赵旭红等与张黎莉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书裁决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

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原告：崔旭芬，*，1977年10月7日出生，汉族，住北京市

海淀区。

原告：赵立宏，*，1975年9月22日出生，汉族，住北京市

海淀区。

原告：赵旭红，*，1979年11月23日出生，汉族，住北京市

西城区。

三原告共同委托诉讼代理人：田大鹏，北京德和衡律师事务

所律师。

三原告共同委托诉讼代理人：何云凤，北京德和衡律师事务

所律师。

被告：王占年，*，1951年12月7日出生，汉族，住北京市

海淀区。

被告：王磊，*，1989年10月7日出生，汉族，住北京市昌

平区。

被告：张黎莉，*，1987年4月15日出生，汉族，住住北京

市昌平区。

三被告共同委托诉讼代理人：王曦，北京市荣博律师事务所

律师。

三被告共同委托诉讼代理人：李仲，北京市荣博律师事务所

律师。

第三人：北京市兆泰集团股份有限公司，住所地北京市西城

区丰汇园11号楼丰汇大厦东侧楼19层。

法定代表人：穆麒茹，董事长。

委托诉讼代理人：刘真贞，*，该公司职员。

第三人：罗佳，*，1989年4月17日出生，汉族，住北京市

朝阳区。

原告崔旭芬、赵立宏、赵旭红（以下简称三原告）与被告王

占年、王磊、张黎莉（以下简称三被告）、第三人北京市兆泰集

团股份有限公司（以下简称兆泰公司）、第三人罗佳房屋买卖合

同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用普通程

序（独任），公开开庭进行了审理。原告崔旭芬、赵立宏及其共

同委托诉讼代理人田大鹏、何云凤（兼赵旭红之委托诉讼代理

人），被告王占年、王磊、张黎莉及其共同委托诉讼代理人王

曦、李仲，第三人兆泰公司之委托诉讼代理人刘真贞均到庭参加

了诉讼。第三人罗佳在2021年9月2日庭审中到庭参加诉讼，

2021年10月12日庭审中经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本

案现已审理终结。

三原告向本院提出诉讼请求：1、要求判决兆泰公司协助王占

年将北京市海淀区永泰西里×号楼×门×号房屋（以下简称涉案

房屋）登记王占年名下；2、请求判令王占年在取得房屋产权证后

7个工作日内将房屋过户至崔旭芬名下；3、请求法院判令王占年

支付垫付的供暖费12420.47元；4、请求三被告承担本案的诉讼

费及律师费5万元。诉讼过程中，三原告变更诉讼请求为：1、被

告王占年在本案判决生效后七个工作日协助办理涉案房屋过户手

续，将涉案房屋过户至第三人罗佳名下；2、要求三被告支付三原

告垫付供暖费10929.47元；3、要求三被告承担本案诉讼费、律

师费5万元。事实和理由：崔旭芬和赵立宏系夫妻关系，赵旭红

是赵立宏的胞妹，因崔旭芬欲在北京购买一套房屋，经房产中介

介绍，得知王占年有套房屋欲出售。王磊是王占年的独生子，张

黎莉是王磊的妻子。三原告与三被告于2014年3月22日签订了

《拆迁安置房转让协议书》，约定王占年将位于北京市海淀区清

河镇永泰庄小区西里×号楼×单元×层×号的拆迁安置房屋一套

转让给三原告，房屋总价款为83万元。同时，双方约定“三原告

向三被告支付完全部房款后，即为交房时间，该房屋的使用权和

最终产权归三原告所有；在该住房可以房改，办理房产产权等事

宜时，三被告应在第一时间告知三原告，甲方应积极办理该房产

产权，在房改和办理房产产权需要向相关部门缴纳物业维修基

金、契税、交易手续费、印花税等费用由三原告承担；三被告取

得房产产权证后，同意将房产产权过户给三原告或三原告指定

人。三被告不得以合同的无效或者其他理由来对抗三原告”。

2014年3月22日，双方在三被告家中签订买卖合同，三原告付

款，三被告交房，三原告入住，至今已近7年，三被告从未提出

异议，物业费、水电费、暖气费等费用也由崔旭芬支付。2020年

8月31日，兆泰公司发布公告，经过多方努力，涉案房屋已具备

办理《不动产权证书》，三原告为此支付补交购房款、不动产手

续费、供暖费、物业费等合计68441.52元，但三被告却无故违反

合同约定，拒不配合三原告办理房屋过户登记，三原告认为三被

告的上述行为已严重侵害了三原告的合法权益，三原告有权要求

三被告协助办理房屋过户登记。为维护自身合法权益，故起诉。

三被告辩称，一、不同意三原告的全部诉讼请求，三原告的

性，该协议对合同之外的主体不发生效力，三原告无权要求三被

告将涉案房屋过户给案外人罗佳。三、双方于2014年3月22日

签订了《拆迁安置房转让协议书》，协议约定三被告将承租人为

王占年的涉案房屋出售给三被告，三原告支付了购房款83万元，

对此，三被告不持异议。但三被告认为该协议的效力与《民法

典》合同编的效力性强制性规范相抵触，应归于无效。其一，双

方于2014年3月22日订立该协议，涉案房屋尚处在王占年承租

期间，王占年并非该房屋的产权人，虽然无权处分不影响合同效

力，但基于涉案房屋的特殊性以及未办理产权证等因素，该房产

的所有权并未发生变动，并且因涉案房屋为公租房，因而该房屋

的转让行为因违反强制性规定，损害公共利益，应归于无效。其

二，根据《民法典》合同编第585条第2款规定，该协议关于违

约金的约定过高，违反公平原则。其三，根据协议第7条约定，

三被告认为在订立协议时已经预见到买卖公共租赁房屋会致使该

份协议归于无效，但三原告仍然订立协议购买涉案房屋，三原告

对于协议无效存在过错，其遭受的损失不应当由三被告承担。其

四，根据协议第10条约定，三被告认为购房政策的调整不属于合

同风险，双方对于政策如何变动都不具备预见能力，因此三原告

要求三被告承担因购房政策变化而带来的风险，无依据，该项约

定应为无效。四、三被告所出售的房屋应属于公共租赁住房性

质，根据相关法律以及法规的规定，公共租赁住房具有社会福利

性质以及公共利益保障性质，是限定建设标准和租赁水平，面向

符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职

了公共租赁住房的用途，损害社会公共利益，该房屋买卖合同应

属无效，三被告没有配合三原告办理房屋过户的义务，故三原告

应当腾退涉案房屋，并交回给三被告。五、三原告以在涉案房屋

居住多年为由对抗三被告对房屋享有的法定权利，无法律依据。

三原告居住在涉案房屋多年虽是事实，但其实为无权占有，无法

根据现有事实对三被告享有权利形成有效对抗。六、涉案房屋性

质为公共租赁房屋，不具备出售条件，并非三原告主张的拆迁安

置房，即使涉及该问题，关于拆迁安置房《中华人民共和国城市

房地产管理法》第38条的规定，不能转让的房屋包括未依法登记

领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以

其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面

同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形

等情形。本案中，涉案房屋属于不能转让以及法律法规规定禁止

转让的其他情形的房屋。因此，虽然产权单位出具通知可以办理

房产证，但房屋权属并未最终确定，双方签订协议自订立时期即

为无效，产权证的办理通知不能成为补正该协议效力的依据。

关系以及三被告的具体情况进行综合考虑，三被告相信人民法院

将本案予以公正裁决。

兆泰公司述称，三原告起诉与我公司无关，本案诉讼实际是

三原告与三被告的房屋买卖合同纠纷，与我公司无关。我公司已

经将涉案房屋办理至王占年名下，我公司已经履行了合同及法定

义务。

罗佳述称，关于房屋交易的前期情况我不清楚，我现在有购

房资格，同意将房屋过户至我名下。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行

了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并

在卷佐证，并据此确认如下事实：王占年与康某系夫妻关系，二

人之子为王磊，王磊与张黎莉于2012年登记结婚，于2015年离

婚，于2018年11月30日复婚。康某于2020年2月22日去世。

2000年4月29日，王占年（承租方、乙方）与北京市西城区

丰盛房管所（出租方、甲方）签订《公有住宅租赁合同》，承租

了涉案房屋。

2014年3月22日，王占年、康某、王磊、张黎莉（甲方、出

让方）与崔旭芬、赵立宏、赵旭红（乙方、买受方）签订《拆迁

安置房转让协议书》（以下简称《协议书》），约定甲乙买卖双

方就甲方拆迁安置房（拆迁安置补助协议中的地址为：北京市海

淀区清河镇永泰庄小区西里×号楼×单元×层×号，即涉案房

屋）转让事宜达成以下协议：甲方在涉案房屋有一套拆迁安置

房，建筑面积为49平方米。目前，因该住房没有房改，暂无房产

证，而甲方又急于对该住房加以利用，甲方自愿将此房转让给乙

方，乙方又需要房屋居住，经甲乙双方在平等自愿的基础上充分

协商同意达成以下协议，具体内容如下：第一条，本住房户主为

王占年，配偶康某，独生子为王磊，儿媳为张黎莉，均同意转让

该住房，甲方承诺：无其他房产共有人或继承人。第二条，经过

甲乙双方多次协商，乙方以人民币830000元整向甲方购买该拆迁

安置房。第三条，乙方须在2014年3月17日前向甲方支付定金

20000元；之后乙方须在2014年3月17日前向甲方再支付房款人

民币130000元整；最后乙方须在2014年3月25日前向甲方支付

剩余房款人民币680000元整；如果乙方未能在2014年3月25日

前向甲方支付全部房款，则视为乙方主动终止交易，且20000元

整定金归甲方所有，而乙方有权要回除去20000元整定金外的已

经付给甲方的房款，同时甲方有权将该拆迁安置房出让给他人而

不受乙方任何约束。第四条，乙方向甲方支付完全部房款后，即

为交房时间，该住房的使用权和最终产权归乙方所有。双方应该

共同遵守，甲方不得无故反悔，不得再对该房屋主张任何的权

利。如果甲方违约，经乙方同意，除了退还乙方交纳的所有购房

款和利息及有关费用外，还须支付该房屋总价款50%的违约金，之

后该住房产权仍然归甲方所有。如果乙方违约，甲方在扣除20000

元违约金后将其余810000元房款退还乙方，之后该拆迁安置房仍

然归甲方所有。第六条，在该住房可以房改，办理房产产权等事

宜时，甲方应在第一时间告知乙方，甲方应积极办理该房产产

权，在房改和办理房产产权需要向相关部门交纳物业维修基金、

契税、交易手续费、印花税等费用由乙方承担。如果因乙方未能

及时完全支付上述费用而造成办理房产产权证延误，所产生后果

由乙方承担。第七条，甲方取得房产产权证后，同意将房产产权

过户给乙方或乙方指定人。甲方不得以合同的无效或其他理由来

对抗乙方。如甲方违约，不予过户，经乙方同意，除了退还乙方

交纳的所有购房款和利息及有关费用外，还须支付该房屋总价款

80%的违约金。第九条，甲方同意，如甲方的户主王占年和其配偶

康某由于年龄、身体等特殊原因不能办理户主更名、房产产权及

房产过户等事宜时，由其财产继承人儿子王磊和其儿媳张黎莉全

权办理。第十条，甲方取得房产产权证后，须在10个工作日内与

乙方一同办理二手房过户手续。在进行二手房过户过程所产生的

契税、印花税、营业税、个税、手续费、登记费等费用须由乙方

承担……如因北京限购政策导致无法过户给乙方，房产证由乙方

保管，待乙方具备过户条件时，甲方再积极配合乙方办理过户手

续，在此期间，甲方不得将此房转卖出售给他人。第十四条，甲

方须同时结清甲方使用该房屋过程中截止到交接日期所发生的物

业费、房屋租赁费、水费、电费、天然气费、有线电视费、供暖

费等所有费用。《协议书》签订后，三原告陆续支付三被告房款

83万元，三被告将涉案房屋交付三原告居住使用至今。

2020年8月，兆泰公司在涉案房屋小区张贴《办理<不动产权

证书>的通知》，通知小区业主，包括涉案房屋在内的部分房屋已

具备办理《不动产权证书》的条件。赵立宏遂于2020年9月14

日微信联系张黎莉告知其涉案房屋可办理产权证事宜，并向张黎

莉表示需提供王占年的身份证原件、户口本原件、退休证原件用

于办理涉案房屋的产权证。2020年9月20日，三原告向北京海正

盛亚房地产经纪有限公司缴纳了不动产权登记手续费1180元，补

缴了涉案房屋2001年11月15日至2013年3月15日期间的供暖

费10929.47元。同日，赵立宏微信联系张黎莉提供相应证件，并

告知张黎莉所有欠费已结清。张黎莉回复“好的，您把物业费和

供暖费补交了？辛苦了，您把收据留好，见面我把钱给您。”同

日，张黎莉将王占年的身份证原件、户口本原件等证件交给三原

告后，三原告持王占年的相关证件办理相关手续。崔旭芬在甲方

为兆泰公司、乙方为王占年的《公有住房出售合同》的乙方处签

署了王占年的名字，该合同记载甲方将涉案房屋出售给乙方，乙

方支付购房款34143元，并自愿交纳甲方代收的公共维修基金

1441.75元。崔旭芬另在《授权委托书》的委托人处签署了王占年

的名字，委托内容为委托陈红瑄办理涉案房屋的国有建设用地使

用权、房屋所有权登记事项。崔旭芬签署《公有住宅出售合同》

后，赵立宏将上述合同拍照，并微信发给张黎莉。2021年6月，

涉案房屋取得房屋所有权证书，登记在王占年名下。

庭审中，三被告以涉案房屋在出售时为公租房，没有产权，

公有住房不能上市交易为由，抗辩与三原告签署的《协议书》无

效。三原告则表示《协议书》不违反法律强制性规定，应属合法

有效。三被告未就其上述抗辩事由向本院述明相应法律规定。三

被告另向本院提交北京金融街西环置业有限公司出具《证明》，

内容为“北京市西城区成方街×号为金融街区域拆迁范围。被拆

迁居民杨某户原住成方街×号；因金融街项目建设，其原住房已

辩涉案房屋权利人只有王占年，无王某、杨某的份额。三被告另

抗辩崔旭芬自行签署《公有住宅出售合同》、《授权委托书》，

未经王占年的同意，且张黎莉未取得王占年的授权，赵立宏与张

黎莉联系、沟通，亦未经王占年同意。

三原告主张2001年11月15日至2013年3月15日期间的供

暖费10929.47元，三被告则抗辩三原告未经协商自行缴纳费用，

不同意三原告的诉请。

三原告另主张律师费50000元，向本院提交转账凭证及发票1

张，显示三原告支付律师费50000元，三被告对此不予认可，抗

辩并非必要产生费用。

另查，三原告表示崔旭芬、赵立宏因社保交纳不足年限，无

相应购房资格，赵旭红因名下已有两套房屋，无相应购房资格。

三原告要求王占年协助将涉案房屋过户至第三人罗佳名下，并向

本院提交了罗佳的购房资格核验结果，显示罗佳购房资格初步核

验通过。

本院认为，本案相关法律事实发生于民法典施行之前，应当

适用当时的法律、司法解释。合同是确立双方当事人权利义务关

系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案的主要争议焦点

有三：第一、《协议书》是否合法有效；第二、王占年是否负有

协助过户的义务；第三、三被告应否支付三原告支付的2001年11

月15日至2013年3月15日期间的供暖费。

针对第一个争议焦点，三原告在购买涉案房屋时，涉案房屋

尚未取得房屋所有权证书，但由《协议书》约定，双方当事人均

同意在涉案房屋取得房屋产权后办理过户手续。此约定不违反法

律法规的强制性规定，三被告未就其主张的无效事由向本院述明

相应法律依据，本院对三被告的相应抗辩不予采信。三被告提交

的《证明》不足以证实涉案房屋涉及其他人权利，且即便涉案房

屋涉及其他人权利，即王占年存在无权处分行为，三原告在签署

《协议书》时，《公有住宅租赁合同》仅显示王占年一人姓名，

三原告对其他权利人的存在无从知晓，王占年的无权处分行为不

产生《协议书》无效的法律后果。综上，本院对三被告提出《协

议书》无效的抗辩不予采信。

针对第二个争议焦点，依据《协议书》约定，王占年负有在

涉案房屋可以房改时，积极办理房屋产权的义务。实际履行中，

三原告联系张黎莉办理房屋产权所需证件事宜，三被告虽抗辩张

黎莉未经王占年授权，但由《协议书》第9条约定内容可知，双

方当事人约定房产产权及房产过户等事宜，由王磊和张黎莉全权

办理，故赵立宏联系张黎莉办理房屋产权事宜，符合双方约定。

崔旭芬虽代签了《公有住宅租赁合同》、《授权委托书》，但由

赵立宏与张黎莉的微信沟通记录可知，张黎莉对办理房屋产权证

一事明知，并提供相应证件，赵立宏亦在第一时间将签署后的

《公有住宅租赁合同》发送予张黎莉，张黎莉未提出异议。现涉

案房屋已取得房产证，三原告有权依据约定要求王占年协助过

户，三原告要求王占年协助过户至具备购房资格的罗佳名下的诉

请，亦符合双方约定的将涉案房屋过户给三原告指定人的约定，

三原告主张的律师费，无相应法律依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零

七条之规定，判决如下：

一、王占年于本判决生效后7日内协助办理位于北京市海淀

区永泰西里×号楼×门×号房屋过户手续，将上述房屋过户至罗

佳名下；

二、王占年、王磊、张黎莉于本判决生效后7日内支付崔旭

芬、赵立宏、赵旭红2001年11月15日至2013年3月15日期间

的供暖费10929.47元；

三、驳回崔旭芬、赵立宏、赵旭红的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付

迟延履行期间的债务利息。

案件受理费12709元，由崔旭芬、赵立宏、赵旭红负担1050

元，已交纳；由王占年、王磊、张黎莉负担11659元，于本判决

生效后7日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院

递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上

诉于北京市第一中级人民法院。

审判员 刘雪琳

二〇二二年四月十五日

书记员 赵鸣鸣