东南亚大酒店承包经营方案

厦门敦睦酒店管理有限公司

东南亚大酒店承包经营方案

【承包经营指导思想】

厦门敦睦酒店管理有限公司是具有服务管理、专营酒店服务蓬勃发展的公司。对本公司来说，

最重要的是您-—我们的业主。为了能使您的酒店兴旺发达，我们将积极参与并以专业化的管理和

严谨的人事制度来达到我们期许的目标。我们将尽力提高酒店的管理档次、员工素质以及在本地

区的知名度。并使酒店既保持自己独特的风格，又能成功地满足市场的具体要求。

我们将认真的了解您的需求，尽心尽力地认识您希望要达致的成果，并订立符合厦门敦睦酒

店管理有限公司对酒店业务见解的目标.我们会与业主保持积极、开放及调和的沟通,并致力完成

各项目标，保证业主资产的安全,务求令投资者获得满意的回报，达到双赢的目标。

【市场分析】

● 厦门面对世界，成为国际商贸旅游窗口，自2003年起开辟了许多的国际航线，诸如日本、

韩国、马来西亚、新加坡等，除了“非典”期间曾一度降低出入境旅客外，现已正常恢复，面对

大量的国际旅客，东南亚大酒店就是一个很好的中转、提供相应服务的酒店。

● 面对金门小三通的开放和即将大三通的开发，籍由此通道往返海峡两岸的台湾旅客，随着

2002年开放以来，逐步增加，新型的运输船舶也投入运营，厦门的地理位置也日趋重要,住房市

场的热络，其中台湾购买者以金门人居大多数,可以明确了解厦门的旅游、居住及购物已成了台湾

人的首选,从而促进和增强了东南亚大酒店的商机。

● 厦门市的港口及机场的扩建,尤以仓储物流行业应市场的需求逐步形成,厦门有可能取代

东亚其它城市,而成为亚洲进出口营运中心，而步入国际大都会之列，服务业在此态势之下，可望

进入一个新的纪元。

● 由于上述原因，国内南方商业之重心除上海、广州基础稳固的港口城市外，部分企业新

的观点及思路,对日趋繁荣的厦门都投入了一定的关注.

【市场竞争情况分析】

厦门酒店服务业的发展已从量到质的飞跃，各酒店无不是尽显其能,将自身的优势、特点表现

得淋漓尽致…

例如，厦门酒店业中目前唯一的一家五星级酒店——悦华酒店，该酒店有环境优美，服务完

善等特点；厦门酒店中四星级酒店中的马可波罗酒店、假日海景大酒店等，均有环境良好、服务

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优良、交通便利等特点：厦门酒店业中同等四星级酒店的东南亚大酒店也具代表性。东南亚大酒

店临近火车站以及周边的嘉年名华国际家具城、世贸中心及沃尔玛、巴黎春天百货等知名购物场

所，购物、交通、商务等都相当便利，具有很强的地理优势。

【消费群体分析】

主要有以下几大类:

第一类：商务散客

年龄在25—55岁之问，以男性居多,职务大部分在主管以上，学历在大专或大专以上，他们

有容易接受新事物、具有较强的好奇心、追求品味与格调等特点.但他们同时又是理性消费，除非

你能满足他们的不同需求,例如成功、尊贵、独特、品味、格调、文化等。这就给我们提出了更高

的要求,需要有鲜明的特色及较高的品味才能吸引他们，使之成为我们忠实的客户。

第二类:旅游散客

年龄在20至65岁之间，男女比例相对均衡，节假日以团体居多，平日以小团体或散客为主，

职业相对比较复杂，性格差异也较大，但这类人士均有一个特点,就是爱好旅行，喜爱接收新生事

物，热爱生活、热爱大自然、喜爱享受人生、有较高的生活品味等。他们对酒店的布置、环境、

交通、卫生设施及服务品质要求较高。

第三类：会议、团队

会议、团队可以使客房、餐饮有效地结合达到双赢的目的，尤其会议房价、餐费上提升的空

间较大，故应最大限度地发挥会议的接待能力。联系各地的驻厦办事处，派出专员到各地联系、

推销，也是会议和团队的重要渠道。

【市场定位】

市场定位是企业发展最重要的关键,只有根据市场分析找到市场切入点,在消费群体心中建立

独特而鲜明的企业形象，吸引消费群体的注意力，为自身品牌的积累迈出成功的一步.

对市场的占有可做到以下几点：

l、建立客观思想,对国际己形成的市场及现有上述分析的形势，可扩大市场影响面，树立较

完整的形象及服务体系，其中包括宣传、广告、服务网络及标准的作业制度.

2、敏感及锐利的观察尺度，因应市场的变化，经营体制的变化性及柔软度在不违反原则下，

适时把握商机,，随时应市场的需要而改变.

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3、服务的硬件及人员的培养可能着眼于适时而适地，墨守成规的商业环境，对于人性化的

建设及服务，是现今消费者真正的需求。

根据以上的市场分析、市场竞争情况分析、消费群体分析,并结合东南亚大酒店的地理优势，

得出以下结论，东南亚大酒店针对的是中高端消费市场，主要消费针对轻松、舒适、格调、品味。

引导我们的客户新的消费理念…，带给我们消费大众的不仅仅是一个休息的地方，我们还要为他

们营造一个非常舒适、温暖、无微不至的“家”,我们要带给他们无以伦比的尊崇感受、我们要带

给他们在旅程中细细品味生活的真谛。我们要突出是家居化、人性化的酒店,没有旅途的疲惫，只

有家的花园,家的感觉,，家的温馨与舒适！

【营销策略】

监于本酒店是以商务为主的四星级酒店，我们的商务客源对象，主要是公司商务客人、特定

的商务团队（如:高尔夫、商务会议等）及本地和周边的成功人士。这些人群,一般对价格不太敏

感,较注重高效舒适的体验，要求好的环境,周到的服务，而且大多有一种“俱乐部”心态：即希

望有属於本阶层圈子的归属感和受尊重感。因此，为培养这部分散客对酒店的忠诚度，我们会进

行一系列相关的活动：例如，针对特定客户发放一种带消费积分性质的会员卡，该卡仅限於在本

酒店消费满一定金额的客户或入住达到多少间天（次数）方可拥有；其次，该卡是身份的象徵，

含有多种增值服务：持卡会员除在酒店享受优惠折扣外，还可享有免费“升格”入住客房，免费

享受商务行政楼层待遇，等等。除此之外,客户的每次消费均可自动累计可抵扣的消费积分；另外,

为更进一步地吸引并培养忠诚的客户,在酒店内设立专门的类似沙龙似的会员专用的场所，让会员

有一片属於自己圈子的交流、聚友空间,该场所“动"、“静”皆可，例如在会员专属的PUB内辟

出一个空间作为放映厅，可作为会员交流电影、播放风光片或专业问题的研讨，使会员可在此找

到同好，切磋共享.为达到此目的，除了对员工的培训，达到相应的素质外，在硬体方面也考虑兼

顾到，今後对客的个性化服务的需要：如相应的电脑软体,能够支持除查询、结账外的更多功能，

如详尽的客户资料档案（含客人的习惯、喜好、禁忌及每次来店消费的特殊要求等）、特殊数字

的提醒和预警(客人生日、婚庆日、消费金额或积分的档位提醒、客户信用等级的分档提醒等）。

同时,在功能设置时一样考虑到客人的舒适方便性和服务的快捷灵活性，如俱乐部场所的设置，既

要考虑品茗、休闲交谈的需要,也会兼顾其他功能使用时的效果与气氛.在设备方面，电脑网络、

多媒体投放、幻灯投影等设备及音像控制等均一并考虑.

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在当今激烈的餐饮竞争中，酒店的餐厅须站稳脚跟、争取客源,就必须另辟蹊径。各种公共假

期及特殊日子的促销必不可少，但最关键的是平时的人气聚集，总而言之，在酒店的经营过程中，

除了考虑顾客的方便、舒适和受尊重的感觉，更应该给人以实惠、超值的印象.

【形象设计】

l、透过管理公司培训,提高人员素质，建立企业信誉。

2、酒店内外观进行整理，务使外观突显庄重。

3、整理大楼内部机件设施,降低损耗，减少运行中之损失。

4、建立酒店作业及服务规范及原则，在一个完整而理性的原则下，以期保有长久之形象.

【组织架构与管理模式】

在现代酒店管理中,管理的绩效决定了经营的成败，管理的绩效与组织形式密不可分. 组织是

管理的心脏,一个科学合理的组织模式可带来高效规范的管理形态，避免现有的金字塔式的管理僵

化、内耗严重、费用较高而又应变反应迟钝的缺陷，因此要对原有机构进行改良.我们将采用扁平

式的管理模式来解决现代酒店管理中存在的弊端，即精简中层管理机构，缩短高层与员工的距离，

将权力下放到基层，使之具有充分的应变能力,高层管理者经常深入基层，直接担负组建和带动职

能团队的重任，实行面对面的管理。

l、 组织架构：对现场的规划设置、物化劳动和劳动占用等具体情况进行优化安排。从总的原

则上采取大跨度原则,尽量减少管理层级，以节约人力成本，提高工作效率。

2、 人员编制：以稳定酒店大局出发，经对酒店进一步的了解后，再行确定酒店组织架构及

各营业场所的功能等,其后再进行人员编排。大致预计酒店员工编制数在220(±10％）人左右。

但总体上均按“一专多能”的原则统筹合理安排。

3、以以上管理模式管理,营业目标年收入3644万元，预算利润222万元.（附表五）

【监控与评估】

组织一个活泼的经营团队，对市场的变化,及运行的得失,随时提供一个有效的监控，并能及

时修正运行中出现的问题，以期达到既定的中长程目标。

【总结】

总之，确立了目标市场及定位，建立良好高效的管理机制，制定行之有效的规章制度，营造

良好的企业文化氛围，培训和造就一批高素质、专业化的管理团队，是酒店生存和发展的基础；

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正确的市场定位及积极主动的营销手段是酒店赢利的保证；合理严谨地调度人力、财力和物力资

源，最大限度地节约成本、降低费用、减少浪费是追求酒店利润最大化的法宝。

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2008年3月

厦门东南亚大酒店维修改造更新计划

本计划将按系统分类的方式，逐一说明本公司中标之后，将对酒店整体进行的全面维护保养

及更新改造的方向和步骤：

一、大楼主体建筑和装饰部分

1、大楼外观

现状：外墙面污损、陈旧。

改造：外墙面每半年清洗一次，清洗外墙时修补破损处.

2、酒店标志名称

现状：现有“东南亚大酒店”五个字，安排在顶楼巨幅广告下，显得不够大方,不醒目.

改造：大楼左侧立面墙上，由上到下重新制作相对大点的酒店名称，拆除顶楼不醒目标志。

3、夜景工程

现状：酒店上下标志牌照明亮度不足，大楼轮廓灯带只有一条,亮度不足，群楼前满天星灯

饰与酒店气氛不符，这些都无法使酒店应有的高雅大方的形态显现出来。

改造：改造后的立面酒店标志及大门标志，用上下射灯来显示夜间亮度;大楼轮廓灯带采用

双管,增加亮度；将满天星灯饰收起，用于节庆日布置,这样更能显现特别之处。

二、大堂

1、大堂顶棚漏水

现状：大堂中庭十多处漏水，顶棚由于漏水造成墙面涂层脱落发黑。

改造：由于长期治标不治本，所以漏点无法根除，将采用全面彻底的根除方式，即扩大防治

面积,将大堂顶部重做防水层。

2、总台位置设置

现状:大堂目前总台、商场及票务中心的设置显得较为凌乱，客人办理入住、退房及其他手续

较为不便。

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改造：对大堂设置进行调整，总台等位置进行变化。

3、增设日本料理

现状:餐饮品种单一，无法满足顾客需求。

改造：选择适当位置增设日本料理，为巩固客源市场加分。

4、墙纸、木作、油漆、泥水

现状：墙纸、木作、油漆、泥水部分破损处较多，现有工程部可能力有限或材料准备有困难。

改造:该部分作业，酒店工程部应能自行完成，可适当配备油漆工、木工、泥水工，组成

酒店装修小组，酒店统一采购材料，对酒店进行常年维护。

三、强电系统

l、高压、低压柜

现状：“梅兰曰兰牌”低压开关柜已使用14年，402＃动力柜电容补偿器故障无法投入运行.

改造：设备使用年限已久，先进行维修，无法解决再行更换.

2、发电机

现状：“康明斯”牌，以投入运行14年，目前尚可使用。

改造：与生产厂家签定维保协议.

三、弱电系统

l、电话系统

现状：电话系统程控交换机蓄电池无法充电、失去蓄电效应，每次断电会造成全部电话停3

分钟。

改造:重新购买蓄电池需花费1万元左右，酒店也可更换成电信虚拟网系统，可不需费用投

入，且今后的维保费用全由电信包办。

2、电视

现状:酒店大部分客房电视使用年限已久.

改造:根据实际情况，进行替换更新。

3、卫星接收

4、音响、会议视讯、投影

四、通风、空调、采暖

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1、卫生间通风

现状：客房没用排风扇，由服务间大型风机统一抽风,首先这种方式需24小时开机，耗电

每小时大约二十多度，不管住客多少，都要有同样的抽风时间,否则潮气霉味会进入

墙纸、地毯、床罩中。

改造:每间客房安装排风扇，有使用时才开启，服务间大型抽风机每日只需开启l小时即可.

2、新风机组

改造:建立新风机组定期清洗检修制度，以延长使用寿命。

3、中央空调机组

现状：曰立牌300RT制冷主机2台,100RT制冷主机l台，已有一台损坏。

改造：选择适当的维修商做长期的维保。

4、空调水处理、冷却塔

现状:目前设备运转正常。

改造：可重新选择资质技术力量较强的保修单位进行维保。

5、采暖

锅炉（蒸汽）

现状:蒸汽锅炉目前供热给洗衣房及客房热水,蒸汽锅炉需投入具专业证书人员、常年的水

质化验及软水处理工序，固定投入无法节省。

改造：如洗衣房不考虑使用,酒店可计划将蒸汽锅炉改造成热水炉,优点是不需专业人员看

管，不需进行水质化验及软化水处理，管道不易损坏。

热交换器

现状：未能深入了解,表面上看，尚可使用.

改造:如出现严重故障，需更换时，可考虑采用以下两种方式解决

（1）储水罐加板式热交换器

(2)F型热交换器

客房供暖

现状：未能深入了解。

改造：此项工程可由酒店工程部自行改造完成。

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五、电梯系统

现状:日立牌，已使用14年，共5台，目前五台运行正常，每年均能通过安全检查站年检.

改造：可继续委托原维修保养单位进行维保.

六、给排水系统

l、冷水管道

2、热水管道

3、排水管道

4、水箱

5、生活水泵

6、排污泵

7、化粪池：

8、污水处理

七、安全、消防系统

l、水泵、消防管道

现状:使用年久，常出现损坏。

改造:由工程部负责，据实际情况维护更新。

2、报警、监控系统

现状：由保安部负责，对外发包维护。

改造:应由工程部负责常规维修检测。

2008年3月

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