马琪、陈国萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

马琪、陈国萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院

【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院

【审结日期】2020.07.27

【案件字号】(2020)豫03民终3278号

【审理程序】二审

【审理法官】王春峰姬秋萍范振洋

【审理法官】王春峰姬秋萍范振洋

【文书类型】判决书

【当事人】马琪;陈国萍;钟舜杰;洛阳房联行网络科技有限公司

【当事人】马琪陈国萍钟舜杰洛阳房联行网络科技有限公司

【当事人-个人】马琪陈国萍钟舜杰

【当事人-公司】洛阳房联行网络科技有限公司

【代理律师/律所】李清华河南仕起律师事务所;崔帅武河南品缔晖诚律师事务所

【代理律师/律所】李清华河南仕起律师事务所崔帅武河南品缔晖诚律师事务所

【代理律师】李清华崔帅武

【代理律所】河南仕起律师事务所河南品缔晖诚律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

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【原告】马琪;洛阳房联行网络科技有限公司

【被告】陈国萍;钟舜杰

【本院观点】马琪与陈国萍及房联行公司签订的《权证（代办）合同》合法有效，各方应当

依约履行。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定管辖权异议第三人新证据诉讼请求反诉

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以

确认。

【本院认为】本院认为，马琪与陈国萍及房联行公司签订的《权证（代办）合同》合法有

效，各方应当依约履行。根据查明的事实，合同约定马琪以银行贷款的方式支付房款，但是

买卖双方在中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳分行中心支行办理贷款手续后，贷款迟迟没

有被批准，双方因此发生争议，之后房联行公司从银行取走贷款资料，导致贷款程序终止嗣

后双方未能就变更合同履行条件达成一致，致使合同履行不能，因此，一审法院判决解除合

同并无不当，本院予以维持。合同解除时，一方当事人可依据合同中有关违约金、约定损害

赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方当事人承担违约责任。二

审，经本院释明，马琪主张陈国萍是违约方应当赔偿其房屋上涨的差价，至少应当赔偿合同

约定的房屋成交价95万元的10%。本案中由于贷款时间没有约定，在贷款迟迟没有审批的情

况下，双方发生争议，并最终导致合同解除，因此，双方均有一定的过错，均应承担相应的

责任，综合合同履行进程、双方过错、约定的违约金等情况，本院酌定陈国萍、钟舜杰赔偿

马琪损失5万元。 综上所述，马琪的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民

共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规

定，判决如下：

【裁判结果】一、维持河南省洛阳高新产业技术开发区人民法院（2019）豫0391民初579号

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民事判决第一项； 二、撤销河南省洛阳高新产业技术开发区人民法院（2019）豫0391民初

579号民事判决第二项； 三、陈国萍、钟舜杰于本判决生效之日起十五日内赔偿马琪5万

元； 四、驳回马琪的其他诉讼请求。 如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，

应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的

债务利息。 一审案件本诉受理费13400元，由马琪负担12350元，由陈国萍、钟舜杰共同

负担1050元，反诉受理费50元，由马琪承担。二审案件受理费150元，由马琪负担100

元，由陈国萍、钟舜杰共同负担50元。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-06 01:06:15

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年12月4日，马琪（买方乙方）与陈国萍（买

方甲方）及第三人房联行公司（经纪方丙方）签订《权证（代办）合同》一份，合同号：

NO.0000280，主要约定陈国萍将坐落于涧西区南昌路滨河新村栋号28单元号3房号602房屋

以95万元的价格出售给马琪。合同第四条付款约定载明：“1.买卖双方经协商一致选择按揭

方式履行本合同。2.买方于2017年12月4日交付定金30000元予经纪方代为保管。3.买方

于2018年2月3日交付450000元予银行方。4.买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业

按揭贷款，预计贷款金额500000元用于支付卖方第二部分房款，贷款金额具体以银行或者公

积金中心审批为准。如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移

登记之日前以现金方式支付给卖方，贷款发放的时间以银行放款时间为准，买卖双方需积极

配合，于2018年2月3日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；若以上

事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。"合同第六条各方的权利和义务载明：“1.买方按

约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求

于批贷确认函下来时，到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权

登记给买方或买方书面指定的任何第三方，买卖双方应相互配合到现场办理手续，逾期未到

场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。……"合同另行就丙方服务条款和收

费明细、违约责任等进行了约定。陈国萍、钟舜杰系夫妻关系。2018年2月4日，马琪与陈

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国萍签订《补充说明》，主要载明因无法按时解压，双方协商一致同意履行合同日期延至

2018年4月10日，由卖方妥善处理解押事宜，以进行买方过户手续。2018年3月23日，陈

国萍将涉案房产原贷款全部清偿，后于2018年4月4日，陈国萍办理了涉案房产抵押注销手

续。2018年4月3日，马琪、陈国萍、钟舜杰到中国邮政储蓄银行股份有限公司中心支行办

理涉案房产合同贷款手续。马琪（买方）及共同借款人梁萌（买方）与陈国萍（卖方）、钟

舜杰（卖方）向中国邮政储蓄银行股份有限公司中心支行出具《声明》：“由于国家房地产

政策调整，我们买卖双方已知悉贵行住房贷款投放具有不确定性，且我们买卖双方已对贵行

办理抵押他项权证的时间及办理抵押他项权证后的放款时间进行充分了解，我们同意贵行按

照从洛阳市住房保障和房产管理局办理完毕抵押他项权证后的出证时间顺序排队发放，在此

期间我们买卖双方保证不到贵行催促房款，且自行协商承担因延迟房款产生的费用及损失，

贵行已尽到告知义务，保证不追究贵行的任何责任。"中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市

分行向一审法院出具《情况说明》载明：“马琪、梁萌夫妻双方在中介机构洛阳房联行网络

科技有限公司的协助下于2018年4月3日到邮储银行洛阳分行中心支行申请办理二手住房贷

款业务，并与卖方当日在我行办理面签手续，买卖双方根据要求向我行提交相关材料后，我

行在审批该笔贷款的过程中，中介机构向我行告知该笔业务的买卖双方就买卖事宜没有达成

一致，存在纠纷，要求停止办理业务，并要求我行将递交的申请资料全部退回，我行也按照

其要求退回，在贷款资料退回后，买卖双方均也未再与我行联系。……"马琪自述2018年5

月8日其按照邮政银行要求将490100元存入银行监管账户。2018年5月23日，马琪收到第

三人退回的30000元定金。马琪提交仕起律师事务所收据一张，显示收到马琪律师费10000

元。2018年7月左右，陈国萍向马琪提出解除合同，马琪不同意。2018年7月25日马琪即

向洛阳市涧西区人民法院提起诉讼，后因陈国萍、钟舜杰提出管辖权异议移送至一审法院。

【一审法院认为】一审法院认为，本案马琪、陈国萍、第三人房联行公司于2017年12月4

日所签订的《权证（代办）合同》是各方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，合同

成立有效。马琪、陈国萍于2018年2月4日针对前述《权证（代办）合同》签订了《补充说

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明》，该《补充说明》亦系当事人真实意思表示，成立有效。在涉案合同履行过程中，陈国

萍因贷款办理时间过长拒绝继续履行合同，第三人房联行公司在双方并未对涉案合同继续履

行或解除协商一致的情况下，自行向中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳分行中心支行申请

停止办理涉案合同所约定的贷款，并将相关贷款手续取走，导致涉案合同所约定的贷款无法

继续办理。本案涉案合同已明确约定付款方式为按揭贷款方式且约定买卖双方按经纪方要求

于批贷确认函下来后到房管局现场办理房屋产权转移登记手续。双方对该合同付款条件及办

理房屋产权登记手续并未另行达成一致意见，该合同已无法继续履行。陈国萍、钟舜杰反诉

请求解除该合同，该反诉状已于2019年5月30日送达至马琪及第三人房联行公司，陈国

萍、钟舜杰请求解除合同不违反法律规定，涉案编号xxx.0000280《权证（代办）合同》及

《补充说明》依法应自2019年5月30日解除。关于马琪请求继续履行合同及将涉案房屋交

付马琪、协助办理过户手续等诉讼请求，一审法院不予支持。关于马琪主张陈国萍、钟舜杰

支付10000元律师费，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第

九十六条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、马琪、陈国萍、钟舜杰、第三人房联行公

司于2017年12月4日所签订的编号xxx.0000280《权证（代办）合同》及《补充说明》有

效，但该《权证（代办）合同》及《补充说明》自2019年5月30日解除；二、驳回马琪的

其他诉讼请求。本案本诉受理费13400元，由马琪承担13300元，由陈国萍、钟舜杰共同承

担100元。本案反诉受理费50元，由马琪承担。 本院二审期间，各方当事人均未提交

新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】马琪上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项后半部分内容（但该权证代

办合同及补充说明自2019年5月30日解除）；2.撤销一审判决第二项并依法改判，支持马

琪一审诉讼请求，驳回陈国萍、钟舜杰的一审反诉请求；3.一、二审诉讼费由陈国萍、钟舜

杰承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定房联行公司自行将相关手续取

走导致贷款无法继续办理是错误的，陈国萍、钟舜杰拒绝履行合同才是导致贷款无法继续办

理的原因。一审法院认定合同无法继续履行是错误的。银行停办贷款系陈国萍拒绝履行合同

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导致，银行不贷款不意味卖方不能取得房款，马琪愿意全款购房，双方房屋买卖合同可以继

续履行。一审法院适用法律错误。陈国萍贷款时间办理过长导致银行停办贷款，属于违约

方，根据法律规定，其不应当享有合同解除权。一审判决错误。马琪是按照合同履行了自己

的义务，一审法院认定违约方取得解除权错误。一审法院判决解除合同，但未处理因房屋价

格上涨造成的40余万元的损失是错误的。 综上所述，马琪的上诉请求部分成立，本院

予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

马琪、陈国萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院

民事判决书

(2020)豫03民终3278号

当事人 上诉人（原审原告、反诉被告）：马琪。

委托诉讼代理人：李清华，河南仕起律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国萍。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟舜杰。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔帅武，河南品缔晖诚律师事务所律师。

原审第三人：洛阳房联行网络科技有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区关林西

路某某。

法定代表人：黄四平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张兴华。

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审理经过 上诉人马琪因与被上诉人陈国萍、钟舜杰，原审第三人洛阳房联行网络

科技有限公司（以下简称房联行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新产

业技术开发区人民法院（2019）豫0391民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院受

理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马琪及其委托诉讼代理人李清华，被上诉人

陈国萍、钟舜杰的共同委托诉讼代理人崔帅武，原审第三人房联行公司的委托诉讼代理

人张兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 马琪上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项后半部分内容（但该

权证代办合同及补充说明自2019年5月30日解除）；2.撤销一审判决第二项并依法改

判，支持马琪一审诉讼请求，驳回陈国萍、钟舜杰的一审反诉请求；3.一、二审诉讼费

由陈国萍、钟舜杰承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定房联行公

司自行将相关手续取走导致贷款无法继续办理是错误的，陈国萍、钟舜杰拒绝履行合同

才是导致贷款无法继续办理的原因。一审法院认定合同无法继续履行是错误的。银行停

办贷款系陈国萍拒绝履行合同导致，银行不贷款不意味卖方不能取得房款，马琪愿意全

款购房，双方房屋买卖合同可以继续履行。一审法院适用法律错误。陈国萍贷款时间办

理过长导致银行停办贷款，属于违约方，根据法律规定，其不应当享有合同解除权。一

审判决错误。马琪是按照合同履行了自己的义务，一审法院认定违约方取得解除权错

误。一审法院判决解除合同，但未处理因房屋价格上涨造成的40余万元的损失是错误

的。

二审被上诉人辩称 陈国萍、钟舜杰辩称，一审法院认定本案所涉《权证代办合

同》及《补充说明》无法继续履行，证据确实充分，符合本案事实，合同应当解除。马

琪严重违反合同约定，陈国萍、钟舜杰按照合同约定有权解除合同。陈国萍、钟舜杰不

存在任何违约行为，为了解押该房屋，陈国萍、钟舜杰也遭受了损失。马琪未按照约定

不能及时办理按揭贷款，陈国萍、钟舜杰有权解除合同。一审法院适用法律正确，判决

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结果公正，应当驳回马琪的上诉请求。声明是陈国萍、钟舜杰向银行作出的，仅仅表明

对银行的承诺，不能作为认定买卖双方责任的依据。马琪主张的房屋价格上涨造成的损

失没有任何事实及法律依据。

原告诉称 马琪向一审法院起诉请求：1.请求法院确认马琪与陈国萍、房联行公司

签订的《权证（代办）合同》（实为房屋买卖合同）及补充协议合法有效；2.判令陈国

萍继续履行与马琪之间的签订的房屋买卖合同及补充协议，陈国萍、钟舜杰将诉争房屋

交付马琪，并协助马琪办理过户等相关手续；3.判令陈国萍、钟舜杰支付马琪律师费1

万元；4.本案诉讼费由陈国萍、钟舜杰承担。

陈国萍、钟舜杰向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除三方于2017年12月

4日签订的《权证（代办）合同》；2.由马琪承担本案的一切诉讼费用。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年12月4日，马琪（买方乙方）与陈国

萍（买方甲方）及第三人房联行公司（经纪方丙方）签订《权证（代办）合同》一份，

合同号：NO.0000280，主要约定陈国萍将坐落于涧西区南昌路滨河新村栋号28单元号3

房号602房屋以95万元的价格出售给马琪。合同第四条付款约定载明：“1.买卖双方经

协商一致选择按揭方式履行本合同。2.买方于2017年12月4日交付定金30000元予经

纪方代为保管。3.买方于2018年2月3日交付450000元予银行方。4.买方委托经纪方

向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计贷款金额500000元用于支付卖方第二部分房

款，贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准。如审批贷款金额低于申请贷款金

额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给卖方，贷款发放的

时间以银行放款时间为准，买卖双方需积极配合，于2018年2月3日前备齐本次贷款所

需相关真实证件并到现场办理相关手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责

任。"合同第六条各方的权利和义务载明：“1.买方按约定交清全款或已付首付款并通过

银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于批贷确认函下来时，到房管

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局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权登记给买方或买方书面指

定的任何第三方，买卖双方应相互配合到现场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交

价每日万分之五向对方支付违约金。……"合同另行就丙方服务条款和收费明细、违约责

任等进行了约定。陈国萍、钟舜杰系夫妻关系。2018年2月4日，马琪与陈国萍签订

《补充说明》，主要载明因无法按时解压，双方协商一致同意履行合同日期延至2018年

4月10日，由卖方妥善处理解押事宜，以进行买方过户手续。2018年3月23日，陈国

萍将涉案房产原贷款全部清偿，后于2018年4月4日，陈国萍办理了涉案房产抵押注销

手续。2018年4月3日，马琪、陈国萍、钟舜杰到中国邮政储蓄银行股份有限公司中心

支行办理涉案房产合同贷款手续。马琪（买方）及共同借款人梁萌（买方）与陈国萍

（卖方）、钟舜杰（卖方）向中国邮政储蓄银行股份有限公司中心支行出具《声明》：

“由于国家房地产政策调整，我们买卖双方已知悉贵行住房贷款投放具有不确定性，且

我们买卖双方已对贵行办理抵押他项权证的时间及办理抵押他项权证后的放款时间进行

充分了解，我们同意贵行按照从洛阳市住房保障和房产管理局办理完毕抵押他项权证后

的出证时间顺序排队发放，在此期间我们买卖双方保证不到贵行催促房款，且自行协商

承担因延迟房款产生的费用及损失，贵行已尽到告知义务，保证不追究贵行的任何责

任。"中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行向一审法院出具《情况说明》载明：

“马琪、梁萌夫妻双方在中介机构洛阳房联行网络科技有限公司的协助下于2018年4月

3日到邮储银行洛阳分行中心支行申请办理二手住房贷款业务，并与卖方当日在我行办理

面签手续，买卖双方根据要求向我行提交相关材料后，我行在审批该笔贷款的过程中，

中介机构向我行告知该笔业务的买卖双方就买卖事宜没有达成一致，存在纠纷，要求停

止办理业务，并要求我行将递交的申请资料全部退回，我行也按照其要求退回，在贷款

资料退回后，买卖双方均也未再与我行联系。……"马琪自述2018年5月8日其按照邮

政银行要求将490100元存入银行监管账户。2018年5月23日，马琪收到第三人退回的

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30000元定金。马琪提交仕起律师事务所收据一张，显示收到马琪律师费10000元。2018

年7月左右，陈国萍向马琪提出解除合同，马琪不同意。2018年7月25日马琪即向洛阳

市涧西区人民法院提起诉讼，后因陈国萍、钟舜杰提出管辖权异议移送至一审法院。

一审法院认为 一审法院认为，本案马琪、陈国萍、第三人房联行公司于2017年

12月4日所签订的《权证（代办）合同》是各方真实意思表示，该合同内容不违反法律

规定，合同成立有效。马琪、陈国萍于2018年2月4日针对前述《权证（代办）合同》

签订了《补充说明》，该《补充说明》亦系当事人真实意思表示，成立有效。在涉案合

同履行过程中，陈国萍因贷款办理时间过长拒绝继续履行合同，第三人房联行公司在双

方并未对涉案合同继续履行或解除协商一致的情况下，自行向中国邮政储蓄银行股份有

限公司洛阳分行中心支行申请停止办理涉案合同所约定的贷款，并将相关贷款手续取

走，导致涉案合同所约定的贷款无法继续办理。本案涉案合同已明确约定付款方式为按

揭贷款方式且约定买卖双方按经纪方要求于批贷确认函下来后到房管局现场办理房屋产

权转移登记手续。双方对该合同付款条件及办理房屋产权登记手续并未另行达成一致意

见，该合同已无法继续履行。陈国萍、钟舜杰反诉请求解除该合同，该反诉状已于2019

年5月30日送达至马琪及第三人房联行公司，陈国萍、钟舜杰请求解除合同不违反法律

规定，涉案编号NO.0000280《权证（代办）合同》及《补充说明》依法应自2019年5月

30日解除。关于马琪请求继续履行合同及将涉案房屋交付马琪、协助办理过户手续等诉

讼请求，一审法院不予支持。关于马琪主张陈国萍、钟舜杰支付10000元律师费，一审

法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，经合

议庭评议，判决如下：一、马琪、陈国萍、钟舜杰、第三人房联行公司于2017年12月4

日所签订的编号NO.0000280《权证（代办）合同》及《补充说明》有效，但该《权证

（代办）合同》及《补充说明》自2019年5月30日解除；二、驳回马琪的其他诉讼请

求。本案本诉受理费13400元，由马琪承担13300元，由陈国萍、钟舜杰共同承担100

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元。本案反诉受理费50元，由马琪承担。

本院查明 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事

实予以确认。

本院认为 本院认为，马琪与陈国萍及房联行公司签订的《权证（代办）合同》合

法有效，各方应当依约履行。根据查明的事实，合同约定马琪以银行贷款的方式支付房

款，但是买卖双方在中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳分行中心支行办理贷款手续

后，贷款迟迟没有被批准，双方因此发生争议，之后房联行公司从银行取走贷款资料，

导致贷款程序终止,嗣后双方未能就变更合同履行条件达成一致，致使合同履行不能，因

此，一审法院判决解除合同并无不当，本院予以维持。合同解除时，一方当事人可依据

合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求

另一方当事人承担违约责任。二审，经本院释明，马琪主张陈国萍是违约方应当赔偿其

房屋上涨的差价，至少应当赔偿合同约定的房屋成交价95万元的10%。本案中由于贷款

时间没有约定，在贷款迟迟没有审批的情况下，双方发生争议，并最终导致合同解除，

因此，双方均有一定的过错，均应承担相应的责任，综合合同履行进程、双方过错、约

定的违约金等情况，本院酌定陈国萍、钟舜杰赔偿马琪损失5万元。

综上所述，马琪的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合

同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，

判决如下：

裁判结果 一、维持河南省洛阳高新产业技术开发区人民法院（2019）豫0391民

初579号民事判决第一项；

二、撤销河南省洛阳高新产业技术开发区人民法院（2019）豫0391民初579号

民事判决第二项；

三、陈国萍、钟舜杰于本判决生效之日起十五日内赔偿马琪5万元；

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四、驳回马琪的其他诉讼请求。

如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民

事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费13400元，由马琪负担12350元，由陈国萍、钟舜杰共同负

担1050元，反诉受理费50元，由马琪承担。二审案件受理费150元，由马琪负担100

元，由陈国萍、钟舜杰共同负担50元。

本判决为终审判决。

落款

审判长 王春峰

审判员 姬秋萍

审判员 范振洋

二〇二〇年七月二十七日

书记员 李圆圆

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