贺文华与中山市宏泽房地产开发有限公司、中山市中颐物业管理有限公司商

贺文华与中山市宏泽房地产开发有限公司、中山市中颐物业

管理有限公司商品房销售合同纠纷一案民事二审判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销

售合同纠纷

【审理法院】广东省中山市中级人民法院

【审理法院】广东省中山市中级人民法院

【审结日期】2020.12.11

【案件字号】（2020）粤20民终5549号

【审理程序】二审

【审理法官】黄岳文吴合波马燕清

【审理法官】黄岳文吴合波马燕清

【文书类型】判决书

【当事人】贺文华;中山市宏泽房地产开发有限公司;中山市中颐物业管理有限公司

【当事人】贺文华中山市宏泽房地产开发有限公司中山市中颐物业管理有限公司

【当事人-个人】贺文华

【当事人-公司】中山市宏泽房地产开发有限公司中山市中颐物业管理有限公司

【代理律师/律所】王小午广东正拓律师事务所

【代理律师/律所】王小午广东正拓律师事务所

【代理律师】王小午

【代理律所】广东正拓律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】贺文华

【被告】中山市宏泽房地产开发有限公司;中山市中颐物业管理有限公司

【本院观点】本案为商品房销售合同纠纷。贺文华作为车位购买方，其购买行为主要取决于

其自身的消费需求和消费能力，且车位作为大宗商品，贺文华在购买前应当会进行谨慎考

虑，基于自身需求、对车位销售价格的可接受程度及与市场价格的比较而作出判断，而一般

不会仅仅因为广告内容就作出购买决定。

【权责关键词】完全民事行为能力欺诈撤销代理合同消除影响合同约定反证新证据质证罚款

诉讼请求维持原判折价

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。贺文华与宏泽公司签订的中山市商品

房买卖合同是双方在平等自愿基础上签订的，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应

为合法有效的合同。贺文华在本案中主张中颐公司发布虚假广告，故意告知其虚假情况，诱

使其作出错误意思表示，而中颐公司代理宏泽公司销售涉案车位，故宏泽公司、中颐公司应

向其赔偿多付的17500元。对此，本院认为，贺文华作为车位购买方，其购买行为主要取决

于其自身的消费需求和消费能力，且车位作为大宗商品，贺文华在购买前应当会进行谨慎考

虑，基于自身需求、对车位销售价格的可接受程度及与市场价格的比较而作出判断，而一般

签订的商品房买卖合同，即贺文华至今仍确认涉案商品房买卖合同有效，由此可以推定贺文

华对于涉案车位价格为70000元是接受并认可的，以70000元的价格购买车位是其真实意思

表示。此外，虽然中山市市场监督管理局认定中颐公司存在发布虚假广告的事实，并对中颐

公司作出了行政处罚，但行政部门对中颐公司的行政处罚行为并不能否定或推翻贺文华与宏

泽公司就涉案车位协商一致所确定的价格，中颐公司的违法行为已由行政部门作出了行政处

罚，与本案当事人之间的民事法律关系属两个不同的法律关系。且宏泽公司之后于2019年6

月1日推出的优惠促销活动是该公司根据自身的销售及市场供求等客观因素而作出的营销策

略，新的活动价比贺文华购买车位时的价格较低亦属于正常的市场价格波动，不能作为贺文

华索赔的依据。因此，在涉案商品房买卖合同未被撤销、仍合法有效的情况下，贺文华要求

宏泽公司及中颐公司向其赔偿车位差价损失17500元，缺乏依据，本院不予支持。 综上

所述，贺文华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予

维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费237元，由上诉人贺文华负担（已

预交）。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 22:48:30

贺文华与中山市宏泽房地产开发有限公司、中山市中颐物业管理有限公司商品房销售合

同纠纷一案民事二审判决书

广东省中山市中级人民法院

民事判决书

（2020）粤20民终5549号

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上诉人（原审原告）：贺文华。

委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，统一社会信用代码

914某某某某某某某某某某某173C。

法定代表人：管叔阳，该公司经理。

委托诉讼代理人：黄小芳。

被上诉人（原审被告）：中山市中颐物业管理有限公司，统一社会信用代码914

某某某某某某某某某某694XL。

法定代表人：陈春明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：韩跃。

上诉人贺文华因与被上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公

司）、中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐公司）商品房预售合同纠纷一案，

不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6999号民事判决，向本院提起上

诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终

结。

贺文华上诉请求：判令宏泽公司赔偿购买车位差价损失17500元给上诉人，中颐

公司承担连带赔偿责任。事实和理由：一、中颐公司代理宏泽公司销售涉案车位，宏泽

公司应对中颐公司的行为后果承担法律责任。二、中颐公司的行为属于《最高人民法院

关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条所规定的欺诈行为。中颐公司发布虚假

广告、虚构原价、虚构车位稀缺情况，故意告知上诉人虚假情况，诱使上诉人作出错误

意思表示，其虚假广告与实际情况不符且对消费者的购买行为产生了实质性影响。该事

实已经中山市市某监督管理局行政处罚决定书认定。上诉人正是因为其虚假广告及销售

员的诱导行为才花7万元买了车位。一审忽略上述重大事实，认为两者之间不存在相当

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因果关系属认定错误，也低估了广告的作用。另外，根据《侵害消费者权益行为处罚办

法》第十六条，《禁止价格欺诈行为的规定》第三条、第六条、第七条的规定，以虚构

原价、虚假优惠折价、谎称降价或将要提价，诱骗他人购买的行为，法律直接认定为欺

诈行为。三、被上诉人的欺诈行为给上诉人造成损失，损失金额即为上诉人支付的价格

与折后价的差额。当时车位的市场价格即为5.25万元，同时同名认购第二个车位价格为

4.55万元，上诉人本可按当时真实的车位市场需要价5.25万元购买，但因被上诉人的欺

诈行为导致多支付了1.75万元，根据《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，被上

诉人应当退还多付部分。四、宏泽公司、中颐公司的行为违反了《中华人民共和国民法

总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、《侵害消费者权益行为处罚法》第

四条、《禁止价格欺诈行为的规定》第四条、《中华人民共和国广告法》第四条及第二

十八条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第十九条、《中华人民共和国价格法》

第十四条的规定，其不诚信行为必须惩处。

宏泽公司辩称：一、宏泽公司仅委托中颐公司协助带客看车位，未授权中颐公司销

售或发布车位广告事宜，中颐公司发布广告与宏泽公司无关。宏泽公司在得知中颐公司

发布车位广告的第一时间已及时通知并要求其撤回。上诉人购买车位是经过其详细了解

后才与宏泽公司签订合同，期间宏泽公司并未欺诈，宏泽公司同时严格按照双方合同履

司后续打折价之间的差价，上诉人的主张缺乏依据。上诉人是小区业主，对车位价格波

动都深刻了解，2019年5月前宏泽公司出售的价格都在9-11万元之间，上诉人主张的差

价损失是其想象的，本案不存在损失。

中颐公司辩称：一、本案是商品房预售合同纠纷，中颐公司与上诉人是物业服务合

同关系，中颐公司没有向上诉人收取车位款，不应承担连带责任。二、上诉人在小区居

住多年，对该小区车位价格的波动早已有充分的认识和判断，中颐公司的告示对上诉人

购买车位不足以产生误导作用。

贺文华向一审法院起诉请求：1.宏泽公司赔偿贺文华买车位差价损失17500元；2.

中颐公司对宏泽公司上述赔偿义务承担连带责任。

一审法院认定事实：2019年5月16日至2019年6月初,中颐公司在协助宏泽公司销

售其开发的心岸春天花园小区地下停车位的过程中,在小区各电梯内发布广告,上载明：

“限量车位，限时抢购，低至65000元起。仅剩15天（截止至2019年5月31日后恢复

原价，原价最低90000元）……”。诉讼中贺文华另提供一份落款日期为2019年4月11

日的出售车位的提示，上载明：“即日起，海伦堡地产向心岸春天一至四期全体业主推

出的车位销售的优惠活动，由物业管理处处理。优惠期至2019年5月31日止。目前车

位稀少分秒递减，价格非常优惠。如想购买称心的车位，请尽快至管理处咨询选购！”

两份宣传广告上均有“中颐物业”字样，加盖“心岸春天花园服务中心”印章。

2019年5月19日，贺文华与宏泽公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定由贺文

华购买宏泽公司开发的坐落于中山市某某某某某某某某小车位，总价款为70000元。合

同还约定了其他事项。合同签订后，贺文华已按约定支付了购房款和契税。

贺文华还提供一份车位促销信息，显示心岸春天花园在2019年6月1日至30日进

行车位促销活动，普通A级车位7.5折，折后价52500元/个，同时同名认购第二个享受

6.5折，折后价45500元/个。贺文华据此认为涉案车位原价即为70000元，自己受到了

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宏泽公司、中颐公司的销售欺诈，遂诉至一审法院，主张前述实体权利

2019年11月28日，中山市市场监督管理局作出中市监工商坦洲处字〔2019〕22920

号行政处罚决定书，认定中颐公司上述发布虚假广告的事实，并责令中颐公司停止发布

违法广告并在相应范围内消除影响，罚款3708元。

一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。贺文华与宏泽公司中山市商品房买卖

合同是双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规

定，一审法院对其效力予以确认。

根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见

（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，

诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。中颐公司发布虚假广告的

事实已经中山市市某监督管理局查实并作出行政处罚，在无相反证据情况下,一审法院对

该局作出的调查结论予以采信。

但民事责任中欺诈的认定除当事人作出欺诈行为之外，还须具备对方当事人因欺诈

行为产生错误认识且基于该错误认识作出违背其内心真意的意思表示的要件。本案中，

贺文华作为消费者，其购买行为与其自身消费需求和消费能力、市场供需行情等因素均

密切相关，且车位不同于普通消费品,依据一般社会经验判断，消费者会基于对车位销售

价格与其心理预期及市场价格的比较作出决定,并不会仅仅因为广告发布者对原价的虚假

表示而产生非理性的消费冲动。并且,贺文华作为小区业主，对所在小区车位的市场价格

应当知悉，一审庭审中贺文华亦表示其本来也是打算购买车位的，也就是说即使没有中

颐公司的虚假广告行为，贺文华仍然可能选择购买车位。故本案现有证据并不能证明贺

文华购买车位的决定就是因为中颐公司的虚假广告行为引起，两者之间不存在相当因果

关系，故其主张宏泽公司、中颐公司在本案中承担欺诈行为的民事责任缺乏依据。再

者，所谓差价损失应该是贺文华购买车位时的价格与当时的市场价格之间的差额，而非

与之后商家进行打折活动时的优惠价之间的差价，贺文华所主张的差价损失并无依据。

综上，贺文华的主张缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉请不予支持。依照《中

华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华

人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，判决：驳回贺文华的诉

讼请求。案件受理费237元，减半收取计118元（贺文华已预交），由贺文华负担。

本院二审期间，宏泽公司提交委托合同一份，以证明宏泽公司仅委托中颐公司带客

看车位。经质证，贺文华认为委托合同的真实性无法确认，即使合同真实也是其内部合

同，上诉人购买车位时未见到该份委托合同。中颐公司确认委托合同是其签订，称其只

是接受委托带客看车位，且其营业范围不包括房产销售及代理。贺文华、中颐公司二审

期间没有提交新证据。

本院对一审查明的基本事实予以确认。

本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。贺文华与宏泽公司签订的中山市商品房买卖合

同是双方在平等自愿基础上签订的，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合

法有效的合同。贺文华在本案中主张中颐公司发布虚假广告，故意告知其虚假情况，诱

使其作出错误意思表示，而中颐公司代理宏泽公司销售涉案车位，故宏泽公司、中颐公

司应向其赔偿多付的17500元。对此，本院认为，贺文华作为车位购买方，其购买行为

主要取决于其自身的消费需求和消费能力，且车位作为大宗商品，贺文华在购买前应当

会进行谨慎考虑，基于自身需求、对车位销售价格的可接受程度及与市场价格的比较而

作出判断，而一般不会仅仅因为广告内容就作出购买决定。本案中，贺文华与宏泽公司

签订的商品房买卖合同明确约定车位的价格为70000元，即贺文华对该价格是清楚知悉

张宏泽公司、中颐公司虚构原价、虚假优惠折价等行为属于欺诈行为，但其并未以宏泽

公司存在欺诈行为为由主张撤销其与宏泽公司签订的商品房买卖合同，即贺文华至今仍

确认涉案商品房买卖合同有效，由此可以推定贺文华对于涉案车位价格为70000元是接

受并认可的，以70000元的价格购买车位是其真实意思表示。此外，虽然中山市市场监

督管理局认定中颐公司存在发布虚假广告的事实，并对中颐公司作出了行政处罚，但行

政部门对中颐公司的行政处罚行为并不能否定或推翻贺文华与宏泽公司就涉案车位协商

一致所确定的价格，中颐公司的违法行为已由行政部门作出了行政处罚，与本案当事人

之间的民事法律关系属两个不同的法律关系。且宏泽公司之后于2019年6月1日推出的

优惠促销活动是该公司根据自身的销售及市场供求等客观因素而作出的营销策略，新的

活动价比贺文华购买车位时的价格较低亦属于正常的市场价格波动，不能作为贺文华索

赔的依据。因此，在涉案商品房买卖合同未被撤销、仍合法有效的情况下，贺文华要求

宏泽公司及中颐公司向其赔偿车位差价损失17500元，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，贺文华的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结

果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规

定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费237元，由上诉人贺文华负担（已预交）。

本判决为终审判决。

审判长 黄岳文

审判员 吴合波

审判员 马燕清

二〇二〇年十二月九日

书记员 杨俊彦

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