房地产宏观调控专题

2023年4月23日发(作者：牛元防水排名第几)

房地产宏观调控专题

房地产宏观调控：指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观

上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场总供

给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地

产业与国民经济协调发展的管理活动.

房地产宏观调控目标评析

内容摘要：近年来,针对房地产领域存在的问题，国家连续出台了

一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其

他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。本文从

房价调控的目标出发，针对以上情况,对房地产调控中出现的一些问

题进行了分析。

自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题，央行公布了

《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,国务院下令将开发

固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,国办发出半年内停止农

地转征的通知.但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地

产价格的上涨，反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的

预期。2005 年 1—4 月，全国商品住宅平均价格同比又分别增长 11。

9％和 12.9％.随即，国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的

意见》,立刻引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出

现下跌趋势，但是对房价上升速度过快的问题仍旧没得到根本遏制。

房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度，引发了

政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多,

但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发，谈谈对房

价调控的认识.

房价成为调控的目标

无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区，对住房市场进

行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施.住房价格是住房市场

的核心,是住房市场健康的“晴雨表”.怎样对其进行调控、其调控的目

标是什么，是必须关注的问题.在一系列市场化的调控手段不能奏效

后,中央不得不动用行政调控的“法宝”.正如国务院的文件所表明的那

样，稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金

融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价

走。

一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总

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量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经

济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的

大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市

场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观

调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷，还是2005年

房地产新政中的“调控”手段，如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、

调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，但实

际上这些方面不是宏观调控，而是行政性的微观手段，仅仅是遏制过

热行业的发展等.

稳定房价不等于降低房产的绝对价位

房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水

平也只是说明了其价格现状，并非合理的价格。评判房价合理与否,

不能仅仅看其价位的高低，只有把房价与居民的收入比较,与其价值

核心比较，与其动态变化比较;只能与其房价的内涵，与住房的质量

以及环境比较，在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们

对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向

往人文环境良好的居住社区，住房建设也正从生存型向舒适型转变.

如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学

府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。

而且住房本身就是与区位相结合的，离开了区位谈房价是没有意义

的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来，住

房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的

房价不可能低于住房的成本价。

房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度

按照目前房地产开发商及各地方政府的理解,国内房价的稳定就

是房价的上涨保持在一定的幅度上，而不是房价的下落。稳定房价就

是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性，这也

是近年来政策短暂性所导致的结果。2004年政府推出的调控,仅是控

制土地与银行信贷，仅是遏制过热行业的发展等。土地供应政策的偏

向与脱节，加剧了土地供求的矛盾,反而迅速推动了房价的上涨。如

2003年12月18日,国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强

土地供应调控的紧急通知》，其中要求停止别墅用地的供给,这种针对

产品类型的土地限制政策显然与市场规律相悖,否定了一部分高收入

人群对高端产品的需求，其结果导致全国别墅大干快上，销售形势一

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片大好，销售价格一路飙升。而银行的加息政策,对开发商或者房产

投资者而言,都是微不足道的。此通知没有从根本上改变银行贷款的

易获性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力

的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远

远超过其他国家发展几百年的房地产市场。发达国家房地产市场发展

几百年,从个人住房持有率来看,法国与德国仅30%-40％,美国仅

68%，但北京则为 85%、上海为81％。从短期看,其对房价的调控影

响不大,从长期看,能否有效,要看其政策的长期性,以及利率的多少来

进行调控。2004年夏,在英格兰银行小幅上调利率1.5％后,英国房价

开始下滑。我们是否通过贷款利率逐步放开，以灵活、有效的金融手

段调控供求关系,都会影响到我国房价的走势。

房地产宏观调控政策解读

本次楼市调控目标直指高房价，从供给与需求两方面入手，对非

本地人和利用银行资金购买多套住房者提高门槛和成本，同时在高房

价城市增加房屋、土地有效供给，显示出中央平抑房价的决心

2010年1月，为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定市场预期，

国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展

的通知》(下称“国务院办公厅《通知》”）。但第一季度全国大中城市

房屋价格增长速度过快，房地产市场投机因素日益增强。2010年4

月国务院直接针对房价、地价上涨过快的形势出台《国务院关于坚决

遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国务院《通知》”)，明确

提出坚决遏制部分城市房价过快上涨。

强政策力度主要针对房价和地价增长过猛过快的态势

和往年相比，2010年第一季度我国房地产市场最大的特点是“淡

季不淡"，投资、投机增多,市场不确定预期愈发强烈。从多年的发展

趋势看，每年第一季度是房地产市场的相对淡季,但2010年第一季度

包括价格在内的房地产市场各方面均出现爆发性上扬趋势.价格上，

2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨了11。7%,

相比2009年同比下降1.3%过于猛烈；销售上，第一季度全国商品房

销售面积累计增长35.8%，销售额激增到57.7％，分别远高于2009

年的8。2%、23.1％;土地上，尤其在“两会”以后部分重点城市涌现出

一批“地王”。房价上涨过快超出市场预期，部分购房者的恐慌心理加

重了市场不确定性。

4月《通知》直接指向导致房地产市场过热的宽松货币政策、

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有效供给不足两个方面。一是针对2010年初延续以往的房地产市场

宽松货币政策，利用缩紧银行贷款抑制不合理需求，以购买多套房贷

款首付款比例不得低于50%的条件提高银行贷款的进入门槛，以更高

的贷款利率提高房贷成本；二是针对有效供给不足增加住房用地有效

供给，以增加保障性住房、中小套型普通商品住房调整住房供应结构。

国务院《通知》明确显示出房地产市场调控政策转向的意图国务院办

公厅《通知》与国务院《通知》保持了体系上的一致性,在内容上同

样都涉及增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消

费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保

障性安居工程建设、落实地方政府责任等,但国务院《通知》的政策

目标、重点、强度与国务院办公厅《通知》明显不同，政策转向的意

图十分显著：

国务院《通知》政策目标直指高房价。国务院办公厅《通知》

政策目标是加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产

市场平稳健康发展；国务院《通知》政策目标是大中城市普遍出现的

高房价，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨,显示出中央平抑

房价的决心。

国务院《通知》政策核心是抑制投资和投机性需求。国务院办

公厅《通知》针对房地产市场平稳健康发展目标,首先在供给上提出

在加快中低价位、中小套型普通商品住房建设的同时增加住房建设用

地的有效供给，其次才是在需求上提出利用差别化利率和税收手段合

理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。中国人民银行统计报告显

示，2010年第一季度个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增

长53.4%。数据充分说明，第一季度房价高涨背后,信贷资金推动因素

明显.国务院《通知》针对利用银行贷款投资、投机推动的高房价，

从需求管理角度直接提出对利用银行贷款购房者实行更为严格的差

别化住房信贷政策,同时严格限制各种名目的炒房和投机性购房，尤

其针对房价上涨过快城市和非本地居民购房的情况。

国务院《通知》针对抑制投资和投机性需求的货币政策力度更

强。国务院办公厅《通知》提出二套房贷款首付款比例不得低于40％,

而国务院《通知》将这一比例再提高10%，规定贷款利率不得低于基

准利率的1。1倍，相对打7折的利率提高了4成，对利用银行资金

购买第三套及以上住房的首付比例和贷款比例更为严格，这样就大幅

提高了利用银行资金投资和投机的壁垒和成本。

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国务院《通知》实行了更为刚性的供给管理手段以调整住房供应

结构。相比国务院办公厅《通知》调整住房供应结构缺乏硬约束指标

的情况，国务院《通知》明确提出保障性住房、棚户区改造和中小套

型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％，通过依

法查处建设闲置用地挤存量，增加土地有效供给。

国务院《通知》强化了地方政府在稳定房价中的责任.国务院办

公厅《通知》第一次将稳定房价工作纳入省级政府问责制，对稳定房

价不利的还要追究责任，这是历次房地产调控中对地方政府要求最为

严厉的.

国务院房地产调控政策使市场面临下行压力

首先，国务院《通知》相对国务院办公厅《通知》对投资避险型

需求、保值增值型需求、恐慌型需求的打压更为直接、猛烈。受2009

年宏观经济形势不明朗的影响，投资避险型需求最初占主导；随着以

房地产为核心的资产价格上升,保值型需求逐渐增多；房屋价格的进

一步上扬导致了越来越多的恐慌型需求.国务院《通知》将二套以上

住房的首付比例与贷款利率大幅度提高，而且明确给出非本地人投资

购房的限制条件,这三类主体持有住房的成本大大提升。受投资、投

机成本提高的影响，深圳、北京等重点城市已经出现投资者一次性大

量抛售现房的情况，部分重点城市的房屋价格和成交量也在下降。

如果抑制需求与加大土地、房屋供应政策同步出现将会在很大程度上

改变市场供求关系。国务院《通知》出台后,利用银行资金购房者的

投资成本大幅攀升，存量房已经逐渐流入市场,尤其二手房供给量得

到提升。与前一段时间市场膨胀出现的抢购风潮形成鲜明对比，目前

购房者普遍持观望态势,甚至出现了退房现象。当前，从部分城市新

房和二手房量价开始下跌以及出现退房的情况看，政策效应初露端

倪，市场供求关系调整的迹象已经出现。同时，受政策影响，下半年

土地有效供给在理论上将会增加，确保包括保障性住房、棚户区改造

和中小套型普通商品住房在内的土地供应以调整住房供应结构,房屋

供应总量将会上升。随着土地供应增加带来的市场放量，需求和供给

管理政策综合效应全面释放可能出现在2010年的下半年，市场供求

关系也将出现大的调整。

其次，国务院《通知》在抑制投资、投机型需求的同时也会严重

削弱改善型需求的动力.不可否认,除相当一部分投资、投机型购房者

之外，还存在一部分真正存在改善型需求的购房者。随着我国城市居

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民收入水平的提升，实际上，改善型住房需求在总需求中的比重逐渐

加大。国务院《通知》对利用银行贷款限制需求的管理政策涉及范围

大，不但限制了投资、投机型需求，同时也提高了利用银行贷款进行

住房改善者的进入门槛和成本.对改善型购房者的压制会减弱房地产

市场的发展动力。

再次，国务院《通知》在重拳出击时房地产市场还可能遭遇加

息。2010年第一季度货币供应量（特别是M2)增速回落速度和幅度

超出预期，正由于信贷规模控制在预期之内,在一定程度上降低了上

半年加息的必要性.但从长期看还存在通胀压力，2010年内很有可能

加息.如果房地产市场抑制需求、加大供给与加息的情况同时出现,市

场受到的压制将是严峻的。

支撑房地产的积极因素依然存在

2010年第一季度经济回暖是支撑房地产市场的一大利好。经济

的基本面不出现问题，房地产业也不会大起大落。以往事实证明，经

济增长、居民收入水平提升阶段也是房地产市场逐渐走向繁荣的阶

段。根据国家统计局数据，2010年第一季度国内生产总值80577亿

元，同比增长11.9％，城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配

收入5308元，同比增长9.8％.国民经济继续回暖形势日益明朗，支

撑房地产市场的外部环境向着好的方向发展.随着收入水平提升，居

民对住房的合理需求步伐不会停滞,房地产业发展的基础依然牢靠。

国务院《通知》并没有提高开发企业的自有资本金率，表明国家对加

大开发、确保房地产市场有效供给持肯定态度。房地产业是目前国民

经济的重要支柱产业，国家对房地产业的平稳健康发展一直持支持的

姿态。通过对房地产企业开发资金支持,从而加速市场有效供给是平

衡供求的重要手段。中国人民银行统计报告显示，2010年第一季度

房地产开发贷款新增3207亿元,季末余额同比增长31.1%。事实证明，

自国务院办公厅《通知》发布之后，金融机构对房地产企业开发贷款

支持的力度并没有减弱。国务院《通知》也并没有采用提高房地产开

发企业自有资本金率、进而抬高项目开发门槛的办法,在配合土地供

应结构调整、增加政策性和普通商品住房的基础上,传递出中央希望

继续通过金融手段加速房地产开发，增加市场有效供给的政策意图。

为了确保金融安全、资金合理使用，政策对金融贷款的使用环节管理

更为严格,要求商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷

后管理。

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政策并非“一刀切”，部分城市房地产市场平稳健康发展存在很大

政策余地。国务院《通知》的作用对象很明确,是针对房价和地价过

快上涨、投机性购房再度活跃的部分城市，而非全国所有城市。在房

价和地价未过快上涨、投机性购房不活跃的城市，政策的限制、打压

作用空间不大，这类城市仍是房地产市场繁荣的重要支撑。

房地产调控政策在实施过程中还存在部分不确定因素

首先，政策执行主体的执行力不确定。执行力包括执行的贯彻力

度和执行实施能力。国务院《通知》的重要执行主体是地方政府和银

行。但无论地方政府还是银行，对文件中遏制房价、抑制投资和投机

性需求、调整供应结构的要求,其执行的贯彻力度和实施能力到底有

多大目前还难以确定，这直接关系到房地产调控政策的实施效果。

其次，开发土地有效供给能否实现不确定。本论调控成功与否的

关键除抑制投机、投资性需求外，增加土地有效供给以稳定市场也是

重要方面。开发土地有效供给取决于三个方面：一是及时制定并切实

落实以住房为主的新增房地产建设用地计划，合理布局房屋结构,这

是土地总量供给的重要内容；二是盘活存量用地，即加快处置闲置房

地产用地，将收回的闲置土地优先用于普通住房建设；三是在这种政

策背景下，房地产开发企业是否拿地并不确定。目前，对这三方面执

行的效果还有待进一步观察.

最后,有关房产保有环节的税收不确定。目前对房地产市场的税

收调节都是在交易环节，而作为调节房地产市场供求关系的保有环节

税收体系一直处于空白.国务院《通知》也只是提出让财政部、税务

总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税

收政策,但税收政策内容、出台时间、实施形式等都还未知。

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