龙华片区房地产市场研究分析

龙华片区房地产市场研究分析

目 录

一、龙华概况

二、龙华二线拓展区概况

三、龙华交通建设

四、房地产市场现状

1、龙华近年住宅批准预售情况

2、龙华近年住宅销售情况

3、大盘涌现,气势夺人

4、高端市场欲说还休,别墅强势出击

5、龙华商业价值迅速提升

6、土地交易价格大幅上涨

7、产品升级,大势所趋

8、楼盘客户特征

9、价格趋势

五、龙华近年部分典型楼盘概览

六、龙华片区房地产发展趋势

一、龙华概况

龙华位于宝安区东部,东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳

皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上,是深圳市的次中心区,地理位置优

越。龙华街道辖区面

积88平方公里,现有人口79。3万，其中户籍人口28805人，外来人口占总人口

的96。3％，每10

万人中受高等教育的人口为5617人，人口总体素质较高。龙华先后被省、市政

府定位为“广

东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城"、“深圳市物流中心”。

2005年，龙华实现区域生产总值278.02亿元,同比增长32.95％;规模以上

工业总产值

1653.4亿元，增长67。7％;街道财政一般预算收入4.85亿元，增长36。14％;

税收31.01亿

元，增长45。54％；出口总额201.2亿美元，增长71.7％。

近年来，由于龙华发达的交通道路网络，良好的“硬件”设施,浓郁的文化

氛围，万

科、长城、振业、金地、泰华等地产商看好龙华优越的地理位置，纷纷进军龙华，

投资兴

业，龙华房地产形势持续向好，成为深圳市“二线”关外三大房地产板块之近三

年龙华商品

房销售面积每年约在55万平方米以上,商品房销售收入每年都突破21亿元，2005

年达到27.4

亿元，已成为深圳中部房地产龙头.目前龙华已开发和正在开发的各类楼盘有50

多个，涌现

了锦绣江南、风和日丽、书香门第、山湖林海、富通天骏、世纪春城、馨园、滢

水山庄、日

出印象、纯白、金地梅陇镇、圣·莫丽斯一期、星河丹堤、城市明珠、潜龙华庭、

碧水龙

庭、春华四季、卓能雅居、城投七里香榭等一批著名楼盘，龙华已把发展房地产

业作为支柱

产业大力发展。

二、龙华二线拓展区概况

龙华二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙

公路，南邻

大脑壳山，规划用地面积19。39平方公里，城市建设用地11。44平方公里.

作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为“福田中心

区”配套服务

的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区.该地块1998

年完成征地工

作，是目前深圳最大的政府预留用地。

虽处地关外,但在事实上，在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档

次参照福田

区设计，所有医疗、教育、商业、娱乐、交通等配套设施相当齐备，意欲将此建

成一个公共

环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市

建设水平的现

代化、型综合居住区和城市后勤基地。片区规划远景控制人口14万，弹性人口

规模17万。

二线拓展区整体规划图

对于二线拓展区来说,“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、

“轨道十

一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路

等悉数贯穿

其域。

而地铁四号线二期全长14。2公里，向南和香港西线铁路在皇岗－落马洲的

接驳，将使拓

展区在交通上实现直通香港.同时，规划中的地铁六号线轻轨,也将由拓展区直达

深圳机

场.

尤其值得一提的是，今后人们从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，

而是由香蜜

路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以达至，直线距离仅仅4公里.这

条动脉大干

道，业内专家认为效用更甚滨海大道。

二线拓展区交通规划图

三、龙华交通建设

龙华已建成了长达 130 多公里，纵横交错的现代城市道路网络，距皇岗口

岸仅 15 钟

车程,距宝安机场仅 20 分钟车程，距盐田港 30 分钟车程，梅观高速公路，机

荷高速公

路,布龙公路，石观公路，平南铁路贯穿全镇，梅龙大道、福龙公路、新区大道、

南坪快速

路正在建设当中，南坪快速一期西段已建成通车,正在规划兴建的 “地铁四号线

"(少年

宫到龙华中心站，08年建成）、“轨道六号线”(石岩到二客站）、“轨道十一

号线”（城

市轻轨的环线)，将使龙华与深圳中心区实现全面对接。规划中的北京到深圳、

上海到深圳

两条准高速铁路的交汇点计划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢

纽。

龙华交通规划图

www。szpl。/main/zutgh/zbzh。htm

http：///view/7f84336c25c52cc58bd6befa。html?from=rec＆pos=3&weight=2

＆lastweight=1&count=5

http：//wenku。/view/50f468747fd5360cba1adb5e。html？from=rec&pos=2＆weight=4

＆lastweight=2＆count=5

http：//zhuanti。/zhuanti/2011/11-03/lhxq/

http：//zhuanti。szhome。com/zhuanti/2012/02—03/lg/index。html

龙华新城是指龙坂大道以南、梅龙大道以西、南平快速以北、龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以

东生态控制线所围合的地区，总面积10平方公里、建设总规模量1330万㎡，规划人口规模为24万人。

龙华:轨道站点周边建高层建筑

发展目标：通过局部城市更新改造,延续城市结构、优化用地布局、增加配套设施,建设

中部综合组团商业服务中心和人民路商业街区.

龙华位居深圳地理上的中心区域,但城市面貌和特区内相差悬殊。此次法定图则提出了

龙华久被压抑的雄心：“深圳中部综合组团的行政、商业、文化中心。"这个名字里有“龙”的

片区并不甘沉寂。

龙华规划人口规模为17万-19万人，相当于内地一个县城。在未来，轨道交通四号线

穿越该片区，并在此设置1个轨道站点，位于龙华和平路和龙华人民路交会处，为龙华街

道办中心站。

法定图则提出构筑“一核一带"、“三轴七心”的城市空间景观结构体系，具体如“一核”即

轨道站点周边500米范围内的用地，此范围内为高层建筑引导区,城市未来的地标性建筑在

此范围内形成.“一带”即沿龙华河形成的线型公共开放空间，龙华河两侧绿化带按照30米进

行控制。

“三轴”即沿龙华人民路、龙华和平路和龙环二路形成的城市景观轴线.规划师提出,龙华

人民路为本片区重要的商业轴线，应强化街道两侧的商业氛围,体现繁荣的商业街风貌;龙华

和平路为轨道四号线经过区域,两侧建筑高度和建筑体量应保持协调一致，站点周边局部地

段可布置高层建筑形成城市地标;龙环二路为本片区和龙华新中心地区的分界，两侧有五星

级酒店、龙华广场等标志性建筑和公共空间，“道路两侧的景观也应该重点控制和引导"。

“七心”即由龙华公园、龙华中环公园、山咀头公园等城市公园和社区绿地组成的绿化中

心，为公众提供公共开放空间和游憩场所。

深圳市服装产业集聚基地位于我市中部组团北部大浪街道,是宝安区目前唯一的市级产业集聚基地。

基地南接布龙路、福龙路、龙大高速、机荷高速,北接光明新区，交通四通八达，处于深圳中心区、深圳机

场、深圳火车新站中心点位置。

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深圳宝安区大浪街道立体地图及介绍

宝安区大浪街道立体地图

基本概况：

大浪街道位于深圳市宝安区东部，总面积37。2平方公里，建成区面积15。74平方公里，常住总人口

约30万人，其中户籍人口6862人。辖区交通位置优越，机荷高速公路横贯辖区，距宝安国际机场仅15

分钟车程,福龙路直达深圳市中心区，车程仅需10余分钟。大浪街道下辖同胜、大浪、浪口、高峰、龙胜

五个社区工作站，20个社区居委会。2007年，街道实现地区生产总值57亿元，规模以上工业总产值205.96

亿元,社会消费品零售总额7.20亿元，加工贸易出口总额14。9亿美元，财政收入2.32亿元。辖区内有7

个社康中心,1所成人学校，1所公办小学(龙华第二小学),1所公办幼儿园，共15所民办学校,其中:幼儿园5

家，小学共有10家。

街道辖区:

同胜、大浪、浪口、高峰、龙胜五个社区。

民治街道有以下四个基本特点

一是区位优势明显。民治街道位于罗湖、福田、南山、龙岗、宝安五区的交接处，

距皇岗口岸仅15分钟车程距宝安机场仅20分钟车程，距盐田港30分钟车程.同时，

民治又处于梅林关口,紧邻深圳中心区。福龙路修通后，从深圳中心区到民治有仅5

分钟车程；

二是交通四通八达.梅观高速、南坪快速、布龙公路、梅龙大道、新区大道、平

南铁路贯穿全境,正在兴建的大型交通项目还有深圳地铁四号线、新区大道、福龙公

路，其中深圳地铁四号线,将深圳中心区与民治、大浪和龙华街道全线连通。即将兴

建的全国铁路客运枢纽之-—深圳新火车站也落户民治;

三是功能定位独特。在民治辖区，有一片面积共19平方公里的二线拓展区。该

地块于1998年完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。其功能定位为深圳

中心区配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区；

四是房地产业发达.房地产业已成为民治街道第一大支柱产业，现有锦绣江南、

梅陇镇、风和日丽、日出印象、圣莫丽斯等大型楼盘40家,2005年房地产销售额达到

32．5亿元

龙华街道位于宝安区东南部,东与龙岗区坂田街道接壤，西接大浪街道,南邻民治

街道，北与观澜街道相连。辖区总面积24。8平方公里,下辖景龙、龙园、华联、三

联、清湖、油松、松和等7个社区工作站，景华、荔园、郭吓、老围、河背、牛地埔、

墩背、玉翠、弓村、狮头岭、山咀头、清湖、上油松、下油松、水斗新围、水斗老围、

共和、伍屋、瓦窑排、富康等20个社区居委会，2009年末总人口68.3万人，其中户

籍人口4.99万人。

宝安区观澜街道3D地图

基本概况：

观澜街道地处深圳市北大门，宝安区东北面，总面积89。8平方公里,建成区面积22平方公里，辖观城、

福民、桂花、松元厦、新田、樟坑径、君子布、牛湖、库坑、大水坑、黎光、新澜12个社区居民委员会。

2006年末，总人口约43万，其中户籍人口2.02万。观澜属亚热带海洋性气候，四季温和，雨量充足,环

境优美，交通便利，有迷人的旅游度假胜地，有世界第一的拥有216洞球场的观澜湖高尔夫球会，有丰富

的土地资源、水资源，有高岭土等矿物资源，是国内外商人投资办厂的理想地方。

观澜，风光如画，人杰地灵。相传在200多年前,一位名震岭南的风水先生经过羊台山下，看见一条清澈

的河流经过此处时波澜壮阔，便大叫“好风水、好风水”,于是人们就把这方宝地称为“观澜"；另一说为，在清

朝乾隆年间,有一位很有名气的地理先生邓坤，云游到此建了一座观音庙，取名观澜，后在此集市成圩，圩

亦取名观澜。“观澜”作为地名，史实记载最早见于清嘉庆24年(1819年）《新安县志》，观澜属官富司管

属。1931年观澜划归宝安县第六区管辖，建国后分别改为人民公社、区公所，1986年8月初撤区设立观

澜镇。2004年6月15日，广东省正式批准撤销观澜镇建制，设立观澜街道办事处，由深圳市宝安区管辖,

并于2004年7月1日正式挂牌办公。

街道辖区：

观城、福民、桂花、松元厦、新田、樟坑径、君子布、牛湖、库坑、大水坑、黎光、新澜12个社区.

宝安区龙华街道电子地图

基本概况:

2006年4月29日,原龙华街道分设为龙华、大浪、民治3个街道。新的龙华街道位于宝安区东南部，

东与龙岗区坂田街道接壤,西接大浪街道,南邻民治街道，北与观澜街道相连，辖区总面积24。8平方公里,

下辖景龙、龙园、三联、清湖、油松等5个社区，总人口近63万,其中户籍人口2。7万。

龙华街道工业发达,辖区内有各类工业企业1000多家，生产领域涉及电脑、IT制造、自行车、塑胶、玩

具、电子、机械制造、卷烟等行业。知名企业有富士康、力劲、好日子卷烟等.龙华第三产业已初成规模，

成为深圳中北部的金融、餐饮、商贸、休闲娱乐龙头。

经济总量实现显著突破。2007年，街道经济继续保持快速增长的态势.据初步核算，街道生产总值297。

43亿元，同比增长15。5%。其中,第一产业增加值0.02亿元,同比下降30.5％；第二产业增加值339.76

亿元,同比增长15.7％；第三产业增加值57。65亿元，同比增长14。1％。表现为两头小、中间大的“纺锤

型”经济结构，“工业强镇"战略成效显著，工业经济的主导地位继续延续。

宝安区民治街道三维地图

基本概况：

民治街道办于2006年4月29日正式挂牌成立。街道辖区总面积30.69平方公里，总人口49.3万，其

中户籍人口1。9万,下辖民治、民新、民乐、新牛、上芬、龙塘等6个社区工作站，共20个社区居委会。

全街道共有6个社区党总支部、6个片区联合党总支部、42个党支部、1052名党员.

民治街道是市、区区划调整与管理体制创新的产物，成立两年多以来,街道按照市委市政府、区委区政府

关于区划调整与管理体制创新的要求部署，圆满完成了区划调整与管理体制创新试点、综合执法试点、“一

站多居”试点工作任务，同时，创造性开展了“窗口工程”、“和谐工程”建设、计生与出租屋工作捆绑管理等

工作，扎实推进以“正风尽责、争先创优”为主题的执行力建设活动,有力推动了民治“三个文明”建设。民治街

道综合执法经验、“和谐工程”建设经验先后在全区、全市推广，一个环境优美、社会和谐、经济繁荣的“特

区后花园”初显雏形。

街道公共文化服务设施及学校齐全。所辖范围内有广场1个、影剧院1家、图书馆8个、公园5个，

建有民治村史馆、白石龙文化名人营救纪念馆.街道共有中、小学10所，其中公办中学1所,公办小学3所，

民办学校6所（其中3所为九年一贯制学校）。

工业企业门类繁多,物流、金融、通讯业发达.辖区现有工业企业315家，其中“三资”企业30家，“三来

一补”企业21家，民营企业264家。行业覆盖电子、塑胶、五金、服装、礼品、玩具、纸品、家私、机械

等。民治现代物流业发达，辖区华南国际物流中心是深圳市八大物流园区之一。民治街道辖区现有农业银

行、中国银行、工商银行、上海浦东银行等四家银行和航空证券、上海证券等两家证券公司,银行营业网点

有9家，2007年末各项存款余额61。13亿元人民币、贷款余额25。33亿元人民币。2007年末，民治街

道电话用户数超过5.5万户，ADSL网络快车用户超过3。1万部，交换机总容量接近9。6万门.

街道辖区：

民治、民新、民乐、新牛、上芬、龙塘等6个社区。

福田的后花园？深圳再造新罗湖？

其一、地段（地理位置）介绍

其二、政府规划

其三、行政区域及楼盘详解

龙华新区距离福田中心区约15分钟车程、距离宝安国际机场约30分钟车程,辖区的

深圳北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合

交通枢纽。乘坐广深港铁路客运专线可20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4

小时抵达武汉。龙大高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、福龙快速路、布龙路、

地铁龙华线、环中线、光明线穿过辖区，与香港、东莞、广州等珠三角主要城市中心

形成便捷的“半小时生活圈”。

2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立,新设的龙华新区包括观澜、大浪、

龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、

光明，南连福田,北至东莞。总面积175.58平方公里，2010年末常住人口137。

9万人，其中户籍人口11.4万人。下辖观澜、大浪、龙华、民治等4个办事处、

36个社区工作站和100个社区居民委员会.得天独厚地拥有着区位、产业、商贸、

文化以及生态五个方面的发展优势。