合肥市大厦营销策划方案

合肥市大厦营销策

划方案

2020年5月29日

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合肥市xx大厦营销策划方案

第一部分 市场调研与分析

一、本次调研的目的

1、经过深入仔细的市场调查,结合本项目的自身特点,分析研究目标

客户群的要求,按本公司的销售准备要求及项目开发的思路与理念,对产品

进行必要的细分、定位。

2、制定出比较详细的建议性、可行性强的初步策划方案,为项目的

销售成功做出必要的准备与铺垫。

二、调研的指导思想

经过点、线、面的立体调查和分析,在相对时间较短、风险较小的原

则前提下,制定出适合本项目运作的营销策划方案,力争保障该项目销售工

作的顺利进行。

三、调查过程简述

由于该项目地块位置的特殊性,已决定了该项目营销的市场定位,围绕

已确定的该项目的建设方案来制定和完善项目的市场营销研究,因此本方

案的物业调查着重于物业市场因素影响的大小和消费群体的接受方式、

接受能力方面进行制定。一方面经过对合肥市各区域有一定影响力(规模

影响、价格影响)的高层物业进行调查了解,探明近年高层物业市场的发展

趋势,研判宏观大市场对本项目的影响;第二方面,经过对合肥各区域有代

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表性的多层市场(档次较高)特别是该项目周边区域的(老城区)多层住宅市

场进行调查分析,理出新、老多层市场客户的购房思路,为引导其购买与多

层价格相近的黄金地段的高层住宅作铺垫;第三方面,经过对合肥市的物业

租赁市场,特别是老一环以内的高层(多层)物业进行调查,并与本项目进行

比较,为投资保值升值、以租养楼的客户群进行投资估算和引导;第四方面,

经过对以往合肥的已建高层商务公寓的调查,以及本项当前期运作的过程,

为本项目提出一些建议。

四、合肥市物业市场分析

1、高层楼市分析

1)、高层商务写字楼

一段时间以来,商务写字楼项目的开发,在一些地区特别是沿海地区发

展较快,曾出现过买卖楼花之经典之作,在89年至93年期间,成功的案例举

不胜数,主要是顺应了我们国家初期的改革开放政策潮流。随后开发建设

商务楼成风,使得96—99年商务楼市场空置率一直居高不下,全国省会城

市平均商务写字楼空置率高达55%,其后经过国家的宏观调控以及市场自

身的调节,商务楼经过了较长时间的消化和整合。从资料分析看,当前的商

务楼市场趋于成熟平稳发展的阶段,也是94年以来见高回落触低反弹阶

段,由于中国已正式加入WTO,在改革开放进一步深入并得到法律保障的

同时,随着商务活动的日益频繁,独资、合资、外资等多种类型的企业将寻

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求理想的办公场所,高层商务将是她们的首选。在知识经济高速发展的今

天,合肥除起到东西部发展桥梁作用的同时,会利用科技城市的优势吸引更

多的外资到合肥投资,将会增加商务楼市的市场需求量。如今的全国乃至

合肥的商务楼市的发展正在趋向于档次、品牌排定的时期,区位优势、地

域配套优势、产品配置优势和品牌优势的高层商务楼将是今后一段时间

(四年内)合肥市场的发展需求产品,当然需求的空间有限,速度很慢。而相

反,对一些功能不明确的多层综合楼兼做商务写字楼的或一些配置较低的

商务楼,无论从置业的角度还是租赁的角度均不是很理想,它们虽然有一定

的价格优势,但升值保值的机会较小,投资的风险较大。单从投资租赁这个

角度看,合肥市老城区高层商务租赁价格差异较大,从25元/㎡到70元/㎡

不等。从新华商务楼和润安大厦商务楼的发展以及邮电大厦、怡和锦江

(原三荣大厦)更能验证上述分析的正确性。(详见附表1、2)新华商务楼运

作了五年,剩余部分预计将在今年售完。润安大厦闲置了6年之久,当前正

以较好的销售势头进行盘活,到当前为止,只剩为数不多的楼层。

2)、高层住宅楼

现阶段的合肥高层住宅,虽然销售周期相对较长,接受程度也较为有限,

但从 合肥高层住宅投放量同比增加75%(1—11月份)猛增的趋势看小高

层市场预热过程已经过去,热销会在激烈的竞争中到来,原因是土地供应政

策发生变化,为了充分利用土地资源,降低土地成本,提高项目的收益率,发

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展高层住宅是物业发展的必然趋势,同时随着居民的消费和生活水平的提

高,以及居住观念的变化和心理上的逐渐接受,也为小高层发展奠定了基

础。新建设的高层住宅,多是走精品型的综合素质路线,在规划设计、建筑

设计(立面造型)、项目配套、智能化配置以及产品包装、项目销售定位

等方面极具现代感,更有时代感,给高层楼盘赋予了更深的内涵,注入了较

高的人居科技含量,吸引了较多的置业者垂青。较能反映合肥市各区域高

层楼市市场状况的有新华商务楼、润安大厦、元一时代花园、东海花园

等。(详见附表1、2)

2、多层楼市分析

1)、多层写字楼

每年合肥市有约5万㎡的多层商务写字楼投放市场,近几年较为成

功、较有名气的是政通大厦,政通大厦写字楼均价4000元/㎡,租金30元/

㎡。此后均是一些利用老城区改建、改造过程沿街兴建的综合楼,除去一

层、二层作为门面房外,其它剩余部分留做写字楼,较为集中的在淮河路步

行街,约为10万㎡,销售均价为5000元/㎡,当前尚有2万多空置,其租金均

在25元/㎡左右。老一环至新一环之间区域的销售均价在2600元/㎡,其

租金均在18元/㎡左右。

2)、多层住宅楼

经过对合肥市多层住宅抽样调查发现,东、南、西、北各物业小区的

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多层住宅发展状况不尽相同,以南区和西区发展较为成熟,档次略高,而北

区和东区发展速度较快,但档次较低,均衡比较后发现其市场有一定的饱和

迹象,虽然价格缓慢上涨,销售和开发建设也同比增长,但空置率居高不下,

并已超出国际上公认的警戒线的7个百分点。为此,就算是待成熟、正在

发展的市场也应该是较为合理或宏观控制较为得力的市场。从资料中得

知,明年初东、西区将有三个在50万㎡左右的(凤凰城、颐和花园、福海

新居)小区投入建设,会对市场有一定的冲击。当前除中心地带以外,合肥

的多层住宅销售均价为 元/㎡,略低于全国平均水平,高于全省平均水平的

80%。租赁价格为5元/㎡,中心地带的多层销售均价在3000元/㎡,租赁价

格为10元/㎡。

合肥市物业市场调查表(租赁)

业主名称 具体位置 蒙城路与阜南路交口

物业

名称

物业规模 6万㎡

建筑层数 32层

安徽润安(国际)

股份公司

市场环境

50元/月·㎡ 有地上车位和地下库, 租赁价格

(不含水电费) 3部高速电梯. (元/月*㎡)

相关配置

市区内商业气氛浓,处交通

要道出行方便

大润

厦安

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