防渗漏控制措施

目录

一、工程概况 2

二、组织机构及措施 2

2.1组织落实 2

2.2组织活动措施 2

三、本工程施工常见通病的控制 3

四、施工质量控制措施 6

4.1材料采购质量控制 6

4.2结构工程施工过程质量控制 7

五、建议和要求 11

5.1装饰前的管理 11

5.2屋面管理 11

5.3对外墙(包括门窗等外墙构件)的管理 11

5.4厕浴间的管理 11

5.5装修过程中的管理 11

新凯家园三期D块（08-05）住宅及公建项目

防渗漏专项方案

一、工程概况

工程名称：新凯家园三期D块(08-05)住宅及公建配套项目

建设单位：上海新凯房地产开发有限公司

设计单位：上海中房建筑设计有限公司

勘察单位：上海岩土工程勘察设计研究院有限公司

监理单位：上海建浩工程顾问有限公司

施工单位：中国核工业华兴建设有限公司

工程拟建场地位于上海市松江区泗泾镇西部，基地北侧为泗陈公路，南临泗通路，

东邻刘五公路，西邻经二路。

本项目主要由14幢16～18层高层住宅、1幢2层商业建筑、1幢2层配套中心、

2座全埋式地下车库（为六级人防车库），以及部分配套公建用房组成。项目总占地面

积约56470平方米，本项目地上建筑面积约124712.48平方米（含不计容塔楼、不计

容阳、不计容外保温以及不计容地下室面积），地下建筑面积约6783平方米，本项目

总建筑面积约131495.48平方米（不含外保温、粉刷）。

工程质量体系目标：

确保11#、14#楼主体结构“市优质结构”，其余单位工程竣工验收一次合格率100％。

为实现新凯家园三期D块住宅工程08-05地块一次性验收合格、无渗漏工程。我

公司通过认真熟悉施工图，进行科学分析，我们把施工重点和要点放在对“渗、漏、

堵、泛、壳、污”等各类质量通病的防止上，对通常所说的“六漏一渗”即屋面、外

墙面、管道等的渗漏水的问题作为重点来抓。本公司将防止本工程的质量通病的发生

作为一个最重要的施工质量控制目标，根据本公司以往类似工程的施工经验，对质量

通病进行了发生原因分析，并提出了针对性的防治措施，将在施工中予以实施。

二、组织机构及措施

2.1组织落实

成立由项目经理赵艳春为组长，项目副经理潘苗良、项目工程师王永明为副组长，技

术员、施工员、质量员的创无渗漏项目管理工作小组。

2.2组织活动措施

2.2.1业主、监理、施工承包单位成立创建无渗漏住宅工程领导小组，并设立创建无

渗漏专职检查小组。

2.2.2编制防渗漏工程质量保证措施及有效的施工方案和技术措施，并加以认真实施。

2.2.3对一些容易产生渗漏的部位细节处理，请设计单位提供节点详图，确保施工承

包单位和监理人员作为施工和验收的依据(如天沟的细部节点，出屋面的排气节点、

天沟内侧泛口砼高度节点、落水管道堵塞后应急排水孔节点等应有设计节点详图)。

2.2.4各施工组在每次生产例会上汇报施工进度、质量的同时，也汇报创无渗漏工程

情况，以促进施工单位项目经理部对此工作的重视。

2.2.5要求各施工组把创无渗漏工程意义和技术措施落实到每个施工操作人员手里，

做到人人重视，人人把关。

三、本工程施工常见通病的控制

项 目 通病 预 防 措 施 保 证 措 施

收集好材料进场前产品说明书、准用

严格按照质监站和总公

司规定的材料采购顺序。 产品

证、合格证、复试报告、对特殊材抖进

行封样、取样，送建科所检测，合格后

方可使用。砌筑砂浆配合比由试验室确

定。

三无

材 料

外墙

穿墙

螺杆2商品砂浆将洞嵌密实 水试验合格后方可进行外粉。

洞

粉刷前，先派专人用1：号房负责人进行全面数检查，粉刷前浇

渗水

1、下窗盘捣60厚细石砼

铝

合 3、窗天盘做老鹰嘴泛水

金 渗漏

窗

门 性填充料填塞，外围周

2、窗盘向外做1cm泛水

4、窗框与洞口之间用弹

边再用中性桂胶嵌缝

1、粉刷前，对外墙进行湿

润、清理，检查是否还有遗

留的洞口或缺损未修补好。

裂 1、从上到下认真检查一遍。

2、内外墙砼上用砼界面剂

缝 2、时常检测材料的配合比。

做结合层，以保证粉饰不起

3、粉刷过程中，加强检查和监督。

壳。外墙面砖用专用粘结剂

外 4、发现质量问题及时整改，不允许过

和钩缝剂，同时外贴面砖采

墙 起 夜。

用优质面砖。

粉 壳 5、商品砂浆刮糙必须满足48小时后，

3、严格控制材料的配合比。

刷 进行第二道商品砂浆面层施工。

4、刮糙面层超厚部位，进

6、外墙商品砂浆施工后视天气干燥程

行二次刮糙。

渗 序，用手动喷洒机进行喷水养护粉刷

5、嵌线条，检查是否粘结

水 砂浆

牢固

6、嵌缝后，仔细检查嵌缝

是否密实。

1、严格按照操作要求去施工

2、严格、认真、仔细地检查每一

扇窗的弹性填充料是否填塞密实；检

查合格后，允许窗侧面施工，面层施

工完毕后，方允许窗周边打挂胶。

厨房间

卫生间

阳 台

PVC立

管

卫生间

地 面

渗

漏 行验收，合格后方可进行下道施工。

1、按规范浇砼翻梁

2、楼板管道必须加防水

外套，当管道粘接时，应

涂上胶水，按顺时针向里

推进，接口处胶水应饱满。

3、补洞前，先检查一下

洞口是否清理干净，吊模

是否牢固平整。

1、补洞前，号房负责人进行全数认真

4、分三次进行操作：第

一次，将洞口凿成锥形，

检查。

用C20细石砼捣实，用C20

细石砼捣实，进行局部盛

2、每一阶段施工完毕，号房负责人进

水试验；第二次，用1：2

商品砂浆进行补平，刷防

水剂(干燥度达70％时)；

第三次，用1：3商品砂浆

3、蓄水测试结束，认真仔细检查一遍，

做馒头形

5、进行24小时蓄水测试，

并做好记录。

检查是否渗水。

6、厕所间地面比其它地

面低20—30mm，严格控制

地漏标高，做好排水点坡

度控制．地漏处的汇水口

做呈喇叭口型，确保排水

畅通．地面施工完毕后，

做盛水24小时试验，并做

好记录。

l、施工前，先检查屋面

上所有出顶管周边是2、重点控制防水卷材施工，专职质量

否浇捣密实。

2、清理干净屋面关湿润，确，严防积水

做找平，满足泛水要求

l、施工前，房号负责人认真检查，严

格控制施工程序

员直接在现场监督施工质量

3、屋面泛水做灰饼进行控制，泛水准

4、屋面防水工程时屋面渗漏关健工种，

由项目经理直接主管此项工程

5、出屋面的烟道上人孔预留洞，应和3、防水卷材搭接宽度、

屋面砼整浇，而且高出屋面500mm，找

平时四边做成R=150mm半圆形，卷材收

头可采用金属压条钉压，并用密封材料构连接处、转角处，按

封圈

6、天沟檐沟在做结构时就要在天沟或

檐口纵向向落水头子处坡度成不应小4、雨天不施工，天好后，

于1％。当采用沥青防水卷材时应增铺

屋 面 渗 漏

铺贴顺序，突出屋面结

规范要求施工

等干燥了再施工 一层卷材，当采用高聚物改性沥青防水

5、天沟蓄水测试

6、出屋面烟道上人孔预与层面交接处附加层宜空铺，空铺宽度

留洞

7、天沟、檐沟防水节点锥台，管道与找平层间留凹槽，并嵌密

处理

8、出屋面管道 8、高出屋面的墙体转角处的卷材泛水

9、高出屋面的墙体转角

处的防水泛水收头 上留凹槽，卷材收头应不小于250mm，

10、屋面上落水头子

11、屋面找平层平仓缝的9、层面的落水口周转直径500MM范围

嵌缝

12、屋面上的变形缝的防应留20mm深20mm凹槽，嵌填密封材料

水处理

13、避雷带脚头 11、屋面变形缝内填充泡沫塑料或沥青

卷材或合成高分子防水卷材时宜采用

防水涂膜增强层。天沟檐沟与天沟檐沟

应为200mm．

7、出屋面的管道周围的找平应做成圆

封材料，卷材收头处应用金属箍筋箍紧

并用密封材料封严

收头，根据墙体材料的不同，采用两种

不同形式，当墙体为砖砌时，可在砖墙

当墙体材料为砼时，卷材收头可采用金

属压条钉压，并用密封材料封固

内坡度不小于5％关应用防水涂料封其

厚度小于2mm，落水口杯与基层接触处

10、屋面的找平层每格6M设分格缝，

分格缝用PVC油膏嵌填

麻丝，上部填设衬垫材料，并用卷材封

盖，顶部应加扣盖板或金属盖板，

12、屋面安装避雷带脚一定要预埋正

确，不要遗漏，否则重新打洞也会造成

渗漏

四、施工质量控制措施

4.1材料采购质量控制

4.1.1对进入现场的水泥、砂、石、烧结砖材料必须要有合格证、准用证、检测报告，

测试合格方可使用。

4.1.2屋面工程所采用的防水、保温隔热材料应有材料质量证明文件，并经指定的质

量检测部门认证，确保其质量符合技术要求。

4.1.3提供门窗的生产厂家，必须取得市建管办颁发的《上海市建筑材料和建筑机械

产品准用证》，门窗采用的异形材料、密封条等原材料应符合现行的国家标准，并具

有备产品出厂合格证，合格证必须注明气密性、水密性、抗风压强等技术性能检测指

标。

竣工交付前必须对门窗的抗压、空气渗透、雨水渗漏三项基本物理性能进行检测，

其性能必须符合要求。

4.1.4提供建筑给水、排水用塑料管产品，必须取得上海市建材业管理办公室颁发的

《准用证》，产品应有出厂合格证明。

胶粘剂应标有生产厂名称、生活日期，并有出厂合格证和证明书。

给水管道和胶水应有经卫生部鉴定的合格证。

4.2结构工程施工过程质量控制

4.2.1砌体工程

重点监控砖砌体的水平灰缝和垂直灰缝必须饱满密实，尤其是外墙墙体必须采用

满刀灰砌筑。

重点监控措施

(1)砌墙用皮数杆确定标高进行控制。砖块应提前1至2天浇水湿润，严禁砌筑

前临时浇水，砌筑时，多孔砖的含水率宜为10％至15％。

(2)为消除外墙面渗水的隐患，不得将有裂缝的砖砌于砖墙外表面。

(3)砌体砂浆的水平灰缝，竖缝必须密实饱满，其饱满度应大于80％。

(4)外墙窗台口，要做到窗台处浇筑C20细石砼厚度不小于60mm，外墙窗盘，用

砼浇捣。在窗天盘下口嵌塑料滴水条，两端伸墙体60mm，以防止窗角产生裂缝而发生

渗漏。

(5)砌体上不得留置挑头木洞，改用穿墙螺栓，螺栓孔宜稍带坡度，内高外底。

空调或排风预留洞应保持一定向外的坡度。

(6)门窗洞口的脚头固定，在砌墙时用预制C20细石砼块代替砖块，以便门窗脚

头的固定。

(7)加气混凝土砌块，施工时严格控制水平，竖向灰缝的尺寸和饱满度，遇灰缝

过大时必须用细石混凝土灌缝。

(8)凡是填充墙体与混凝剪力墙连接均按规范要求安置拉结筋。

(9)砌筑墙体时，凡是用加气混凝土砌块的墙体根部必须事先捣同墙宽、高120mm

的C20混凝土导墙；凡是用粘土多孔砖的墙体浇捣混凝导墙；凡是厨房、卫生间部位

的墙，在施工前必须事先浇捣洗凝土导墙。

(10)填充墙顶部：加气混凝砌决墙顶部必须用细石砼灌缝处理密实。

(11)粘土砖墙、混凝砌块墙，施工不得混合砌筑。

4.2.2外墙面装修前的处理

(1) 对砼墙板上的穿螺栓孔等洞眼，用1：2砂浆分二次嵌入，深度不少于80mm，

收缩后粉出墙面5mm，地下层施工时螺杆必须焊有金属止水片。

(2) 对砼墙板上全面检查，凡存有蜂窝、麻面的地方应事先处理。蜂窝：先凿除

浮动的砼、石子并清除干净，浇水湿润后用1：2商品砂浆嵌补压实至结构面平。

(3) 砖墙体瞎眼缝处理：应在二砖之间凿开40宽，50-60深槽，清除杂物后浇水

湿润，用1：2商品砂浆二次填平(第一次砂浆达到一定强度后)，进行第二次抹平。

(4) 砖墙体空缝处理：在二砖之间的砖缝清除杂物后浇水湿润，用1：2商品砂

浆填嵌补满。

(5) 在建筑物有伸缩缝和地下室与走道坡交接处时，须按放橡胶止水带浇入砼体

内，或采用极为有效的防水防潮措施。

(6) 框架柱、矩剪力墙结构的后砌填充墙(外墙)与砼结合处，应有该处内外墙两

侧，敷设宽度不小于200MM钢丝网片，分别固定于砼和砖砌体粉刷层内，保证网片粘

结牢固。

(7) 剪力墙、构造柱和楼板砼都采用商品砼、泵车或固定泵入仓的施工方法。我

们明确提出按12±3cm的坍落度进行控制，不能超过上限值。

(8) 外墙门窗：粉刷前对外窗台应事先处理，待窗框安装完毕后，即用C20细石

砼浇筑下窗台。

粉刷前对门窗与墙体的上缝，两侧边缝除门窗安装时使用的填缝材料处理外，还

应在粉刷前嵌粉一道防商品砂浆。

4.2.3外墙装修(粉刷)

(1)

当外墙或内墙面光滑的砼平面时，应在粉刷底糙前先涂刷一度界面剂，然后再粉底糙

砂浆。粉刷时界面剂涂刷约15分钟左右时，(不得待界面剂干燥)即粉底糙砂浆，注意事项，界面

剂在涂刷时不宜涂得范围过大，应该随涂刷，随粉底糙。底糙砂浆的厚度应事先在墙面上做好控

制小灰饼，底糙粉刷时必须压实、平整，表面有足够的毛糙。

(2) 外墙装修面层前，应弹好嵌线条的线，嵌线条用成品塑料条，嵌线要必须窝

嵌牢固。对窗门上天盘，也应事宜嵌好滴水条。

(3) 外墙面层粉刷：粉刷前应对墙面湿润，然后自上而下进行面层粉刷，粉刷层

必须压实，面平整，无明显接槎。

(4) 对外露阳台、雨蓬、空调板等的下口嵌滴水条。

4.2.4铝合金门窗工程

(1)门窗的固定点采取在砌墙时预埋砼块，采用钉或塑料膨胀螺钉固定。

(2) 门窗框与洞口之间的伸缩缝内腔应采用闭孔泡沫塑料，发泡聚苯乙烯等弹性

材料，分层填塞，填塞不宜过紧。严禁用商品砂浆填塞门窗框与洞口之间的缝隙。

(3) 玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接触应平整，不得卷边脱槽。排水孔畅通，

位置正确。

(4) 外门窗框与墙交接处（粉刷面框边）必须用硅胶封闭。

(5) 外门窗在竣工前必须进行气密性、水密性、抗风压等技术性能检测，并应达

到符合要求后才可交付使用。

4.2.5 楼地防渗（卫生间、厨房间）

(1) 结构阶段的墙根部浇筑混凝土导墙。

(2) 穿越楼层的各种管道应设置套管。

(3) 卫生间、厨房间和阳台等凡有地漏的房间，均以0.5%坡向地漏，地漏盖板应

低于地面5~10mm，地面不得有积水。

(4) 穿过楼层的管道，地漏洞修补工序：管道及地漏位置固定→清理垃圾杂物→

支模→管道外壁与洞壁刷一道801胶水泥浆→用10~20mm厚1：2商品砂浆捣实管道

与周边→浇C20细石砼（比洞口低20）→浇水养护→拆模→刷防水涂料或防水油膏→

用1：2商品砂浆找平→盛水试验不渗漏→验收合格

(5) 穿越楼层的各种管道及排烟道根部在地坪面处用商品砂浆做“馒头”型防水

墩。

4.2.6 屋面工程

(1) 重点监控，屋面无渗漏、无积水、细部处理符合规范要求，根据设计图纸和

说明以及节点详图并按规范要求进行监控。防水保温屋面。从屋面结构的砼浇筑到，

1：8水泥陶粒混凝土（水泥加气混凝土碎料）找坡层（30厚起坡，i =2%），20厚1:3

商品砂浆找平层，1.5厚聚氨酯防水涂膜，1.2厚三元乙丙防水卷材防水层，挤塑聚

苯乙烯保温板，30厚1：2水泥砂浆(DS20，内配ψ4@200mm镀锌钢丝网)，8～10mm

厚块材（防滑地砖、仿石砖、水泥砖）

(2) 铺设块状材料保温层的基层应平整、干燥和干净，并按规范设置排气槽和透

气管。

(3) 细石砼内配中φ4@200双向钢筋，保护层为板面下10—15mm，并振捣密实，

随捣随抹，用铁板三次压光。

(4) 穿越屋盖管根部位的处理。

(5) 防水涂料的施工必须满足设计要求和涂膜防水施工技术规范。对山墙、女儿

墙、落水弯头、给水管、排污通气管、散热排气管、排烟管道等特殊部位的处理。

(6) 屋面积水、渗漏的检验，采用蓄水试验，做好单位工程的蓄水检验记录，确

保不积水、不渗漏。

4.2.7安装工程

(1) 伸缩节设置不当容易引起漏水，因此，立管和横管应按设计要求设置伸缩节。

(2) 横管施工应按设计要求留坡度，严禁管内沉水或倒泛水，当设计无要求时，

坡度应为0.026，以保证正常排水。

(3) 穿层管道四周应做成“馒头”型并撒脱水剂，以防渗漏。

(4) 塑料给水管在进基础及穿过楼层处需穿套管保护。

(5) 墙面暗管的固定——固定点钩钉加橡胶垫，须保证管道有30mm保护层。

(6) 墙面明管的固定：固定点钩钉在锚入墙体内时不得使用木楔固定。

(7) 地面暗管埋设质量——室内地坪以下管道铺设应在土建工程回填土夯实以

后，重新开挖进行。

(8) 管道系统的隐蔽工程在隐蔽之前，必须进行水压试验。施工完毕的管道系统，

必须进行严格的水压试验和通水能力检验。

(9) 穿过楼板、屋面的各类管道都安装好以后，对楼板和屋面上的预留孔洞统一

由泥工班组按要求嵌补密实，并进行盛水试验，不得有渗漏水现象。

4.2.8变形缝

重点监控变形缝的净宽，缝内无杂物，盖板能伸缩变形、搭接严密，大于0.3mm

厚的白铁皮作伸缩变形缝盖面。

重点监控措施

(1) 变形缝的变形缝处应保持缝净宽，并应采取遮盖措施，防止缝内夹砖块、碎

碴、木板等杂物。完成的变形缝内务必清爽无杂物，在变形缝的任何部位不应相连。

(2) 变形缝应办理隐蔽验收手续。

(3) 变形缝应严格按图施工，白铁皮盖搭接应严密，要符合流水方向，钉设要牢

固，但应有变形余地，严防变形缝渗漏。

五、建议和要求

为了确保房屋在使用后不发生使用不当而造成的渗漏，对尚未达到全装修的新建

住宅，在业主入户之前，我们建议房产开发商和物业管理部门提出以下管理要求。

5.1装饰前的管理

(1) 用户在装修前，必须向物业管理公司报批获准。

(2) 物业单位技术负责人审核有关施工资料，向用户发出准予装修的书面通知。

(3) 用户在装修时应符合《新建住宅使用说明书》中有关装修的规定和说明，不

得擅自违反，并接受物业部门的监督指导。

5.2屋面管理

(1) 用户在装修时严禁在屋顶、露台上搭设违章建筑。

(2) 用户在装修时严禁在屋顶、露台上打洞、敲打或其它制作活动，以免破坏屋

面防水层。

(3) 用户在装修时不得破坏露出屋面、露台管道口周围的防水构造。

5.3对外墙(包括门窗等外墙构件)的管理

(1) 用户不宜在外墙上开洞、敲入钉子等构件，以免破坏外墙的防水构造。

(2) 用户不得将外墙门窗随意移位、扩大或缩小。

5.4厕浴间的管理

(1)用户在装修时不得在厕浴间的楼板上打洞，不得挪动下水口、地漏的位置，

不得破坏上、下水管穿越楼板的防水节点的构造。

(2)用户在装修浴缸、面盘时，要接好下水口；浴缸、面盘台板和墙面相接时，

必须打硅胶。

(3) 用户在装修卫生间时，不能破坏或墙下面的混凝土导墙。

5.5装修过程中的管理

用户在进行水电装修时，物业公司应派员上门监督检查，发现不当施工时要及时

纠正。