南京别墅市场分析

南京别墅市场分析

一、南京别墅市场发展变迁

南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／

平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳

目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现

在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段：

（一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落

从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发

展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫

金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批

重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫

庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅

的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。

（二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦

随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅

的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别

墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅

一度成为了市场的主导。

（三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕

随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划

的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然

资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南

京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项

目也迅速冲击南京别墅市场。

至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江

宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。

二、南京别墅板块构成及发展现状

（一）大南京别墅板块构成

背景介绍

南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量

的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集

中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”

地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间

段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市

场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国

际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高

度，在一定程度上影响了别墅的去化速度。综合这些因素，南京下半

年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这

也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。

南京别墅总体分布图

仙林板块别墅

仙林别墅与紫金山别墅群在自然优势方面有很多的共同之处，但

是与江宁的别墅发展有很多相似之处，所以仙林的别墅一直也备受关

注。仙林的别墅产业发展也比较早，例如早期的别墅有仙鹤山庄、亚

东花园城、听泉山庄等。

南京的紫金山都被人称为风水宝地。住在紫金山脚的居民享受着

南京城天然氧吧的沐浴，生活的幸福指数高于市中心。而别墅项目作

为第二居所通常是享受型的住宅，坐落在仙林板块的别墅项目更是具

有得天独厚的自然优势，地理位置良好，投资前景看好。

随着主城一线山湖资源，如紫金山、玄武湖周边别墅开发量已经

饱和，这些区域的别墅价格高达千万元，因此不少开发商将目光投向

远郊的山水资源。经网络调查发现，如果将别墅作为第一居所的话，

在八大板块中63.64%的网友更倾向于城东板块，其中大城东区域内

的仙林湖板块尤为受宠，其丰富的自然资源更是得到了76.92%网友

的认可和赞许。

仙林湖板块，不仅坐拥绝佳自然生态资源，紫金山、宝华山、汤

山、栖霞山等四山环绕，而且靠近地铁2号线经天路站，还有建设中

地铁4号线和规划中地铁15号线的利好，加之万科金色领域低于万

元的开盘价，更是让这里迅速成为刚需购房者青睐的热点区域。因此，

65.6%的网友认为仙林湖板块在未来的别墅发展中更是前途无量，发

展势头将更上一层楼。

此外，仙林板块拥有仙林大学城，被12所高校围绕，其中不乏

南京大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京财经大学等高等学府，

浓重的书香气息给仙林湖板块带来了一抹人文情怀的亮色。

【休闲配套】

仙林的发展也较早，尽管距离主城区有一段距离，但是很多配套

商相对更加成熟一些。目前该地区的教育配套设施南师附小实验学

校，南京外国语仙林分校 , 仙林大学城，高校区等，人文素质相对

较高，与江宁和江北的大学城相比，仙林的大学城发展更好一些。目

前该地段有50、70、97、108、310路等公交车，更主要的是地铁二

号线的开通，拉近了与主城区的距离。在商业和医疗设施上，目前有

亚东商业广场、大成名店购物中心、苏果文苑路社区店、鼓楼医院仙

林分院、金鹰商业步行街以及鼓楼医院仙林分院，生活、休闲、购物

更添便利。

各个楼盘也配备了自己的休闲娱乐场所，例如栖园就有游泳馆、

网球场、篮球场、幼儿园，会所；招商依云溪谷（配备有小区内部配

套:幼儿园、会所和物业服务中心、地面及地下停车场等等。

【楼盘案例】

招商依云溪谷

（均价）

26000元/㎡

该项目位于南京市栖霞区仙林大学城仙林大道南、仙霞路西。该

项目规划总用地面积241863.9m2，总建筑面积168690.98m2。包括独

立、双拼等几种类型，其中一期占地5.6万㎡、建筑面积3.8万㎡，

容积率0.47，为低密度独栋和双拼别墅组成。

项目地块内保留大量原生态自然山水、植被。招商地产在充分利

用周边的自然环境的前提下，将充分发挥地块潜在价值，提升居住品

质。住宅户型设计力求创造精品，倡导健康、自然，精致的生活空间，

充分体现招商地产“绿色地产”的建设理念，“家在，情在”的文化内涵

和品位。

依云溪谷提出绿色家园、江南水乡以及人与自然和谐共存的设计

主题思想，创造优雅怡人的居住氛围。根据水网纵横的江南意象，重

塑以岛屿、带状绿化为构成因素，以流水、湖泊为基本骨架的规划结

构；同时，结合水岸创造出的自然缓坡与半围合半开敞的庭院绿地，

着力刻画出小桥、流水、人家的田园诗一般的浪漫情境。通过结构道

路有续地组织交通，并有机地划分出各个组团空间。

金陵家天下（）

均价

21000元/㎡

金陵家天下位于南京市栖霞区

仙鹤门亚东新城开发区5号路与8

号路交汇处，东临听泉山庄，南临

土城头路，北边是雁鸣山庄和仙鹤

公寓，主入口设在小区北端中心的主干道上，次入口设在东面主干道

上。高级公寓单独设出入口。占地105684平方米，建筑面积579456

平方米，以独立、双拼、TOWNHOUSE别墅为主，园区东部单独规

划了高级公寓园。

交通状况：公交：70路、97路、165路、107路、139路、108

路、130路、146路、310路、南汤线地铁：二号线山羊公园站、 仙

林中心站

【前景展望】

根据一份调查报告显示，在房地产投资地段的选择上，选择仙林

的20%，在目前强调“地段地段还是地段”的年代，目前仙林的板块还

存在人气不足的现象，但是随着仙林的不断发展，仙林的未来除了地

铁之外，其他发展也有大的规划。根据南京市市政公用局公布了《南

京市沿江城镇污水处理规划》的显示，至2010年南京新建、扩建或

改建的污水处理厂将达到18座，其中仙林污水处理厂规划建设5万

吨/日的污水回用工程，用于道路冲洗、绿化以及河道补给用水。目

前仙林的仙鹤片区已完成了中水管网的铺设，具备了污水回用的基础

条件。同时，根据卫生局局长陈天明介绍,除了江宁的同仁医院、河

西的明基医院,南京还将在仙林建设鼓楼医院仙林国际医院,占地达到

了100亩,目前规划设计方案已确定。

紫金山别墅

【情况简介】

紫金山有别墅从民国就开始，不过那个时候的紫金山上的别墅不

是有钱人就能住的，还主要以当时的政要为主，比如说宋美龄位于紫

金山的别墅。

近几年来，紫金山别墅再次发展。位于紫金山内的帝豪花园别墅

是南京最早的别墅之一，现在也是投资价值最高的别墅之一。帝豪别

墅在南京可以说家喻户晓。从帝豪开始，环紫金山开始建设了很多别

墅。在紫金山周围，东到马群，北到 312国道北侧的聚宝山，西到

卫岗，已经聚集了栖霞·天泓山庄、万泰·钟山高尔夫、阳光·聚宝山、

中住·君临紫金、马会置业的马会山庄、中冶钟鼎雅居等众多堪称南

京重量级的中高端物业。

如果说江宁、江北的别墅大发展的话，那么，紫金山板块因为位

于主城区较近，所以很大程度上成了购房者的第一居所。目前该板块

在售的别墅有钟山国际高尔夫、中冶钟鼎雅居等别墅项目。

【休闲配套】：

因为距离主城区较近，所以紫金山板块的别墅配套很大程度上沾

了主城区的光。比如有钟山医院，在教育方面有南京农业大学附属小

学、南京理工大学附属中学 、南京农业大学、南京理工大学、沧波

门小学 、孝陵卫中心小学、解放军理工大学、工程兵学院，自然景

观除了紫金山之外，还有中山门明城墙，月牙湖等，在生活配套方面

有苏果超市、华诚超市、联华超市、童卫路集贸市场、都市山庄小商

品集贸市场、银行、邮政等

另外，为了增加项目的分量，各个项目根据各自的情况增加不同

的配套。例如钟山国际高尔夫，项目目前不仅有索菲特酒店，还有

18洞国际高尔夫球场、9洞市区灯光球场、练习场，这些都给业主的

娱乐生活带来了方便。依云溪谷 5.47万平方米的碧芙山、近20000

平方米的香奈湖，同时还有一所面积约3000平方米的高标准的幼儿

园和约4800平米依云国际会所，集高档餐饮、休闲、娱乐等主题空

间。在山体公园内，还将建设高标准的二个网球场、一个篮球场。帝

豪花园座落于紫金湖畔的中心会所，楼高三层，内设室内恒温游泳馆，

桑拿浴室、中西餐厅、酒吧、推拿按摩、美容美发、棋牌室、健身房、

儿童乐园（活动室）、舞厅、卡拉OK厅、超市、会议室、商务中心、

标准房、商务套房，室外灯光网球场、小型高尔夫球场。

【楼盘案例】

钟山国际高尔夫国际花园

（均价：4000万/套）

钟山国际高尔夫项目，南京楼

盘，坐落于紫金山脚下，是南京市

惟一在市区内的高尔夫球场别墅

项目，占地面积达3671亩。将建成顶级的体育休闲运动与高端别墅

相结合的项目。钟山国际体育公园包括2座18洞72杆国际标准高尔

夫球场，及与之配套的综合娱乐项目。其中一个球场要求在2005年

5月建成，并作为十运会的高尔夫运动配套场地。

俱乐部会所将包含有五星级标准的运动员及裁判用房、标准客

房、中西餐厅、壁球馆、健身房等设施。整个球场及配套设施均按举

行国际赛事的标准设计建造。该项目还包括部分高尔夫别墅，别墅区

占地面积约1037亩，将围绕或穿插在2300亩球场周围，别墅开发总

建筑面积约8万~10万平方米。钟山国际高尔夫别墅位于中国传奇名

山――南京钟山脚下，占地3671亩，包括：纯独栋绝版景观别墅，

国际级赛事标准的18洞高尔夫球场、9洞市区灯光球场，超五星级

索菲特钟山高尔夫酒店、铂金级高尔夫会所。 南京钟山国际高尔夫

别墅 一期紫檀园共有18栋纯独栋别墅，错落分布于球场的中段，8

号球道与9号球道旁侧；邻近酒店和会所，更方便休闲娱乐；靠近环

陵路景观大道，交通方便，生态宜人。在一期别墅的设计中，主要有

三种风格：意大利式、西班牙式和美国怀特式。18栋别墅外立面造

型变化丰富，错落有致，色彩方面主要采用了米黄、乳白和暗红三种

色调，厚重大方，与酒店及会所遥相呼应，最大程度实现别墅风格与

地形、地貌的完美结合。

周边配套：商业：国贸商城马群百货商店；内部配套：餐厅;,,壁

球;健身房;高尔夫;其他；周边医院：南京市栖霞区马群卫生院；周边

学校：马群新街太阳城小学(中学) ；周边公园：灵谷寺。

【前景展望】：

随着别墅用地的审批用地终止，再加上自建山天然的自然优势，

紫金山板块现在的别墅项目将成为紫金山别墅的最后杰作。紫金山别

墅相对于其他板块来说，将成为南京所有别墅的“领头羊”。

1、环境整治：从2006年开始，将陆续投入 20亿元的巨额资金

进行紫金山环境综合整治，将迅速改善紫金山的面貌，使其焕发出更

加迷人的风采，大大提升环陵路一线高端物业的含金量。中山陵环境

整治二期、顾家营项目、城中村改造、麦德龙项目、双拜岗路拓宽一

期、仙鹤门地块，地铁二号线城中段和城东快速通道二期、忠林坊—

雨花巷地块、薛家巷地块。

2、产业发展：沿紫金山板块周边还规划了一批产业带。徐庄软

件产业基地，目前基地园区景观绿化已完成方案设计，江苏软件园孵

化研究中心已正式开工，先声一联想医药软件中心已完成土方工程。

该基地今年将新增软件企业 100 家。

3、娱乐配套：南京市规划局介绍，位于紫金山北麓的聚宝山旁

将在年内开工建设一个苏州乐园。目前，该公园的总体规划已敲定，

按照规划，新公园将借鉴苏州乐园等成功的游乐场所，总投资 2.5 亿

元。

江北别墅

【情况简介】

江北的房地产开发已有多年的历史，逐步形成了以大桥北为核心

的滨江板块，以泰山镇板块；以浦珠公路为连接的浦珠路板块；以浦

口区政府所在地的珠江镇板块及六合大厂生活区为代表的大厂板块

等。江北楼盘不仅有许多中、小社区，同时又有如明发滨江新城、大

华项目、威尼斯水城、金泉泰来苑等多个大盘为代表的超大生活区。

而众多品牌企业如苏宁、红太阳、石林、大华、明发等进入江北

地产开发，为江北房地产品质与形象提升起到了促进作用。江北房价

的上升幅度，目前已在南京各板块房价上涨中趋于领先，这不仅反映

了北岸住宅的潜力和人们对其的关注。

江北别墅与江宁别墅有共同点就在于两者都有不错的环境，老

山、温泉等优越的山水资源使得江北的别墅始一直与江宁的别墅处于

相同的地位。尤其是今年下半年，随着金泉泰来苑、山河水、南京·绿

城玫瑰园、艾骅哲庄园、国信自然天成、香山湖一号等，预计将有大

约３００套独栋别墅投放市场。

今年江北的独栋别墅可谓争奇斗艳，不仅产品开发多元化，建筑

风格也呈现出多样性。南京·绿城玫瑰园、香山湖一号、泰来怡然、“山

河水”别墅区占地550亩，全部规划建设独幢别墅，共300余幢，采

用新北美风格的建筑形态；南京·绿城玫瑰园也以北美风格见长，艾

骅哲庄园则主打西班牙风情。

【休闲配套】

对于江北来说，最大的阻碍就是交通，所以现在的交通配置就显

得非常重要。目前已经有长江大桥、二桥，三桥等，在不久通车的过

江隧道将对江北的交通产生重大影响。

在生活配套上，各个小区都有所配备。例如金泉泰来苑内部配套

有两所会所、幼儿园、周边教育配套有泰山小学、十七中；在生活方

面有大型超市、邮局、工商银行、商业银行、农业银行、交通银行、

泰山医院、 菜场等，另外，该小区还有1000个车位。山河水区内部

配套有高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、网球。

【楼盘案例】

绿城玫瑰园

（1788-3500万元/套）

南京绿城玫瑰园占地 460

亩，容积率0.3，规划建设面积约

9万多平方米。位处南京唯一省

级旅游度假区——珍珠泉旅游度假区密林深处，有10万余亩森林公

园和 1800 亩高尔夫球场环绕四周。地形坐北朝南、背山面水，近可

赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊，项目建成

后将成为南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯

别墅社区。

园林景观:有10万余亩森林公园和1800亩高尔夫球场环绕四周，

地形坐北朝南、背山面水，风水极佳。近可赏千亩高尔夫球场绿茵、

远可眺万里长江及金陵灯火阑珊。

香山湖一号

（10000元/平方米）

香山湖一号总占地面积约12万,

建筑面积约7.3万,容积率约0.6,总计

约280户,以联排别墅为主,还有少量

合院别墅及独立别墅.

香山湖一号公馆位于南京市浦口区象山路与森林大道之间，背倚

老山森林公园与白马湖，南接浦口中心城区，兼得自然风光与生活便

利，集山景别墅与城市别墅于一体。项目位于南京市半小时都市圈以

内，从南京长江大桥及长江三桥通过非常便利，从沿山大道可达南京

高新区及浦口大学城，在建的纬七路过江隧道将直接连通南京主城。

本案占地约12万平方米，总建筑面积7万多平方米，总计287户，

为联排别墅、合院别墅和独立别墅。联排与合院别墅每户配置一个车

库，独立别墅每户配置两个车库。香山湖一号公馆的联排别墅拥有前

院、后院及内院，前院作为公共与私密空间的过渡，后院作为家庭的

私人室外空间，内院作为各功能组织的核心营造良好的通风、采光、

景观效果。院落的布局提升了联排别墅的私密性和舒适感，符合中国

的居住理念与审美情趣，势必受到良好的市场认可并领导区域别墅消

费的潮流。项目创造性的继承了中国传统民居的理念，而不是简单模

仿与复制传统建筑形式，利用了中式建筑的诸多元素但兼顾现代化的

居住功能。建筑设计抛弃流行的欧美模式或纯中国古典模式，形成的

现代中式风格，是在南京区域市场上的重大创新。

【前景展望】

根据规划，到 2007 年之前，政府将投入巨资，完成过江通道、

地铁二号线过江等工程。规划提出将要在浦口新市区建设四条快速

路：浦泗路、江北大道、滨江大道、沿山大道，其中沿山大道按照次

干道等级建设，改造干线公路和乡村公路。

另外，据相关规划部门负责人说：从浦口未来 3 年的新规划上

看，规划提出尽快形成以大型综合医院为中心，社区医院和基层医院

为基础的医疗卫生网络。据悉， 2007 年前，浦口将扩建浦口中心医

院为三级医院，保留浦口医院、铺镇车辆厂医院、浦口中医院等。 从

浦口未来3年的新规划来看，珍珠泉旅游度假区、老山生态旅游区将

是重点打造的旅游度假区域。而南京总体规划中的“五桥一隧”的跨江

格局将初步形成。大力度的交通配套的逐步实施，困扰江北居民“出

行难”的问题将得以解决。江北的开发商放言，江北楼市的上涨空间

还很大，后劲还很足，江北，即将成为南京未来的新城。

绝佳的开发潜力吸引了很多开发商，开发商的信心也主要来自于

江浦街道优越的区位，也来自街道优良的生态。在江浦街道主城区珠

泉路、象山路等干道两侧，汇集了钱塘望景花园、国信阅景龙华、新

理想佳园二期、白马山庄、风悦天晴、金盛田领域、香山湖 1 号等

楼盘。配套的不断完善，对于江北尤其是老山等地理位置优越的别墅

来说是一个发展是很大的机遇。

江宁别墅

【情况简介】

提到南京的别墅，就不能不提到江宁的别墅，提到江宁的别墅，

就不能不提到被成为“别墅一条街”的将军路别墅。

江宁的别墅主要集中在将军路、方山脚、禄口以及汤山和九龙湖

附近，而其中以将军路上的别墅为主。因为从机场高速在江宁的出口

处就位于将军路，所以给将军路上的别墅发展带来很大的机遇，所以

在几年前，南京的别墅还仅仅局限在紫金山和老山的时候，江宁的将

军路上的别墅就已经有了突飞猛进的发展了。

如果江宁将军路上的一些别墅已经成形，也形成了自己的氛围，

只有个别别墅项目还在销售之中，大多数别墅已经销售差不多了。相

反，现在的江宁别墅开始集中到方山板块，该板块依靠自然优势和地

理位置，成为江宁的别墅继将军路之后的又一别墅发展板块。其余的

位于江宁的禄口、汤山以及九龙湖只是零星一些别墅区。

【休闲配套】：

谈到休闲配套，从将军路来看，因为该板块别墅主要依靠交通便

利和自然景观，休闲配套主要一各自社区的配套为主，其中包括社区

休闲中心、网球场、湖区景观、美式风情购物小街、会所。山水华门

在小区配备了包括游泳池、健身房、乒乓球室以及多功能厅、VIP棋

牌室、网球场、羽毛球场、业主健身设施、社区漫步道、书吧、

INTERNET吧、咖啡吧在内的多个休闲配套场所；左岸名苑配备了包

括乒乓球室、跑步机、桌球、以及咖啡吧等；小区还配有篮球场、网

球场、9洞高尔夫推杆果岭、儿童戏水池、500米木质健康步道等运

动、健身场所等休闲场所；翠屏国际城4000平方米会所，健身房、

咖啡吧、酒吧、KTV、亲子乐园、斯诺克、棋牌室、阅览室，网球场、

露天游泳池等现已全面投入使用；瑞景文华规划出140米长的巴黎风

情商业街，走出家门三五步，及于徜徉于法式小街，3000平方米主

会所，游泳池、网球场、中西餐厅等一应俱全。

位于汤山的养龙山庄除了配有自己的会馆之外，还依靠着独一无

二的温泉优势，也成为该项目的一大休闲配套。

在道路方面有机场高速、将军大道、天元路、胜太路。

教育配套：河海大学、南航江宁校区、正德学院、英华国际学校、

翠屏山小学、百家湖中学。商业配套：江南文枢院沿街商业区（苏果

超市、畅心江南饭店、工商银行）、翠屏邻里中心、湖滨金陵饭店、

水秀苑大酒店、翠屏山宾馆、凤凰CITYMAIL。

【楼盘案例】：

玛斯兰德（30000元/平米）

玛斯兰德位于南京翠屏山风

景区内，东起将军路，西傍韩府山，

北邻麻田一路，南邻麻田二路，总

占地面积700余亩。

项目由金陵饭店集团麾下的南

京金陵置业发展有限公司秉承“建筑品位生活”的人文理念开发的高

品位纯别墅项目，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。东北角靠将军

路沿线有一条美式风情商业街。有着南京地域特色的梧桐环路将整个

社区分成了若干街区。主环路外围部分主要由风格各异的双拼别墅构

成，间以少量院落式小独栋别墅，充分表达均衡和丰富；山脚下绵延

到半山坡上的是豪华山体别墅；主环路以内被山上蜿蜒而下的溪流自

然分割成5个花冠状的半岛街区，花冠的内核由若干个4个1组的院

落式小独栋组成；花冠外围溪流沿岸是一些豪华型独立别墅，围绕主

题公园及中心会所，坐镇社区的核心位置。

玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国

草原式、法国乡村式，这些建筑风格在建筑尺度、建筑材料、建筑语

汇等方面都属于同一“家族”，特别是经过美国建筑师的再创造，血缘

关系清晰可辨，彼此和谐共存，充分体现了社区的多样化和包容性。

罗托鲁拉（15000元/平方米）

南京罗托鲁拉，位于秦淮河畔，

天印山麓，以新西兰最美丽的城市

罗托鲁拉为蓝本，由新西兰罗托鲁

拉市政厅和南京明月建设集团共同

营造的健康、休闲、和谐的中国--

新西兰文化交流社区。2006年4月，在国家建设部A级住宅性能认

定中本项目通过2A级住宅性能认定预审资格。

罗托鲁拉小镇位于南京市江宁区科学园，竹山路与诚信大道交

汇处，地块呈“L”型，小区规划总用地: 26.328公顷, 总建筑面积: 26

万平米, 容积率：1.06。项目地处江宁区发展的重点片区，将来的生

活、交通、发展前景好。且南临天印山，西靠秦淮河, 天印山脚下是

南京最大的绿肺秦淮河湿地公园, 沿秦淮河有近1000m的沿河大堤

可以用来做景观带，具有得天独厚的景观优势和生态资源。罗托鲁拉

小镇定位为中高档国际化社区，包含独立别墅、联排别墅、叠拼花园、

高层等多种产品类型。产品设计处处以人为本，运用了大量全新的建

筑理念。外立面，景观设计蓄含着浓郁的新西兰风情。罗托鲁拉小镇

是一个以联排别墅和小高层住宅为主的高尚住宅小区。以新西兰罗托

鲁拉为蓝本的外观设计风格，同时在内在结构上又符合中国人的传统

习惯。由此规划和单体设计公司与明月集团进行了长达两年的酝酿，

小镇的一期设计终于完成。以地块河堤景观轴和东西向景观轴为两条

景观主脉络，一期创造了双拼、三拼、四拼，联排别墅，共八种别墅

户型以及主题会所和商业街，从总体规划到建筑单体设计，到户内每

道梁、每个窗、每个尺寸，明月集团经过多轮反复的推敲和修改。

【前景展望】：

目前江宁的将军路别墅基本上已经开发完毕，目前即使在售也多

是尾盘，未来江宁的江宁别墅前景还是比较被看好。

1、成熟的社区：随着江宁别墅的成形，江宁尤其是将军路上的

很多别墅产品入住率开始提高，很多社区开始成熟和运行起来，这样

必然会给整个板块的别墅产品的发展带来更多的机遇。

2、外企的进驻：江宁区别于其他板块来说，最大的机遇就是很

多外企进驻江宁，而这些外企带给江宁的多是无污染的企业，例如西

门子，、菲亚特，长安福特将迁移到了江宁，这些都将给江宁这些别

墅增加很多砝码。

3、配套的成熟和完善：过去江宁因为规划上的原因，多是先建

住宅，在建配套，造成房子多无人住的局面，但是现在很多商场等配

套看到了江宁的机遇纷纷进驻，例如在将军路上，苏果社区店开起来

了，在九龙湖，同仁医院建立起来了，这些都将逐步改善当地的配套。

三、南京别墅市场情况

据搜房网数据监控中心统计显示，截至6月27日下午17:00，2012

年上半年南京市别墅累计成交面积39635平方米，成交套数143套，

成交金额44997.86万元，成交均价11353.06元/平。2012年上半年上

市151套。

（一）别墅市场回暖 仙林板块的比重日益增大

截止2012年6.27，南京只有5家纯别墅有上市，总上市量151

套，只有2011年全年437套上市的1/3，纯新盘上市只有江宁的一家

国府大院，上半年南京纯别墅市场冬眠过长。 根据6个月的数据，

我们可以看出南京别墅正在逐渐回暖，从1月2月的十几套成交到5

月的40套，江宁板块成交逐渐下跌，仙林板块的比重日益增大，6

月成交主要以豪宅为主。南京别墅市场在逐渐升温。

（二）别墅成交走势状况

2012年1-6月南京别墅成交走势

据搜房网数据监控中心统计显示，截至6月27日下午17:00，

2012年上半年南京市别墅累计成交面积39635平方米，成交套数143

套，成交金额44997.86万元，成交均价11353.06元/平。2012年上

半年上市151套。（本文所提数据均为纯别墅数据）

（三）别墅成交套数走势状况

成交套数分布上，和去年不同的是，仙林板块的完美逆袭，成交

总量占总成交量的44%。栖园几乎凭借一己之力，令仙林板块占据了

上半年成交的第一名宝座。相对而言，江宁和溧水与2011年相比就

弱多了，两大老牌别墅板块在2012年上半年的表现不尽如人意。

（四）别墅成交片区分布情况

2012年南京别墅上半年成交套数片区分布

（五）2012年南京别墅各月成交情况

成交套数分布上，和去年不同的是，仙林板块的完美逆袭，成交

总量占总成交量的44%。栖园几乎凭借一己之力，令仙林板块占据了

上半年成交的第一名宝座。相对而言，江宁和溧水与2011年相比就

弱多了，两大老牌别墅板块在2012年上半年的表现不尽如人意。传

言2012年是刚需年，但是豪宅也并不含糊。

2012年上半年各月成交数据

成交金额（万

时间 区域 成交面积（平米）

元）

1月 15 4234 4845.9

2月 10 3154 2989.73

3月 21 5387 5358.62

4月 21 7063 8245.75

5月 40 11096 12553.71

6月 26 8363 10628.87

截止2012年6.27，南京只有5家纯别墅有上市，总上市量151

套，只有2011年全年437套上市的1/3，纯新盘上市只有江宁的一

家国府大院，上半年南京纯别墅市场冬眠过长。

根据6个月的数据，我们可以看出南京别墅正在逐渐回暖，从1

月2月的十几套成交到5月的40套，江宁板块成交逐渐下跌，仙林

板块的比重日益增大，6月成交主要以豪宅为主。南京别墅市场在逐

渐升温。

楼盘名

排名 区域 片区

称

1 栖园 58 仙林

卧龙湖风情小

2 12 溧水

镇

3 溧都桂苑 11 溧水

4 世纪天城 7 溧水

5 奥斯博恩庄园 6 江宁

6 颐和南园 6 江宁

7 玛斯兰德 4 江宁

8 东墅山庄 4 仙林

9 加州城 4 江宁

10 山水华门 4 江宁

2012上半年南京别墅成交榜

2012年上半年南京别墅成交榜第一名是位于仙林的栖园，成交

高达58套，栖园在上半年魅力爆发，从3月开始，栖园的成交一路

飙升，不仅仅是归功于栖园的特价房，作为仙林的尾盘，栖园上半年

的爆发值得我们参考。排名第二的是位于溧水的卧龙湖风情小镇，6

个月以来成交12套。第三名是溧水的溧都桂苑，成交11套。

（二）2012年下半年别墅市场预测

（1）2012年上半年别墅市场总结

自从去年2月限购令出台之后，南京别墅市场始终处于低迷的状

态。据网尚研究机构数据显示，2011年，南京全市别墅供应量总套

数为1725套，同比降低30.16%。同时，全市共销售别墅1317套，

同比下降48.53%，为近6年以来的最低值，较2008年的销售水平还

低22.98%。2011年别墅供销量大幅下滑的情况也让开发商对于前景

不甚乐观。

2012年第一季度，南京别墅市场几乎交了“白卷”。一季度别

墅供应量为近五年来的最低值，与上市量最高的2010年同期相比，

下降近九成，较2008-2012年一季度上市量平均值也低了75.24%。

同时一季度共销售136套别墅，也创下了近五年来的最低值，较最高

年份2010年同期下滑近八成，较2008-2012年平均值低66.42%，月

均销售量仅为45套。

在“银四”依然无所作为的南京别墅市场，在进入5、6月后开

始逐渐发力，据365地产家居网别墅频道统计，5月有9家别墅推新，

6月推盘别墅更达到了11家。与此同时，江宁、仙林别墅及城中高

端别墅的热销更全面提升了别墅成交均价，5月南京别墅成交均价再

次突破2万元/平方米大关，达到限购后的历史最高点。南京别墅市

场呈现出了逐渐升温的态势。

（2）2012年下半年别墅预测

2012下半年南京别墅市场上市体量甚巨，业内人士对于别墅市

场前景却依然持保留态度。5月别墅成交均价创新高，主要还是靠城

市别墅在拉动均价，这从一个层面也表现出别墅成交范围在收缩，地

段仍然是影响别墅成交的主要因素。同时，限购令的出台，放慢了别

墅推盘节奏，虽然下半年有19家别墅推盘，然而在这之中有不少是

原本上半年、甚至是去年就打算推新的楼盘。下半年的集中推盘，其

实是经历了长期观望之后不得不推的一个不得已的行为。从目前限购

没有放松迹象但利率却有所下调的情况看来，下半年部分别墅购买需

求将得到释放，别墅市场有可能会出现回暖，但回暖的幅度不会大。