近郊将会出现低密度的别墅式办公、多层退台式

办公、庭院式办公、商务公寓等多种产品形态，市场开始进入产品错位竞争时代，

如：通程〃16城联邦、通和〃英郡、银晨城西项目等。专业化和综合体是当今

写字楼发展的两大趋势。

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B、区域供应分析

从07年至08年写字楼市场供应来看，江东和鄞州由于城市规划以及东部新

城和鄞南商务区的建设，写字楼的供应较为集中，两区域的集中供应将达到150

万平方米以上。科技园区也将成为今后写字楼供应的热点区域，虽然楼盘数量不

多，但由于主要楼盘规模都比较大，总体供应也达到了60万平方米以上。07、

08年宁波主要区域写字楼供应量预计达260万平方米，在07年供应量即达140

万平方米，而预计07年消化量有60万平方米，08年消化量有80万平方米。

07、08年主要区域写字楼供应量（万平米）：

120

100

80

供应量60

40

20

0

海曙江东江北鄞州科技园区

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