总承包资格预审评估报告(汇总)

上海市卢湾区113地块住宅发展项目总承包资格预审评估报告

卢湾区113地块住宅发展项目

总承包资格预审

评估报告

上海复祥房地产有限公司

2006年9月

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上海市卢湾区113地块住宅发展项目总承包资格预审评估报告

目 录

资格预审评估报告

一、工程概况 第1页

二、工程范围 第1页

三、建筑工期 第2页

四、质量等级 第3页

五、预审资料审核 第3页

附件

附件1：113地块总承包工程议标单位项目考察（巴马）

附件2：113地块项目总承包投标者现场考察记录（工程部）

附件3：113地块总承包工程资格预审单位参观考察时间表

附件4：113总承包资格预审评估报告（工程部；2006/5/22）

附件5：113住宅项目总包推荐项目经理清单

附件6：113地块总承包工程投标资格预审（利比：2006/4/18）

附件7： 113地块总承包工程资格预审分析报告事宜（巴马：2006/4/17）

附件8：113总承包资格预审评估报告（工程部；2006/4/17）

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上海市卢湾区113地块住宅发展项目的总承包工程，我司共邀请以下八家总承包公司

参加资格预审：

1. 中建三局第三建设工程有限责任公司（以下简称“中建三局”）

2. 上海市第一建筑有限公司（以下简称“上海一建”）

3. 上海市第五建筑有限公司（以下简称“上海五建”）

4. 上海市住安建设发展股份有限公司（以下简称“住安建设”）

5. 龙元建设集团股份有限公司（以下简称“龙元建设”）

6. 浙江中成建工集团有限公司（以下简称“浙江中成”）

7. 龙信建设集团有限公司（以下简称“龙信建设”）

8. 中国建筑工程总公司（以下简称“中建总”）

一、工程概况

卢湾区113地块，位于复兴路北侧，自忠路南侧，东临黄陂路，西邻马当路。本发展

项目分为带精装修的高档住宅及商场两部分，住宅由3幢高层及2幢多层组成，多层住宅

的下部设有商场，并在场地西侧设有三层地下商场和商场车库及相关配套设施；在场地东

侧设有地下车库、地下会所及相关配套设施，其占地面积约为23,975平方米，总建筑面积

约为152,290平方米，地上约为98,290平方米，地下约为54,000平方米，规划容积率为

4，绿化覆盖率不少于10％。

二、工程范围

1、地下室结构施工，包括与地铁10号线出入口连接部位施工，采用钢筋混凝土结构。工

作内容包括降水，土方工程，临时挖土支撑安装及拆除，工程桩头清理，结构施工等。位

于地下室的人防工程必须按人防要求进行施工。

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2、上部结构施工：三座住宅塔楼（共6个单元）及二座商场（上部为住宅，共5个单元）

从地面至水箱顶，工程内容包括钢筋混凝土结构，非承重分隔墙，屋面防水，室内外装修，

卫生洁具，电气工程，给排水工程，暖通工程等。住宅楼的基本资料如下：

座数 单元号 层数 标准层面积 结构形式 备注

1 T1&T2 31 1118m钢砼，框支剪力墙 地下一层

2 T3&T4 钢砼，框支剪力墙 地下三层 17/14 1093m

3 T5&T6 钢砼，框支剪力墙 地下一层 26 960m

4 T7&T8&T9 钢砼，剪力墙 商场上 6 1068m

5 T10&T11 钢砼，剪力墙 商场上 6 716m

2

2

2

2

2

3、室外总体工程-包括下去地下管线、小区道路、围墙、小区园林绿化等。

4、工程内容还包括其他在施工图纸和工程量清单上的内容。

三、建筑工期

方案一：

本项目受施工场地及地铁施工地影响，采取分块施工，前期桩基施工单位完成全部地

下连续墙和住宅塔楼的钻孔灌注桩施工，总包进场后，先开始住宅塔楼部分地下室和塔楼

的施工，商场部分先作为施工场地，商场部分的钻孔灌注桩以及结构施工开始日期，由总

包根据现场情况统一安排，但必须保证商场的竣工备案日期和住宅塔楼第一阶段（毛坯）

竣工备案日期一致。住宅单元内的精装修工程是总包的第二阶段工作内容。

第一阶段施工期为进场后不得多余16个月完成，第二阶段工作为总包进场后不多余

22个月完成。商场与地铁接口处施工，包括桩基，挖土，地下地上结构和装饰工程，在地

铁公司移交场地后，180天完成。

此方案工期不包括桩基和地下连续墙施工工期。

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施工方案二：

此方案为总承包单位优化建议方案，目的是减少工期。除了南侧地铁车站施工有限制

外，可以采取总包单位认为可行的方案（逆作法等均为我们可以接受的方案）。

地铁车站施工安排如下：

受施工场地及地铁施工地影响，本项目将采取分块施工，首先完成与地铁车站相连的

部分地下连续墙和两个基坑间的加固工作，以安排其他单位完成复兴路管线搬迁和复兴路

道路翻交。在此过程中，总包可以完成113基地内任何工作安排。

在此方案中，总包可以完成所有工作，包括桩基，地下连续墙，结构工程和装饰工程。

此方案的最短工期，由投标人填报，但不得低于方案一所用得总工期。

四、质量等级

本项目的总体工程质量须达到优良等级，并将争取“白玉兰”奖称号，若因承包方的

原因而使本工程达不到“白玉兰”质量等级，承包单位同意赔偿业主的损失，数额为合同

总价的百分之五，承包单位须对此作出承诺。

五、预审资料审核

根据上述的工程概况、工程范围、工期及质量等级要求，各投标单位根据现场视察并

结合我司提供的地质勘探资料及方案图纸等相关资料，于2006年4月6日提交了总包资格

预审文件。

第一次预审资料：根据各投标单位提交的资格预审文件，各投标单位的等级资质、注册资

本等总体信息情况见下表（113住宅发展项目总包资格预审公司概况）和附件6（利比总承

包工程投标资格预审报告）；对各投标单位提交的进度安排、人员架构及劳动力安排、施工

方案等技术分析见附件8（工程部2006年4月17日评估报告）和附件7（巴马公司总承包

工程资质预审分析报告事宜）；除“上海一建”，其他投标单位对本项目的重要特点（如整

体工程分两阶段验收、地库的非硬化剂地坪施工等）没有提供比较详细的方案，需做进一

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步的澄清。

113住宅发展项目总包资格预审公司概况

序上海五

号 建

1 公司资质 特级 一级 特级 特级 特级 一级 特级 特级

2 24,300 31,378 36,630 30,000 30,000 6,000 30,888 10,000

项目 龙元 龙信 中建三局 上海一建 上海住安 浙江中成 中建总公司

注册资本（万

元）

质量管理系GB/T GB/T

统 19001-2000 19001-2000

GB/T GB/T GB/T

未提供 19001-20019001-20未提供 未提供 19001-203

0 00 00

上海仁恒

过去5年完成河浜城1上海世茂上海平新天地117地

4 的类似工程期、上海滨江花园安金融库、世茂滨江花海洋大厦 中亚大厦

代表实例 仁恒滨江3号楼 广场 园1#、2#楼

明日星中远两湾城

城1期 1期

园

5 河浜城2滨江花园寓、老西盛大金磐 开元广场

正在施工的越洋广新天地114地上海环球金

类似项目 场 块、静安豪景苑 融中心

与瑞安是否

有合作经验

上海仁恒上海世茂永业公

期 4~6号楼 门新苑

未见 未见 未见 6 未见 有 未见 未见 未见

提交资料中仅

说明“长期施工

7 有 有 未提供 有 近地铁的深基未提供 未提供 未提供

与地铁合作

经验

地铁车站及临

础工程”但未有

具体项目及资

料

三层以上地

8 库建造经验7 7 2 8 7 2 3 8

（次）

9 16 22 1 13 8 3 15 12

白玉兰奖得

奖经验（次）

其他国家级

10 奖项得奖经2 2 1 6 5 1 3 59

验（次）

与设计顾问

11 是否有合作未提供 未提供 未提供 未提供 有 有 未提供 未提供

经验

12 未提供 白玉兰奖 白玉兰奖 白玉兰奖 白玉兰奖 白玉兰奖 白玉兰奖

质量目标及白玉兰

承诺 奖

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第一次施工交底会：针对资格预审文件中的各种问题及本项目方案的变化，在2006年4月

27日召开项目的施工交底会，会上对上述问题均进行了澄清，并通过与各投标单位在会上

的沟通，了解他们对本项目的理解和准备情况。并要求各投标单位在会后提交的补充资格

预审文件中提供推荐项目经理的详细简历、方案变化后的进度安排及人员机械的配置、初

步施工方案、质量承诺书等。

第二次预审资料：各投标单位推荐项目经理简历及推荐考察项目见附件5（113住宅项目总

包推荐项目经理清单），工程部出具第二次回标的评估报告（见附件4）。

第一次项目考察：通过施工交底会的沟通和各投标单位第二次提交的补充资格预审文件的

审核情况，“中建三局”和“龙元建设”两家单位在进度计划的安排、施工的总体部署等方

面的综合评价较差，故我们决定对其他6家总包公司进行在建和已建项目的现场考察。根

据各投标单位推荐的项目经理简历，从项目经理所担当的在建和已建项目中，我们结合本

项目的特点，拟定了总包资格预审单位参观考察时间表（见附件3）。从2006年6月19日

至6月23日，分别对项目进行现场考察，并听取各投标单位对本项目最新的方案措施和进

度安排等。具体项目现场考察报告见附件2（113地块项目总承包投标者现场考察记录）和

附件1（巴马113地块总承包工程议标单位项目考察）。

通过各总包公司提交的预审资料、施工交底会及类似项目的现场考察等方面的综合评

价，各总包公司对113项目的施工总体部署、进度安排及相类似施工经验等情况如下：

“龙信建设”：提交的项目施工总体部署评价一般，工程进度计划比较详细，达到项目

二次验收的要求。公司有自己的技术部并具备深化图纸的能力，可在前期与设计和业主配

合，并特别强调了在协调各精装单位方面的经验。考察项目现场较重视成品保护，结构施

工质量较好，尤其是二结构之空心混凝土砌体工程之砌筑质量上佳。但现场考察的工地项

目经理对标书不太了解，对113项目特点还不熟悉。

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“浙江中成” 提交的项目施工总体部署比较合理，工程进度计划安排存在相互矛盾的

情况，并建议T3、T4、T7-T11塔楼及商场采用逆做法施工。考察施工现场较为整洁，混凝

土施工质量较佳，预埋件标识清楚，有关施工安全的标识及防护措施比较全面，土建工程

质量较为满意，现场暂未有精装修部分，未能参观。但该公司对因工期较紧而可能产生的

混凝土开裂表示担忧，但未对解决此问题的方法作出阐述，是否能在较短时间内完成113

项目，信心不足，并没有与地铁公司沟通的经历。

“中建总” 提交的项目施工总体部署评价一般，工程进度计划安排与我司项目要求不

符。对环球金融中心施工现场进行参观，未能进入主体结构部分进行参观。由推荐项目经

理介绍中建公司针对113项目所做的准备工作，并作出如下承诺：

① 可确保“白玉兰”，否则可付5％违约金。

② 可杜绝重大安全事故。

③ 有深化设计的工程师。

④ 希望桩基工程能纳入总包，这样能控制工期。

⑤ 有与地铁施工配合的经验。

中建集团的技术实力是非常强的，管理经验丰富，对113地块的特点也比较了解，准备

充分，可行性强。

“上海一建” 项目施工总体部署和工程进度计划安排均较合理，但方案中T1～T6第

一阶段毛坯竣工备案时间却表示为2008年2月25日前。该地块推荐的项目经理有我司110

项目的经验，与香港、新加坡等地的开发商配合经验也较丰富。该项目经理表示对我司113

项目技术上不成问题，主要难度在对业主指定分包的管理，同时还表示其公司能在质量与

材料供货上保证。对工期紧的特点，该项目经理表示会在工序搭接中抢工期。

“住安建设” 项目施工总体部署和工程进度计划安排均较合理，但在T1、T2与T5、

T6的施工进度安排上有很长一段时间都在停工，与我司要求不合。由于考察项目已基本竣

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工，无法看出结构质量。该项目管理层介绍不多，使对该项目部能力了解不甚清晰，该楼

盘为高档精装修房，项目管理团队对精装修住宅协调有一定经验。

说明：该公司为房屋建筑工程施工总承包一级资质，注册资本金为RMB6000万，根据

政府有关规定，只能承担单项建安合同额不超出其注册资本金5倍的工程，113项目总承包

工程预计总价将超出RMB3亿，须做进一步考虑。

“上海五建” 项目施工总体部署和工程进度计划安排均较合理，但在第一阶段毛坯竣

工和精装修竣工备案的时间上与我司要求不符。考察在建项目主要为住宅，底楼为商业部

分，有两层地库；地库渗水较多；部分粉刷有缺角或凹陷；上部结构精装修质量一般，成

品保护措施一般。

“中建三局”和“龙元建设”在进度计划的安排、施工的总体部署等各方面的综合评

价均较差。

根据上述各方面的综合评价，建议以下六家单位通过总包资格预审：

1. 上海市第一建筑有限公司

2. 上海市第五建筑有限公司

3. 上海市住安建设发展股份有限公司

4. 浙江中成建工集团有限公司

5. 龙信建设集团有限公司

6. 中国建筑工程总公司

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