如何做销售道具

如何做销售道具

如何做销售道具

作为房地产策划人员，最常碰到的策划、销售道具就是售楼处

包装、楼盘及景观效果图、户型图绘制、项目模型制作、样板房设

计及装修、3D动画、电子楼书等，以下我们介绍如何做好这些道

具。

1、售楼处包装

首先，不同的项目会有不同的售楼处设计风格，总体来

说以产品的定位、项目的档次、气质及行销定位来决定我们的

设计取向。比如行销主题是欧洲贵族世家，那我们售楼处的外

观及内部布置要尽量尊贵、典雅，具有欧陆风格，包括色调的

选择，售楼桌椅的搭配，都要体现出贵族风范。好的设计不仅

能体现项目的档次及特色，还能让客户感受到得（联想）未来

的生活是什么一个样子。

售楼处内部空间大体可分为VI区、洽谈区、模型区、签

约区和经理室。我们着重布置的是vi区和洽谈区，这是整个

售楼处的灵魂所在。总体来说，售楼处必须以让人感觉明亮、

大方、有品味。

2、效果图的绘制

通常我们在接到项目后，会根据CAD图纸来绘制销售和广

告专用的效果图，常用到的效果图有：总平图、鸟瞰图、建筑

单体、建筑立面、中庭效果图、景观效果图、白天全景图、夜

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景全景图等；从户型内部来说，还有家具配置效果图、入户花

园效果图、3d剖面图等。

宣传与销售用的效果图与建筑设计院出的效果图目的不

一样，要求也不一样。设计院出的效果图通常真实反映楼盘的

设计与结构功能等，但美感程度不够；宣传用效果图在忠于原

设计的基础上，更强调气氛的渲染、环境的营造，对于某些具

有市场吸引力的卖点和功能会进行适当的夸张与美化，以达到

撼动人心的效果，促成销售。

在绘制效果图的时候，除了要选择比较好的专业效果图绘

制公司以外，策划人员对项目的定位与格调把握、审美取向也

十分重要，起着直接的引导作用。

3、模型制作

房地产项目模型包含：总体项目模型、区域规划模型、景

观模型户型模型等。

项目模型对于期房销售作用巨大，它能将平面的图纸转化

为立体的、写真的建筑实体，让购房者有直观感性认识，降低

解说的难度。但楼盘模型也是一把双刃剑，做的好的模型让人

一见倾心，产生购买冲动，做的不好的模型，反而将我们在格

局或规划上的缺点展露无余，自暴其丑。

现在的模型采用电脑工艺，因而建筑本身都是流水线作

业，产品品质无明显差异，只是外观颜色的确定需要策划人员

与建筑设计师现场审定。反而是园林景观、道路、灯光、底座

（厦门）策划部培训教材 3

让客户可以直接在电脑上感受项目的园林环境、户型特色，甚至

是装修风格，在视觉上产生一种沉浸于真实环境中的感觉，它突破了

效果图的平面化布局，为房地产项目提供一种全新的数字化营销模

式。

3D动画制作要点首先要突出项目的形象、项目的配套、项目

的区域环境，从虚拟画面、灯光处理渲染和表现不同的生活场景，如

晚上的社区效果、白天的社区效果和会所尊贵生活等。

6、电子楼书制作

电子楼书是一种便携式影音互动光碟，通过它,可以将动画、视

频、三维全景、图像、音乐、文字等数字资源整合在一个交互式的整

体中，以图文并茂，生动活泼的动态形式表现出来，给人以很强的视

觉冲击力，留下深刻印象。您可以任意浏览精彩画面、全面了解楼盘

内容、尽情感觉视听享受。。它极大的改变了人们获取信息的传统方

法,符合人们在信息时代的阅读方式 多媒体售楼书演示系统将大量

的信息以三维动画、虚拟现实等技术展示给用户,避免传统售楼书的

呆板、乏味.用户能按照自己的意愿任意跳跃查看相关的信息，如房

产发展商介绍、户型、公共设施、交通设施、周边环境、付款方式等。

用户在虚拟现实动画中漫游时，就能体会到将来住在自己的房子里将

会有什么美妙感觉。多媒体售楼书演示系统将大大提高房产的销售成

功率，与此同时，房产发展商的形象也能得到宣传与推广。

电子楼书的作用

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①、提升公司与楼盘的整体形象。制作精美、内容全面、

表现方式独特的电子楼书，是公司与楼盘形象展示的最佳媒介。它融

合了纸介质楼书的清晰明了、电视广告的现场真实、３Ｄ动画的唯美

效果，还通过环景交互技术，让客户参与到演示中，自主选择感兴趣

的栏目进行阅读，使客户对开发商的实力、楼盘特点、购楼程序有一

个全面的认识，从而加强对开发商及其楼盘的认同。电子楼书是开发

商有实力、有信心的表现。

②、生动的多媒体表现形式，加强客户印象。浏览电子楼

书时，客户可以自主选择栏目，并参与其中。客户观看３Ｄ效果、进

行实景漫游时，如同身临其境，可以随意步入任何一个房间，以任意

角度观看。

③、延伸信息传播时间与空间。电子楼书可以根据需要发

布于光盘、网站、触摸屏、电视频道。客户可以在任何时间、任何地

点研究楼盘，做出自己的选择，并轻易地将光盘、网站推荐给亲戚朋

友。

④、促成楼盘交易。电子楼书可以包含一切与楼盘交易相

关的内容，从环境、地段、样板间实景、购房手续、政策法规、优惠

条款等方面，客户可以一次了解整个过程，避免了在销售过程中的重

复讲解、错误理解，也减少了客户在看房路上所花费的时间和精力。

（厦门）策划部培训教材 6