二手房交易管理的税收政策分析与建议

二手房交易管理的税收政策分析与建议

王曙光;高攀

【摘 要】我国房地产市场特别是二手房交易十分活跃,对国家税收收入做出了应有

的贡献.在阐述我国二手房交易状况及税收政策的基础上,针对其存在的税种设置烦

琐、存在重复征税弊端、税率有失公平和税负容易转嫁等问题,提出研究开征资本

利得税的可行性,制定公平合理的税收优惠政策,规范二手房价格评估登记制度,建立

健全申诉与争议处理机制等对策建议.

【期刊名称】《经济研究导刊》

【年(卷),期】2019(000)016

【总页数】2页(P60-61)

【关键词】二手房交易;资本利得税;可行性;对策建议

【作 者】王曙光;高攀

【作者单位】哈尔滨商业大学,哈尔滨 150028;哈尔滨商业大学,哈尔滨 150028

【正文语种】中 文

【中图分类】F812.42

资本利得税是对转让资本性（股票、债券、珠宝和房屋等）资产所取得收益进行课

征的税种。该税除具有筹集财政收入的作用外，更重要的是可把握宏观经济调控，

促进社会公平与和谐[1] 。在西方尤其是经济发展高度发达的国家对二手房交易开

征了资本利得税，一些发展中国家也有了类似的税种，而我国未开征资本利得税或

类似的税种。我国“营改增”后，营业税退出了历史舞台，对二手房交易征收的税

费存在税率设置不合理、重复征税、累进效果差等问题。为深化税制改革，完善增

值税和个人所得税，加强房产经济的宏观调控，应研究推进资本利得税的立法与实

施工作[2] 。

一、我国二手房交易状况及税收政策

（一）二手房交易的总体概况

随着我国市场经济的发展和人民生活水平的提高，以及房屋中介行业的快速成长，

二手房交易异常活跃。贝壳研究院发布（2018年9月）的数据显示，目前我国二

手房市场累计交易额达到30.33万亿元，交易总套数为2391万套。其中，

2013—2018年交易总量达1557万套，占比70%，二手房交易实现跨越式增长。

在我国二手房交易中，核心和一线城市的二手房交易已超过新房出售而成为主导。

如1999—2018年北京市二手房交易成交总额（GMV）为5.1万亿元（增长120

倍），交易总套数为210万套（增长7.5倍）；上海市二手房交易GMV为6.6万

亿元（增长250倍），交易总套数为365万套（增长15倍）。

（二）二手房交易的税收政策

按照我国现行税收政策法令，对二手房交易征税的税种涉及增值税、个人所得税、

土地增值税、契税和印花税。其中，前三个税种的主要规定为：

1.增值税。现行增值税法规定，对非一线城市不满2年的房屋对外出售要按5%的

征收率征收增值税；超过2年的房屋对外销售的，免征增值税。对一线城市的不

同是区分普通住宅和非普通住宅，即满2年非普通住房对外销售的，按房屋出售

收入减去当初购买房屋价款差额的5%征收率征收增值税；普通住宅则和非一线城

市的规定相同。

2.个人所得税。现行个人所得税法规定，对购买普通住房且居住不满5年的或不是

唯一的住房对外转让的，按房屋价格的1%或差价的20%缴纳个人所得税；满5

年且是唯一的住房则免征个人所得税。对购买非普通住房居住不满5年的或不是

家庭唯一住房对外转让销售的，按房价的2%或差价的20%纳税；居住达5年且

是唯一住房的，不纳税。

3.土地增值税。现行土地增值税法规定，对普通住宅免征土地增值税。对非普通住

宅持有时间在3年内对外交易的，按照房屋成交总额的0.5%征收土地增值税；持

有时间在3—5年对外交易的，按照房屋成交总额的0.25%征收土地增值税；持有

时间在5年以上对外交易的，则免征土地增值税。

4.契税。现行契税法规定，对购买家庭唯一住房且面积小于90平方米（含90平

方米）的，减按1%的税率征收契税；对购买家庭唯一住房且面积大于90平方米

的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房且面积小于90

平方米（含90平方米）的，减按1%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改

善性住房且面积大于90平方米的，减按2%的税率征收契税。各地契税政策不统

一，以当地实际为准。

二、我国二手房交易征税的问题分析

第一，税种设置烦琐。上述所言，我国现行的二手房交易税涉及增值税等若干税种，

其征税环节包括财产、行为和所得三个方面。对一项经济行为活动征税，涉列多个

税种显然是复杂烦琐的。无论在哪个环节征税，表明税种设置不够合理，都会给房

屋的出售者和购买者带来诸多的麻烦。

第二，存在重复征税弊端。我国全面实行营改增后，增值税和个人所得税对二手房

交易的计税依据都是房屋买卖的差额，对同一事项征收两种税造成了重复征税，显

然是违背了公平、合理和效率等税收原则，也偏离了政府税收宏观调控的目标，更

加重了纳税人的税收负担。

第三，税率有失公平。二手房交易征税的税率有失公平，如二手房交易个人所得税

的税率设计，对普通住宅和非普通住宅的税率层级只有一档，即按房屋买卖总额的

1%缴纳和按房屋买卖差额的20%缴纳，其税率没有累进效应，违背了税收的公平

性。

第四，税负容易转嫁。增值税等规定由二手房供应商缴税，但其可通过提高房价将

税负转嫁给购房者。根据税负转嫁理论，税负能否转嫁与供求双方价格弹性有关。

目前，我国二手房已是卖房市场，由卖家将税负转嫁到购房者较为容易，以致税收

宏观调控政策效应未能充分发挥[3] 。

三、我国二手房交易开征资本利得税的政策建议

第一，研究开征资本利得税的可行性。一是开征资本利得税。为规范二手房市场的

健康发展，保障其税负的公平性，研究开征资本利得税的可行性，合理确定不同性

质（投资或拥有数量等）售房者的税负，健全二手房价格评估机制，考虑到税负转

嫁问题，同时取消对此征收的增值税和个人所得税。二是实行差别累进税率。在二

手房转让中，卖房者一般不想或不拿购房的原始凭证，税务部门根据转让房屋价格

的1%计算缴纳个人所得税，没有累进效应。因此，为抑制过度住宅投机行为，资

本利得税设计差别税率，以维护二手房市场的理性发展。

第二，制定公平合理的税收优惠政策。一是对住房出售者给予减免税。住房是人们

生活中最重要的必需品和基本需要，所以大多数发达国家对转让住房所得收益给予

一定的税收优惠。为此，我国二手房资本利得税可借鉴国外的经验，对无子女老人

及唯一住房出售者给予免税或减半征收优惠。二是加强减免税优惠监督管理。在公

平合理的税收优惠政策基础上，认真审定纳税人的实际及其申报情况，区分生计、

投资和投机行为，加强二手房减免税优惠监督管理，既要考虑特殊群体的纳税困难，

又不能加重纳税人负担，充分发挥税收调控效应[4] 。

第三，规范二手房价格评估登记制度。一是科学评估二手房市场价格。二手房评估

价格是资本利得税的计征依据，也是买卖双方实际交易价格的主要依据，影响着税

务部门征收资本利得税和当事人，因而房地产评估机构或单位的评估价格尤为重要，

必须公平、合理地评估二手房市场价格。二是及时公布二手房参考价格。二手房价

格是由房地产中间商按照市场比较法进行评估的，通常透明度较低、准确性较差，

使得资本利得税的计税依据缺乏说服力。因此，税务等相关部门应建立健全二手房

交易价格评估登记制度，实时更新二手房市场信息。

第四，建立健全申诉与争议处理机制。一是及时化解纳税人征税争议。纳税人对二

手房交易价格或税率等要素存在的争议，可在规定时间内向评估部门提出申请重新

评估争议要素是否合理，评估部门应本着公平和公正的原则，重新评定二手房交易

价格或税率，及时化解纳税人争议。二是有效处理纳税人征税申诉。当二手房纳税

人对重新评定结果仍存在争议时，可向上级评估部门提出申诉，上级评估部门收到

纳税人申诉请求后，应尽快对纳税人的申诉请求做出回应，并在最短时间内给出具

体的解决方案，切实保护纳税人合法权益。

【相关文献】

[1] 王学涛.我国资本利得课税制度研究[D] .杭州：浙江财经学院，2011.

[2] 赵留彦.征收资本利得税能降低房价吗[N] .第一财经日报，2013-03-05.

[3] 张楠.二手房交易税负转嫁分析[J] .中国集体经济，2016，(16)：92-93.

[4] 杜静萍.个人二手房交易税收问题浅析[J] .商业经济，2016，(8)：118-119.