杨洋等与潘觅浪等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

杨洋等与潘觅浪等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审理法院】北京市第三中级人民法院

【审结日期】2021.02.26

【案件字号】(2021)京03民终1888号

【审理程序】二审

【审理法官】付辉

【审理法官】付辉

【文书类型】判决书

【当事人】张亦弛;杨洋;韩雷;潘觅浪

【当事人】张亦弛杨洋韩雷潘觅浪

【当事人-个人】张亦弛杨洋韩雷潘觅浪

【代理律师/律所】王屹北京京平律师事务所

【代理律师/律所】王屹北京京平律师事务所

【代理律师】王屹

【代理律所】北京京平律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】张亦弛;杨洋

【被告】韩雷;潘觅浪

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【本院观点】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

【权责关键词】无效欺诈撤销代理违约金过错无过错证据不足证据交换质证诉讼请求开庭审

理维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同

义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违

约责任。本案中，张亦弛、杨洋与韩雷、潘觅浪签订的房屋买卖合同及其补充协议合法有

效，对双方均具有约束力，当事人应依约履行。根据双方约定，韩雷、潘觅浪应于2020年5

月31日前将涉案房屋内的所有户口迁出，现该房屋内仍留有姜永成等三人的户口未迁出，韩

雷、潘觅浪的行为构成违约，应向张亦弛、杨洋承担违约责任。一审法院综合考虑韩雷、潘

觅浪的过错程度、房屋总价、张亦弛、杨洋的损失以及韩雷、潘觅浪所述姜永成等人户口无

处可迁等因素，酌情确定韩雷、潘觅浪给付张亦弛、杨洋2020年6月1日至实际迁出之日止

的违约金10万元并无不当，本院予以维持。张亦弛、杨洋上诉主张一审判决酌定的违约金数

额过低，不足以弥补其损失，但未能向本院提供充分有效证据，故本院不予采信。另外，当

事人负担的诉讼费用数额系由人民法院根据案件的具体情况决定，不属于上诉请求的范围。

综上所述，张亦弛、杨洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由张亦弛、杨洋负担(已

交纳)。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 13:18:20

【一审法院查明】一审法院认定事实：2020年1月18日，张亦弛、杨洋作为买受人、韩

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雷、潘觅浪作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张亦弛、杨洋向韩雷、潘

觅浪购买涉案房屋，房屋成交价格为185万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备

等作价为135万元；该房屋现户籍情况为“无户籍登记”，如韩雷、潘觅浪未如实陈述户籍

登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出，韩雷、潘觅浪应按日计算向张亦弛、杨

洋支付房屋总价万分之五的违约金，且韩雷、潘觅浪仍负有户籍迁出的义务。同日，张亦

弛、杨洋、韩雷、潘觅浪及居间方北京链家置地房地产经纪有限公司签订《补充协议》，就

户口迁出约定：应于不动产转移登记后30日内共同前往户籍管理部门核实户口迁出情况，居

间方陪同，张亦弛、杨洋从房屋成交总价款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出

保证金折抵与户口相关的违约金，具体抵扣金额以双方签署的书面协议或法院生效裁判文书

中载明的金额为准，该款项张亦弛、杨洋应在不晚于过户前3个工作日以理房通支付的方式

支付韩雷、潘觅浪。 2020年4月24日，涉案房屋所有权登记至张亦弛、杨洋名下。

2020年4月30日，张亦弛、杨洋与韩雷、潘觅浪签订《补充协议》，约定：经查实，交易

房屋内有前业主户口一个，韩雷、潘觅浪在积极处理，双方协商一致决定，韩雷、潘觅浪于

2020年5月31日前将房子内所有户口迁出，张亦弛、杨洋将不会因户口问题追究韩雷、潘

觅浪责任，如未按期迁出，张亦弛、杨洋保留按原合同追究韩雷、潘觅浪违约责任的权利。

诉讼中，张亦弛、杨洋主张涉案房屋内至今仍留有案外人户口，并就此提供了《常住

人口信息查询打印表》三份，该证据显示：姜永成、张小玲、姜瀚三人的户口于2014年3月

29日因投靠亲属迁至涉案房屋处。韩雷、潘觅浪对上述证据的真实性无异议，但主张其对此

不知情，上述三人户口也无处可迁。另，韩雷、潘觅浪以张亦弛、杨洋主张的违约金过高为

由，申请法院适当减少。张亦弛、杨洋称韩雷、潘觅浪未迁出户口的行为尚未给其造成实际

损失。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不

履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿

损失等违约责任。本案中，张亦弛、杨洋与韩雷、潘觅浪签订房屋买卖合同及其补充协议均

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系双方真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，对双方均具有约束力，当事人

应依约履行。根据双方约定，韩雷、潘觅浪应于2020年5月31日前将涉案房屋内的所有户

口迁出，现该房屋内仍留有姜永成等三人的户口未迁出，韩雷、潘觅浪的行为构成违约，应

向张亦弛、杨洋承担违约责任。韩雷、潘觅浪以张亦弛、杨洋主张的违约金过高为由，申请

法院适当减少，故一审法院综合考虑韩雷、潘觅浪的过错程度、房屋总价、张亦弛、杨洋的

损失以及韩雷、潘觅浪所述姜永成等人户口无处可迁等因素，酌情确定韩雷、潘觅浪给付张

亦弛、杨洋2020年6月1日至实际迁出之日止的违约金10万元。张亦弛、杨洋主张2020年

5月31日前的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。关于张亦弛、杨洋要求迁出户口的诉讼

请求，因不属于人民法院受理民事案件的范围，故一审法院对此不予处理。综上，一审法院

判决：一、韩雷、潘觅浪于判决生效之日起七日内连带赔偿张亦弛、杨洋违约金十万元；

二、驳回张亦弛、杨洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应

当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债

务利息。

【二审上诉人诉称】张亦弛、杨洋上诉请求：1．撤销北京市朝阳区人民法院(2020)京0105

民初23036号民事判决，并依法改判韩雷、潘觅浪按照合同编号10xxx2814《北京市存量房

买卖合同》第十条第(四)款项约定内容，支付张亦弛、杨洋违约金(自2020年4月24日至实

际迁出户籍日止)人民币200000元；2．改判一审案件受理费用由韩雷、潘觅浪完全承担；

3．本案上诉费由韩雷、潘觅浪承担。事实和理由：一审法院判决韩雷、潘觅浪承担的违约金

不足以弥补张亦弛、杨洋的实际损失。一、张亦弛、杨洋购买韩雷、潘觅浪房屋时以没有任

何户籍为前提，一审法院向公安户籍部门调取《常住人口信息查询打印表》发现位于北京市

朝阳区水碓子东路×号楼×号房屋(以下简称涉案房屋)留存户籍人口3人，且此3人户籍无

处可迁，导致涉案房屋市场价值严重贬值。因张亦弛、杨洋与中介询价后获知，如果房屋内

留存无法迁出户籍，会导致该房屋起售价格比实际售价降低20到30万元不等，虽然户籍因

素并不是衡量二手房市场价值的重要因素，按照当下北京二手房交易行情艰难、转化为买方

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市场的规律，有无法迁出户籍的房屋在市场交易中确实存在只能降价销售或难以缔约之困

局，因此，张亦弛、杨洋认为虽然一审法院依据韩雷、潘觅浪的过错程度，房屋总价以及张

亦弛、杨洋损失综合考量了张亦弛、杨洋的请求，但是十万元确实无法弥补损失。二、韩

雷、潘觅浪明知涉案房屋内户籍存在不可迁出，影响房屋价值情形，但为达到缔约目的，故

意误导张亦弛、杨洋没有任何户籍，存在主观恶意情形，属于合同签订的严重过错方，应当

遵照双方约定违约金内容进行赔偿，此外，因张亦弛、杨洋属于本次交易的完全无过错一

方，一审案件受理费用以及上诉费用应当均由韩雷、潘觅浪承担。经一审查明，韩雷、潘觅

浪购买涉案房屋是在2016年，而以上三人户籍2016年之前一直挂靠在涉案房屋。韩雷、潘

觅浪经历2016年购买、2020年售出两次房屋买卖交易，但称对以上户籍存在并不知情，难

以自圆其说。另外，张亦弛、杨洋仅仅在过户后经一次查询便发现上述房屋存在其他户籍，

但韩雷、潘觅浪却告知自己有能力协调督促将涉案房屋户籍迁出，要张亦弛、杨洋等待协调

结果，与其庭审所称对户籍完全不知情存在逻辑上前后严重矛盾。因此，张亦弛、杨洋认

为，因北京二手房交易行情倒转，房价下行趋势明显，现买方市场占主导地位，韩雷、潘觅

浪明知房屋存在3名无法迁出户籍会导致出售价值严重受损或挂售可能长期无人问津的交易

背景下，为了达成缔约目的，故意违背事实欺骗张亦弛、杨洋购买房屋，主观恶意较重，应

当认定为过错程度较重一方，应遵照双方2020年4月30日签订的《补充协议》意思自治内

容中关于违约金的约定，发挥违约金的惩戒性功能，弥补张亦弛、杨洋受到欺诈促成缔约之

损害。 综上所述，张亦弛、杨洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实

清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第一项规定，判决如下：

杨洋等与潘觅浪等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

民事判决书

(2021)京03民终1888号

当事人 上诉人(原审原告)：张亦弛。

上诉人(原审原告)：杨洋。

二上诉人共同委托诉讼代理人：王屹，北京京平律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：韩雷。

被上诉人(原审被告)：潘觅浪。

审理经过 上诉人张亦弛、杨洋因与被上诉人韩雷、潘觅浪房屋买卖合同纠纷一

案，不服北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初53036号民事判决，向本院提起上

诉。本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最

高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第

二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人张亦弛

及其与杨洋的共同委托诉讼代理人王屹，被上诉人韩雷、潘觅浪到庭参加诉讼。本案现

已审理终结。

二审上诉人诉称 张亦弛、杨洋上诉请求：1．撤销北京市朝阳区人民法院(2020)

京0105民初23036号民事判决，并依法改判韩雷、潘觅浪按照合同编号10xxx2814《北

京市存量房买卖合同》第十条第(四)款项约定内容，支付张亦弛、杨洋违约金(自2020

年4月24日至实际迁出户籍日止)人民币200000元；2．改判一审案件受理费用由韩

雷、潘觅浪完全承担；3．本案上诉费由韩雷、潘觅浪承担。事实和理由：一审法院判决

韩雷、潘觅浪承担的违约金不足以弥补张亦弛、杨洋的实际损失。一、张亦弛、杨洋购

买韩雷、潘觅浪房屋时以没有任何户籍为前提，一审法院向公安户籍部门调取《常住人

口信息查询打印表》发现位于北京市朝阳区水碓子东路×号楼×号房屋(以下简称涉案房

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屋)留存户籍人口3人，且此3人户籍无处可迁，导致涉案房屋市场价值严重贬值。因张

亦弛、杨洋与中介询价后获知，如果房屋内留存无法迁出户籍，会导致该房屋起售价格

比实际售价降低20到30万元不等，虽然户籍因素并不是衡量二手房市场价值的重要因

素，按照当下北京二手房交易行情艰难、转化为买方市场的规律，有无法迁出户籍的房

屋在市场交易中确实存在只能降价销售或难以缔约之困局，因此，张亦弛、杨洋认为虽

然一审法院依据韩雷、潘觅浪的过错程度，房屋总价以及张亦弛、杨洋损失综合考量了

张亦弛、杨洋的请求，但是十万元确实无法弥补损失。二、韩雷、潘觅浪明知涉案房屋

内户籍存在不可迁出，影响房屋价值情形，但为达到缔约目的，故意误导张亦弛、杨洋

没有任何户籍，存在主观恶意情形，属于合同签订的严重过错方，应当遵照双方约定违

约金内容进行赔偿，此外，因张亦弛、杨洋属于本次交易的完全无过错一方，一审案件

受理费用以及上诉费用应当均由韩雷、潘觅浪承担。经一审查明，韩雷、潘觅浪购买涉

案房屋是在2016年，而以上三人户籍2016年之前一直挂靠在涉案房屋。韩雷、潘觅浪

经历2016年购买、2020年售出两次房屋买卖交易，但称对以上户籍存在并不知情，难以

自圆其说。另外，张亦弛、杨洋仅仅在过户后经一次查询便发现上述房屋存在其他户

籍，但韩雷、潘觅浪却告知自己有能力协调督促将涉案房屋户籍迁出，要张亦弛、杨洋

等待协调结果，与其庭审所称对户籍完全不知情存在逻辑上前后严重矛盾。因此，张亦

弛、杨洋认为，因北京二手房交易行情倒转，房价下行趋势明显，现买方市场占主导地

位，韩雷、潘觅浪明知房屋存在3名无法迁出户籍会导致出售价值严重受损或挂售可能

长期无人问津的交易背景下，为了达成缔约目的，故意违背事实欺骗张亦弛、杨洋购买

房屋，主观恶意较重，应当认定为过错程度较重一方，应遵照双方2020年4月30日签

订的《补充协议》意思自治内容中关于违约金的约定，发挥违约金的惩戒性功能，弥补

张亦弛、杨洋受到欺诈促成缔约之损害。

二审被上诉人辩称 韩雷、潘觅浪辩称，同意一审判决，不同意张亦弛、杨洋的上

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诉意见。

原告诉称 张亦弛、杨洋向一审法院起诉请求：1．韩雷、潘觅浪履行张亦弛、杨

洋、韩雷、潘觅浪于2020年1月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，将案外人

张小玲、姜永成、姜瀚的户口自位于北京市朝阳区水碓子东路×号楼×号房屋迁出；

2．韩雷、潘觅浪连带支付张亦弛、杨洋逾期迁出户口的违约金(以320万元为基数，按

照日万分之五的标准，自2020年4月24日起计算至实际迁出之日止)。

一审法院查明 一审法院认定事实：2020年1月18日，张亦弛、杨洋作为买受

人、韩雷、潘觅浪作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张亦弛、杨洋

向韩雷、潘觅浪购买涉案房屋，房屋成交价格为185万元，房屋家具、家电、装饰装修

及配套设施设备等作价为135万元；该房屋现户籍情况为“无户籍登记”，如韩雷、潘

觅浪未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出，韩雷、潘觅浪

应按日计算向张亦弛、杨洋支付房屋总价万分之五的违约金，且韩雷、潘觅浪仍负有户

籍迁出的义务。同日，张亦弛、杨洋、韩雷、潘觅浪及居间方北京链家置地房地产经纪

有限公司签订《补充协议》，就户口迁出约定：应于不动产转移登记后30日内共同前往

户籍管理部门核实户口迁出情况，居间方陪同，张亦弛、杨洋从房屋成交总价款中留存

10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金折抵与户口相关的违约金，具体抵扣金

额以双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准，该款项张亦弛、杨洋

应在不晚于过户前3个工作日以理房通支付的方式支付韩雷、潘觅浪。

2020年4月24日，涉案房屋所有权登记至张亦弛、杨洋名下。2020年4月30

日，张亦弛、杨洋与韩雷、潘觅浪签订《补充协议》，约定：经查实，交易房屋内有前

业主户口一个，韩雷、潘觅浪在积极处理，双方协商一致决定，韩雷、潘觅浪于2020年

5月31日前将房子内所有户口迁出，张亦弛、杨洋将不会因户口问题追究韩雷、潘觅浪

责任，如未按期迁出，张亦弛、杨洋保留按原合同追究韩雷、潘觅浪违约责任的权利。

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诉讼中，张亦弛、杨洋主张涉案房屋内至今仍留有案外人户口，并就此提供了

《常住人口信息查询打印表》三份，该证据显示：姜永成、张小玲、姜瀚三人的户口于

2014年3月29日因投靠亲属迁至涉案房屋处。韩雷、潘觅浪对上述证据的真实性无异

议，但主张其对此不知情，上述三人户口也无处可迁。另，韩雷、潘觅浪以张亦弛、杨

洋主张的违约金过高为由，申请法院适当减少。张亦弛、杨洋称韩雷、潘觅浪未迁出户

口的行为尚未给其造成实际损失。

一审法院认为 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人

一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措

施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张亦弛、杨洋与韩雷、潘觅浪签订房屋买卖合同

及其补充协议均系双方真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，对双方均

具有约束力，当事人应依约履行。根据双方约定，韩雷、潘觅浪应于2020年5月31日

前将涉案房屋内的所有户口迁出，现该房屋内仍留有姜永成等三人的户口未迁出，韩

雷、潘觅浪的行为构成违约，应向张亦弛、杨洋承担违约责任。韩雷、潘觅浪以张亦

弛、杨洋主张的违约金过高为由，申请法院适当减少，故一审法院综合考虑韩雷、潘觅

浪的过错程度、房屋总价、张亦弛、杨洋的损失以及韩雷、潘觅浪所述姜永成等人户口

无处可迁等因素，酌情确定韩雷、潘觅浪给付张亦弛、杨洋2020年6月1日至实际迁出

之日止的违约金10万元。张亦弛、杨洋主张2020年5月31日前的违约金缺乏依据，一

审法院不予支持。关于张亦弛、杨洋要求迁出户口的诉讼请求，因不属于人民法院受理

民事案件的范围，故一审法院对此不予处理。综上，一审法院判决：一、韩雷、潘觅浪

于判决生效之日起七日内连带赔偿张亦弛、杨洋违约金十万元；二、驳回张亦弛、杨洋

的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，张亦弛、杨洋提交以下证据：一审之后张亦弛、杨洋去找中介形成的聊

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天记录录屏视频，其中两段杨洋和中介在链家客户端的聊天记录、一段杨洋和中介在微

信的聊天记录，内容为就房屋户口问题向中介的询价，用以证明涉案房屋有3个户口，

在此情况下房价会有20-40万的下浮，一审判决的违约金过低，无法弥补张亦弛、杨洋

的损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩雷、潘觅浪的质证意见为：不认可

真实性和证明目的，该证据是一审后和中介的聊天记录，且聊天有明显的目的和诱导，

此外，房价和户口没有必然的关系，上述证据不足以证明其主张。

本院查明 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履

行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔

偿损失等违约责任。本案中，张亦弛、杨洋与韩雷、潘觅浪签订的房屋买卖合同及其补

充协议合法有效，对双方均具有约束力，当事人应依约履行。根据双方约定，韩雷、潘

觅浪应于2020年5月31日前将涉案房屋内的所有户口迁出，现该房屋内仍留有姜永成

等三人的户口未迁出，韩雷、潘觅浪的行为构成违约，应向张亦弛、杨洋承担违约责

任。一审法院综合考虑韩雷、潘觅浪的过错程度、房屋总价、张亦弛、杨洋的损失以及

韩雷、潘觅浪所述姜永成等人户口无处可迁等因素，酌情确定韩雷、潘觅浪给付张亦

弛、杨洋2020年6月1日至实际迁出之日止的违约金10万元并无不当，本院予以维

持。张亦弛、杨洋上诉主张一审判决酌定的违约金数额过低，不足以弥补其损失，但未

能向本院提供充分有效证据，故本院不予采信。另外，当事人负担的诉讼费用数额系由

人民法院根据案件的具体情况决定，不属于上诉请求的范围。

综上所述，张亦弛、杨洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第一项规定，判决如下：

二审案件受理费2300元，由张亦弛、杨洋负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审 判 员 付 辉

二〇二一年二月二十六日

法官助理 徐 晨

书 记 员 何昕燏

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等全类型法律知识服务。

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