公寓式酒店

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投资酒店式的公寓风险有哪些

酒店式公寓投资可能存在的风险

1、居住成本高。

从层面来说，住在酒店式公寓里的成本也相对高昂。如水电

费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北

京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天

然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、

水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。

2、回报率大打折扣。

许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远

远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之

间。高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一

关键要素，主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在

项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两

个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房

屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式

公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两

个隐性成本的代价。

租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，

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往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东

二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在*****元/平方

米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。

以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约

在800元/日，一个月就会有*****元的收益，但众所周知，酒店

为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往

也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投

资回报率。

物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，除

了需要在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多

费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性

成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而

且很难直接转嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%

至18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。

中介费。投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问

题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，

所以往往把房子委托给中介代理，而这就需要向代理中介交纳一

定额度的中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。

3、酒店式公寓产权要分清。

目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三

种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。大

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产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统

一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒

店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业

公司在控制。小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投

资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一

栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和

普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓

的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。

如何投资酒店式公寓不赔钱

一看位置。是否具备可持续发展潜力。

二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要

有。

三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质

量，提供良好的服务是吸引客房的直接条件。要有专业的酒店物

业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。

四看完整。每年、每月，甚至每周的租务都应该有。

五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础。

六看整体经济的发展态势。

选择酒店式公寓投资，专业的品牌管理公司是保障，他们既

能提供高效的管理服务，又有一定的品牌效应能够保证客源的充

足性。

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酒店式公寓投资优势

1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，

酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，

易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对

较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。

2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了

传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人

士欢迎。

3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以

出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服

务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投

资对多数人来讲，是有超值回报空间的。

4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。未来有更多

跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型

公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这

类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月

供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。

酒店式公寓投资的几点理由

1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业

管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。

同时公寓的出租的短时间可以是一天，长就没有限制，而住宅一

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般少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。

2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资

者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出

租市场上的恶性竞争。即使开始的时候住进去的都是高端客户，

当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，

普通公寓就开始进去恶性循环，后高端客户会慢慢流失。而酒店

式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公

司根据收益分成，可以保持物业的整体租价;此外，租客也愿意花

比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服

务和安全保障。

3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比

普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从

而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通

公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的

土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。