邢瑞、李梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

邢瑞、李梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河北省沧州市中级人民法院

【审理法院】河北省沧州市中级人民法院

【审结日期】2021.02.07

【案件字号】(2021)冀09民终507号

【审理程序】二审

【审理法官】刘俊蓉高玲玲冷树青

【审理法官】刘俊蓉高玲玲冷树青

【文书类型】判决书

【当事人】邢瑞;李梅;陈凤文;沧州宝鸿房地产开发集团有限公司

【当事人】邢瑞李梅陈凤文沧州宝鸿房地产开发集团有限公司

【当事人-个人】邢瑞李梅陈凤文

【当事人-公司】沧州宝鸿房地产开发集团有限公司

【代理律师/律所】王旭河北榆轩律师事务所;肖强、康华军河北通胜律师事务所;刘震河北精

忠致远律师事务所

【代理律师/律所】王旭河北榆轩律师事务所肖强、康华军河北通胜律师事务所刘震河北精忠

致远律师事务所

【代理律师】王旭肖强、康华军刘震

【代理律所】河北榆轩律师事务所河北通胜律师事务所河北精忠致远律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】邢瑞

【被告】李梅;陈凤文;沧州宝鸿房地产开发集团有限公司

【本院观点】原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，认定邢瑞与陈凤文达成的房屋

买卖协议、邢瑞与李梅及宝鸿公司与李梅签订的认购协议无效，并无不当。

【权责关键词】无效追认撤销代理合同过错合同约定证据不足关联性质证诉讼请求维持原判

发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明其他事实与一审相一致。另查明，上诉人提交的廊坊银行客户交易明

细清单，上诉人主张的打款为两笔，一笔为50000元，一笔为100000元，未显示收款方。上

诉人在宝鸿公司购买房屋为两套。

【本院认为】本院认为，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，认定邢瑞与陈凤文

达成的房屋买卖协议、邢瑞与李梅及宝鸿公司与李梅签订的认购协议无效，并无不当。《中

华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应

当予以返还。本案中，案涉房屋认购书无效，被上诉人李梅支出购房款145900元应返还，因

宝鸿公司已返还50000元预付款，原审判定由邢瑞直接返还李梅购房款48000元，由陈凤文

返还李梅购房款47900元并无不当。上诉人主张其向被上诉人宝鸿公司缴纳的预付款为

75000元，故应退还的金额为23000元，但其提交的证据不足证实收款方为被上诉人宝鸿公

司，且即便收款方为被上诉人宝鸿公司，因有50000元和100000元两笔打款，上诉人主张购

买房屋系两处，无法证明案涉房屋预付款具体金额，因被上诉人李梅认可收到被上诉人宝鸿

公司退预付款50000元，故上诉人与被上诉人宝鸿公司的关系可另行主张。上诉人就自己的

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上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，邢瑞

的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国

民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由邢瑞承担。 本判决为

终审判决。

【更新时间】2022-08-16 23:24:18

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年4月8日，邢瑞的弟弟邢志超代替邢瑞签字与

陈凤文签订房屋买卖合同一份，该合同约定邢瑞将坐落于青县盛世豪庭小区8号楼1单元

702号单元楼一处出售给陈凤文，双方成交价格为98000元，其中包含预交给宝鸿房地产公

司的50000元。陈凤文分别于2017年4月5日、2017年4月8日向邢瑞的弟弟邢志超转账

10000元、88000元，共计98000元，邢志超于合同签订日即2017年4月8日向陈凤文出具

98000元收条一张。2017年4月9日，陈凤文以邢瑞的名义与李梅签订了房屋认购书，认购

房屋即为盛世豪庭8号楼1单元702室，定金为145900元，其中亦包括预交给宝鸿房地产公

司的50000元，最后“邢瑞”签名为陈凤文所签。同日，李梅通过其丈夫代洪刚的银行账户

向陈凤文转账145900元，陈凤文为其出具145900元收条一张。后李梅与宝鸿房地产公司签

订豪庭房屋认购协议书，重新认购宝鸿房地产公司拟开发建设的住宅小区房屋，即盛世豪庭

8幢1单元702室，并支付首付金114738元。另查明，盛世豪庭项目8某楼至今尚未办理预

售许可证。李梅支付保全申请费1020元，保全保险费300元。

【一审法院认为】一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自

始无效没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若

干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，邢瑞与陈凤文达成的房

屋买卖协议、邢瑞与李梅及宝鸿公司与李梅签订的认购协议均应属无效。因该合同取得的财

产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。行为人没有代理权实施代

理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，行为人实施的行为未被追认的，善

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意相对人有权请求行为人履行债务或就其收到的损害请求行为人赔偿。陈凤文代邢瑞与李梅

所签认购书的代签行为在现有证据下不能证实其取得了代理权限，亦未得到邢瑞本人追认，

故该份合同的相对人应为陈凤文与李梅。在此认定基础上陈凤文对李梅承担履行责任。陈凤

文收取李梅的145900元购房款，且该145900元购房款中包含邢瑞预交给宝鸿房地产公司的

50000元，因宝鸿房地产公司已就其另收取的114738元购房款与李梅达成返还协议，故陈凤

文应返还李梅95900元。鉴于邢瑞与陈凤文之间的房屋买卖协议无效，邢瑞亦应返还陈凤文

购房款98000元，为避免诉累，由邢瑞直接返还李梅购房款48000元，由陈凤文返还李梅购

房款47900元。李梅主张被告给付购房款利息，因李梅在案涉活动中亦存在一定的过错，故

该主张本院不予支持。李梅主张的保全费1010元、保全保险费300元，并非其必要的诉讼支

出，本院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、

第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民

事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、原告李梅与被告陈凤文之间签

订的房屋认购书无效，被告邢瑞与被告陈凤文之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告陈凤

文于本判决生效之日起三日内返还原告李梅购房款47900元；三、被告邢瑞于本判决生效之

日起三日内返还原告李梅购房款48000元；四、驳回原告李梅其他诉讼请求。如果未按本判

决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条

规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取计1100元，由被

告陈凤文负担550元，由被告邢瑞负担550元。 本院二审期间，上诉人提交银行客户

交易明细清单一份，证实邢瑞为购买案涉房屋支付的钱款为75000元。被上诉人李梅质证称

对真实性无异议，但与本案没有关联性，该款项显示是Pos机消费，但消费的对方并不是宝

鸿公司，也无法确定到底是谁，此外并不认可邢瑞的主张，该15万元并不能认定是其向宝鸿

交付的预售房款，该证据不具有证明案件事实的效力。被上诉陈凤文质证称，质证意见同李

梅代理律师意见，一审法院已经查明我方所获得的溢价部分是47900元，至于剩余的48000

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元我方已经支付给邢瑞，应当由邢瑞主张。

【二审上诉人诉称】邢瑞上诉请求：一、依法改判上诉人不承担一审判决返还款48000元中

的25000元(上诉争议金额25000元)或将本案发回重审；二、上诉费由各被上诉人承担。

李梅答辩称，一审法院已经查明上诉人向宝鸿房地产公司支付购房款为5万元，上诉

状中所称购房款为7.5万元没有事实及法律依据。邢瑞将所购房屋以9.8万元出售给陈凤

文，陈凤文又将该房屋以145900元出售给李梅，款项中均包括邢瑞向宝鸿支付的预付款，因

该所售房屋根本没有建设，所以一审法院认定所有的买卖合同无效是正确的，鉴于此李梅向

陈凤文及邢瑞主张返还其通过出售房屋所获取的差价款合理合法，一审判决认定事实清楚，

裁判得当，应当予以维持。 综上所述，邢瑞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实

清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：

邢瑞、李梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民事判决书

(2021)冀09民终507号

当事人 上诉人(原审被告)：邢瑞。

委托诉讼代理人：王旭，河北榆轩律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李梅。

委托诉讼代理人：肖强、康华军，河北通胜律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：陈凤文。

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委托诉讼代理人：刘震，河北精忠致远律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，住所地：青县清州镇

发展大街创业路3号。

法定代表人：牛玲玲，经理。

审理经过 上诉人邢瑞因与被上诉人李梅、陈凤文、沧州宝鸿房地产开发集团有限

公司(以下简称宝鸿公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院(2020)冀

0922民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组

成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 邢瑞上诉请求：一、依法改判上诉人不承担一审判决返还款

48000元中的25000元(上诉争议金额25000元)或将本案发回重审；二、上诉费由各被上

诉人承担。

事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人向被上诉人沧州宝鸿房地产开

发集团有限公司(以下简称宝鸿公司)支付的房款为75000元而不是50000元。首先，在

一审中，上诉人向法院提交的证据显示上诉人在宝鸿公司处购买了两套房屋，共计支付

房款150000元，每套房屋75000元，后再向被上诉人陈凤文转移付款凭证过程中将支付

了75000元房款的凭证与房屋认购协议书一并交付陈凤文，被上诉人正是基于取得上述

凭证与认购书才得以与宝鸿公司重新签订认购书，故上诉人主张的实交房款75000元应

被认定；第二，上诉人已经追加宝鸿公司作为被告参与诉讼，宝鸿公司作为收款方如实

向法庭陈述收款数额的义务，而宝鸿公司未参与答辩，也应当承担不利的后果，现上诉

人已举证证明向宝鸿公司支付房款75000元，宝鸿公司通过行为默认收款行为与数额，

故应当认定上诉人支付房款75000元，宝鸿公司通过行为默认收款行为与数额，故应当

认定上诉人支付的房款为75000元。

二、一审法院适用法律错误，上诉人与被上诉人陈凤文之间的合同是有效的。首

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先，被上诉人李梅与宝鸿公司已经达成房屋认购协议，如上诉人与陈凤文之间、陈凤文

与李梅之间的合同无效，那么李梅与宝鸿公司之间的房屋认购协议也应当无效，而事实

上李梅已经获得宝鸿公司的退款，其中包括上诉人向宝鸿公司支付的部分房款，如果上

诉人与陈凤文之间的合同无效，李梅无权取得上诉人交付宝鸿公司的房款；第二，按照

一审法院认定合同无效的理由，那么上诉人与宝鸿公司之间的合同也应属于无效，宝鸿

公司应当向上诉人返还钱款，一审法院只认定上诉人向李梅返还钱款，却没有认同为被

告的宝鸿公司向上诉人的返还义务，侵害了上诉人的实体权利；第三，一审法院没有对

上诉人与宝鸿公司之间的合同无效，故上诉人与宝鸿公司之间的其余合同均无效，应当

回归缔约前原始状态的前提下，仍然存在有效的合同关系，上诉人仍有权利要求宝鸿公

司履行的权力，但一审法院只认定返还钱款，客观上宝鸿公司还将钱款返还给李梅，导

致上诉人也无法向宝鸿公司基于房屋认购书主张合同权利，同样侵害了上诉人的实体权

利。

三、李梅无权向上诉人主张权利。李梅已经与宝鸿公司签订了《豪庭购房认购协

二审被上诉人辩称 陈凤文答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求

驳回上诉，且我方在一审判决中将判决金额47900元支付给李梅，已经履行完毕。

原告诉称 李梅向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告之间购买盛世豪庭小区8

号楼1单元702室房屋的买卖行为无效；2、判令被告返还原告购房差价款95900元并支

付利息(利息以95900元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年4月9

日起计算至还清日止)；3、诉讼费用、保全费用、保全保险费由被告承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年4月8日，邢瑞的弟弟邢志超代替邢瑞

签字与陈凤文签订房屋买卖合同一份，该合同约定邢瑞将坐落于青县盛世豪庭小区8号

楼1单元702号单元楼一处出售给陈凤文，双方成交价格为98000元，其中包含预交给

宝鸿房地产公司的50000元。陈凤文分别于2017年4月5日、2017年4月8日向邢瑞的

弟弟邢志超转账10000元、88000元，共计98000元，邢志超于合同签订日即2017年4

月8日向陈凤文出具98000元收条一张。2017年4月9日，陈凤文以邢瑞的名义与李梅

签订了房屋认购书，认购房屋即为盛世豪庭8号楼1单元702室，定金为145900元，其

中亦包括预交给宝鸿房地产公司的50000元，最后“邢瑞”签名为陈凤文所签。同日，

李梅通过其丈夫代洪刚的银行账户向陈凤文转账145900元，陈凤文为其出具145900元

收条一张。后李梅与宝鸿房地产公司签订豪庭房屋认购协议书，重新认购宝鸿房地产公

司拟开发建设的住宅小区房屋，即盛世豪庭8幢1单元702室，并支付首付金114738

元。另查明，盛世豪庭项目8某楼至今尚未办理预售许可证。李梅支付保全申请费1020

元，保全保险费300元。

一审法院认为 一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合

同，自始无效没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，邢瑞与

陈凤文达成的房屋买卖协议、邢瑞与李梅及宝鸿公司与李梅签订的认购协议均应属无

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效。因该合同取得的财产，应当予以返还。双方都有过错的，应当各自承担相应的责

任。行为人没有代理权实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或就其收到的损害

请求行为人赔偿。陈凤文代邢瑞与李梅所签认购书的代签行为在现有证据下不能证实其

取得了代理权限，亦未得到邢瑞本人追认，故该份合同的相对人应为陈凤文与李梅。在

此认定基础上陈凤文对李梅承担履行责任。陈凤文收取李梅的145900元购房款，且该

145900元购房款中包含邢瑞预交给宝鸿房地产公司的50000元，因宝鸿房地产公司已就

其另收取的114738元购房款与李梅达成返还协议，故陈凤文应返还李梅95900元。鉴于

邢瑞与陈凤文之间的房屋买卖协议无效，邢瑞亦应返还陈凤文购房款98000元，为避免

诉累，由邢瑞直接返还李梅购房款48000元，由陈凤文返还李梅购房款47900元。李梅

主张被告给付购房款利息，因李梅在案涉活动中亦存在一定的过错，故该主张本院不予

支持。李梅主张的保全费1010元、保全保险费300元，并非其必要的诉讼支出，本院不

予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第

五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉

讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、原告李梅与被告陈凤文之间签

订的房屋认购书无效，被告邢瑞与被告陈凤文之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告

陈凤文于本判决生效之日起三日内返还原告李梅购房款47900元；三、被告邢瑞于本判

决生效之日起三日内返还原告李梅购房款48000元；四、驳回原告李梅其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼

法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减

半收取计1100元，由被告陈凤文负担550元，由被告邢瑞负担550元。

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本院二审期间，上诉人提交银行客户交易明细清单一份，证实邢瑞为购买案涉房

屋支付的钱款为75000元。被上诉人李梅质证称对真实性无异议，但与本案没有关联

性，该款项显示是Pos机消费，但消费的对方并不是宝鸿公司，也无法确定到底是谁，

此外并不认可邢瑞的主张，该15万元并不能认定是其向宝鸿交付的预售房款，该证据不

具有证明案件事实的效力。被上诉陈凤文质证称，质证意见同李梅代理律师意见，一审

法院已经查明我方所获得的溢价部分是47900元，至于剩余的48000元我方已经支付给

邢瑞，应当由邢瑞主张。

本院查明 二审查明其他事实与一审相一致。另查明，上诉人提交的廊坊银行客户

交易明细清单，上诉人主张的打款为两笔，一笔为50000元，一笔为100000元，未显示

收款方。上诉人在宝鸿公司购买房屋为两套。

本院认为 本院认为，原审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适用法律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，认定邢

瑞与陈凤文达成的房屋买卖协议、邢瑞与李梅及宝鸿公司与李梅签订的认购协议无效，

并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该

合同取得的财产，应当予以返还。本案中，案涉房屋认购书无效，被上诉人李梅支出购

房款145900元应返还，因宝鸿公司已返还50000元预付款，原审判定由邢瑞直接返还李

梅购房款48000元，由陈凤文返还李梅购房款47900元并无不当。上诉人主张其向被上

诉人宝鸿公司缴纳的预付款为75000元，故应退还的金额为23000元，但其提交的证据

不足证实收款方为被上诉人宝鸿公司，且即便收款方为被上诉人宝鸿公司，因有50000

元和100000元两笔打款，上诉人主张购买房屋系两处，无法证明案涉房屋预付款具体金

额，因被上诉人李梅认可收到被上诉人宝鸿公司退预付款50000元，故上诉人与被上诉

人宝鸿公司的关系可另行主张。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律

依据，应当承担不利的后果。

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综上所述，邢瑞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元，由邢瑞承担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 刘俊蓉

审判员 高玲玲

审判员 冷树青

二〇二一年二月七日

书记员 丁 娜

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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