毕业论文 二手房价格研究【用心整理精品资料】

山东科技大学学士学位论文

摘要

衣食住行是一个人生存所必需的，房子作为安全性和稳定性的代表，在这个相对富足

的中国收到了绝大多数人的热捧。由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的

出现,房子的需求量不断上涨，房价也因此不断地推高，中低阶层的消费者由于资金有限，

无法承受新房的高价,纷纷转向了面积小、带装修的二手房.鱼龙混杂的二手房交易中介不

断地涌现，导致很多二手房房主或者买房由于信息有限，信息不对称等原因的限制出现了

二手房价格的扭曲，欺诈等现象的出现。面对二手房交易量稳步增加，价格呈现上升趋势，

市场交易变得越来越复杂的形式，我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加

合理的定价方法.我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡

献，以此确定快速估算二手房交易参考价格。

关键词：二手房交易;快速估价；二手房中介

- 1 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

The second—hand house transaction reference price calculation

Abstract:Basic necessities of life are necessary for a person to survive, the house as a

representative of security and stability, in this relatively affluent China received the vast majority

of people repeng。 Because most people still in the ordinary consumer groups and the housing

mortgage loans， demand of house prices rising, and therefore push high， low-income

consumers due to limited funds, can not afford the expensive new houses, have turned to a small

area， second-hand housing decoration. Dragons and fishes jumbled together in the

second—hand housing intermediary transactions continue to emerge, many owners of

second—hand housing or buy a house because of limited access to information， information

asymmetry and other reasons the emergence of second-hand housing price distortions， fraud

and other phenomena. In the face of the secondary housing transaction volume has steadily

increased, prices showed a rising trend, the market transactions become more and more complex

forms, it is necessary for us to clarify the mechanism of the secondary housing market and make

pricing more reasonable method. We hope that through the regression of experience obtained in

several factors of prices of the main contribution, in order to determine the rapid estimation of

the second-hand housing transactions reference price。

Keywords: Second-hand housing transactions of second-hand housing intermediary； rapid

assessment

- 2 -

山东科技大学学士学位论文

目 录

1 绪论……………………………………………………………4

1。1问题的提出……………………………………………………………4

1.2国内研究现状及最新消息…………………………………………4

1。3研究内容及结构……………………………………………………6

1。4研究方法………………………………………………………………6

2 二手房交易概述……………………………………………7

2。1二手房交易研究的必要性…………………………………………7

2。2二手房交易市场存在的问题…………………………………………8

2。3二手房交易常用的估价方法…………………………………………9

2。4估价目的………………………………………………………………10

2。5估价要求…………………………………………………………………11

2。6估价原则……………………………………………………………………11

2.7样本选择和速算系数确定原理……………………………………………11

3 影响二手房交易价格因素……………………………11

4 样本处理和回归分析……………………………12

4.1样本数据处理……………………………………………………12

4.2单因素方差分析…………………………………………………14

4.3多因素方差分析………………………………………………15

4.4回归分析和回归方程…………………………………………17

5结论和建议……………………………23

- 3 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

5。1对各个当事人的建议………………………………………………23

5.2结论………………………………………………………………23

6 参考文献………………………………………………23

7 致谢词………………………………………………25

8 附录………………………………………………26

1 引言

1.1 问题的提出

衣食住行是一个人生存所必需的，房子作为安全性和稳定性的代表，在这个相对富足

的中国收到了绝大多数人的热捧.由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的

出现,房子的需求量不断上涨，房价也因此不断地推高，中低阶层的消费者由于资金有限,

无法承受新房的高价，纷纷转向了面积小、带装修的二手房。鱼龙混杂的二手房交易中介

不断地涌现，导致很多二手房房主或者买房由于信息有限,信息不对称等原因的限制出现

了二手房价格的扭曲,欺诈等现象。面对二手房交易量稳步增加，价格呈现上升趋势，市

场交易变得越来越复杂的形式，我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合

理的定价方法.我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡献,

以此确定快速估算二手房交易参考价格.由于影响二手房交易的因素复杂,例如：建筑年

代、建筑类型、建筑面积、物业管理、教育配套、暖气、公交车数量等，我们按照前人的

研究可以将影响房地产价格的因素分为:一般因素（包括经济因素,社会因素，行政因素,

心理因素）；区域因素(商业服务的繁华程度，道路通达程度,交通便捷因素，城市设施状

况因素，环境状况因素）；个别因素(土地的个别因素如区位、面积、形状、容积率、用途、

使用年限等因素,建筑物的个别因素如面积、材料结构、设计、设施、施工质量、法律限

制、建筑物与周围环境是否协调)等三大类的因素［1].其定价是一个比较繁杂的工程，很

多不同的学者也提出了各自的理论，但是我们面对的是掌握信息知识理解方面有限制的消

费者，所以我们有必要简化我们的模型，用最简单的方法大致估算出房屋的价位，再根据

个人实际情况和需求进行适当的调整。

- 4 -

山东科技大学学士学位论文

通过对黄岛二手房成交案例的分析，我们运用所学的统计分析、计量经济的理论和软

件模拟出相应的简单的回归模型，在结合平时在中介实习总结的经验测算出比较简单的估

价模型，以期对于普通消费者或者中介行业有相应的帮助和改善，为人民谋利益。

只有二手房交易的定价，如果没有相应的辅助措施也会成为空白，应用的效果不能达

到最佳,我们又通过走访政府相应部门、银行、中介和普通的买卖房者,发现行业中的问题

根据自己的见解提出了相应的解决措施.

1.2 国内研究现状及最新消息

1。2.1 二手房交易价格国内研究现状

针对二手房市场,国内各学者做出了不同的贡献。

2003年，郑捷奋、刘洪玉发表了《城市轨道交通对房地产价值影响研究》，认为轨道

交通的建设会促进沿线房地产的增值,并提出了基于轨道交通的土地利用、增值与返还策

略。

2004年，杨赞在《住宅产品顾客满意度评价模型研究》一文中表明，在北京市中心的

距离每增加1千米,住宅的单价则下降237.8元，高速公路、城市快速干道、轨道交通的

发展改变了地租与到地铁与公交站点距离呈现同心圆式递减的模式。他的研究还表明，针

对1998年前后北京住宅的施工质量问题,北京购房者在难以分辨施工质量的情况下,倾向

于支付一笔额外的费用避免风险，即：施工质量风险的隐性价格718元/平方米。

2012年王传会在《二手房投资者与开发商讨价还价博弈模型研究》一文中将纳什均衡

引入二手房交易价格的确定。从二手房投资者与开发商博弈的角度总结出了二手房讨价还

价的博弈模型.

孙博等人在《房价影响八因模型》总结出的房价影响八因素模型，即将房价影响因素

梳理为八项，它们分别是地、房、企、人、政、策、市、金.亦即：土地、房产、房企、

购房人、政务管理、官方政策、房地产市场与资金面构成了影响房价的八项因子.通过对

八项因子赋予相应的权重，得出二手房交易价格的参考价格。

还有进来比较受欢迎的李传海等人的研究,在《一种新的二手房估价方法研究》疑问

中提出模糊数直觉模糊集的距离公式在二手房估价中的应用，为二手房市场价格研究注入

了新鲜的血液。

在网络数据技术的应用上,易曙贤、刘艳芳（2004）针对目前房地产与土地估价工作

的手工方式,设计和实现了一个自动化程度较高的基于web的房地产与土地估价系统，并

- 5 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

通过实例说明了该系统具有较高的应用价值和应用前景。目前,房地产估价正朝着数量化、

信息化、系统化的角度发展。

这些专业知识与当今网络发展技术的结合促进了二手房交易价格的规范化，对二手房

市场的发展起到了巨大的推动作用。

1.2.2 现今黄岛区二手房交易最新消息

今年“六一新政"出台已近两个月，从目前来看，开发区二手房市场所受影响不大，

交易情况稳定，交易量、交易价格都很平稳，没有出现大的波动。预计未来该区域二手房

交易情况仍呈稳定发展态势。

进入酷夏以来，黄岛区二手房交易比较活跃，特别是长江路周边的小区,需求量一直

呈上升的趋势，成交价在开发区内也是最高的。近期二手房成交面积大都集中在50平方米

~90平方米，成交的热点小区包括天泰·阳光海岸二期、傲海星城、干禧龙花园、海韵嘉

园.成交均价在 5000元／平方米左右，这些热点小区的有些房价已经涨到6500元／平方

米。而购房者中，又以外来人为主,外地人购房约占到成交量的70％。

进入旅游黄金时段以来，大量外来人口的流人和众多企业的进驻使开发区近期租赁市

场异常火爆,据21世纪不动产青岛大有同人加盟店尚玉慧介绍，租赁的成交量与去年同期

相比增长了30个百分点，租赁价格与去年同期相比平均上涨了200元左右,高的达到了300

元。因为大多商务租房者较多，一般选择物业较好的中高档小区.比较活跃的小区集中在

天泰·阳光海岸、恒佳苑、东方花园。

对于该区域二手房市场未来走势，业内人士表示乐观，他们表示，房产政策的调控，

会使整个房地产业的发展更加规范.

1.3 研究内容与结构

本文研究的就要是二手房交易价格的速算,通过对二手房发展的现状，前学者们对二

手房发展的研究，以及学过的统计学,计量经济学等专业知识，通过在实习阶段对二手房

成交案例以及影响因素的把握.找出二手房交易价格影响的主要因素与房屋单价之间的关

系。在这里最重要的影响因素—-—地段我们没有考虑在内。为什么呢？一是因为我们研

究区域比较小，集中在交通局附近的金田小区，伟业花园,香江花园，浦江花园，新时代

等小区.位置比较相近没有很大的区分度。而且由于二手房发展已经比较快速，我们很容

易找到小区内二手房成交案例，再辅以对建筑年代，楼层和装修程度的固定比例关系，就

很容易得到自己想要的二手房交易价格。二手房估价的方法（自己比较理想化的）：

- 6 -

山东科技大学学士学位论文

1。4 研究方法

我们对能够定性分析的四个因素采用的是计量经济学的回归的方法,而对于那些没有

列入的因素，采用的是经验的方法。比如心理因素占总价的8％，良好的学校和物业管理

可以使小区价格增值15％左右等.

2 二手房交易概述

2。1 二手房交易价格研究的必要性

二手房通俗的讲就是不是直接由开发商那里购入的房子，也就是人们口中常称的“旧

房子”。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等等.我们这里讲的

二手房交易是指狭义上的概念仅指二手房买卖文易。二手房交易的价格，故名思议是成交

后在交易所登记的价格。所谓项日估价是指企业对参与竞争的项目,在建设期内所消耗的

直接费用、间接费用和自身对经营该项目期望获取利润的比较准确的估计，本文研究的快

速估算出的价格是通过对二手房买卖成交价格的研究总结出一个比较快速计算某个房屋

大略价格的方法,属于买卖双方参考的合理的价

- 7 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

位.

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0

050010001500

系列1

图一 二手房单价的散点图

由以上数据我们看以看到，二手房价格总体是比较稳定的，但是有一些散点扩散的比

例很大。这是由于什么原因呢？因为每个人对自己房屋的评价偏离比较大，由于售房动机

的问题,信息不对称的问题等原因的存在，不能比较完整的给出相应的距离价值比较近的

价格。这也提示我们，能够给出一个比较合理的参考价格对于二手房市场的快速发展具有

很重要的意义.

由于二手房市场是零星交易的,没有大量的数据可以参考。交易量交易价格不是确定

的，二手房市场存在着严重的信息不对称和估价等的主观性，使得类似的房子价格可能相

差较多，或者买卖完房子之后一方悔不当初。例如最近某胶南人为了能够在国家交易所得

税施行之前成交，并且避开中介费，私自并且快速的成交了某小区一多层的阁楼,入住之

后发现漏水和装修的问题,十分后悔当时的冲动，觉得自己多花了很多钱，有点被骗的感

觉。这就是由于自身掌握的数据信息有限，不能合理的估算出房子的比较合理的价格范围

花了冤枉钱。近年来，随着我国房地产行业的蓬勃发展，房地产估价理论和实际操作方法

也日益完善"我国房地产估价理论体系与美国更加接近，学者们不断引入各种数学模型，

如灰色系统方法、层次分析法、模糊方法、空间数据分析法，基于GIS的批量评估术，专

家系统网络技术等，但应用于实际的情况还比较少，而且我们面向的人群,是知识理解技

能差别很大的二手房买卖双方,制定出比较快速易懂易操作的二手房交易快速估价模型亟

待解决。

2.2二手交易市场存在的问题

- 8 -

山东科技大学学士学位论文

房地产经纪机构规模小、人员素质低、行业诚信度比较低最近在房地产经纪机构实习

发现放低产经纪机构规模都较小，我们这个房地产公司目标是每年建一个新的房地产中介

公司,每个小的中介公司都仅仅5—6人在坐房地产经纪人业务。而且为了争抢中介周围的

小区的二手房业务，二手房中介机构盲目地扩大,导致中介机构规模不断地缩小.这样做得

结果是,经营成本不断地上升，而羊毛出在羊身上，导致中介费不断地攀升，而二手房经

纪人的工资不断地压缩,使得二手房经纪人的素质没有提升的动力，二手房竞争进入白热

化状态。人员的一般学历都在大专或者中专毕业，具备的知识比较少，阻碍了经营机构规

范化的进程。行业的盈利性比较强，很多欺诈行为此起彼伏,让多数的买卖双方越来越不

相信中介,阻碍了中介机构的正常发展的道路。

（1）信息不对称

房地产市场存在着严重的信息不对称，房屋的卖方掌握着大量的信息，装修或者房子

的基本结构等方面，使得买房经常陷于被动。由于买方知道这方面处于劣势，就会压低价

格，导致二手房市场上“劣币驱除良币”的现象。导致装修保养都比较好的房屋房主不愿

意成交。虽然有中介的存在解决了一部分信息不对称的问题，但是中介仍旧不能掌握比较

全面的二手房交易信息，而且二手房中介的中介费用比较高，使得一些比较理性的买主和

卖主选择私下成交。二手房信息不对称的问题仍然是阻碍二手房市场发展的一个比较重要

的问题。

（2）评估机构评估和买卖双方估价带有主观性

在二手房交易市场没有约定俗成的制度来规范每个人的心理价位，就如同炒股一样，

只是由市场自觉的形成了一个压力位和支撑位，而这两个价格只是理性买卖双方行为的风

向标,对于那些知识获得和运用都比较贫乏的买卖双方来说，这两个价格在生活中就会形

同虚设，这样在理性与非理性共存的二手房市场中,二手房的价格就像我国的证券市场一

样带有很大的随机性。

(3)政府政策执行的范围和程度的差异性

这个问题在这次20％的交易所得税的实施就可以看出来，这次交易所得税以北京和上

海局部执行其他地方暂缓执行的结果而逐渐落下帷幕，最大的影响莫过于造成了3月份火

热的二手房交易市场和4月份二手房交易的冷淡局面。如果这样的政策执行效果发生多次，

就会像前几天发生的黄金热一样，第一次的恐慌带来的大范围的现货黄金抢购，一直降价

只会导致对于黄金品种的观望姿态。

(4）二手房交易动机的不同使得价格差异很大，所形成的价格不反映真实的市场需求

- 9 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

现在二手房的买卖动机相差很多带来的交易价格也波动很大。急于出售的价格和普通

交易的价格相差能达到5％左右。在这次实习中接触到的一个最明显的例子就是一个业主

出售其名下的别墅，因为欠债打官司输了怕别墅被法院没收，就提前出售只提出150万的

价格而且首付只需要12万左右.另一个正常的买主类似的别墅报价在400多万.

2。3二手房市场中常用的估价方法

现在二手房市场中常用的估价方法主要是对于那些从事于评估工作的人。学过资产评

估的学者都可以了解到，资产评估的方法应用对象是针对于专业的评估人员。主要的方法

有市场法、成本法和收益法。这都是我们平时在书本上学到的理论上测评房屋价值的方法。

房地产评估包括对土地的评估和对建筑物的评估。对于二手房来说土地和建筑物的出事评

估就是在开发商那里取得房屋的买价。下面我们分别从市场法、成本法和路线价法的角度

介绍一下之前学者对二手房评估所总结出来的结论。以此作为借鉴总结出属于我们自己的

快速估算房屋参考价值的速算方法。

2。3。1市场法

市场法适用于已经有类似房屋成交记录的情况。顾名思义市场法就是通过与近期交易

的类似房地产进行比较，并对一系列的因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的

市场状况下的价值水平。这些因素主要有交易情况因素，交易日期因素以及房地产状况因

素。通过对交易情况，交易日期和房地产状况影响因素的逐步修正,将可比交易实例修正

为正常交易情况下的价格。其基本的计算公式为：P=P’*A*B＊C,其中P---被估房地产评

估价值,P’-—-—可比交易实例的价值，A—---交易情况修正系数，B—--——交易日期

修正系数，C———-房地产状况修正系数。在实际的评估工作中，我们常用的就是P=P’

＊A*B*C=P'*100/`(）*(）/100＊100/（).在实际操作的时候我们进行市场法的步骤是：

收集交易的资料，确定可比交易案例,因素修正，确定房地产价值。

2。3。2成本法

成本法是以假设重新复制被估房地产所需的成本为依据而评估房地产价值的一种方

法，即以一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据,

再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产的价值.个人认为用成本法进行二手房价

值的评估还是比较方便的,因为我们完全可以将之前产生的成本以买入时的价格算上一定

比例的通货膨胀来计算，而后来产生的成本主要是装修费用。根据我们在房地产中介实习

所掌握的经验来看，我们可以对装修进行相应的折旧处理，因为装修不仅仅是装修材料的

好坏,还关系到样式是否符合现在人的审美观念.这样一般的情况下对装修的折旧率的计

- 10 -

山东科技大学学士学位论文

算是按照，第一年折旧30%,第二年折旧60%，第三年及以后装修的成本就忽略不计了.当

然也得加入实际的对房屋和装修的保养情况可以适当的加减分。还有就是相应的利润，现

在的房屋很多适用于过渡或者用于投资的，我们必须加入一些房地产增值的利润，这可以

根据房地产行业平均利润率来算的.当然还有一些人由于出售或者买房的动机的不同,适

当的缩小或者加大这部分利润。现在公认的成本法计算房地产价值的基本公式是：房地产

价值=买入价+装修成本折旧+预期利润（行业平均利润率）。

2.3.3路线加价法

路线加价法是根据土地价值的高低随距街道距离增大递减的原理，在待定街道上设定

单价并以此单价配合深度百分率参考表计算出相邻地价然后根据成本法或者市场法进行

估算。但是笔者认为这种方式比较不适合现在的评价方法，因为现在的居民思维方式变了,

比较有钱的人现在都比较不想生活在乱世,每个人几乎都有自己的私家车，这是环境比较

好，污染比较少的郊区反而受到更多人的青睐。但是对于一些买不起车的人还是根据街道

或者站牌的远近来决定这所房子的价值。所以我们在应用这个方法的时候一定要看看小区

生活的阶层,以及私家车的使用情况。

以上这些是笔者根据所学的资产评估总结的现在资产评估行业比较常用的资产评估

的方法,从中得到启发。有人说快速估算和这些没有关系，这是不对的。对于每一个学过

经济的人来说价值决定价格这条真理是永久不变的。根据这些我们可以大致计算出每个小

区估价的大体范围，然后与实际的有效的成交价格进行回归就很容易得出相应的结论.

2.4 二手房快速估价的目的、要求和原则

2.4。1估价目的

所谓估价就是根据二手房比较主要的影响因素,参考已经出现的二手房比较基准的价

格估计现在的二手房房价格，再根据具体的影响因素，快速给自己或者给自己的客户，一

个比较合理的参考价格报价.

2.4。2估价要求

在进行估价的时候，我们应该尽量考虑到市场现行的价格和成交那里,又应该结合单

个房屋的具体的情况。比如装修和房主或者买房者所处的心理状态.

2。4.3估价原则

将尽可能多的因素列入公式当中，只留下一些比较容易定性的心理因素等因素，有买

房者或者房主自行把握。这也是参考价格的由来和关键所在。

2.4。4样本处理和速算系数的确定

- 11 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

在当下，我们已经将二手房速算的重要性、必要性、背景等方面讲清楚了。下面我们

可以根据我们从中介和政府部门获得的相关数据进行相应的回归和分析，得出我们的速算

系数。这里我们所讲的有效样本是指正常成交情况下的样本,就是排除急售或者急买的这

种极端情况,按照买卖双方的真是意愿所进行的公平的交易所成交出来的价格。

3 黄岛区二手房价格的因素分析

（1)地段和交通

小区位置比较繁华，娱乐、交通、教育都比较便利的房子价格自然就会比较高.城区

中心黄金地段属于稀缺资源,谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配

套资源、成熟生活配套资源等,房价则不言而喻.一般情况下，市中心区域的二手 房与郊

区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。交通状况对房价的影响也不容

忽视，现在越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋,最 重要的原因就是看重了出行

便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具

所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量 等相关因素对房屋居住环境产生的影响。

（2)权属

国家规定没有房产证的房子不允许买卖，但是在实际操作中有转让合同的现象存在，

不过合同转让的房价与正常交易的二手房价格依然相差比较大，甚至有的差距达到30％或

者更多。

（3)房屋的结构

砖混、砖木、混凝土等直接关系到抗震能力。差价400—500左右。

(4）楼层

开发区的多层一般是7层,国家规定高于7层必须配备电梯。高层在视野、环境、噪

音污染相比多层来说比较有优势。但是对于物业费来说多层的比较有优势。所以对于不同

的人群，喜好不同，心理价位也会有变化。2009年之前一般来说高层的房子会比多层的价

格要高一些。但是现在大多都是高层，由于物以稀为贵的思想，反而多层的房子价位比较

高。多层是顶层最便宜，1楼跟6楼的价格次之。2与5再次之。3与4楼最高（金3银4）.

（5）建筑年代

现在的房屋无论是在设计的风格、结构还是装修，绿化设计都比较符合现在人的审美,

从而获得的评价比较高.一般来说,距离现在越近的二手房价位越高。处于同一地段的二手

房与商品房,在价格方面不受地理位置及交通因素的影响,其主要区别则是由房屋的房龄

及户型等决定。房龄在五年以上的二手房,与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于

- 12 -

山东科技大学学士学位论文

房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左

右；房龄在五年以内的二手房,与同样情况的商品房相比,在房型及小区环境上并不落后,

有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并

不大。

（6）环境,氛围的影响

环境分为大环境和小环境,大环境是指医院，银行，学校，大型超市等教育娱乐设施

的配备。小环境，是绿化和物业管理（污水处理,下水道等）等的配备.无物业管理的房价

与物业管理比较好的小区差价在15%左右，有好学校的小区二手房价格比没有学校的小区

要高出15%左右.居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一

个重要因素。在大量楼盘的广告中,我们不难发现一些这样的词语“临山”、“临湖”、 “亲

水"等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点,因此良好的环境价值

也直接反映到了房价上。同样，对二手房价的评估也会因为居住环境 的优劣而上下浮动，

对于二手房屋而言，小区内有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能够提高房屋居

住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反 房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等

降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。

（7）装修程度

房屋卖方会把装修加在二手房价格里面。但装修具体要加多少事要看买房者对于现在

的装修是否喜欢，不喜欢的装修等于没有甚至还要拆除。一般来说房屋的装修折旧的原则

是，一年以上折旧30%以上，两年以上折旧60%以上，三年以上房屋装修成本计入总价的

基本为零。

（8）心理因素

对于心理因素也就是房主或者买房的动机,不同的买卖房动机会导致比较大的差价，

这样引起的差价大约在4％左右。

（9）其他因素

例如三小房屋（即卧室小、客厅小、卫生间比较小的）房价会比较低.我们速算的思

路就是选取一个比较基准点的价格，找出这些影响因素的比例，也就是计量学上的β系数.

然后下次估算的时候直接运用β系数就可以快速的计算出相关区域的房价.

以上九种因素是在日常的工作中不断总结出来的，所占的百分比也是根据平时的经验

测算的。我们这篇文章最大的亮点就是根据我们所学的经济学和统计学的知识，计算出每

一种所占的比重。在生活中直接运用大致的比重，测算出一个比较近似的参考价格，来买

- 13 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

卖房屋。这样就会使二手房市场更加的规范化。关于低端的因素是比较不容易考虑和计算

的。我是这样处理的，把二手房成交的案例先选取的是市场上已经有相应的成交案例的情

况。对于一些没有成交案例的楼盘我们可以选取新开楼盘的价格，当然这样也许会使相应

的β系数发生变化,但是这样的情况一般都是很少的.新开的楼盘之间卖出的也有，这一般

是进行投资的,国家正在严厉的打击房屋投资的现象.所以这种情况我们先不研究.对于没

有住过直接出售的房屋。们可以直接运用成本法,买入的价格加上装修情况的折旧再加上

预期的收益。而对于第二个因素权属，没有房产证的房子可以按照我们平时经验直接扣除

30%即可。

4 样本数据处理和回归分析

4.1样本数据处理

对于样本，我们选取了2012年2月到2013年5月的黄岛交通局附近的新世界房地产

的成交数据作为研究.其中我们剔除了797个资料不全的案例获得了803个有效的成交案

例.为了研究方便我们不考虑面积的影响直接计算出每一个的单价，取两位有效数字。由

于成交案例比较零星分散，趋势用月份平均数据。但是每个因素对于各小区价格的影响程

度是类似的。我们选取交通局周边的成交房屋可以获得的数据,在我们实际进行回归的时

候我们应用的是单个的数据,因为每一个成交案例都对应着各自的因素.下面是我们对

2012年2月到2013年5月的有效数据计算了每月的平均单价以后得到的走势图。

图二 2012年2月—2013年5月样本数据测得二手房价格走势图

在图中我们可以比较容易的观察到二手房成交的季节性，在靠近年关或者天气比较温

和的时候,二手房价格比较高。而在6月份到9月份比较炎热的时候二手房价比较低-—-

这是符合我们二手房成交规律的。因为夏季的时候人们普遍比较疲惫，比较懒散不喜欢出

门去看房子，成交不积极，造成需求量下降,由供求决定价格的经济学基本规律得出价格

会随之小幅度的下降。小幅度的原因是由于二手房的价格总体来说是由其价值决定的。为

了剔除季节性的影响因素,我们考虑采用比较平稳的月份数据.也就是在研究的时候去除

了6-9月份的数据来根据我们所学的专业知识进行一定的回归找出简单的回归方程。

- 14 -

山东科技大学学士学位论文

为了对价格有更直观的认识，我们引进了excel中数据分析里面的描述统计,以下是

关于所有有效案例的平均售价的描述分析的结果。列一代表的就是我们计算出的房屋的单

价.在95%的置信度下，其标准差为52。63633,相对来说比较大，说明二手房交易价格的

变动时比较大的，也是我们决定用速算的方法帮助人们更快更准确的确定参考价格的主要

原因所在-—能够使二手房交易市场更加的规范化。偏度就是样本偏斜度的估计值，峰度

约等于样本峰值减去3。因此若一组观察数据的偏度、峰度都接近于0 ,则可以认为这组

数据是来自正态分布总体。若其偏度为正,则表示与标准正态分布相比,其峰度偏向较小数

值方；偏度为负，则表示与标准正态分布相比,其峰偏向较大数值方；若其峰度为正，则

表示与标准正态分布相比,其分布相对尖锐,峰度为负，则表示与标准正态分布相比，其分

布相对平坦.对于我们现在研究的二手房房屋单价来说，其偏度为2.870421>0，属于右偏

的现象。数值又小于3说明偏度比较小，因为偏度测得是对分布的偏斜方向和程度，所以

结合我们的数据得出的结论是图形是微偏向右.而峰度是数据分布平峰或尖峰程度的测

度，本文峰度值为20.0554>0，说明是尖峰分布，由于大于3，尖峰比较明显。最大值为

28795.81，最小值为600。出现的原因有以下几个方面：一是房屋本身的原因，就是房屋

的楼层，建筑年代，装修，地段,娱乐教育设施的全面程度；二是，买卖房者的动机和心

理状态；三是，国家政策的影响；四是二手房市场由于信息不对称，导致房价不统一。

表一 对平均售价的描述统计

列1 置信度103。2567 标准差 1947。544 求和 1119797

(95.0%） 1

平均 8179。区域 28195.81 方差 3792929 观测数 1369

672

标准误52.6363最小值 600 峰度 20。0554 最大(1） 28795.8

差 3 1

中位数 8000 最大值 28795。81 偏度 2。870421 最小(1) 600

对房价影响的因素比较多,其中建筑年代，楼层什么的可以经过我们统一的二手房计算

方法获得.而低端的原因也可以通过每个小区的均价进行大致的计算。下面我们先针对比

较容易计算掌握的建筑年代，进行相应的分析。看看房屋的平均售价和年代之间的关系。

- 15 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

不论房屋在哪个地段他的价格和建筑年代有着比较固定的变化规律，通过这个思想我们没

有考虑地段的因素直接研究的二手房单价和建筑年代之间的关系.

4。2单因素方差分析

单因素方差分析是用来研究一个控制变量的不同水平是否对观测变量产生了显著影

响。这里，由于仅研究单个因素对观测变量的影响，因此称为单因素方差分析。

单因素方差分析的步骤:第一步是明确观测变量和控制变量。第二步是剖析观测变量

的方差。方差分析认为：观测变量值得变动会受控制变量和随机变量两方面的影响。据此，

单因素方差分析将观测变量总的离差平方和分解为组间离差平方和和组内离差平方和两

部分，用数学形式表述为：SST=SSA+SSE。第三步是通过比较观测变量总离差平方和各部

分所占的比例，推断控制变量是否给观测变量带来了显著影响。

4。2。1房屋单价和建筑年代的单因素方差分析

（1)建立检验假设，确定检验水准

H0：房屋建设年代对房屋的单价没有影响即u1=u2=…=u803

H1:房屋的建筑年代对房屋的单价有影响，即u1≠u2≠u3≠…u803，其中

α=0。05

（2）统计分析得出分析结果

表二 房屋单价和建筑年代的单因素方差分析

方差分析:单因素方差分析

组 观测数 求和 平均 方差

列 1 1369 2744493 2004。743 741.9733

列 2 1369 3792929 11197971 8179。672

F crit F P-value df MS 差异源 SS

3。84486 1 2。61E+10 组间 2.61E+10 13759.66 0

2736 1896836 组内 5.19E+09

(3)对检验结果进行分析

由上表我们可以看到，这里我们可以看到F=13759.66〉F（1,802)=63。33，所以认为

应该拒绝原假设，而且另一方面P=0<0.05,综合这两个方面拒绝原假设认为建筑年代对房

- 16 -

山东科技大学学士学位论文

屋单价是有影响的,即认为建筑年代和单价之间的统计关系是十分显著的。也就是说，建

筑年代是房屋价格重要的影响因素之一。在我们的所研究的回归分析式中必须包括建筑年

代这一项影响因素。

4。2.2楼层和房屋单价的单因素方差分析

（1）建立检验假设，确定检验水准

H0：房屋楼层对房屋的单价没有影响即u1=u2=…=u803

H1:房屋楼层对房屋的单价有影响,即u1≠u2≠u3≠…u803,其中

α=0。05

（2）统计分析得出分析结果

表三 单价和楼层的单因素方差分析

方差分析：单因素方差分析

组 平均 方差 观测数 求和

列 1 8174.643 1160 9482586 3840692

列 2 1160 7153 6。166379 42。18843

差异源 P-value F crit SS df MS F

组间 0 3。87E+10 1 3。87E+10 20152.36 3。845473

组内 4。45E+09 2318 1920367

总计 4。32E+10 2319

（3）对检验结果进行分析

由上表我们可以看到，这里我们可以看到F=20152.36>F（1,802)=63。33，所以认为

应该拒绝原假设，而且另一方面P=0<0。05，综合这两个方面拒绝原假设认为楼层对房屋

单价是有影响的,即认为楼层和单价之间的统计关系是十分显著的.也就是说，楼层是房屋

价格重要的影响因素之一。在我们的所研究的回归分析式中必须包括楼层这一项影响因

素。

4.2。3装修程度和单价的单因素方差分析

(1）建立检验假设，确定检验水准

H0：房屋楼层对房屋的单价没有影响即u1=u2=…=u803

H1:房屋楼层对房屋的单价有影响，即u1≠u2≠u3≠…u803,其中

α=0.05

(2)统计分析得出分析结果

- 17 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

在数据处理的时候，装修程度因为不是数值，不容易得出相应的结论，为了方便计算

得出二手房单价与装修程度之间是否有关系,我们在进行数据处理的时候是采用的打分法

的方法。房屋装修有精装、简装、毛坯、中装和豪装.其中精装8分，简装3分，毛坯1

分，中装5分，豪装9分。这样赋值之后我们再对房屋的加单与相应的装修程度进行相关

的单因素方差分析得出统计结果，如下所示：

表四 装修程度和单价之间的单因素方差分析

方差分析：单因素方差分析

组 观测数 求和 平均 方差

列 1 1157 5816 5.026793 8。240631

列 2 1161 9489534 8173。586 3838678

差异源 SS df P-value F crit MS F

组间 3.87E+10 1 0 3。845477 3。87E+10 20111.34

组内 4.45E+09 2316 1922658

总计 4。31E+10 2317

（3）对检验结果进行分析

由上表我们可以看到，这里我们可以看到F=20111.34〉F（1，802)=63。33，所以认

为应该拒绝原假设，而且另一方面P=0〈0.05,综合这两个方面拒绝原假设认为装修对房屋

单价是有影响的,即认为装修和单价之间的统计关系是十分显著的。也就是说，装修是房

屋价格重要的影响因素之一。在我们的所研究的回归分析式中必须包括装修这一项影响因

素.

4。3多因素方差分析

多因素方差分析用来研究两个及两个以上控制变量是否对观测变量产生显著影响。这

里，由于研究多个因素对观测变量的影响，因此称为多因素方差分析.多因素方差分析不

仅能够分析多个因素对观测变量的独立影响,更能够分析多个控制因素的交互作用能否对

观测变量的分布产生显著影响，进而最终找到利于观测变量的最优组合。

- 18 -

山东科技大学学士学位论文

下图是对所有数据的描述统计，其中列一为房屋的单价，列二为建筑年代，列三为楼

层,列四为装修程度，其中装修程度采用的是赋值的方法。精装是8，简装是3，毛坯是1

（本来是想取0呢,但是0的时候没办法弄相关系数，所以改成了1)，豪装是9，中装是5。

从图中我们可以很容易的观察到我们想要的数据描述。这是在做回归的时候了解每一个数

据的具体情况。知己知彼，百战不殆.我们必须对所有的数据有个大体的了解才能在回归

之后，尽快的判断大体的系数情况.

在做回归之前，我们先考虑一下,系数的方向问题.建筑年代应该跟二手房房屋单价成

反向相关的关系，而楼层是呈现的是顶楼楼几乎是价格最低的.1楼和6楼次之，2楼和5

楼再次之,3楼和4楼最贵对于装修程度，当然是与单价成正相关的关系。

下面是对所有的数据进行的统计分析：

表五 所有数据的描述统计

描述统计量

N 极小值 极大值 均值 标准差

房屋单价 8173.5864 1959.25453 1161 862.07 28795。81

建筑年代 2004.7437 29。55366 1159 1970.00 2998.00

楼层 6.1664 6。49526 1160 1.00 102。00

装修 5.0268 2.87065 1157 1.00 9.00

4。4数据回归

回归分析方法是利用数理统计原理，对大量的统计数据进行数学处理，并确定用电量

与某些自变量之间的相关关系,建立一个相关性较好的回归方程，并加以外推，用于预测

今后用电量的分析方法

（1)单个样本的T检验

表六 单个样本的T检验

单个样本检验

- 19 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

检验值 = 0 差分的 95％ 置信区间

t df Sig.（双侧） 均值差值 下限 上限

房屋单价 142。147 。000 8173。58639 1160 8060.7690 8286。4038

建筑年代 2309。348 1158 2006.4470 .000 2004。74374 2003。0405

楼层 32。334 1159 6。5405 。000 6.16638 5。7922

装修 59.563 1156 5。1924 。000 5。02679 4.8612

由上图分析可知，每个因素进行T检验的时候比较显著。

（2)单价和其他因素的散点图

在做出在草图中观察到个因素与房价的散点图呈现出的是比较没有规律的状态。也

就是这些变量我们必须经过一定的处理才能使用。

这样的结果与我们的想象有很大的差别，我们必须对现有的数据进行处理.因为报价

的时候有的有税有的没税。我们把建筑年代为2008年之前的个例除去。年代以1991为基

点。分别取1.2..。。..。等等。

图三 修正后的单价和建筑年代线形图

对修正后的单价和建筑年代进行回归分析：

表七 对房屋单价和建筑年代进行的回归分析

- 20 -

山东科技大学学士学位论文

模型 平方和 df 均方 F Sig。

1 回归 603452.518 1 .648 603452.518 。209

残差 2.314E9 801 2889376.778

总计 2.315E9 802

a

标准系数 非标准化系数

试用版 t 模型 B 标准 误差 Sig。

36。017 1 （常量） 8094.775 224.747 .000

-.016 -。457 VAR00010 —8.305 18.172 .648

由上面表格可以看出，建筑年代的系数为—8.305,由于t=—0.457很小，所以不拒绝

原假设,认定变量和楼价之间的关系是显著的。这时我们得到的回归方程是：Y=—

8.305X+8094。775，其中Y代表楼盘单价，X代表建筑年代—1990.

标准的回归方程表达式是：

Y=-8。305X+8094.775

（18.172） (224。747)

(36。017） （-。457)

经济学解释：根据经济学意义房屋的建筑年代确实和房屋的单价成反比例关系。这个

回归方程的经济学解释是,在其它条件都相同，只有建筑年代不同的房子,房屋建筑年代每

增加一年，房屋的单价就会减少8。305元。

楼层与单价之间的回归

- 21 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

图四 楼价与楼层之间的关系图

根据上述图形的形状，这个关系我们可以用一条抛物线来拟合。但是抛物线的回归对

我们来说比较难所以我们决定对相应的楼层进行赋值.在进行赋值的时候我们与年代的赋

值是不同的思维方式，不是直接用的原数。而是根据我们的经验来进行的赋值，禁言介绍:

在二手房交易中介登记的房屋，只有楼层不同的条件下,顶楼的价格最低，1楼和6楼次之，

2楼和5楼再次之，3楼和4楼价格最高，按照这个思维我们赋值结果如下：.其中对于多

层来说7楼价格最低.我们赋值0.5，1楼和6楼价格差不多，我们统一赋值1，2楼和5

楼差不多，我们统一赋值2,3楼和4楼我们统一赋值为3。这样再一次进行回归。结果如

下：

表八 单价和各因素回归分析

Dependent Variable: SER01

Method： Least Squares

Sample： 1 803

Included observations： 801

Excluded observations： 2

Variable Coefficient Std。 Error t-Statistic Prob。

C 7448.310 264。6560 28。14337 0.0000

建筑年代 —13.82466 17.88403 —0。773017 0.4397

- 22 -

山东科技大学学士学位论文

楼层 44。85392 53.93448 0。831637 0。4059

装修程度 121.3670 21。89129 5.544076 0.0000

R-squared 7999。169 0。038454 Mean dependent var

Adjusted R-squared 1697。649 0。034834 S。D。 dependent var

S.E. of regression 17。68140 1667.818 Akaike info criterion

Sum squared resid 17.70480 2。22E+09 Schwarz criterion

Log likelihood 10.62441 -7077。401 F—statistic

Durbin—Watson stat 0。000001 1.948928 Prob（F—statistic)

以上可决系数R^2<0.5，是比较显著的相关，符合我们的假设，也就是说单价会受到

这些因素的影响。而根据他们所代表的经济学意义，相关程度的符号也是正确的，因此，

我们得出，在进行房屋给定参考价格的时候可以根据当前市场上存在的成交案例,比较类

似的成交案例,进行相应的带入处理，就可以得出房屋的单价，乘以面积就是我们的参考

价格.我们的回归方程为：单价=-13。82466＊（建筑年代-1990）+44.85392*相应的楼层

赋值+121.3670＊装修的赋值+7448。310 若设单价用D表示 建筑年代用Y表示，楼层

用F表示，装修用de表示。则可以得出标准的回归方程：

D=—13。82466*D+44.85392*F+121。3670＊de+34959。3834

(17.88403） （53.93448) (21。89129） （264.6560）

t= （-0.773017) (0.831637) （5。544076） （28.14337）

R²=0.038454 F=10.62441 n=801

做完了回归我们的工作几乎进入了结尾，下面对二手房快速估算的基本步骤做一下简

要的总结：第一步在相关的地段和相应的市场上找到已经正常成交的案例；第二步根据我

们所做的回归结果带入方程进行计算；第三步，我们所得出的房屋单价是包括所有税的价

格,对于一些房主关心的净价，我们还需要减去大约的税费;第四步就是根据买卖房屋的具

体心态进行相应的调整,比如急售的需要相应的减价，遇到不急售但是被急买的顾客看好

的可以适当的提价。有些人认为这只是做得多层的没有给出高层的价格,这样想就错了。

我们的高层可以用现在的层数除以总层数*7得到相应的楼层，然后再根据我们的赋值进行

相应的计算。

5 结论及建议

- 23 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

5.1对各个当事人的建议

(1）政府应该建立相关的房屋价格K线图

对于我们普通人接触一些房屋价格几乎是不可能的，但是对于政府工作者则可以借助

相关的软件，进行统计公布每一个小区的K线图，这里就把每一个小区当做了一个独立的

尸体，例如企业法人来看待的。这样就能让居民掌握比较全面的价格信息。但是这样的信

息不容易鉴别，我们可以把二手房屋经过一定的赋值和运算，例如我么这里的赋值运算，

计算出每一天毛坯，2004年建成.精装.3层这样的类似的标准房屋然后进行价格的公布。

现在很多人都在使用网络,接触各种媒体，我们完全可以根据K线图像那些不了解市场的

人提供一手资料,让他们更快捷的给自己的房屋一个合理的定价，促进二手房市场规范性,

使得二手房成交更加的简单易行。

（2)中介应该端正自己的位置

现在的很多中介都是只以盈利为目的,这样的中介走的路程都不是太远，就像我实习

单位老师教导的，我们只有站在客户的同一面，不能站在他们的对立面，才能够共赢,才

能够得到他们的信任。才能够是中介行业做的更大更好。所以中介在雇用人才的时候应该

充分考虑到这一点，选择计算机运用比较好，喜欢思考的人才。提高中介行业雇佣人员的

综合素质，培养各方面都有涉猎的全能型人才势在必行.中介是一个二手房成交市场上重

要的一个环节，中介兴旺了,二手房交易市场会加速发展,中介素质提高了，整个二手房市

场才会更加的规范。

（3)居民个人应该更加的信任有权威的中介

居民在选择合适的中介的时候,钱是一方面需要考虑的，很多居民常常陷入这样的误

区，越好的中介，中介费越高，其实不是的，中介行业特别是评估中介一条龙的中介可以

通过规模效应来降低成本,所收取的中介费用一样或者更低。因为他们在人脉和经验的积

累上比一般的中介更有优势，而且可以促进二手房更加快速的成交，省去很多的费用。第

二就是居民应该善于收集信息买东西的时候讲究货比三家，不要一时被房屋的某个小细节

吸引导致后来成交后后悔莫及,应该比较理性的选择3个左右的房源去看看，然后决定是

否成交。当然也不能一直就是看，那样可能错过了成交的最佳时机,毕竟二手房屋成交千

变万化。就像我们3月份拟出台的政策一样，引致一波二手房成交高潮，而在4月份的低

谷中，很多买房的居民可以享受到急卖房的个人的很多福利，一定要抓准时机，不要悔之

晚矣。

5。2结论

- 24 -

山东科技大学学士学位论文

在进行相关二手房交易参考价格计算的时候,我们应该首先查阅辅助措施中二手房k

线图表示的该小区的标准房屋的价格，然后根据我们的回归方程：D=—13。82466*D+44。

85392＊F+121.3670＊de+34959。3834,把相应的建筑年代处理后的数据[（建筑年代—

1990）,装修的赋值(豪装9，精装8,中装5，简装3，毛坯1）楼层的处理数据（多层7楼

0。5，1楼和6楼1，2楼和5楼2,3楼和4楼3；多层的运用所在层除以总层数乘以7四

舍五入转变成多层再赋值）］,带入相应的回归方程直接计算。

参考文献：

［1］中国资产评估协会 注册资产评估师考试用书（第二版）[M］。 经济科学出版社，

2011。

[2]庞皓 计量经济学 [M］。 科学出版社，2009。

[3］袁卫 庞皓 曾五一 统计学（第三版）［M]。 高等教育出版社，2009。

[4］方黎明 二手房估价难题待解 中国地产市场 [J］。 2009.

[5］孙博,曾群星房价影响八因模型 ［M］.2010.

[6］万伟 二手房支易过程中的文易成本研究—-以武汉巿二手房巿场为例[M］. 2012.

[7］王学发 周林 二手房交易价格评估方法[M]。北京房地产，2013。

［8］孙维晨 二手房交易税20％的国家思路[M］。中国经济周刊，2013.

[9］罗洲军 多方机制下的西安二手房市场特征价格研究［M].西安建筑大学学报，2012.

[10]孟周济 罗洲军．基于AHP法房地产全程营销价值链分析［J]．企业科技与发展，2012．

［11］孟周济 罗洲军．基于全寿命周期城市轨道交通风险管理分析［J］．建筑经济，2012．

［12］方黎明 二手房估价难题待解[J］.北京房地产，2013.

［13］汪丽 二手房交易价量齐跌，新政雪上加霜［J]。安家，2013。

[14］范少罡 二手房中介乱象的法律应对[J］.法制广角，2013。

［15]阙彬 房地产市场供求非均衡分析[M].西南财经大学学报，2013。

［16]武继 尊张建 基于“标准房”的存量房交易批量评估平台研究[M].中国房地产估价

师与房地产经纪人学会2011年年会论文集 2011年.

［17]杨磊 基于GIS的大连市二手房估价系统[M］。大连理工大学学报，2010。

［18］李文颖 基于供需比的西安市存量房价格水平预测研究［M］.西安建筑科技大学学

报，2013.

［19］马波 基于特征价格法研究二手房的估价问题[M］.思想战线，2011。

- 25 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

[20]薛志勇 基于预期理论的房地产宏观政策 效果的影响分析[M].博士论文，2013。

［21]周尚洁 水电工程快速估价系统的研究与开发[J].水利发电,1998。

[22]富闽鲁 汪波 我国二手房估价模式探析［M］。价格理论与实践，2007。

［23］夏梦 西安市二手住宅交易价格评估方法研究[M］.西安建筑科技大学,2009。

[24]王卿 中介企业二手房交易风险分析与对策研究［M］商业文化（学术版),2013。

[25］杨绍媛 住宅过滤模型在中国的适用性分析［M］.地方财政研究，2007。

[26]蔡忠建 对描述性统计量的偏度和峰度应用的研究[M］。硕士论文，2012.

[27］Lennart Berg。 Prices on the second—hand market for Swedish family houses:

correlation， causation and determinants[M]. European Journal of Housing Policy, 2002.

［28］[Kimio Kanayama , Shinya Koga , Hiromu Baba , Tomoyoshi Sugawara。 Development

and Evaluation of an All Weather-Type Solar Drying House to Make for Wood Pellet

Material[M］Open Journal of Applied Sciences, 2012。

［29］Fone，Nick。Pick of the second—hand tractors［M］Farmers Weekly, 2012.

[30]Palmer J D ， Delwiche C -hand chloroplasts and the case of the disappearing

nucleus。[M]。Proceedings of the National Academy of Sciences of the United States of America,

1996。

致谢词

:

本篇论文的完成，要感谢我们指导老师周衍平老师的悉心指导，感谢实习部门同事们

和曹店的不吝赐教，还要感谢的就是我们的室友，我们一起赶进度，一起搜文献，一起交

流思想。曹店教会了我做事应该敢闯，敢犯错误，在初入社会的时候能够遇到这么与众不

同的师傅也是我的幸运。我的同事们教我沟通交流,团结合作的重要意义。周老师能够及

时收回我对社会好奇贪玩的心，指导我如何一步步的完成我们的论文，在毕业之际，谢谢

为我们付出四年，依旧努力的老师们，特别是周老师。

- 26 -

山东科技大学学士学位论文

附录1：

建筑面积(平方米） 长×宽 地上） 基础设施单方造价

朝向 层高 竣工时间 抗震等级

地基基础

承重构件

非承重件

屋面

地面

足够承载力 少量沉降

局部部位开裂 节点明显开裂

梁板柱墙坚固 个别部位微裂

局部部位开裂 节点明显开裂

节点坚固严实 少量轻度裂缝

严重裂缝酥软

完整无渗漏 个别部位渗漏

较多部分漏雨 严重漏雨

平整完好 轻度磨损

局部断裂 不平残破

- 27 -

层数（地下/

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

门窗

外墙

内墙

顶棚

给排水

采暖

电梯

通风

照明

供配电

通讯

燃气

卫生洁具

附录2： 现场勘查图片

完整无损 轻度变形

一般翘裂 腐朽残破

平整完好 轻度剥落

局部风化 严重破损

平整完好 轻度剥落

局部蚀落 严重破损

完整坚固无损 轻度变形下垂

局部松裂老化 严重翘裂剥落

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

设施完善 基本满足要求

设施较差 无法满足要求

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

使用良好 轻度陈旧可用

局部破损 基本无法使用

冠庭园小区 均价12355元/平米

- 28 -

山东科技大学学士学位论文

江山路西小区顶加阁

- 29 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

江山路西小区顶加阁 楼下87平 楼上有效面积72平，80万净价

其中，有效面积是指层高超过2.2米

- 30 -

山东科技大学学士学位论文

江山路西小区 平均价格约7800/平

海德公园，底价12500/平

- 31 -

黄岛区二手房交易参考价格规律速算研究

海德公园，底价12500/平

海德公园，底价12500/平

- 32 -