产品体验报告互联网租房平台之蘑菇租房

2023年4月20日发(作者：农村10万左右二层楼房图片)

产品体验报告互联⽹租房平台之蘑菇租房

前⼏个⽉由于公司部门调整原因，曾参与公司长租公寓产品的规划和研发，但由于整个⼤环境的原因，产品出⽣即死亡，这是产品经理最为悲催的

经历。虽然，时间很短，但是也⾜够⾃⼰深⼊对长租公寓⾏业的了解。

在产品规划期间，避免不了要对⾃如、蛋壳、魔⽅、蘑菇租房、58同城、寓⼩⼆等⾏业产品进⾏调研分析。在整个调研过程中，发现我们的产品

规划发展路径与蘑菇租房的产品规划有诸多相似的地⽅，为此写下此⽂。

第⼀章：概述

1.1 体验环境

体验产品：蘑菇租房 Android版

软件版本：6.1.3

⼿机系统：Android 8.0.0

设备型号：Honor V9

1.2 体验⽬的

了解蘑菇租房的产品战略、产品功能、产品表现与产品体验等；

通过分析蘑菇租房产品的优劣势，总结其产品特点，给出部分改进建议。

1.3 产品简介

蘑菇租房是⼀个互联⽹租房平台， 租客可通过蘑菇租房预约、签约房源，完成签约后，线上通过⽀付宝、信⽤卡、微信等多渠道在线⽀付租⾦，

并提供租后的房租⽀付、租约管理、缴纳⽣活费⽤（⽔电煤）、在线报修等功能。

第⼆章：战略层

2.1 市场格局

短短的两三年间，长租公寓⾏业经历了野蛮⽣长、百家争鸣到了屡见爆仓、哀鸿遍野，可谓⼤起⼤落。在当前经济⾏情下⾏的情况，从短期来看，

依赖资本市场增长的长租公寓，必然遭受重创，但是从长期来看，随着社会经济的发展，⼈们⽣活⽔平的提⾼，租房市场机制的完善，长租公寓必

定还是租房市场的发展⽅向。

由于吃住是⼈类解决⽣存问题的刚性需求，所以⽆论经济如何发展，租房的需求是⼀定存在的，只是需求结构发⽣了变化。

经济⾏情好的时候，社会⼈群收⼊结构常常是⼀个橄榄型结构，社会产⽣了很多所谓的中产阶级，往往这些⼈群，其消费需求也是⼀个橄榄型结

构。⽽在经济⾏情不好的时候，社会⼈群收⼊结构容易出现沙漏型结构，其消费需要也对应是⼀个沙漏型结构。

对于长租公寓亦然，在未来⼏年的时间内，租房消费需要也会出现沙漏型结构，相对于中端型长租公寓，低端和⾼端型公寓会存在更⼤的市场需

求。⽬前，⼤多长租公寓在设计上实际都是⾯对中端型消费⽔平的，如果不能及时转型必然还是出现倒闭的情况。

虽然，当前经济⾏情下⾏，但是⼈们对于吃住⾏的需求，相对于⼗年前、⼆⼗年前还是有⼀个有了相当⼤的提升，毕竟整个社会经济趋势是曲线向

上增长的，所以长租公寓必定还是租房市场未来的发展⽅向。

⾔归正传，回到产品分析上来，分析任何⼀个产品，可先站在⾏业格局⾓度去看，看⾏业中都有那⼏类参与者，每类参与者的产品解决⾏业中的那

些问题，我们分析的产品⼜处于⾏业那个位置，解决什么的问题。

在租房市场中，⼤家最为熟悉的莫过于传统的租房中介如链家、我爱我家等，还有58同城、房天下等租房信息发布平台，⼤部分的租客在租房的

过程中，都需要通过这两者来完成租房交易。长租公寓在租房市场的崛起，使得这个市场⼀下⼦涌⼊了众多的参与者，形成了：

传统租房信息发布平台：如58同城、房天下。

交易类平台，参与者最为众多的地⽅，包括传统租房中介、C2C租房平台、B2C租房平台、互联⽹租房平台（类淘宝）等等，尤其是B2C租房平

台、互联⽹租房平台是⽬前长租市场中最为活跃的参与者，短短的⼏年间这些参与者经历了市场的⼤起⼤落。

⾦融⽅案提供商，为长租租房市场提供各类⾦融服务。

软件服务商，提供⾏业解决⽅案。

⾏业格局可参考下图：

蘑菇租房前⾝是蘑菇公寓，和魔⽅、⾃如、蛋壳等⼀样是⼀个纯粹的长租公寓运营，从2015年才开始转型为互联⽹租房平台，不再⾃运营任何⼀

家品牌公寓。2017年，获取蚂蚁⾦服的战略投资后，该战略布局明显加快。

2.2 产品定位及⽬标⽤户

企业愿景：成为3亿⼈最信赖的租房⽣活平台。企业愿景：

产品定位： 定位为互联⽹租房平台，通过互联⽹技术推动长租租房⾏业形成良性循环的⽣态环境，为整个社会带来极致的租住体验。产品定位

平台⽤户： 由B端⽤户（公寓商家）和C端⽤户（租客）构成。平台⽤户：

为公寓商家提供公寓SaaS管理系统。

蘑菇租房为租客提供真实租房平台。

蘑菇租房是⼀个⽀持众多B端（公寓商家）⼊驻的互联⽹租赁平台，其把众多商家的租房产品上架蘑菇租房供租客查阅、预约、签约交易，并提供

相应的租后服务。产品模式上介⼊58同城类信息发布平台与淘宝类交易平台之间的平台产品。

⽐信息发布平台要深⼊租赁业务，提供了SAAS租赁管理系统，⽀撑商家开展业务，提⾼管理效率。

离淘宝类交易平台还差⼀段距离，订单化的租房交易还没有形成，当前更多是深度介⼊的信息撮合者。

2.3 运营及盈利模式

蘑菇租房从⾃营公寓转型互联⽹平台后，⽬前，还是以最低成本抢占市场过程中，暂时，还没有看到明显的收⼊变现。从产品研究上来看，盈利模

式应该在流量上做⽂章类似58同城，后续，也可能通过租赁服务⾦融获取其他收益。

2.4 ⽤户流量规模

蘑菇联合创始⼈龙东平曾表⽰, 早期的互联⽹租房以信息分发为主的1.0模式，存在虚假房源的问题普遍存在。⽽蘑菇租房则以SaaS公寓管理系统

为基础构建真房源体系，绝⼤程度解决了虚假房源的问题，并通过与蚂蚁⾦服战略合作实现找房、电⼦签约、在线缴费、租后投诉等流程，成为互

联⽹租房2.0模式。

从某种意义上来说，蘑菇租房希望通过真房源的优势替代58同城之类的传统信息发布平台，成为新⼀代的租房交易流量⼊⼝。从此来看，巨⼤的

流量将是蘑菇租房未来的发展基⽯，但是长租是⼀个低频次交易，如果没有其他业务流量⼊⼝补充或⼤流量平台导流的情况下，那么很难撼动58

同城这种竞争对⼿的根基。

我们通过安卓市场下载规模来粗略评估蘑菇租房、58同城及长租公寓B2C领域的佼佼者-⾃如，这三者之间的⽤户规模情况（数据统计⽇期 2018

年12⽉18⽇）。

蘑菇租房安卓市场下载情况：

⾃如安卓市场下载情况：⾃如安卓市场下载情况

58同城安卓市场下载量：

从累计下载量来看，58同城是⼗亿数据量级、⾃如是千万数量级、蘑菇租房是百万数量级。

从最近⽇均下载量来看，58同城是百万数据量级、⾃如是⽇均下载量数万、蘑菇租房更是⽇均下载量数千。

从上⾯的数据对⽐，可以初步估算蘑菇租房在流量上基本⽆法与58同城抗衡，甚⾄还不如长租公寓垂直电商⾃如的流量，58同城除了租房外，还

有很多其他的低频业务如招聘、⼆⼿车、跳蚤市场、本地服务等，通过种类数量⼤来补齐整体流量。当前互联⽹红利已经逐渐消失，流量⽇益昂贵

的情况下，如果没有⼤流量平台的导流，蘑菇租房的流量追求或许只是黄粱⼀梦。

当然，下载量只是⼀个很浅浮的评估，远远⽆法准确评估业务的发展情况。如果，从租房流量到有效促成租房交易量来看，在相同的租房业务流量

下，由于房源的真实性，⾃如及蘑菇租房等的转化率⾄少要⽐58同城之类的要⾼数倍以上。

2.5 SWOT分析

strengths优势：平台化模式⽀持众多⼩B端的公寓运营商⼊驻，提供SAAS租房业务管理系统，深⼊租房业务管理环节，很⼤程度上保证了房strengths优势

源的真实性和时效性。⼩B端公寓运营商对平台有⼀定的依赖性，保证了⼩B端的⽤户粘性。房源的真实性对C端租客具有较⼤的吸引⼒，能够保

证相当数量的C端租户流量。

weaknesses劣势：类似淘宝模式，⽆法对所有⼊驻B端⽤户的房源进⾏管控，房源质量相对于⾃如、魔⽅等垂直B2C模式来说，还是存在⼀定weaknesses劣势

的差距。在C端租户⽅⾯，在交易及居住过程中，如果出现问题，通过平台沟通B端公寓运营还是存在⼀定的障碍，不如⾃如、魔⽅等来得便捷和

安⼼。

另外，平台对于对⾃⾝品牌有需求的B端⽤户来说，缺乏吸引⼒。蘑菇租房还存在⼀个很致命的劣势就是运营上希望通过流量实现后续盈利，⽽当

前流量却过于弱⼩，远远不⾜以⽀撑这种模式的运营。在经济⾏情下⾏、互联⽹流量⽇益昂贵的情况下，蘑菇租房有沦为软件服务商⾓⾊的可能。

opportunities机会：⽬前，长租租房市场尚未存在⼀个淘宝式的平台产品 ，但庞⼤流量是此类平台发展的基⽯。opportunities机会

threats威胁：同类产品服务同质化严重，新进⼊者众多。传统的58同城、房天下等信息平台，也开始转型进⼊长租公寓业务。threats威胁

战略SWOT分析来看，如果为度过寒冬，蘑菇租房有可能就是转⾝变为⾏业软件服务商，要么或嫁⾝⼤流量平台。

第三章：范围层

3.1 核⼼功能

找房：

查找房源是蘑菇租房中着魔最多的功能点，提供了多个维度的快速筛选找房功能，如关键字搜索、找整租、找合租、找公寓、地图找房、交通找

房、⼀键租房等，帮忙租客快速根据⾃⾝需求寻找到⼼仪的房源。⽬前，蘑菇租房开通了北京、上海、成都、⼴州、深圳、杭州、重庆、长沙、东

莞、福州、合肥、济南、宁波、苏州、天津、武汉、厦门、西安、郑州等城市的业务。

签约：

客户可以在线预约看房，但由于房源为第三⽅房源，不能和⾃如直接在平台上下单签约。平台提供CA电⼦合约，房东和租客可以通过平台的CA

电⼦合约在线签署合同，出现纠纷时，平台可以帮忙追随。蘑菇租房B端后台，⽬前也⽀持线下纸质合同的业务模式。

租后：

租客签约租赁合同后，后续商家后台发起缴费账单后，租客可以通过平台进⾏房租⽀付、⽔电费缴费等⽀付操作。也提供简单的在线报修功能。

3.2 特⾊功能

看房⾏程： 提供⼀个预约看房的⾏程服务模块，租客可以进⾏签到，也可以看房后对房源进⾏简要星级评价和评价说明，个⼈感觉还不算上特别

有特⾊，但是看房⾏程后续可以有很多可以做⽂章的地⽅的，所以先列出来。

信⽤租：对接⽀付的芝⿇信⽤，可以进⾏房租信⽤分期。

第四章：结构层

产品结构：

从产品结构来看，相对应⾃如、蛋壳等产品，蘑菇租房更为简约，在最⼤程度保障房源真实性的情况下，帮助租户能够更加便捷的找到⾃⼰喜欢的

房⼦。

⾸页：基本都是查找房源或者推荐房源的⼊⼝，业务操作简直太直接了。⾸页：

房源详情：提供预约看房、⽴即联系、收藏、店铺等，点击店铺直接进⼊第三⽅公寓商家的主页，有点淘宝店的感觉。房源详情：

我：提供个⼈中⼼的功能，包括⽀付房租、租约管理、在线报修、消息中⼼等等。我：

⼼愿单：其实就是⼀个房源收藏功能模块。⼼愿单：

看房⾏程：就是功能更加丰富的预约看房功能模块。看房⾏程：

核⼼业务流程：核⼼业务流程

基本覆盖了房屋租赁整个交易流程，可以⽀撑租房业务，帮助公寓商家开展业务。由于商家业务数据基本在平台操作，最⼤程度上保障了房源的真

实性。C端产品蘑菇租房也很便捷帮助租客完成找房、看房及签约等核⼼操作。

第五章：框架层

5.1 ⾸页

左图基本都是各种快速筛选房源的⼊⼝，没有slogen展现、没有服务⼊⼝（如保洁、报修、搬家）。当然，也可能和企业的业务没有完全开展有

关。租房是⼀个区域性的低频业务，为了增加⽤户粘性，在运营能够跟上的情况，建议还是开放出来较好。

中间图，是公寓商家推荐和房源推荐。右图是点击城市定位进⼊的详情页，⽬前已经有了20多个城市的选择，建议可以考虑增加热门城市选项，

操作上会更加便捷⼀些。

5.2 房源详情页

详情页是整个APP的驱动核⼼，关键信息是否⾜表达清楚，房间图⽚是否吸引眼球，页⾯展现信息是否⾜够勾起租客的预约、收藏及联系等下⼀

步操作，进⽽提⾼⽤户的转化率。蘑菇租房的房源详情页，内容算是⽐较丰富的，有图⽚展现、房源核⼼信息、房源标签、房源配置、地理位置、

平台保障、相似房源、对于分布式公寓还有同⼩区房源、合租房还提供室友⼊住情况等。

整个页⾯做得⽐较有亮点和特⾊有：

房租、户型、⾯积等关键信息凸显，让⽤户⼀下能够获取到租房时常常要考虑的三⼤要素。

⽀持信⽤租、签必保等产品，可以由房东在B端后台灵活设置。

对第三⽅房东有⼀个初步的星级评价及芝⿇信⽤授权。

也有不太近⼈意的地⽅，⽐如房间图⽚整体的质量和⾃如、泊寓这些⽐起来明显要差⼀⼤截。这和平台⼤部分都是⼩B端房东，没有专业的摄影

师，专业的房屋软装设计有关。后续，平台可以考虑和软装设计平台合作，提供增值服务，指导⼩B⽤户提⾼软装设计能⼒。

5.3 其他

⼼愿单、看房⾏程、我（个⼈中⼼），功能看起来中规中矩吧，没有特别亮点，后续随着业务的完善，可以逐步优化和丰富。

第六章：表现层

APP整体以橙⾊⾊调为主，配⾊清新简约。橙⾊是欢快活泼的光辉⾊彩，是暖⾊系中最温暖的⾊，橙⾊与浅绿⾊和浅蓝⾊相配，可以构成响亮、

欢乐的⾊彩。蘑菇租房的logo搭配橙⾊，很容易让⼈联想到温馨的⼩房⼦。

蘑菇租房整体的UI交互、界⾯⾊彩搭配做得还⽐较OK。有⼀点个⼈相当不同认同是⾸页的好房推荐的交互模式，⾸页是第⼀印象的地⽅，没有必

要下拉过多，使得⾸页变成了⼀个列表页。

可以推荐⼏个后，点击进⼊⼀个详情页，提供常见筛选条件（如性价⽐、交通便利、装修好、房东靠谱、周边环境好、热门区域等等）或者客户关

键字，蘑菇租房按照⾃⼰的专业建议推荐给客户推荐房⼦。

第七章：总结

如果我是产品PM，可以从战略层⾯及产品落地层⾯坐如下优化：

战略层优化：

从“房源真实”到“房源真实、交易透明、服务透明” 。深耕细作，是度过寒冬最好的法宝，建议在“房源真实”的基础，增加“交易透从“房源真实”到“房源真实、交易透明、服务透明”

明”、“服务透明”，通过真实、透明构建信任的租房平台，提供极致的租房体验。

在产品层⾯，可做如下调整：

增加房源、房东的租客评价功能，可以参考携程、马蜂窝等旅游OTA产品开放对酒店、景区等的评价。

增加租房攻略，房屋软装攻略、房东吐槽、租客吐槽等租房交流平台

加强现有的房东评价，除了星级评价和蚂蚁信⽤授权外，可以把成交量、租客平均租赁时长、房屋整洁度、租客评价等开放出来。

涉及不良舆论和评价，建议平台运营⼈员介⼊参与，并闭环公开透明处理这些问题，处理过程可以在投诉区或者评价区闭环处理。

每个城市⾄少有⼀名⼈员充当协调者的⾓⾊，公开透明处理租客和第三⽅房东之间的租房纠纷。

也增加房东对租客的评价，在蘑菇伙伴（B端⽤户）产品可以看到房东对租客的评价。

对于信⽤⾼的租客，平台可以适当给予奖励或者补贴。

对于评价⾼的房东，可以免费刷榜推荐。

产品层优化：

⾸页城市定位，下拉城市列表时，建议增加热门城市。

⾸页好房推荐，不需要下来过多，可以推荐⼏个后，点击进⼊⼀个详情页，提供常见筛选条件（如性价⽐、交通便利、装修好、房东靠谱、周边环

境好、热门区域等等）或者客户关键字，蘑菇租房按照⾃⼰的专业建议推荐给客户推荐房⼦。

蘑菇租房B端后台，⽬前也⽀持线下纸质合同的业务模式，平台⾮订单标准化的签约模式，⼤部分的⽀付账单都需要B端商家录⼊发起，存在录⼊

复杂的操作门槛，造成了租客和房东通过平台对接后，后续⼤部分的操作可能都是绕过平台的。在运营层⾯允许的话，尽量标准化合同，并逐渐往

订单化靠拢，为后续的运营、产品、服务提供标准化的管理、数据分析及优化坐基础。

综合来看，找房是⽬前蘑菇租房使⽤普遍，业务最成熟的⼀个核⼼功能模块了，其余的核⼼功能，还需要进⼀步的完善运营模式才能有更好的⽤户

粘性。

作者：⽼格，擅长产品规划和设计，擅长解决⽅案，擅长PPT制作，是⼀个懂技术的产品PM，会设计的售前咨询。

本⽂由 @⽼格 原创发布于⼈⼈都是产品经理。未经许可，禁⽌转载。