深圳近10年的购房政策!详细解读!

深圳近10年的购房政策！详细解读！

近半年时间，深圳楼市调控政策频出，⾃⼆⼿房指导价颁布后，杠杆率下降，市场随即转⼊冷静期。不过，也有很多⼈

对此次调控是否可以彻底抑制住深圳楼市的上涨预期持观望态度。回顾深圳近⼗年来的重⼤房产调控政策，深圳调控不

断加码、不断完善，⼗年的楼市变幻也令许多⼈感慨万千。深圳楼市调控完美体现了 核⼼城市得优质资产⾮常保值，房

价最终还是市场决定，市场由供需决定，限制只能是暂时的。

接下来，我们来盘点深圳近⼗年房产调控政策：

1、2010年10⽉01⽇:限购令(限数量/深户或社保1年)。

2、2016年03⽉25⽇:社保1年改3年。

3、2016年04⽉01⽇:上调评估价。

4、2016年05⽉01⽇:营业税改征增值税.

5、2016年10⽉04⽇:社保3年改5年。

6、2017年10⽉08⽇:再次上调评估价。

7、2018年01⽉19⽇:新房限价出售。

8、2018年03⽉01⽇:利率上调10-15%，部分银⾏停贷。

9、2018年03⽉28⽇:三价合⼀(成交/评估/⽹签价)。

10、2018年07⽉31⽇:限售(公寓5年，住宅3年企业禁购)。

11、2018年08⽉03⽇:房改，安居房居住满15年才可出售。

12、2019年08⽉20⽇:LPR利率实施。

13、2019年11⽉11⽇:豪宅线取消，144平以下(含)满两年可免征增值税。

14、2020年01⽉19⽇:新版征信上线。

15、2020年07⽉15⽇:新深⼋条，深户3年，豪宅⾸付上调10%，免增值税2改5年，豪宅线750万，评估价上调。

16、2020年09⽉10⽇:银⾏国⼟局结婚证联⽹。

2020房产政策细则

⼀、关于在途房产交易的政策适⽤

2020年7⽉15⽇（不含7⽉15⽇）之前购买住房的，可继续完成交易，不受《通知》第⼀条第⼀款影响，购买时间以⽹

签录⼊时间为准，具体认定标准如下：

（⼀）已在房地产信息平台中录⼊房地产买卖合同信息的，⼀⼿房预售合同以预录⼊时间为准；⼀⼿房现售及⼆⼿房买

卖合同以录⼊时间为准。

（⼆）2020年7⽉15⽇（不含7⽉15⽇）之前已发⽣实际交易⾏为，但尚未在房地产信息平台中（预）录⼊房地产买卖

合同信息的，能提供以下证明材料之⼀的，视为已办理⽹签（预）录⼊：

1．已⽀付购房定⾦、部分或全部购房款（不含现⾦⽀付）并能提供银⾏、⽀付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房

1．已⽀付购房定⾦、部分或全部购房款（不含现⾦⽀付）并能提供银⾏、⽀付宝、微信等转账有效凭证（POS机购房

签购单、购房转账单等，转账凭证须有“购房款”、“购房定⾦”等相关表述，或能证明交易真实存在的相关材料）；

2．购房资⾦监管协议及⽀付相应费⽤的银⾏转账有效凭证；

上述定⾦、购房款转账⼈需是购房⼈本⼈或其近亲属（配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母）。提供上述

材料申请办理预售合同备案或不动产权登记⼿续的，应当在2020年12⽉31⽇前（含12⽉31⽇）提出申请。

⼆、关于落户时间的认定

居民家庭或成年单⾝⼈⼠（含离异）在深圳市落户的时间以居民户⼝簿记载时间为准。

尚未在深圳市落户，但在2020年7⽉15⽇（不含7⽉15⽇）之前已取得⼈⼒资源或公安部门准予落户的有关证明⽂件

的，如在政策发布之前已发⽣实际交易⾏为，且能提供第⼀条有关凭证的，可继续完成交易，不受《通知》第⼀条第⼀

款影响。

三、关于商品住房限购政策

（⼀）深户居民家庭、成年单⾝⼈⼠（含离异）⼊户未满3年的，在符合其他购房条件前提下，能提供购房之⽇前在本

市连续缴纳5年及以上个⼈所得税或社会保险证明的，按照《关于进⼀步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的若⼲措

施》（深府办〔2016〕28号）第四条有关规定，限购1套商品住房。

（⼆）《通知》所称社会保险是指养⽼保险、医疗保险、⼯伤保险中的任意两个险种。深户居民家庭、成年单⾝⼈⼠

（含离异）在购房之⽇前3年内出现社保断缴但不超过3个⽉（含3个⽉）的，如在购房之⽇前5年半内累计在深圳市缴纳

社保满60个⽉且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。连续缴纳和累计缴纳均不含补缴情形。

（三）在深圳市退休的，户籍居民如能提供退休之⽇前在深圳市连续缴纳36个⽉及以上个⼈所得税或社会保险证明，⾮

户籍居民如能提供退休之⽇前在深圳市连续缴纳60个⽉及以上个⼈所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可

以购买商品住房。相关执⾏标准参照本条第⼆项。

（四）疫情期间⽆法按时缴纳社保，在本地疫情解除后3个⽉内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不

计⼊购房社保要求审核。

（五）居民家庭夫妻双⽅只有⼀个⼈符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的⼀⽅或双⽅名下，不

得单独登记在不符合购房条件的⼀⽅名下。

（六）通过赠与形式转让商品住房的，受赠⼈应当符合《通知》规定的购房资格。如在2020年7⽉15⽇（不含7⽉15

⽇）之前完成公证或申请办理不动产权转移登记⼿续的，可按原政策继续执⾏。

四、关于离异⼈⼠购房

（⼀）夫妻离异的，任何⼀⽅⾃离异之⽇起3年内购买商品住房的，按离异当⽇（以《离婚证》登记时间或法院判决书

⽣效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。从离异之⽇起3年内，若离异前家庭名下在本市⽆房，且符合其他购房

条件，离异后任⼀⽅可以以成年单⾝⼈⼠⾝份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符

合其他购房条件，离异后⽆房⼀⽅可以以成年单⾝⼈⼠⾝份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有2套及

以上商品住房，离异后任⼀⽅在本市均不得购买商品住房。

（⼆）购房之⽇前3年内有两次以上（含两次）离异记录的，追溯3年内所有离异记录，其拥有的住房套数按购房之⽇前

3年历次离异时家庭总套数之和计算。

五、关于调整普通住房标准

2020年7⽉15⽇（不含7⽉15⽇）之前的在途交易仍按原普通住房标准认定，执⾏时点参照本通知第⼀条第⼀项相关规

定。

六、关于推⾏房屋抵押合同⽹签

（⼀）《通知》下发10个⼯作⽇内，市规划国⼟房产信息中⼼完成房屋抵押合同⽹签系统开发⼯作，市公积⾦管理中⼼

负责办理商业银⾏及其他相关⾦融机构授权⼿续。

（⼆）系统上线后⾦融监管部门应督促商业银⾏等⾦融机构将抵押合同信息录⼊系统，相关数据将⾃动推送⾄市不动产

登记中⼼办理抵押登记业务。

（三）系统上线前已发⽣的交易（时间节点参照第⼀条执⾏）可继续按照原有程序办理。

七、关于⼆⼿住房交易信息公开

（⼀）市房地产和城市建设发展研究中⼼及时汇总梳理热点⽚区、热点楼盘⼆⼿住房合理成交价格，并定期对外发布，

引导市场理性交易。热点楼盘⼆⼿住房合理成交价格原则上每半年更新⼀次。

（⼆）严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显⾼于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策

出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。

（三）全市房地产中介机构应在每⽉7⽇（含7⽇）前，将本机构上⼀⽉居间成交的⼆⼿商品住房成交价格等相关信息报

送给市住房和建设局，并对报送数据的真实性和准确性负责。对于不报、漏报、瞒报的中介机构，市住房和建设局将依

法采取暂停⽹签权限等措施，并纳⼊房地产⾏业诚信系统予以联合惩戒。

⼋、其他

购房⼈在2020年7⽉15⽇（不含7⽉15⽇）之前已发⽣实际交易⾏为且能提供本通知第⼀条规定的有关凭证，如在⽀付

相关款项时不符合原政策购房条件，但在申请办理预售合同备案或不动产权登记⼿续时符合原政策购房条件的，可按原

政策继续完成交易，但应当在2020年12⽉31⽇前（含12⽉31⽇）申请办理相关⼿续。

17、2021年02⽉08⽇:政府指导价出台。

2021 深圳最新购房政策

⼀、调整商品住房限购年限

深户居民家庭、成年单⾝⼈⼠（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之⽇前在本市连续缴纳36个⽉及以上个⼈

所得税或社会保险证明，⽅可购买商品住房。⾮深户居民家庭、成年单⾝⼈⼠（含离异）继续按照提供购房之⽇前在本

市连续缴纳5年及以上个⼈所得税或社会保险证明⽅可购买商品住房的规定执⾏。夫妻离异的，任何⼀⽅⾃夫妻离异之

⽇起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

⼆、完善差别化住房信贷措施

在国家统⼀的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价⾃律机制，合理确定我市个⼈住房贷款利

率加点下限。根据中国⼈民银⾏有关规定，经深圳市场利率定价⾃律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

（⼀）购房⼈家庭名下在本市⽆房且⽆商业性住房贷款记录或公积⾦住房贷款记录的，继续执⾏贷款⾸付款⽐例最低

30%的政策；（⼆）购房⼈家庭名下在本市⽆房但有商业性住房贷款记录或公积⾦住房贷款记录的，购买普通住房的贷

款⾸付款⽐例不低于50%，购买⾮普通住房的贷款⾸付款⽐例不低于60%；（三）购房⼈家庭名下在本市拥有1套住房

的，购买普通住房的贷款⾸付款⽐例不低于70%，购买⾮普通住房的贷款⾸付款⽐例不低于80%。

三、发挥税收调控作⽤

更新存量住房（即⼆⼿住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个⼈住房转让增值税征免

年限由2年调整到5年。

四、细化普通住房标准

享受优惠政策的普通住房应当同时满⾜以下条件：住宅⼩区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑⾯积

120（含本数）平⽅⽶以下或者单套住房建筑⾯积144（含本数）平⽅⽶以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

五、加强热点楼盘销售管理

对社会关注度较⾼、预计购房⼈数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满⾜⽆房居民家庭购房需求的原则，

并根据在本市缴纳个⼈所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售⽅案，严控认购⼈数，合理确定房源和认购⼈数

⽐例。楼盘销售⽅案报所在区住房建设部门备案。

六、推⾏房屋抵押合同⽹签管理

进⼀步完善交易价、评估价、登记价“三价合⼀”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进⾏⽹签，未经⽹签的房屋

抵押合同不予办理产权登记⼿续。

七、加⼤⼆⼿住房交易信息公开⼒度

及时发布热点⽚区、热点楼盘⼆⼿住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报

送⼆⼿住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依

法暂停其⽹签权限，纳⼊房地产⾏业诚信系统予以联合惩戒。

⼋、严厉打击房地产市场违法违规⾏为

持续开展房地产市场秩序整顿⼯作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假⼴告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规

挪⽤各类信贷资⾦进⼊房地产市场、捏造和散布不实⾔论等违法违规⾏为的房地产开发企业、中介机构及从业⼈员、各

类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停⽹签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯

罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳⼊房地产⾏业诚信系统、公共信⽤信息系统等予以联合惩

戒。

限购政策发布后，对买房条件作了哪些调整？

深圳市此前执⾏的限购措施，对深户居民没有落户时间和缴纳个⼈所得税或社会保险的要求，居民落户即可购房。本次

对限购政策进⾏“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单⾝⼈⼠（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之⽇前在

本市连续缴纳36个⽉及以上个⼈所得税或社会保险证明，⽅可购买商品住房。

深圳市对户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单⾝⼈⼠、⾮户籍居民家庭限购1套住房，⾮户籍居民家庭连续缴纳5

年及以上个⼈所得税或社会保险证明⽅可购买商品住房的限购政策，仍然继续严格执⾏2016年深府办〔2016〕28号⽂

相关规定。

对离异购房有什么规定？

《通知》在2018年深府办规〔2018〕9号⽂关于离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进⾏了限制。《通知》规

定：夫妻双⽅离异后，任⼀家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这样既可满⾜

离异⼈⼠合理住房需求，也可有效遏制炒作。具体来讲，在离异之⽇起3年内，若离异前家庭名下在本市⽆房，离异后

任⼀家庭成员可以以成年单⾝⼈⼠⾝份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后⽆房⼀

⽅可以以成年单⾝⼈⼠⾝份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任⼀家庭成员在本

市均不得购买商品住房。在离异之⽇起3年内购买住房的，在执⾏相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应

标准执⾏。

深圳房价降了吗?

多位购房者、中介及房地产⾏业从业者表⽰，降价感受并不明显。“指导价出来之后，房价是‘象征性’降了⼀些，但降价

更多的是那些本来就不好卖的房⼦，⽐如户型⼤总价⾼、户型不好、位置不好等的房⼦，⼀些热点的楼盘或者豪宅价格

并没有明显下跌。”价格上也许没有明显的体现，不过，指导价政策对楼市热度的影响⽴竿见影，从业⼈员实实在在感

受到了楼市降温，带看、成交数量都有所下降。深房中协根据深圳市住建局房地产信息平台预录⽹签合同数据分

析，2021年第11周全市⼆⼿房⽹签988套，环⽐下降0.3%。

“⼗四五”规划建议提出，优化⾏政区划设置，发挥中⼼城市和城市群带动作⽤，建设现代化都市圈。加快建设交通强

国，完善综合运输⼤通道、综合交通枢纽和物流⽹络，加快城市群和都市圈轨道交通⽹络化，提⾼农村和边境地区交通

通达深度。

2020年12⽉31⽇，央⾏、银保监会发布《关于建⽴银⾏业⾦融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划定银⾏房

地产贷款集中度“红线”，明确2020年12⽉末，银⾏业⾦融机构房地产贷款占⽐、个⼈住房贷款占⽐超出管理要求，超出

2个百分点以内的，业务调整过渡期为⾃本通知实施之⽇起2年。超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为⾃本通知

实施之⽇起4年。银河证券认为，该政策对房地产⾏业影响可控。

展望2021年，房地产投资仍有较强动⼒，预计全年增速7.4%，较2020年加快0.4个百分点。⼤⼒发展租赁住房，解决好

⼤城市住房突出问题，是2021年住房领域的⼀项重点⼯作，为房地产投资增加新动能。

2025年之前，我国的房地产市场还是处于平稳健康发展的趋势当中，房⼦的价格在未来都不会出现⼤波动的情况，只会

保持稳步的上升或者是稳步的下滑趋势所在，在往后的⽇⼦当中，房⼦价格的增速将会进⼀步的被缩减。