曲阜市房地产市场调查

2024年8月4日发(作者：卫浴排名前十名的品牌)

曲阜市房地产市场调查报告

一、

前言

子曰：“三人行，必有我师焉。”当今房产界同行如林，本着“以学习、总结、

借鉴为原则，以促进自身发展为目的”，我公司销售部于织了一次对曲阜市房地

产市场的调查。此次调查的主要目的为“取其所长，补己所短”；调查的范围是

曲阜市所有楼盘；调查的主要的内容为各个楼盘的名称、项目位置、建筑规模、

合作公司及其基本情况。在此基础上，我们对曲阜的房地产市场有了一个整体的

了解，对济宁市的房地产市场有了更进一步的认识。同时，我们对曲阜市各项目

做了认真的总结与分析，也更加认识了自身的不足与优势。

二、

曲阜市各楼盘调查分析

以静轩路和鼓楼街为界分为西南和东南两个方位

下面为东南方位的楼盘调查分析

(一）裕隆家苑

裕隆家苑位于杏坛学院对面，有朋路东首，由曲阜裕隆圣源房地产开发有限公司

开发销售，裕隆矿业集团承建，其聘请物业公司为曲阜泗枫物业有限公司。

裕隆家苑占地30多万平方米，总建筑面积41多万平方米，容积率为1.38，绿

化率40%多。小区以多层为主，高层为辅，一共有2000多户住宅，分南北住

宅区，主打户型是90平方米到110平方米的两居室。项目一期已经建好并在今

年五月份交房，二期也已经是现房，打算在今年年底交房。目前已经销售了80%

多，多层的和小户型的已经售完，现在剩下的大多是114平方米以上的大户型，

而且这部分户型都集中在小高层上。裕隆家苑目前针对高层销售有这么一个优惠

活动，无论是一次性付款还是按揭贷款，凡购买18和19层的客户另赠送壁挂

式太阳能一个和暖气开口费。裕隆家苑住宅起价为2400元每平方米，均价为

3300元每平方米，最高价为3500元每平方米；车库面积集中在20—30平方

米，每平方米2600元；储藏室每平方米1550元。小区物业费收取方式为，楼

层不同价格不同。小区配套设施相对完备，北区面临杏坛学院，维萨尔商务酒店；

南区有自己建设的小学,并且有市实验小学的班车路过。

裕隆家苑有着自己得天独厚的优势，地处老城区，有着丰厚的文化底蕴，在

新一轮的老改新浪潮中，裕隆家苑存在较大的升值空间；占地面积较大，大手笔

打造大社区；前期已经交房，形成了相对成熟的生活社区，物业管理呈良性态势，

有利于后期住宅的涨价和一系列工作的开展。小区东接曲阜经济开发区，西连市

中区，是连接未来曲阜东西经济发展的枢纽，更增加了其升值潜力。小区的缺点

便是正在发展中，周边配套不是太健全，离市中区相对较远，对于居民的购物造

成一定的不便。

（二）有朋花园

有朋花园位于有朋路东首，和裕隆家苑并列且居于其西。该项目由曲阜市康达房

地产开发有限公司开发、建设和管理，由北京中联环建文建筑设计有限公司设计，

嘉泓地产营销机构策划，销售代理为易居销售公司。

有朋花园占地11.35公顷，总建筑面积为13.48万平方米，其容积率为1.2，

绿化率接近40%。小区一期以多层为主，户型以89平方米—145平方米的两

居室和三居室为主，目前多层房源全部售罄；二期以小高层为主，户型多为163

平方米—201平方米的三居室和四居室，主体已完工，目前正处于火爆销售中，

有朋花园为回馈各界人士对其小区的厚爱，采取了买房免入住双气开户费，免有

线电视开户费和物业大礼。小区住宅均价为3300元每平方米，最高价为3800

元每平方米；车库面积多为20—30平方米，每平方米价格集中在2500元—

2600元。小区高层物业费每平方米在一元左右，多层收费相对较低。小区内配

套较为齐全，商店、诊所、餐饮等随住户同步入驻，方便了住户生活。

有朋花园的优势显而易见，主体式水景园林，流转四季的水岸风情，5800

平方米的水系融入其中，既能彰显高贵气质有实现了现代人择水而居的居住梦

想。特别是小高层通过水系相连，形成了完整的生态圈，将人与自然和谐统一的

造景理念发挥到了极致。令人遗憾的是离市区稍远，居民购物不大方便。

下面为西南方位的楼盘分析

（三）华沁苑

华沁苑位于曲阜重点规划核心位置春秋西路，由曲阜聚鑫房地产开发有限公司开

发、策划和管理，曲阜盛世建安承建，北京中联环建文建筑设计有限公司设计，

北京世纪宏甫房地产经纪有限公司全程销售代理。

华沁苑占地379亩，总建筑面积30万平方米，其中住宅建筑面积29.4万

平方米，商业建筑面积6000平方米，容积率为1.2，绿化率为39%。小区共

有61栋房子，57栋多层，4栋小高层，一共有2000多户住宅。一期于06年

12月开盘，全部是多层的房子，现已全部交房；二期多为11层的小高层，预

计明年年底交房。目前总体情况为，小户型的已经全部售完，剩下的大多为147

平方米以上的三居室和四居室住宅。华沁苑2900元起价，均价为3400元每平

方米，最高价为3700元；商铺价格还没出来；储藏室价格为1970元每平方米。

物业收费方式为，多层每个月每平方米0.3-0.4元，小高层1—3层每个月每平

方米0.5元，然后每往上一层加5分钱。小区实行智能化管理，周边配套相对

齐全。

华沁苑位于曲阜重点规划核心地区，紧邻曲阜两条中心主干道，交通便利，

项目西边是曲阜市人民医院，北面是长途汽车站，南邻大沂河，东接市中心，众

多名校分布其外，占有城市最优质的自然资源和人文资源，其优越性不言而喻。

（四）春秋丽景

春秋丽景位于市政府春秋路西约1公里路北，由路建房地产开发有新公司开发

建设并销售，小区以五层的多层为主，大多采用砖混结构。春秋丽景于2007年

10月开盘，2009年年底交房，均价2000元每平方米，现在已经全部销售完

毕。主打户型为110平方米—140平方米的两居室和三居室，特别适合三口之

家或者三代人同时居住，户型设计符合现代家庭结构需要，价格在同等地段比较

低，占有绝对优势，所以销售起来比较顺利。

春秋丽景是自然与人文相结合的又一典范之作，与华沁苑和栖庭水岸距离很

近，没有实质上的区别，价格上又占有绝对优势，所以整体销售情况非常好。

（五）水岸上院

水岸上院位于春秋西路中段，为曲阜首席经典别墅区，共有63栋别墅，由

万佳房地产开发有限公司开发建设。小区占地200多亩，绿化率达48%，处处

流畅高品质居住社区的特殊风范。水岸上院别墅起价86万元一套，均价3500

元每平方米，最高价131万元一套，目前剩下的房子都是300平方米以上的大

型别墅。

水岸上院临近市政府，地处曲阜黄金地段，被大沂河和小沂河怀抱其中，但

周边居民反映水岸上院位于两河之间风水不好，因此购买的人也相对较少。在周

围小高层逐渐增多的情况下，出其不意大手笔打造大家风范的奢华府邸，独树一

帜，举手投足间彰显主人尊贵身份和不凡气质。

（六）春秋华庭

春秋华庭位于曲阜新区尼山路东，迎宾大道南，由兖矿集团上海洲海房地产开发

有限公司开发建设并销售，上海尼曦建筑设计咨询有限公司设计制作。

小区占地43万多平方米，总建筑面积60万平方米，容积率1.4，绿化率高达

40%多，属高品质生活社区。春秋华庭一期六栋多层，已于2009年10月11

日交房，只剩下六楼的没有销售完了；二期八栋多层，共250余套房子，先已

预定了123套；其起价为2100元每平方米，均价2400元每平方米，最高价

2600元每平方米；主打户型为93.3平方米—200平米的两居室、三居室、四

居室，不同阶层不同类型的人群都可以再此选到适合自己的户型，总体销售情况

还算良好。

春秋华庭紧挨济宁学院、国际会展中心，由兖矿集团开发，后盾实力雄厚，前景

看好。位于曲阜新区，是正在发展中的区域，升值潜力大。小区虽已交房，目前

还没有人居住，还没有形成规模，周边配套也不齐全，购物大方便。

（七）栖庭水岸

栖庭水岸位于曲阜市春秋路西首，与华沁苑隔路相望，由济宁金茂房地产开

发有限公司开发出售。共有50多栋房子，2110户住宅，其中大部分为多层，

只有一小部分是小高层，且这部分房子大多是后期开发的。

栖庭水岸占地375亩，总建筑面积37万平方米，容积率1.48，绿化率40%，

其建筑结构为框架结构。该项目正式启动时间在2005年—2006年间，1、2

期已交房入住，现在的已经全部起来地基，有的刚建到三四层，有的主体已封顶，

三期工程最快的2010年年底交房。由于前期项目已交房入住，成熟社区的吸引

法则，规范有序的管理体系，推动后期销售工作的顺利展开。栖庭水岸的起价为

3380元每平方米，均价为3500元每平方米，最高价4080元每平方米。栖庭

水岸小高层物业费每个月每平方米在1元左右，并且针对二期高层销售有一个

优惠活动，订房即可获赠六年物业费。

栖庭水岸是一个有着浓郁文化气息的高级知识分子和白领集聚的地方，两千

年传统文化的熏染，200亩金茂花园的自然侵润，人居其中，移步换影间皆透漏

出典雅惬意的生活气息；三市两区名校云集，两条主干道平展延伸，大沂河逶迤

流淌，动与静的相互交替，古与今的交替流转，再现现代人的理想居住地。

三、曲阜楼盘列表分析

项目

内容

区位 市政府春秋路

西约1公里处

尼山路东迎宾

大道南

有朋路东首 有朋路东首 春秋西路 春秋西路中

段

春秋路西首

春秋丽景 春秋华庭 裕隆家苑 有朋花园 华沁苑 水岸上院 栖庭水岸

住宅类型 多层为主

高层为辅

1、2期均为多

层

一期为多层

二期为小高层

一期多层

二期小高层

前期多层

后期多层和高

层

全部别墅 1、2期多层

后期多层和高层

均价 2000元/m2 2400元/m2 3300元/m2 3300元

/m2

3400元/m2 3500元

/m2

3500元/m2

绿化率

配套设施

35%

实验小学、曲阜

一中、曲阜师

大、人民医院、

金茂公园

37%

济宁学院、国

际会展中心、

花园

40%

田家炳小学、

杏坛学院、宝

金阁酒店

33%

田家炳小学、

杏坛学院、宝

金阁酒店

39%

实验小学、曲

阜一中、曲阜

师大、人民医

院、金茂公园

48%

中医院、中

国银行、医

药公司

40%

实验小学、曲阜

一中、曲阜师大、

人民医院、金茂

公园

销售情况 07年10月开盘

先已销售完毕

一期只剩六楼

二期预50%

一期交房

二期已售

80%

销售完毕 一期售完

二期已售

70%

只剩300多

平米的了

1、2期销售90%

后期销售60%多

通过以上表格分析，我们可以看出这些楼盘具有如下特点：

（一）以静轩路和鼓楼街为界，把整个曲阜市划分为东北、西北、东南和西

南四个方位，那么从表格中我们可以看出曲阜市的大部分楼盘都集中在东南和西

南这两个方位，其中东南方位占25%，而西南方位的占75%。从这一点上我们

大体可以看出曲阜市今后的城市规划趋势，整体上是朝着东、西、南三方发展的，

究其原因大概是因为东面是曲阜的经济开发区，西面是它的工业园，而西南是连

接去济宁市区的交通要道，未来发展潜力不可估量。

（二）从这个表格中我们还可以看出，曲阜市的住宅类型总体上呈现出这样

一个规律，一期或者前期住宅大都是多层，而二期或者后期住宅普遍是小高层，

从而我们可以看出小高层甚至是高层是曲阜今后发展的一个大趋势。一定层面上

反映出了人们生活水平有了很大的提高，对住宅的质量要求也进一步提高了；二

是城市化进程加快，城市人口逐渐增多，对住宅的需求量相应的增多；三是住宅

土地资源紧张，多层不再顺应形势的要求，小高层、高层是必然的一个趋势。

（三）从价格上看，曲阜市乃至整个济宁市的房价经过了2008年经济危机

的洗礼，又经过了2009年经济的复苏时期，不跌反增的现象又从另一个方面反

映出房地产市场供小于求的事实，特别是09年，全国各地房价呈现整体快速上

涨的趋势。随着经济的复苏，也为了抑制房价的快速上涨，也为防止出现07年

房价不正常的大起大落的局面，国家在09年末制定了一些新的房产政策，其中

非常引人瞩目的一项政策就是国家将在2010年逐步收紧土地出让的规定。当然

国家的出发点是好的，是为了平抑房价的迅猛上涨，但是土地收紧政策对房价的

调控又何尝不是一把双刃剑，首先土地的收紧可以暂时抑制房价的快速上涨，但

不会伤筋动骨；土地出让收紧，开发商拿不到更多的地，但是人们的需求量实际

却很大，反过来又会刺激现有房价的上涨。无论从事实来看还是从政策制定的分

析来看，近期内房价还会逐渐上升。

（四）同时也可以看出，小区绿化率都挺高的，由于社区占地较大，大社区

大绿化，人们居住在里面可以享受一种高质量的生活；再加之小区内和周边配套

相对比较完备，人们出行和购物也都比较方便；成熟社区的吸引法则，形成良性

循环，后续工作相对轻松，因此其销售情况相对非常好。

2009年12月29日