交易二手房时的流程是怎样的

交易二手房时的流程是怎样的

二手房交易的流程是什么？

二手房交易的流程是什么：

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖

双方产生的所有费用由买卖双方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼

费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约

责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内

容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介公司；

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银

行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文

件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具

贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公

司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

七、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位

于银行汽车站和南方药厂之间)签订深圳市房地产买卖合同(现售)，递交房产过户申请，担保

公司领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它

时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记

中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷

款给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

二手房交易流程是怎样的

一、二手房交易流程是怎样的

(1)选择中介

如果想通过中介公司进行，须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中

介公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。

(2)查询房屋权属

下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身世分量证

是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证

明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身世分

量证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚

后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋

的证明。

(3)了解房屋使用状况

首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面

积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查

到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

(4)实地考察

下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实

地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、

走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，

管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，

检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察

屋内电线是否有老化的现象；较后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩

盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

(5)明确中介收定性质

定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结

公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家

的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能

按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的

定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。

(6)上下家当面谈合同

即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因

此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部

门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不

要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受

中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条

款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

(7)结清水表帐单

市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此买卖双方不需要办理水表过户手续。

按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如

经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询

问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。

(8)告知电表状况

按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置

等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，买房须亲自查验

电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收

据。

(9)协助燃气过户

按照燃气公司的规定，买卖双方须一起到燃气部门办理过户手续。

(10)结清电子话费

有的家庭已经安装了多门电子话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约

定是一根还是两根线路，是-普通电子话线还是ISDN电子话线，转让价是否包含电子话线。

购房者可以让原房主将电子话移走，然后另外申请安装电子话。如确因电子话线路或号源紧

张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算

账单，一并清结后，再办理过户手续。

(11)迁移户口

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷较多

的因素之一，也是较易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房

屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家

一定要与上家就此问题约定清楚。

二、怎样才能查明二手房产权

买房作为一种投资行为，其投资风险在二手房市场上无疑加大了。二手房产权来源多种

多样，产权状况也有不同，因此，怎样才能查明二手房产权呢？

查明产权首先应要求卖房者提供合法的证件，包括身世分量证、房屋所有权证、土地使

用权证以及其他证件。其他证件是指出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书面意见；

房屋已签订出租协议的应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明；房屋没有抵押权的，

卖房者还需提供抵押权人同意其转让该房地产的书面意见。

关内的房产在档案大厦及各所在区的国土局均可查询，不过一般只接受业主本人的查询，

也接受律师的查询。作为买方，如需查实，可委托律师代为查询。

第二步，应向房地产管理部门查验房屋的产权状况，包括是否真实拥有产权，产权证上

的记载事项是否真实，以及房屋是否属于禁止交易的房产，若房产已列入拆迁范围，或被法

院依法查封，房屋所有权人进行交易的行为是无效的。

较后要对欲购房产进行详细了解，如抵押贷款合同的还款期、利率、本息。房屋租赁协

议中的租金、租期等问题。

二手房买卖到底要走哪些流程

二手房买卖的详细流程如下：

一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖

双方产生的所有费用由买卖双方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼

费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约

责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内

容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介公司；

四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；

五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银

行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文

件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具

贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公

司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

七、房屋过户：买方同担保公司去当地房地产产权登记中心三楼签订房地产买卖合同，

递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它

时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记

中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷

款给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

二手房买卖过程中的注意事项：

1、进行二手房交易前须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对

于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其 在买卖

双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，

这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入

“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的

条款，以确保合同条款的较终落实。

3、须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的

付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户

时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

4、须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明

水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任

的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是

否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确

写明。

5、与中介公司签订合同时，须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的

权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费

者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客

户定金后，还会带其他客户看房，较后谁出价高便卖给谁，不惜与一个客户毁约。理由常常

是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交

了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房

主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关

条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。