迈皋桥地块可研

2024年1月24日发(作者：)

南京市城北迈皋桥地块可行性研究

市场开发部：范靖宇市场研究部：郑磊时间：2015年5月6日

一、综合判断

1、板块商品房市场

迈皋桥属于城北板块。近年城南、城北正加大开发力度，是当前的开发热点区域。其中迈皋桥片区要打造迈燕新城，滨江片区要打造滨江商务区，越来越成为吸引主城的置业板块。

从供销走势来看，城北板块住宅市场近年波动明显，受片区开发增减影响，板块供应除2013年处于低位，其他年份基本维持在50-70万方；虽然2014年上市量较大，价格涨幅大，去化迅速下降。

整体上，城北板块市场健康，去化周期约10个月。

2、地块周边市场分析

迈皋桥片区由于2013、2014年出让多幅土地，已经有恒达翡翠华庭、中铁建青秀城、中水电海赋尚城等多个项目入市，另有昆仑沃华即将上市，后期还有招商1872、香港嘉华、金浦御龙湾等多个项目会陆续上市。迈皋桥片区竞争激烈。

3、迈皋桥地块分析

迈皋桥地块位于迈皋桥地铁站东约1公里（与去年合班村地块一路之隔），属于规划中迈燕新城的区域，三毛厂地块不规则，两块地都存在一定的高差。根据地块容积率条件，三毛厂地块适合打造33层高层，而容光达地块适合打造24层高层，其中33层高层售价在19000元/㎡，24层高层19500元/㎡。

4、取地建议

总体来看，迈皋桥两幅地块由于周边竞争较为激烈，后期供应量大，去化速度一般，建议谨慎获取。

二、城北板块市场概况

1、近期成交土地一览

城北迈皋桥、燕子矶片区，2013年-2014年，片区土地供应量大，随着该片区拆迁整改，后续有更多土地出让，竞争激烈。

区域

燕子矶

迈皋桥

燕子矶

迈皋桥

地块

2014G88

2014G87

2014G54

2014G16

2014G08

2013G79

2013G68

2013G72

2013G53

2013G32

2013G33

用地面积

㎡

39862

66479

20969

57945

81377

78726

58776

108765

62296

14976

10273

容积率

3.2

1.7

4.22

3.2

2.77

2.29

2.5

建筑面积

㎡

127560

199438

35648

244528

260408

218072

134597

326296

158232

44928

30820

1 / 6

用地性质

商住

住宅

商住

住宅

商住

住宅

商住

住宅

成交时间

2014-12

2014-11

2014-4

2014-3

2013-11

2013-10

2013-9

2013-6

楼面地价

9407

9526

7826

4862

7280

15407

12927

10757

15420

9014

9247

摘牌单位

金浦

保利

紫金

招商

中水电

恒大

威晟

中铁建

中电熊猫

昆仑沃华

迈皋桥

燕子矶

迈皋桥

2012G01

2011G97

2011G52

2011G10

167767

87547

30928

22359

2.14

2.2

2.5

359022

192604

68042

55898

商住

住宅

2012-4

2011-4

6503

6490

4408

6798

金浦

栖霞建设

三金

通宇

2、城北板块住宅市场概况

年份

供应量（万㎡）

成交量（万㎡）

供销比

供应套数（套）

成交套数（套）

成交均价(元/㎡)

2010年

56.14

44.07

1.27

5533

4432

12809

2011年

53.32

36.15

1.47

4764

3634

12500

2012年

72.96

67.36

1.08

5901

5743

12302

2013年

29.72

69.58

0.43

2803

5841

13152

2014年

73.43

45.65

1.61

6255

3912

16019

3、城北板块库存

当前城北片区库存量为3504套，按照近一年的销售量为4094套，去化周期为10个月。基本与南京整体的去化周期持平，市场较为健康。

4、城北板块销售排行榜

从销售排行榜来看，2014年由于处于新旧盘交替，除世茂外滩新城、复地新都国际和恒盛金陵湾三个项目成交6万方以上，成交金额15亿以上，其他项目基本都在5万方以下；而今年随着新盘入市，各盘加推供应，销售量会明显上升。

2014年销售面积前十位 2013年销售面积前十位

排名

项目名称

世茂外滩新城

复地新都国际

恒盛金陵湾

金尧首府

三金燕语庭

中电颐和家园

紫金上品苑

中铁青秀城

星叶瑜憬湾

林景御园

成交面积成交均价成交金额排名项目名称

中电颐和家园

世茂外滩新城

乐居雅花园

恒盛金陵湾

大地伊利亚特

复地新都国际

金尧首府

燕澜湾

三金燕语庭

恒基金满庭

成交面积成交均价成交金额

16.66

8.66

6.16

4.85

3.09

2.44

1.88

1.4

1.29

1.21

16513

18806

24602

12921

15269

15998

11434

17218

19968

16683

27.51

16.28

15.15

6.26

4.72

3.9

2.15

2.41

2.57

2.01

6.88

6.28

5.97

4.90

4.58

4.34

3.9

2.77

2.7

2.62

16280

14923

9756

24472

14606

16369

11422

10395

14735

15423

11.2

9.37

5.82

6.69

7.1

4.45

2.88

3.98

4.04

（备注：面积单位为万㎡，金额单位为亿元，均价单位为元/㎡）

三、地块周边竞品概况

1、迈皋桥片区

迈皋桥片区由于2013、2014年出让多幅土地，已经有恒达翡翠华庭、中铁建青秀城、 2 / 6

中水电海赋尚城等多个项目入市，另有昆仑沃华即将上市，后期还有招商1872、香港嘉华、金浦御龙湾等多个项目会陆续上市。迈皋桥片区竞争激烈。

周边项目如恒达翡翠华庭、星叶瑜憬湾、中电颐和府邸、中铁建青秀城、中水电海赋尚城等多个项目，具体如下。

激烈的竞争导致，整体上每个项目去化较慢，一般一个项目一个月也就30套左右。

项目

恒大翡翠华庭

中电颐和府邸

星叶瑜憬湾

中铁建青秀城

海赋尚城

悠山醉月

距离

0.5km

1km

0.5km

1.5km

2.5km

1.5km

拿地时间

2013年11月

2013年9月

2012年2月

2013年10月

2014年3月

2013年6月

楼面价总建面容积率

2.77

2.5

2.2

3.2

物业形态

高层

商业

高层

首开时间

2014年12月

2015年4月

2014年10月

2014年12月

2015年3月

上一年去化

126

136

月均去化

开盘74套

当前价格

精装22511

21500

19174

17215

15374

预计16500

推盘去化率

67%%

58%

48%

28%

15407 21.8万

15420 15.8万

6490 19万

10757 32.6万

7280

9108

26万

7.5万

2、周边商铺租金

两个地块均处在迈皋桥迈化路上，参考周边沿街商铺的租金价格大致在3元／平／天左右。

其中迈皋桥地铁站商铺租金约3.5～7.3元／平／天；和燕路商铺租金约2.7～6元／平／天；墨香路商铺租金约2.9～3.5元／平／天；中电颐和家园租金约1.7～3.5元／平／天。

四、城北迈皋桥地块

（一）地块条件

1、地块区位与交通

区位位置：位于南京城北片区，迈燕新城中部区域，紧邻迈皋桥地铁站，约东1.5公 3 / 6

里。

交通条件：紧邻迈化路和电建路；有栖霞大道、经五路及和燕路靠近地块，可以到达市区其他区域；紧邻一号线起点站迈皋桥地铁站，约1.5km，后期规划有6号线、7号线万寿站，距离地块约1.5km。

2、地块指标

地块

三毛厂

容光达

用地性质

居住，36班初中

居住，24班小学

用地面积

55641.3

122553

亩

83.46

183.83

容积率

2.2

建筑面积

122410.9

367659

3、地块周边配套

商业配套：地块周边有金盛百货、高力家居城等，距离迈皋桥沃尔玛约1km，距离即将重新开业的万慧谷也差不多1km，后期栖霞大道与经五路交汇附近建有招商1872，是招商花园城的升级版，距离本地块约1.5km，生活配套算是比较齐全。

教育配套：周边有迈皋桥小学等，后期周边会新建多所小学、中学。

地块四至：北为电建路，一路之隔为拆迁地块现状；东侧为电建路，一路之隔为江苏省送变电公司；南侧为规划路及星叶瑜憬湾；西侧为枫林雅苑等小区。

4、地块内部条件与不利因素

地块内部：地块南侧和北侧存在较大高差，约1.5~2m左右。地块北侧尚存有部分沿路房屋未有拆迁，另有大量砖块平铺；而南侧地势较高，地块相对较为平整。三毛厂地块存在较为严重的畸形，而容光达地块较为规整。

空气状况：项目位于城北板块，道路施工中，拆迁严重，灰尘污染较大；

周边景观：周边主要有幕府山滨江风光带、红山森林动物园等景观资源；

（二）产品定位及售价评估：

1、容积率及物业类型判定：

三毛厂地块容积率2.2，适合打造24层高层，配商业及36班初中；而容光达地块容积率为3，适合打造33层高层，配商业及24班小学。

容积率： 2.2～3

物业类型确定：24层高层+商业+配套学校

其中三毛厂地块商业布局在地块南侧、北侧以及东侧，容光达地块商业布局地块南侧、北侧以及西侧，沿街两层设计。

4 / 6

2、物业类型配比：

三毛厂地块

容光达地块

物业类型

配比比例

配比体量

配比比例

配比体量

配套学校

25000

19000

24层高层

95%

92540

33层高层

95%

331226

商业

4870

17433

合计

100%

97410

100%

348659

3、售价评估：

项目定价分析：

参考均价

权重

区位条件

学区情况

交通条件

周边成熟度

规划利好

综合品质

物业服务

开发商品牌

合计

15%

20%

15%

10%

100%

33层高层售价评估

星叶瑜憬湾中铁建青秀城

19174 17215

40% 30%

拟合程度比较系数拟合程度比较系数

0.9

0.135

0.2

0.15

0.1

0.09

0.045

1.1

0.165

0.2

0.15

0.1

0.05

比较内容

恒大翡翠华庭

19011

30%

拟合程度比较系数

0.9

0.135

0.18

0.15

0.1

0.09

0.045

0.96 1.015 0.94

注：恒大翡翠华庭，除精装修3500元/㎡

依据各项目权重取值拟合，测算高层均价=C1*W1*P1+C2*W2*P2+C3*W3*P3≈18966元/平米

33层高层均价取整=19000元/㎡。

同理，24层高层均价约19500元/㎡，商铺一二层连卖售成交均价预估分别为30000元/平米（一二层连卖），车位均价约14万/个。

定价结论：

估价 24高层 33高层商业车位

乐观 15万/个

21000 20500 32000

客观 14万/个

19500 19000 30000

保守 13万/个

18000 17500 28000

4、产品面积段建议

根据迈皋桥片区产品情况，高层住宅建议面积区间：75～120平米。其中90平米以下，占50%以上。

片区竞品主力面积段：

星叶瑜憬湾76平米两房两厅、86～122平米三房两厅、128平米四房两厅；

恒大翡翠华庭117-140平米三房两厅、160-170平米四房两厅、200-226平米五房两厅；

中国铁建青秀城88平米两房两厅、106-125平米三房两厅；

中水电海赋尚城68平米1+1房，78、86、87平米2+1房两厅；

悠山醉月82-83平米两房、95、106、145平米三房两厅。

商铺建议面积区间：40-90平米。

（三）地价评估：总体看这块地合理取地价格为9500元/平米，但后期片区供应量大，竞争激烈，建议谨慎获取。我们通过以下方面来判断：

5 / 6

1、成本倒推法：售价为19000元/平米，预计成本约为7500元/平米，保证10%~13%的利润率，此时土地成本约为9000-9500元/平米。

2、周边比较法：地块周边2014年12月有保利G87合班村地块成交，成交楼面价9526元/㎡，参考近期成交地价（金浦G88，9407元/㎡；中水电G08，7280元/㎡；恒大G79，15407元/㎡；威晟G68，12927元/㎡；中铁建G72，10757元/㎡），该地块楼面价9500-10000元/㎡相对较为合适。

3、取地建议：片区供应量大，后期竞争激烈，楼面价9500元/㎡，或可保证一定利润率，但去化速度一般，建议谨慎获取。

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