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2023年11月3日发(作者：)
一、项目基本信息
此项目因规划要求、功能要求、市场要求而进行规划及建筑设计。
1、建筑规划要求
（1）后退城市道路红线距离：建筑一层外边缘到犀团道路牙边≥20米；
（2）整体建筑布局规划按《成都市城市规划管理技术规定》；
（3）建筑高度：犀团路沿线、临近石材市场≤100米，内部布控≤80米。
（4）小区北入口尽量放在项目地块靠犀团路的一侧，以便控制商业整体性
和节约用地，方便小区整体管理。
2、开发商对于面积、容积率的意见
（1）地上建筑面积：200000㎡左右
（地下设人防及停车库，地面设置停车楼）
（2）容积率：
（按住宅用地总土地面积计算）
3、周边项目情况及相关图片资料
详见现状图、实地察看。
地块周边伊萨贝拉项目现状 项目临犀团路地块现状
第二章、规划控制条件
一、规划设计控制条件
面积 建筑密度 控制高度 容积率 绿地率
㎡ ≦22% 100m 30%
二、市调消费者意向选择的物业总层
物业层数选择
4.00%
1.33%
6.00%
37.00%
1.00%
26.00%
24.67%
多层7-11层12-18层19-24层24层以上花园洋房类别墅和别墅
单项来看，作为低公摊、通风、采光好的多层住宅（比重37%）得到消费者较大
认可，消费者对这类产品的喜好程度偏高，但随着市场电梯公寓的增多，电梯类产品
的抗性也正在减小，可接受的消费者占58%（小高层和高层之和，其中7-18层产品比
重%）。
三、消费者意向面积：
购房面积选择
1.00%
5.33%
26.00%
0.67%
0.67%
1.00%
21.00%
44.33%
60㎡以下61-80㎡81-100㎡101-120㎡
121-150㎡151-180㎡181-200㎡200㎡以上
在改善型需求占据主力的消费者中，选择80平米以上面积的消费者达到78%，其
中，81—100平米的房屋最受青睐，需求度达到%，其次为100—120平米的需求，比
重为26%。
四、消费者意向户型：
户型选择
3.33%
1.00%
0.67%
0.67%
9.00%
2.33%
21.33%
0.33%
24.67%
9.67%
0.33%9.67%
8.33%
8.67%
一室一厅一卫一室两厅一卫两室一厅一卫两室一厅两卫两室两厅一卫
两室两厅两卫三室一厅一卫三室一厅两卫三室两厅三卫三室两厅一卫
三室两厅两卫三室两厅三卫四室两厅两卫五室三厅三卫
与购房面积选择相对应，消费者对于户型的需求集中在二室二厅到三室二厅之间，
占到总需求量的83%。
客观上要求本项目在推盘上要形成区域内第一性价比的概念。
在户型设计上建议参考置信90㎡头等舱、龙湖三千城85、88㎡、万
科金色海融等。不仅拥有可变平方（可变面积）的概念，同时还有奇偶数
层可变空间（可变立方）的概念。
一般而言，可变概念有三种：
一是，入户花园（可变的居住情趣、档次），建议不采用。
二是，可变平方（多一间房），可以采用，以空中花园的形式来体现。
三是，可变立方（奇偶层数变化），建议采用，以书房+储物灰空间体
现。
在此基础上，我们可以说，整个户型设计是参照万科金色系列，但配
置却高过它，总价省10万，面积多一间。在户型配置上达到万科金域系
列和90㎡头等舱、龙湖的标准。具体体现在户型开间、尺寸、电梯配置、
前室配置等各方面，在配置上超高，性价比超高。
置信90㎡头等舱：
万科金色海融：
龙湖三千城：
三、产品定位
（一）住宅产品定位
本项目住宅物业建议占到总建筑面积的80%左右（即180000—200000
㎡）。其中高层与多层物业比例按70%：30%进行合理搭配。
产品营销定位方向：青年置业公寓、生态人居生活馆；青年置业公寓
主要用于点式楼的营销推广，生态人居生活馆主要用于点、板结合建筑(或
板式建筑)的营销推广。
重点突出：两房营销概念；力争两房整体户型断档区间、户型设计均
好性以及户型的尺度、配置领先区域2012年同类竞品市场。
综合上述营销观点，对住宅建筑物业要求表述如下：
1、户型区间及配置
两房及以下户型占总住宅建筑面积的70%以上，剩余面积30%为小三
房或其它户型。其中：
（1） 面积区间
一室一厅面积区间建议为：40～50㎡
小两房面积区间建议为：65～70㎡左右；
中两房面积区间建议为：70～80㎡左右；
大两房面积区间建议为：90㎡左右；
小三房面积区间建议为：100-130㎡左右。
以上均为建筑面积，公摊不宜超过同类市场建筑平均公摊。
两房户型参考：
小两房户型参照：
小三房户型参考：
（2） 客厅开间
一室及小两房客厅开间建议不低于；
中两房客厅开间建议不低于4M；
大两房及小三房客厅开间建议不低于；
以上均为“中到中”距离。
（3）主卧室开间及面积控制
小两房开间≥ M，面积12㎡左右；
中两房开间≥ M，面积14㎡左右；
大两房开间≥ M，面积15㎡左右；
小三房开间≥ M，面积16㎡左右；
（4）厨、卫尺寸及面积控制
小两房厨房尺寸约为 × M：面积为 ㎡ ；卫生间尺寸约为 ×
M：面积约为 3 ㎡ ；
中两房厨房尺寸约为 × M：面积为 5～ ㎡ ；卫生间尺
寸约为 × M：面积约为 4 ㎡ ；
大两房厨房尺寸约为 × M：面积为 ～ ㎡ ；卫生间尺寸约为 × M：
面积约为 ㎡ 。
三房及其它厨房尺寸约为:× M ,面积约为×㎡ ,卫生间尺寸约为
× M ,面积约为5㎡；
（5）其它要求
中两房比小两房领先优势在于其有储物空间；大两房比中、小两房领
先优势在于其朝向、卧室飘窗、客厅开间、储物间尺寸、厨房、卫生间尺
寸、餐厅的标准实用性以及其两面靠隔墙；三房及其它重点体现在房间功
能布置合理性、舒适性、私密性、日照、采光优越性上。
2、引入“可变设计空间”概念
充分挖掘阳台、露台、半退台等可交换空间设计。
可变空间最大赠送面积不超过总建筑面积的20%。同时，大两房的可
变空间设计使用面积可达到三房的使用要求；
此外，可以引入“奇数层”和“偶数层”或小复式设计，方便小、中
两房可以进行储物间、书房及个性空间设计。
3、电梯配置
（1）点式楼尽可能达到两梯8户以下的配置，同时，电梯厅拥有独
立的挑高电梯大堂，入口从住宅小区进入。
同步要求，电梯厅外要有入户花园，方便购物推车及残疾人使用的坡
行道，其中一步电梯要求满足装修使用要求。
提供精装修大堂（达到商务酒店大堂标准，但要适度区别）。
（2）点、板结合楼（或板式楼）尽可能达到两梯5户以下的配置，
其它参照点式楼设计要求进行优化。
（3）设计师可以根据平面情况对户型、户数加以配置。
4、架空层配置（同商业一并设计，可作为商业组成部分）
由于本期居住物业的定位为“青年置业公寓”和“生态人居生活馆”，
建议架空层以优惠价格销售、招租或由物业公司独立经营以下几个业态：
健身房、球室（乒乓球/台球等）、网吧、洗衣房、租书吧、办公等。
5、立面
考虑到区域楼盘的风格，以差异化为原则，初步建议建筑立面设计为
简约欧式风格（设计可以提出自己的风格和手法）。
四、建筑单体设计
（一）、住宅
1、户型设计要求及配比
户型区间尽量拉大。注重主卧的舒适性和户型完善的功能性。
洋房：5+1F
主力户型（建筑面积） 户型配比 户型功能
80㎡——100㎡ 40% 2房、2卫、1阳台、1厅
100㎡——110㎡ 30% 2房、2卫、2阳台、1厅
130㎡ 15% 3房、2卫、1阳台、2厅
150㎡ 15% 3房、2卫、2阳台、2厅
保证户户采光通风、主卧主卫、客厅临中庭景观
9+1小高层
户型区间（建筑面积） 户型配比 户型功能
120㎡—140㎡（舒适三房） 20% 3房、2卫、3阳台、2厅
85㎡——119㎡（精致三房） 35% 3房、2卫、2阳台、1厅
90㎡舒适两房 45% 2房、2卫、2阳台、1厅
保证每间采光通风、主卧主卫、客厅临景观带
26F高层
户型区间（建筑面积） 户型配比 户型功能
130㎡（豪华三房） 5% 3房、2卫、3阳台、2厅
120㎡（精致三房） 5% 3房、2卫、3阳台、1厅
90㎡舒适两房 40% 2房、2卫、2阳台、1厅
70㎡适度两房 50%
保证景观均好性和居住舒适性。主卧主卫、客厅临景观带
二、商业部分
由于本项目商业临街面等具体意见尚未得出，暂时考虑有两种思路的设
计：
1、1楼底商+独立商业楼设计：
临街面基本为1楼底商，面积为60㎡、80㎡、120㎡三个级别。开间
径深比为1：2，开间尽量做到6米以上，独立商业体设在犀团路临项目地
块最前端或与石材城市场相邻处。
2、1、2裙楼设计，一楼全独立底商铺面，在合适处布置楼梯间，供2楼
选择。具体形式参照新玉林设计思路，面积控制比例为第1种的三个级别。
五、具体时间节点及效果展示的要求
2010年4月10日前，提供规划及建筑概念设计方案，经双方沟通后
进一步深化。
六、项目前期提供资料：
现状图（电子版含已建房屋定位图）、项目设计建议书。
七、附件、附图、附表、
一、附件（成都市土地使用和建筑规划管理技术规定）
二、附图
1 期
期 开
开 发
发 用
用 地
售楼部(会所)样板
地
区、项目商业配套区
2
期
开
发
用
地
3
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