上海房地产市场房价与地价的影响关系实证研究

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２ｓ卷第５期 武汉理工大学学报・信息与管理工程版

Ｖ０１．２８ Ｎｏ．５

２００６年５月 ＪＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＷＵＴ（ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ篷 Ａ 垦 ！

Ｍａｖ．２ｏｏ６

文章编号：１００７—１４４Ｘ（２００６）０５—０１４６—０４

上海房地产市场房价与地价的影响关系实证研究

袁申赕，蔡明超

（上海交通大学安泰管 学院，上海２０００５２）

摘要：主要利用Ｇａｎｇｅｒ因果检验分析上海的房价和地价之问的影响关系。实证结果表明，房价对地价有显

著影响，而地价对房价的影响并不明显。进一步结合当前政策，探讨房价和地价如何走向良性运作。

关键词：房价；地价；Ｇｒｎａｇｅｒ因果检验

中图法分类号： ９３．３５ 文献标识码ｉＡ

ｌ 引 言

说：“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨，而

正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加。”因此

进入２ｌ世纪以来，房地产行业作为国民经济

当房地产市场供不应求，房价上涨，使得开发商对

支柱产业的地位已经确立。２００５年上海政府工

土地需求增加，从而推动地价的上涨。高波和毛

作报告显示，２００４年上海房地产业实现增加值

丰付（２００３）根据我国１９９９—２００２的数据实证检

６２２．５９亿元，同比增长２０．４％，占全市ＧＤＰ的比

验发现：从长期来看，房价走势是地价走势的基本

重为８．４％。与此同时，２００５年１季度国家发改

支撑；而是在短期内，两者存在相互影响的关

委和国家统计局的资料显示，在全国３５个大中城

系…。

市中，上海房价涨幅最高，达到１９．１％，而住宅用

同样。由于土地的稀缺性，随着社会经济的发

地交易价格也达到了１２．８％的增长幅度。２００４

展、人口增加。社会对土地的需求日益扩大，地价呈

年上海房价平均已经达到７ ４３６ Ｙｒ＿／ｍ ，居民人均

不断上涨的趋势。作为影响房价的一个因素，是否

年收入约为１６ ０００元，以３口之家（２人工作）购

也会对房价起到积极的推动作用，Ｒｕｉｊｕｅ Ｐｅｎｇ和

买８０ ｍ 的房子为例，则房价与收入比为１８．６，远

Ｗｉｌｌｉａｍ Ｃ・ｗｈｅａｔｏｎ（１９９４）在研究香港的土地供给

远高于国际平均水平。因此，切实稳定住房价格

和房价的关系时认为，：￡地预期供给的减少，在短

已成为房地产市场调控的重要目标。众所周知，

期内不会影响房屋供给，但会引起房价的上涨，从

房价中包含了地价，所以房价地价谁是始作俑者

而在长期内反而加剧了对房地产的投资 。但是

影响房价的因素很多，根据房价＝土地取得成本＋

就成为了争论的焦点。

开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开

２房价与地价关系的相关研究

发利润，其中土地取得成本相当于地价，地价只是

开发成本的一部分。邹晓云（２００１）就指出 ，由于

土地是一种不可再生的资源，所以从社会的

地价在房价中所占比例不高，所以地价并非是影响

角度来看，土地的自然供给缺乏弹性，经济供给必

房价的决定性因素。因此地价的上涨是否必然引

然受到自然供给的制约。我国目前实行的是土地

其房价的上涨，这是个值得商榷的问题，但是不能

储备制度，土地供给一定程度上体现了政府宏观

否认地价是影响房价的一个可能因素。

调控的目标。但是除了土地资源的稀缺、土地供

由于近年来上海的房价和地价保持着双高的

应的有限性等因素之外，地价还有其特殊的决定

增长势头，所以笔者主要运用Ｇｒａｎｇｅｒ因果检验来

因素。土地总是按竞争为其提供的收益而发挥作

分析两者之间是否存在必然的因果关系。

用，土地价值随产品的价值派生出来，所以地价一

定程度上体现的是“引致价格”（即土地的价格会

３研究方法及实证模型

受到土地上产品的价格影响）。正如李嘉图所

Ｇｒａｎｇｅｒ（１９６９）最初提出了检验因果关系的

收稿目期：２００５—１２—２８．

作者简介：袁申皴（１９７９一），女，上海人，上海交通大学安泰管理学院硕士研究生．

基金项目：教育部人文社会科学科研基金资助项目（０５ＪＣ９０１０５）．