跃层房的优缺点

房屋建筑楼层名词解释

房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，通常按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地

坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层

数为房屋地上层数与地下层数之与。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，

与突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

地下室：是指房屋全部或者部分在室外地坪下列的部分（包含层高在2.2m下列的半地下室），

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

假层：是指建房时建造的，通常比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底

层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

搁楼（暗楼）：通常是房屋建成后，因各类需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

低层住宅：指一层至三层的住宅。

多层住宅：指四层至六层的住宅。

高层住宅：指七层至九层的住宅。

高层住宅：指十层及十层以上的住宅。

塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。

跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

(住宅)房屋使用面积——是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间

面积。包含日常生活起居使用的卧室、起居室与客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内

走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面

积按住宅的内墙面水平投影线计算。

房屋建筑面积——房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，

包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含

2．20M）的永久性建筑。

成套住宅建筑面积——是指成套住宅的建筑面积总与。

危险房屋建筑面积——是指结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件，随时有可能丧失

结构稳固与承载能力，不能保证居住与使用安全的房屋建筑面积。

房屋减少建筑面积——指报告期由于拆除、倒塌与因各类灾害等原因实际减少的房屋建筑

面积(包含私有房屋)。

房屋的产权面积——房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房

屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

房屋预测面积——预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，

根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，要紧根据施工图纸、

实地考察与国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商

进行合法销售的面积根据。

房屋实测面积——实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划有关主管部门审核合格，开

发商根据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规

范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商与业主的法律根据，

是业主办理产权证、结算物业费及有关费用的最终根据。

房屋的共有建筑面积——房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或者共同使用的建筑

面积。

成套房屋的套内建筑面积——由套内房屋的使用面积，套内墙风光积，套内阳台建筑面积

三部分构成。

套内房屋使用面积——为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：1）

套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总与；

2）套内楼梯按自然层数的面积总与计入使用面积；3）不包含在结构面积内的套内烟囱、通

风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙风光积——套内墙风光积是套内使用空间周围的保护或者承重墙体或者其他承重

支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙与套与公共建筑空间的分隔墙与外墙（包含山墙）

等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积。套内自有墙体按水平投影面积全部

计入套内墙风光积。

套内阳台建筑面积——套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积

计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算

建筑面积。

商品房的销售面积——商品房按“套”或者“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者

听购买的套内或者单元内建筑面积（下列简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之与。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

共有建筑面积(公有建筑面积)——共有面积的内容包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃

圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，与为整幢服务的公共用

房与管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包含套与公共建筑之间的

分隔墙，与外墙（包含山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车

库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积的计算方法——整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积

之与，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、与

人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层

的楼房。

跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，

水景商品房是指依水而建的房屋。

TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意

义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

灰空间最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，

以达到室内外融与的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可懂得为建筑群周边的广场、

绿地等。

商住住宅是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼

的诸多硬件设施，特别是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅

行式。

会所：就是以所在物业业主为要紧服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软

硬件条件：康体设施应该包含泳池、网球或者羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房

等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览

室酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，

公寓式的管理”，市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”与“投

资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、

家居式的服务，让人有宾至如归的感受。

RUN智能家居布线系统是一种物理网络系统建立在国际标准之上，以TIA/EIA570A

为核心，以每户为单位，支持家庭与小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用，由

双绞线、同轴电缆、光纤与连接配件构成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座

与面板，并可简单地自动连接有关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户

成员提供安全与舒适的生活环境。

住房功能细分术语

居住空间：是指卧室、起居室（厅）的使用空间。

卧室：供居住者睡眠、休息的空间。

起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。

厨房：供居住者进行炊事活动的空间。

卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

使用面积：房间实际能使用的面积，不包含墙、柱等结构构造与保温层的面积。

套型：按不一致使用面积、居住空间构成的成套住宅类型。

层高：上下两层楼面或者楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年

公布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高使用的参数为：2.6

米、2.7米、2.8米。

室内净高：楼面或者地面至上部楼板底面或者吊顶底面之间的垂直距离。净高与层高的关系

能够用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高与楼板厚度的差叫“净高”。

住宅开间：住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，

对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常使用下列参数：2.1米、

2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

住宅进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》

中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、

4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光与通风条

件，进深不宜过长。

平台：供居住者进行室外活动的上人屋面或者住宅底层地面伸出室外的部分。

露台：通常是指住宅中的屋顶平台或者由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于

它面积通常均较大，上边又没有屋顶，因此称作露台。

过道：住宅套内使用的水平交通空间。

壁橱：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

壁龛：利用墙体厚度的局部空间，存放日常用品的部分。

吊柜：住宅套内上部的贮藏空间。

跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

走廊：住宅套外使用的水平交通空间。

架空房屋：指底层架空，以支撑物体承重的房屋，其架空部位通常为通道、水域或者斜坡。

阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或者人字屋架添、加建的使用面积不足该层

面积的暗楼，不计层次。

骑楼：指建在马路旁，底层的一部分是人行道的楼房。

单元式房屋：指整楼设计分割为由多个可独立出售或者出租的部位及各类特定功能的共用部

位构成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。

幢：是指一座独立的、同一结构的、包含不一致层次的房屋。

廊：泛指联接房屋墙体以外，有围护结构与台面，作为通道的建筑物。通常不具备构成“房

屋”的相应条件。

柱廊：有顶盖，有廊台、有支柱或者兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊

等。

檐廊：在屋檐下有顶盖、有廊台与建筑物相连的作为通道的伸出部位。

挑廊：挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。

通廊：指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或

者长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称架空通廊。

门廊：指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。

阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、能够活动与利用的房屋附属

设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台与封闭

阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台与凸阳台；根据其空间位置分为底阳台与挑阳台。

封闭阳台：原设计及竣工后均为封闭的。

非封闭阳台：原设计或者竣工后不封闭的阳台。

凹阳台：凹进楼层外墙（柱）体的阳台。

凸阳台：挑出楼层外墙（柱）体的阳台。

底阳台：房屋一层的阳台。

挑阳台：房屋二层（含二层）以上的阳台。

房屋总层数：房屋总层数为地上层数加地下层数之与。房屋所在层数是指房屋的层次，采光

窗在室外地坪以上的层数用自然数表示，地下的层数用负数表示；房屋层高在2.20米（含）

以上的计算层数。

房屋地上层数：通常按室内地坪以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高

在2.20米（含）以上的，计算地上层数。

房屋地下层数：指采光窗在室外地坪下列的，其室内层高在2.20米（含）以上的地下室的

层数。

自然层：通常指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

附属层(夹层)：指介于自然层之间的夹层。

假层：指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层，不计层数，如屋面层。

避难层：高层建筑中用作消防避难的楼层。

自然层数：按楼板、地板结构分层的楼层数。

中间层：底层与最高住户入口层之间的中间楼层。

标准层：平面布置相同的住宅楼层。

结构(设备)转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不一致，该楼层上部与下部

使用不一致结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称之结构（设

备）转换层。

砌体结构是我国广泛使用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。通常使用钢筋混凝土预制楼

板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。砌体材料要紧有：普通粘土砖、

多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。由于实心粘土砖毁坏耕地日趋严重，

砖瓦窑被称之“地老虎”，因而进展新型建筑材料、禁止毁田制砖，已成为关系国计民生的

当务之急，逐步限时禁止使用实心粘土砖已成为国家重要政策之一。常规的砌体厚度有：

370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称之“三七墙”、

240毫米厚的墙称之“二四墙”……在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，

小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙与横向承重墙，分别承受建筑物

上部荷重与承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅

承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。在家庭室内装修中要保证其建筑结构的安全，

应高度重视与杜绝装修中“拆墙凿洞”造成危及住宅结构的安全隐患。买房人要树立安全第

一的意识，在家庭装饰中严禁拆改与损坏主体与承重结构。不得在承重墙上开洞；不得任意

扩大门窗洞口；外墙的窗间墙与窗下墙，均是重要的承受荷重的部分，装修工程时不得拆除

挑阳台上的窗下墙，这种情况往往造成挑阳台倾覆失稳，造成人身安全事故。在承重墙上任

意开凿门窗洞口，不但减少了墙体截面积，也在凿墙过程中造成洞口邻近的墙体酥裂，实际

受损部位已超出了洞口宽度范围，有可能造成承重墙截面削弱过大，砖砌体已不能满足承载

能力及稳固性要求，随时有可能倒塌的危险。

框架通常由梁、板、柱所构成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比

较方便。框架结构的楼板大多使用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多使用轻质砌体墙。

由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置与装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中使

用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构与短肢剪力

墙结构体系。异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有下列特点：由T形边柱、十字形

中柱、L形角柱构成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，

填充墙使用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻

住宅结构体系与短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的进展前景。

剪力墙就是现浇钢筋混凝土墙，要紧承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种

水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体构成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性

好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，

其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常能够做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式

是高层住宅使用最为广泛的一种结构形式。如今，房间的分隔墙与预应力厨房卫生间分隔墙

可使用预制的轻质隔墙来分隔空间，此种方式为装修改造，带来了较大的方便之处，也深受

广大住户欢迎【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障

生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总与。开发商在出售商品房时

计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分构成：

1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅与过道等功能上为整楼建筑服务

的公共用房与管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔与外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的50％。

【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之

与的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包含本期新开工面积与上年开发跨入

本期继续施工的房屋面积，与上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工与本期施工后又

停建缓建的房屋面积仍包含在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之与。

【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包含上期跨入报告期继

续施工的房屋面积与上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始

破土创槽（地基处理或者打永久桩）的日期为准。

【人均住宅建筑面积】（新增指标）是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。

计算公式：人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积／居住人口

【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人

均住宅使用面积（平方米/人）=住宅使用面积／居住人口

【户均住宅套数】（新增指标）是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：

户均住宅套数（套/户）=住宅套数／居住户数

【房屋建筑面积】是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之与。指房屋外墙（柱）

勒脚以上各层的外围水平投影面积，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，

结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包含企事业、机关、团体等的集体宿

舍与家属宿舍。

【成套住宅建筑面积】是指成套住宅的建筑面积总与。

【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

【住宅使用面积】是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。

包含日常生活起居使用的卧室、起居室与客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、

楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积

按住宅的内墙线计算。