融资计划书

2024年8月13日发(作者：国内家具十大知名品牌)

华侨星都 融资计划书

融 资 计 划 书

项目名称 华侨星都

项目单位 湖南东林置业投资有限公司

地 址

电 话

传 真

电子邮件

联 系 人

湖南集方投资管理有限责任公司

2012年12月14日

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华侨星都 融资计划书

第一部分 公司基本情况

一、公司基本情况：

湖南集方家居投资管理有限责任公司成立于2000年，经过10年的积累，

2011年通过对行业资源整合、重组成立“集方投资”，公司注册资金1000

万。成为集销售网络体系、产品体系、工程体系、设计体系、融资体系，五

大运营体系为核心的人居配套服务投资集团公司。

战略上：装饰行业主要是高度劳动密集的手工制作为主流的作坊式运作

模式，公司提出国际化设计，工厂化定制，模块化施工，把行业由手工作坊

式粗放式制作提升为工业化精密制作，把复杂作坊运营方式升级为模块化规

范运作，把区域性零散采购升级为规模化系统采购，把个体竞争升级为产业

集群竞争。

业务上：公司拥有管理输出、产品输出、设计输出、工程输出、人力资

源输出、模式输出、资金输出、营销管理输出八大业务板块，为运营艰难或

渴求更大发展的同行提供了涅槃重生的机会。

产业布局涉及家居研发、装饰企业托管、家具制造及装饰工厂化生产等

多重领域。集装饰设计，施工管理，材料配送，售后服务于一体的专业化装

饰集团。

二、目前公司主要股东情况：

股东名称 出资额

徐娟 1000万

三、目前公司内部部门设置情况：

出资形式 股份比例

现金 100%

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第二部分 项目概况

一、项目概况

华侨星都项目位于长沙市开福区伍家岭北，项目规划用地4178㎡，建

筑面积25993.52㎡。项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五

层和办公写字楼十八层。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率

≤8.4，建筑密度≤52%。

华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划

及政策调整原因，2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设

建设；项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。

截至2012年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土

地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公

示【详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进

入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。

目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，湖南集方家居投

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资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司

全面收购，并投入后期开发建设。

二、项目地块优势

1）中央商务区

随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务

酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。

深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄

金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。

2）交通核心区

雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家

岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿

城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。

3）区域未来规划

铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车， 大北城的交

通路网正在升级；高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，

将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应；秀峰公园的开门迎客、

洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，

使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。

三、目前定位

高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递

增，城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。本项目

通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋

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华侨星都 融资计划书

势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的

定位方向。

四、新规外立面（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整

公示)

五、基本数据

楼层

1层

2层

3层

4~5层

6~23层

车位

单层面积

2144.03㎡

775.45㎡

791.13㎡

791.13㎡

758.045㎡

面积

2144.03㎡

775.45㎡

791.13㎡

1582.26㎡

13644.81㎡

107个

5

单价

35000

28000

21000

14000

9000

100000

总价

7504万

2171万

1661万

2215万

12280万

1070万

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总计

25993.52㎡

26901万

第三部分 行业及市场情况

一、行业简析

城市综合体迎来井喷式发展 。据相关统计，2012年长沙至少有36个大

型城市综合体项目筹建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住

宅建筑面积至少有800万平方米。

二、长沙写字楼市场供需情况

2010年前，长沙市写字楼年均供应量为19万平/年。

2011年开始，住宅调控下引发了商业地产投资热潮，多个城市新中心

规划筹建写字楼，写字楼供应持续攀升，高档品牌写字楼容易获得市场较高

认同。

三、项目周边长沙写字楼价格调查

项目

位置 规模及物业形态 销售模式 价格（元/平）

18000-20000 泊富国开福区芙蓉总建面近30万㎡；由整层+散卖

际广场 路与湘春路1栋218米超高5A写

交汇处 字楼、1栋150M超高

层公寓构成

万达中开福区东至集大型商业中心、高整层+散卖

心 福庆街，西级酒店、写字楼、精

至湘江大装豪宅于一体的城市

道，南至五综合体，其中甲级写

一大道，北字楼为2栋超高层建

至潮宗街 筑

华尔街 芙蓉中路与建面：5.8万平，一栋整层+散卖

中心广湘雅路交汇38层高的5A甲级写字

场 处西北角 楼，1-5层为商业裙楼

起价13000

均价16000

15000-16000元/

平

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第四部分 产品及市场定位

一、市场定位：区域中高端5A级写字楼

一方面：产品打造需体现项目区位优势，顺应未来发展趋势，通过形象

和档次的提升避免与现有大量商住楼项目进行价格竞争，并抢占更为广泛的

优质客源。

另一方面：考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从

局部和特色（商务配置、物业管理等方面）上打造专业、便捷、高效、超值

的高档商务平台。

二、写字楼客户群划分：

企业特征 写字楼要求 匹配性

大型企业 实力雄厚，资金充一般偏好中央商务区的高档写一般

裕，注重商务形象字楼，写字楼的环境、配套，

和便利性 服务均有严格要求

企事业单位 实力雄厚，资金充要靠近办事区域，对写字楼的较高

裕，但不外露，注办公面积、服务和配套有较高

重地段和办公空要求

间

中型公司 有一定资金实力，偏好于发展中区域的高档写字高

注重树立企业形楼，看重项目性价比与升值空

象，对办公面积有间，对写字楼的服务和专属商

一定需求 务配套有一定要求

小型公司 注重成本控制，企价格实惠的中低档写字楼或高一般

业形象的重要性档商务公寓

暂未体现，对空间

需求不高

三、项目核心客群

发展层面：以初具规模、需要专业化办公场所的发展型中型企业为主，

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国内大企业及外资、合资企业的办事处、分公司为辅。

来源层面：客户主要集中在伍家岭、四方坪、河西滨江新城及北城等区

域，或是市内办公氛围不够浓厚的区域，以及一些较为老旧的商住楼、住宅

办公的楼宇内。

心理层面：以改善公司办公条件（自用）目的为主。注重写字楼所处区

域，具备很大增值潜力；强调楼宇品质及商务配套；关注物业公司的管理水

平。

四、产品定位

1、弹性商务空间，维持标准层59-140平5个户型设计布局不变，商业

裙楼部分设立公共卫生间

2、7-16层（分户销售）做精装；17-23层（整层销售）不做精装，可

根据客户需求灵活把控。具体执行需依据市场实际情况而定。

3、为适应现代化办公，全网络地板，豪华酒店式大堂，大气尊贵

4、采用进口品牌锋速电梯（如蒂森克劳伯等）助推商务效率。中央空

调系统，承载高档商务环境。

5、5A甲级智能标准配置

OAS办公自动化系统：﹥局域网系统

SAS保安自动化系统：﹥门禁系统（电梯厅或大堂出入口）﹥防盗报警

系统﹥闭路电视监控像系统﹥电子巡更系统﹥智能停车管理系统

BAS楼宇自动化系统：﹥暖通空调系统﹥给水与排水系统﹥供配电与照

明系统

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第五部分 营销策略

一、入市时机

在北辰三角洲商务集群、芙蓉路金融中心、河西滨江商务区（奥克斯广

场、绿地中央广场、世贸铂翠湾等）尚未对本项目形成包围之时，并参考周

边两个同类项目的销售情况，应尽快加速入市步伐，抢占先机。

二、销售策略

目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式，以获得更

为广泛的客户来源，因此：7-16层分割销售，精装修；17-23层整层销售，

精装修，但可根据客户需求而定。保持标准层59-140平5个户型的设计布

局不变。

三、价格定位

1、静态价格初判

写字楼整体均价（含精装）：12000-13000 元/㎡

二、价格细分

一层整体均价：35000元/㎡

二层整体均价：28000元/㎡

三层整体均价：21000元/㎡

四五层整体均价：14000元/㎡

六~二十三层：12000-13000元㎡

车位：10万/个

四、推广定位

地段—高档商务环境

产品—高端商务旗舰

北城首域●甲级智能写字楼

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五、销售执行

在建立良好销售管理队伍的情况下进行联合销售

第六部分 融资说明

一、项目投资规模及款项计划

1、项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装

工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发间

接费1045万元等。

2、收购“华侨星都”付款方式：

1）总价款：12000万元；

2）付款周期及方式：

(1)先签订框架协议，东林置业办理完成三证（国土证、规划用地许可

证、规划工程许可证）；

（2）东林置业完成三证后，签订正式合同，集方家居支付首付款5000

万元。

（3）在集方支付首付款后的15天内，双方完成公司、项目各项交接，

集方人员进场开展工作；东林置业完成四证办理和其他相关手续并交接；法

人名称、股份100%按集方家居要求变更。

（4）2013年5月30日前，集方家居支付东林置业原股东二批款5000

万元；

（5）2013年12月30日前，集方家居付清东林置业原股东尾款2000万

元。

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二、融资计划

1、为保证项目实施，需要新增投资是多少 16955 万元，

新增投资中，需投资方投入 3000 万元，银行借贷 7000 万元，

公司自身投入 2000 万元。

2、投入资金的用途：前期收购款项以及代缴报建费用。

3、融资回报方式：

1)现金回报：根据协议，进行股权和证件抵押，按融资款的额度，按期返还

融，资款及利息；

2）回购方式：按销售价格基础上优惠10%的价格签定投资款和利息等值的

商品房住宅预售合同。并可约定一定的期限内，集方公司按销售价格回购。

第七部分 财务计划

一、项目投资估算

项目总投资16955万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安

装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1060万元，开发

间接费1045万元等。

项目

收购款

外装饰

数量

含主体工程、报建费用等

外装饰5000㎡×1000元=500万

地下室工程2000㎡ ×2500=500万

其他杂项（电梯、空调等）500万

总价

12000万元

1500万

内装修 内装修20000㎡×450元=900万 850万

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消防 已和消防支队签订合同价款（含报建通

过）

1500㎡×120元=180万

7000万1年

3000万3个月

销售额×2%

销售额×1.5%

销售额×5%

320万

外坪及附属

银行融资

借贷融资

管理成本

营销成本

不可预期成本

总计

180万

700万

360万

246万

185万

614万

16955万

二、项目销售收入

销售项目收购操作后，集方公司拟持有的自有物业包括商业2层、3层、

4层、5层，共计四层。拟对商业首层、写字楼6-23层以及地下车库对外销

售。根据对开福区以及项目所在地附近房产项目市场的调查，商业的价格预

计平均售价为35000元—45000元/平米，住宅和公寓的平均售价7500-8000

元/平米，写字楼平均售价为13000-18000元/平米。本项目保守预计项目可

售部分首层商业35000元/平米，精装修写字楼12000元-13000元/平米估

计销售收入。

楼层

1层

2层

3层

4~5层

6~23层

面积

2144.03㎡

775.45㎡

791.13㎡

1582.26㎡

13644.81㎡

单价

35000

28000

21000

14000

12000

12

总价

7504万

2171万

1661万

2215万

16374万

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车位

总计

107个

100000

1070万

30995万

三、还款来源、保障及计划

1、三证齐全后，可向融资公司进行证件抵押；

2、四证齐全后，进行银行贷款，支付融资款及利息；

3、收购合同完成后，可按集方公司持有的东林置业股份向投资方进行抵押；

4、五证齐全后，可向投资公司进行商业住宅预售合同签定，并可在约定的

时间周期内进行回购。

四、财务分析：

1、税前项目收支估算

1）全销售收入估算

（1）项目成本：收购成本12000万元＋后续工程费用（内外装修2350万元、

附属配套500万元）＋融资成本1036万元＋管理销售费用431万元+不可预

计614万元=16955万元

（2）项目收入：18层办公楼16374万元＋五层商业13551万元＋车位1070

万元=30995万元

（3）税前利润：项目收入-项目成本=30995万元-16955万元=14040万元，

利润率82.8%

2）持有物业销售收入估算

（1）项目成本：收购成本12000万元＋后续工程费用（内外装修2350万元、

附属配套500万元）＋融资成本1036万元＋管理销售费用431万元+不可预

计614万元=16955万元

（2）项目收入：18层办公楼16374万元＋首层商业7504万元＋车位1070

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万元=24948万元

（3）税前利润：项目收入-项目成本=24948万元-16955万元=7993万元，

利润率47.14%

2、项目收支总结 从动态投资的角度来看，集方持有物业的实际利润=收入

利润+持有物业=7993万元+6047万元=14040万元，更具备可持久发展的基

础。

第八部分 项目实施进度

时间 工作进度

2012年11月

1、准备收购资金；

2、签订框架协议；

3、东林置业办理三证；

4、11月30日前东林置业提供三证（国土，规划用地、规划工程）；

1、签订收购合同、支付东林置业原股东5000万首付款；

2、集方公司工作进场接收东林置业，开展相关工作；

3、12月30日前东林置业提供第四证（施工许可证）、100%股份转让变更、企业变更

并提供相关资料；

4、12月16日提供银行相关贷款资料和证件；

5、完成营销团队；

2、搭建脚手架包装；

3、销售蓄客，VIP认购；

4、1月下旬东林置业提供预售证件；

5、1月初银行贷款报批；

6、完成施工组织计划；确定各施工队伍；

7、月底开盘销售；

1、月底银行贷款下放；

2、开始附属工程；

3、开始总部装饰工程；

1、开始外立面改造；

2、开始办公内装修；

3、开始消防工程；

4、支付借款（首付款）及利息或完成回购协议；

1、支付东林置业原股东第二批付款5000万；

2、完成总部装修；

3、完成集方总部大厦入场

1、完成销售90%；

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12月

2013年1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

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8月

9月

10月

11月

12月

2014年1月

2、开始土方工程；

3、5层商业开始招商；

1、6-23层办公楼销售完成；

1、开始首层商业销售；

3、完成内外装饰；

1、地下车库销售

2、1-5层招商进场

1、车库销售

1、支付东林置业原股东尾款2000万；

1、完成工程验收

2、支付工程相关款项

3、首层商业销售

4、交房

1、银行还款

2、首层商业销售40%

2月

第九部分 其他

本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值：

2、本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期；

3、本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活；

4、本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率；

5、操作本项目投入资金较少，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使

集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。

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