魏新航、曹世爱房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

魏新航、曹世爱房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院

【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院

【审结日期】2020.08.05

【案件字号】(2020)鄂01民终3345号

【审理程序】二审

【审理法官】丰伟李文安林锋

【审理法官】丰伟李文安林锋

【文书类型】判决书

【当事人】魏新航;曹世爱;武汉葛化集团有限公司;杨宇峰

【当事人】魏新航曹世爱武汉葛化集团有限公司杨宇峰

【当事人-个人】魏新航曹世爱杨宇峰

【当事人-公司】武汉葛化集团有限公司

【代理律师/律所】陈桂华湖北天下律师事务所;雷朝霞北京市京师（武汉）律师事务所

【代理律师/律所】陈桂华湖北天下律师事务所雷朝霞北京市京师（武汉）律师事务所

【代理律师】陈桂华雷朝霞

【代理律所】湖北天下律师事务所北京市京师（武汉）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

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【原告】魏新航;曹世爱;杨宇峰

【被告】武汉葛化集团有限公司

【本院观点】1999年武汉葛化集团有限公司向魏新航、曹世爱退还11070元房款及魏新航、

曹世爱于同年搬离涉案房屋至今近二十年时间里，魏新航、曹世爱对涉案房屋未进行过任何

管业，不符合常理。

【权责关键词】合同第三人本证新证据诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，1999年武汉葛化集团有限公司向魏新航、曹世爱退还11070元房款

及魏新航、曹世爱于同年搬离涉案房屋至今近二十年时间里，魏新航、曹世爱对涉案房屋未

进行过任何管业，不符合常理。故一审法院认定武汉葛化集团有限公司与魏新航、曹世爱之

间为涉案房屋回购达成合意，并据此判决魏新航、曹世爱协助武汉葛化集团有限公司办理涉

案房屋的注销登记手续并无不妥。魏新航、曹世爱上诉认为其收取的并非房款而是房屋租赁

费用且其并未签字认可退房事宜的问题。其所陈述与本案查明的事实不符，且不符合常理，

故本院不予采纳。 综上所述，魏新航、曹世爱的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予

支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由魏新航、曹世爱负担

（魏新航、曹世爱已预缴）。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 05:16:13

【一审法院查明】一审法院经审理查明：1993年，魏新航、曹世爱搬入左岭镇葛化宿舍51

栋5单元7楼13号房（以下简称涉案房屋）居住。 1995年5月10日，武汉葛化工业集

团公司（售房单位，甲方）与魏新航（购房人，乙方）签订了《协议书》，协议约定：

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“一、甲方出售给乙方的房屋，座落于左岭镇葛化宿舍某某某某（门）某某某某房，房屋结

构为砖混，房型为3室1厅，建筑面积77.19平方米。二、房屋经评定建筑面积每平方米成

本价520元，标准价220元，浮率为-15%，折旧率为28%，层次调节率-5%，每平方米规定房

价为127.91元，全部规定房价9859.3元。享受优惠政策后，每平方米99.26元，实付房价

7651.95元。乙方享受的优惠政策有：1、付款优惠20%；2、工龄优惠3%；3、购现住房优惠

5%。三、……。四、乙方购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年

后，可以出售或出租，在同等条件下甲方有优先购买权或承租权。原产权单位只有处置时的

受益权，出售后的增值部分在扣除有关税费后，购房人得六成，原出售单位得四成。乙方购

房后未住满五年，不需要该房时，甲方按原价收回……" 1995年8月30日，魏新航取

得了涉案房屋的《房屋所有权证》（洪房改字第××号）和《国有土地使用权证》（武房地

籍洪改地字第××号）。房产证载明：“所有权人为魏新航，所有权性质为私产，房屋座落

于左岭镇葛化宿舍51栋5-7-13号，建筑面积77.19平方米，标准价房，单位产权40%，个

人产权60%"。土地使用权证载明：“本证所列土地经审查准予魏新航使用，用地坐落左岭镇

葛化宿舍，用途为住宅，使用范围应摊面积10.43平方米"。 1999年5月26日，武汉葛化

工业集团公司发布“购租房须知"，载明：“1、职工办理新房入住手续，有住房的须退交原

产权证或租约……；2、从新房钥匙交接日起，30天内所有一起居住的家庭成员无条件退出

原住房……"。 1999年7月29日，武汉葛化集团有限公司向魏新航退还11070元房

款。同年，魏新航、曹世爱搬离涉案房屋。涉案房屋的房产证与土地证一直在武汉葛化集团

有限公司处保存。 另，武汉市不动产权登记信息查询单显示：涉案房屋的权利人为魏新

航，房屋所有权证：洪改0154-69号。 一审法院另查明，魏新航与曹世爱于1981年4月

17日登记结婚。魏新航、曹世爱均系武汉葛化集团有限公司单位的职工。1995年3月1日，

武汉市经济体制改革委员会同意“武汉葛化工业集团公司"改制为“武汉葛化集团有限公司

"。涉案房屋系武汉葛化集团有限公司的自管公房。

【一审法院认为】一审法院认为，关于办理涉案房屋房产证的注销手续。本案中，魏新航辩

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称其搬离涉案房屋时并未与武汉葛化集团有限公司达成退房的协议，退房只是出让房屋的使

用权，且只认可第一次退款（4880元）的签字。按照魏新航的说法，武汉葛化集团有限公司

与魏新航、曹世爱之间达成的协议是使用权出让协议，而在双方未就使用期限及费用标准进

行约定，魏新航只收取了4880元的情况下，魏新航、曹世爱就出让了涉案房屋的使用权，且

在20年间（1999年至2019年）对房屋的增值不管不顾，20年间亦从未向武汉葛化集团有限

公司提出任何增加房屋使用费的请求，这显然不符合常理。当时的真实情况应是魏新航、曹

世爱同意退房，领取了退房款，并办理了退房手续，搬离了涉案房屋，但未办理涉案房屋产

权变更登记手续。因此，对魏新航的此抗辩意见，不予支持。魏新航还辩称涉案房屋并未被

拆除，故不应办理注销登记手续。本案中，涉案房屋虽未拆除，但该房屋已被纳入征收范

围，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，房管局暂停办理征收

范围内房屋的变更登记等相关手续。故对魏新航的此抗辩意见，亦不予认可。 曹世爱辩

称对退房不知情。首先，曹世爱也是武汉葛化集团有限公司的职工，对退房事宜不知情不符

合常理。其次，魏新航、曹世爱共同在涉案房屋内生活，且共同搬离涉案房屋，搬离后，曹

世爱在长达20年的时间内从未向武汉葛化集团有限公司主张过涉案房屋共有人的权利，可见

曹世爱对退还房屋的事情知晓并认可。因此对曹世爱的此辩论意见，不予认可。 综上，武

汉葛化集团有限公司与魏新航已按双方签订的《协议书》履行了各自的义务，即武汉葛化集

团有限公司依约向魏新航、曹世爱交付了房屋，办理了房产证及土地证，魏新航、曹世爱履

行了支付房款的义务，《协议书》已履行完毕。后于1999年，武汉葛化集团有限公司向魏新

航、曹世爱退还了房款，且相比魏新航、曹世爱支付的房款7651.95元，多退了3418.05元

（11070元-7651.95元），魏新航、曹世爱亦搬离了涉案房屋，同时20年间，魏新航、曹世

爱从未向武汉葛化集团有限公司主张过涉案房屋的任何权利，也未向武汉葛化集团有限公司

要求交付涉案房屋的两证，由此可见武汉葛化集团有限公司与魏新航、曹世爱就涉案房屋的

回购达成合意并已开始履行，事实上形成了新的房屋买卖合同关系。根据房屋买卖合同的交

易习惯，武汉葛化集团有限公司已履行了向魏新航、曹世爱退还房款及补偿溢价的义务，魏

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新航、曹世爱也履行了腾退义务，魏新航、曹世爱还应履行配合武汉葛化集团有限公司办理

产权变更登记手续的义务。但因涉案房屋现处于被征收的状态，涉案房屋已无需办理产权变

更登记手续，根据《不动产暂行登记条例实施细则》第二十八条第三款的规定，不动产被依

法没收、征收或者收回的，当事人可以申请办理注销登记。现涉案房屋可直接办理注销登记

手续，故魏新航、曹世爱应协助武汉葛化集团有限公司办理《房屋所有权证》注销登记手

续。 关于诉讼费。因武汉葛化集团有限公司疏于管理，未及时办理涉案房屋的产权变更登

记手续，现如今面临涉案房屋拆迁时又未能与魏新航、曹世爱进行充分地协商，从而导致纠

纷的发生，对此武汉葛化集团有限公司应承担一定的责任，故对武汉葛化集团有限公司要求

魏新航、曹世爱承担诉讼费的诉讼请求，不予支持。 对本案杨宇峰是否有权签订拆迁补偿

协议及是否应该获得拆迁补偿等问题，不属于本案的审理范围，对此不予处理。 据此，根

据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的

规定，判决：一、魏新航、曹世爱于本判决生效之日起十日内协助武汉葛化集团有限公司办

理洪山区左岭镇葛化宿舍（洪改0154-69）房屋的注销登记手续；二、驳回武汉葛化集团有

限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由武汉葛化集团有限公司负担。 二

审期间，魏新航、曹世爱、武汉葛化集团有限公司及杨宇峰均未提交新证据。

【二审上诉人诉称】魏新航、曹世爱上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审

诉请或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人认为一审判决不

公、认定事实不清。2、被上诉人为了侵占上诉人的房产，伪造上诉人签名，说是上诉人签收

了被上诉人的房款，属于虚假诉讼。3、上诉人多年多次找被上诉人要求其归还房屋，还上访

投诉等手段维护权益，一审却认为上诉人20年没有向被上诉人要房，认定错误。4、上诉人

认为如果被上诉人真的是回购了上诉人的房屋，其不可能拖到现在才让上诉人过户。双方根

本不存在房屋买卖的事实，一审认定错误。5、房屋空置在单位，是被上诉人有意制造上诉人

不能入住，并不表示上诉人放弃。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 综

上所述，魏新航、曹世爱的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事

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实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

魏新航、曹世爱房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

(2020)鄂01民终3345号

当事人 上诉人（原审被告）：魏新航。

法定代表人：谢晖，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王春雷，该公司员工。

委托诉讼代理人：陈桂华，湖北天下律师事务所律师。

原审第三人：杨宇峰。

审理经过 上诉人魏新航、曹世爱因与被上诉人武汉葛化集团有限公司、原审第三

人杨宇峰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民

初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议

庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 魏新航、曹世爱上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉

人的一审诉请或发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人认

为一审判决不公、认定事实不清。2、被上诉人为了侵占上诉人的房产，伪造上诉人签

名，说是上诉人签收了被上诉人的房款，属于虚假诉讼。3、上诉人多年多次找被上诉人

要求其归还房屋，还上访投诉等手段维护权益，一审却认为上诉人20年没有向被上诉人

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要房，认定错误。4、上诉人认为如果被上诉人真的是回购了上诉人的房屋，其不可能拖

到现在才让上诉人过户。双方根本不存在房屋买卖的事实，一审认定错误。5、房屋空置

在单位，是被上诉人有意制造上诉人不能入住，并不表示上诉人放弃。综上，请求二审

法院依法支持上诉人的上诉请求。

二审被上诉人辩称 武汉葛化集团有限公司、杨宇峰均辩称，一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原告诉称 武汉葛化集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令魏新航、曹世爱

协助武汉葛化集团有限公司办理《房屋所有权证》注销登记手续；2、本案的诉讼费用由

魏新航、曹世爱承担。

一审法院查明 一审法院经审理查明：1993年，魏新航、曹世爱搬入左岭镇葛化宿

舍51栋5单元7楼13号房（以下简称涉案房屋）居住。

1995年5月10日，武汉葛化工业集团公司（售房单位，甲方）与魏新航（购房

人，乙方）签订了《协议书》，协议约定：“一、甲方出售给乙方的房屋，座落于左岭

镇葛化宿舍某某某某（门）某某某某房，房屋结构为砖混，房型为3室1厅，建筑面积

77.19平方米。二、房屋经评定建筑面积每平方米成本价520元，标准价220元，浮率为

-15%，折旧率为28%，层次调节率-5%，每平方米规定房价为127.91元，全部规定房价

9859.3元。享受优惠政策后，每平方米99.26元，实付房价7651.95元。乙方享受的优

惠政策有：1、付款优惠20%；2、工龄优惠3%；3、购现住房优惠5%。三、……。四、乙

方购房后，拥有部分产权，可以继承。乙方付清购房款并住满五年后，可以出售或出

租，在同等条件下甲方有优先购买权或承租权。原产权单位只有处置时的受益权，出售

后的增值部分在扣除有关税费后，购房人得六成，原出售单位得四成。乙方购房后未住

满五年，不需要该房时，甲方按原价收回……"

1995年8月30日，魏新航取得了涉案房屋的《房屋所有权证》（洪房改字第

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××号）和《国有土地使用权证》（武房地籍洪改地字第××号）。房产证载明：“所

有权人为魏新航，所有权性质为私产，房屋座落于左岭镇葛化宿舍51栋5-7-13号，建

筑面积77.19平方米，标准价房，单位产权40%，个人产权60%"。土地使用权证载明：

“本证所列土地经审查准予魏新航使用，用地坐落左岭镇葛化宿舍，用途为住宅，使用

范围应摊面积10.43平方米"。

1999年5月26日，武汉葛化工业集团公司发布“购租房须知"，载明：“1、职

工办理新房入住手续，有住房的须退交原产权证或租约……；2、从新房钥匙交接日起，

30天内所有一起居住的家庭成员无条件退出原住房……"。

1999年7月29日，武汉葛化集团有限公司向魏新航退还11070元房款。同年，

魏新航、曹世爱搬离涉案房屋。涉案房屋的房产证与土地证一直在武汉葛化集团有限公

司处保存。

另，武汉市不动产权登记信息查询单显示：涉案房屋的权利人为魏新航，房屋所

有权证：洪改0154-69号。

一审法院另查明，魏新航与曹世爱于1981年4月17日登记结婚。魏新航、曹世

爱均系武汉葛化集团有限公司单位的职工。1995年3月1日，武汉市经济体制改革委员

会同意“武汉葛化工业集团公司"改制为“武汉葛化集团有限公司"。涉案房屋系武汉葛

化集团有限公司的自管公房。

一审法院认为 一审法院认为，关于办理涉案房屋房产证的注销手续。本案中，魏

新航辩称其搬离涉案房屋时并未与武汉葛化集团有限公司达成退房的协议，退房只是出

让房屋的使用权，且只认可第一次退款（4880元）的签字。按照魏新航的说法，武汉葛

化集团有限公司与魏新航、曹世爱之间达成的协议是使用权出让协议，而在双方未就使

用期限及费用标准进行约定，魏新航只收取了4880元的情况下，魏新航、曹世爱就出让

了涉案房屋的使用权，且在20年间（1999年至2019年）对房屋的增值不管不顾，20年

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间亦从未向武汉葛化集团有限公司提出任何增加房屋使用费的请求，这显然不符合常

理。当时的真实情况应是魏新航、曹世爱同意退房，领取了退房款，并办理了退房手

续，搬离了涉案房屋，但未办理涉案房屋产权变更登记手续。因此，对魏新航的此抗辩

意见，不予支持。魏新航还辩称涉案房屋并未被拆除，故不应办理注销登记手续。本案

中，涉案房屋虽未拆除，但该房屋已被纳入征收范围，根据《武汉市国有土地上房屋征

收与补偿实施办法》的相关规定，房管局暂停办理征收范围内房屋的变更登记等相关手

续。故对魏新航的此抗辩意见，亦不予认可。

曹世爱辩称对退房不知情。首先，曹世爱也是武汉葛化集团有限公司的职工，对

退房事宜不知情不符合常理。其次，魏新航、曹世爱共同在涉案房屋内生活，且共同搬

离涉案房屋，搬离后，曹世爱在长达20年的时间内从未向武汉葛化集团有限公司主张过

涉案房屋共有人的权利，可见曹世爱对退还房屋的事情知晓并认可。因此对曹世爱的此

辩论意见，不予认可。

综上，武汉葛化集团有限公司与魏新航已按双方签订的《协议书》履行了各自的

义务，即武汉葛化集团有限公司依约向魏新航、曹世爱交付了房屋，办理了房产证及土

地证，魏新航、曹世爱履行了支付房款的义务，《协议书》已履行完毕。后于1999年，

武汉葛化集团有限公司向魏新航、曹世爱退还了房款，且相比魏新航、曹世爱支付的房

款7651.95元，多退了3418.05元（11070元-7651.95元），魏新航、曹世爱亦搬离了

涉案房屋，同时20年间，魏新航、曹世爱从未向武汉葛化集团有限公司主张过涉案房屋

务。但因涉案房屋现处于被征收的状态，涉案房屋已无需办理产权变更登记手续，根据

《不动产暂行登记条例实施细则》第二十八条第三款的规定，不动产被依法没收、征收

或者收回的，当事人可以申请办理注销登记。现涉案房屋可直接办理注销登记手续，故

魏新航、曹世爱应协助武汉葛化集团有限公司办理《房屋所有权证》注销登记手续。

关于诉讼费。因武汉葛化集团有限公司疏于管理，未及时办理涉案房屋的产权变

更登记手续，现如今面临涉案房屋拆迁时又未能与魏新航、曹世爱进行充分地协商，从

而导致纠纷的发生，对此武汉葛化集团有限公司应承担一定的责任，故对武汉葛化集团

有限公司要求魏新航、曹世爱承担诉讼费的诉讼请求，不予支持。

对本案杨宇峰是否有权签订拆迁补偿协议及是否应该获得拆迁补偿等问题，不属

于本案的审理范围，对此不予处理。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百四十二条的规定，判决：一、魏新航、曹世爱于本判决生效之日起十日内协

助武汉葛化集团有限公司办理洪山区左岭镇葛化宿舍（洪改0154-69）房屋的注销登记手

续；二、驳回武汉葛化集团有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费200元，由武汉

葛化集团有限公司负担。

二审期间，魏新航、曹世爱、武汉葛化集团有限公司及杨宇峰均未提交新证据。

本院查明 二审经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为 本院认为，1999年武汉葛化集团有限公司向魏新航、曹世爱退还11070

的事实不符，且不符合常理，故本院不予采纳。

综上所述，魏新航、曹世爱的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一

审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由魏新航、曹世爱负担（魏新航、曹世爱已预缴）。

本判决为终审判决。

落款

审判长 丰 伟

审判员 李 文

审判员 安林锋

二〇二〇年八月五日

法官助理严洁

书记员陈亮希

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

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