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目录

第一章引言-1-

1.1研究目的及意义-1-

1.2研究设计-2-

第二章市场环境分析-3-

2.1国内房地产市场情况-3-

2.2北京市房地产市场情况-3-

2.3区域或项目情况-4-

第三章市场结果调查分析-4-

3.1被调查者基本情况分析-4-

3.2消费者需求信息分析-7-

3.3二手房自身因素的影响-11-

3.4消费者心理预期分析-14-

3.5总体分析-15-

第四章提出解决方案及对策意见-15-

参考文献-17-

附录-18-

附录（一）调查问卷-18-

附录(二)任务安排及分工情况-20-

第一章引言

1.1研究目的及意义

通过调查问卷了解北京市当前二手房的供应和群众对二手房的需求状况，了

解消费者群体购买二手房的心理行为，进而为北京市政府、二手房供应商、中介机

构及购房人群提供可行性的指导意见。

1.2研究设计

1.2.1研究方法

①我们确定调查课题和研究目的，确定研究的可行性。再者，根据调查目的

和内容设计调查问卷，并以此确定调查对象。我们通过小组成员认真讨论，集思广

义，反复推敲，形成了最终的调查问卷。主要向购房群体发放调查问卷。

②数据采集。我们小组打印了170份问卷。小组内又进行了小组细分，两个

人一组，然后分小组去不同地点进行外出调研。以此获得数据，进行对比分析。

③整理数据，得出结论。通过SPSS统计软件对前期市场调查的数据进行统计

整理和分析，得到了大量的统计数据，然后依据这些统计数据以及访问过程中得

到的问卷以外的大量信息进行市场分析。市场分析的方法主要有定性分析法和定量

分析相结合，其中定量分析为主，主要包括描述性统计分析法、数据的解析性分析

等。

1.2.2问卷设计

根据研究目的和内容，小组成员集中一起讨论问卷涉及的内容，然后根据讨

论结果，小组成员每人设计一份调查问卷，最后集中在一起，筛选出有意义的题

目，并按照一定的逻辑顺序进行排序。

问卷包括导言、提示信息、6道被调查者基本信息、2道引导性问题、11道

有关消费者二手房购房心理及行为的问题。共计19道问题。

1.2.3调研对象

本次调研的对象主要是针对北京市新近购房群体进行的调查。

受客观因素的影响，我们组选择了以下地点进行调研：

（1）百万庄地区：百万庄图书大厦；

（2）西直门外地区：嘉茂购物中心及附近公交车站；

（3）望京地区：望京嘉茂大厦附近；

（4）丰台区草桥家乐福门口

（5）动物园地区：家乐福门口以及动物园公交枢纽；

（6）中关村海龙大厦门口及4号线地铁口

1.2.4问卷回收情况

本次调研共打印了170份问卷，其中：

发放问卷数量：163份；未发放问卷数量：7份；

有效问卷数量：140份；无效问卷数量：23份

第二章市场环境分析

2.1国内房地产市场情况

2．1.1.房地产业已成为国民经济的支柱产业

房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、

建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，

因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。

2.1.2由卖方市场进入买方市场

近10年来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场

化程度日益增高。97年的货币分房和按揭贷款，使中国房地产集中喷发出巨大的

消费能力和庞大的市场需求，房地产市场开始进入一个前所未有的兴旺发达期，随

着时间的推移，近十年不断地发展，在总量宝盒差异竞争的双重压力下，中国房地

产市场已经由卖方市场进入买方市场。

2.1.3.由杠杆投资阶段进入实力投资阶段

以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往

往只需总投资额的30%甚至更少就可运作起来。但随着10年政府和银行出台的相

关政策，项目的资本金比例提高到35%，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，以及

消费者观念的成熟，将中国的房地产由贸易型的投资模式向产业型的投资模式逐步

转化

2.2北京市房地产市场情况

在限购政策及银根收紧的影响下，2011年北京市二手房成交量出现明显下

滑。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年北京市二手房成交(实际过户

量)约10.1万套，同比下降了42%，成交量下降至最近三年来的最低点。全市二手

房成交均价为22772元/平方米，同比上涨7.5%。

在限购的背景下，购房者更加注重二手房的区位优势，城六区依然是二手房

成交的主力区域。据统计，2011年城六区二手住宅成交量占全市总成交量的64%，

比去年上升了2个百分点。城市功能拓展区由于新房供应量大，房价又有明显回

落，二手住宅成交量占全市总成交量的29%，比去年下降4个百分点。户型面积在

80平方米以下的套数成交量占年度总成交套数的49%，占比有所上涨。2012年二

手房市场供需将逐步回暖，预计明年北京二手住宅成交量将回涨至15万套左右，

成交均价将回归到2010年的水平。明年一季度由于市场预期不太明朗，市场供应

还将处于观望阶段，价格将延续2011年四季度的下调态势。

2.3区域或项目情况

随着政策的持续深入，市场观望氛围浓重，投资客淡出，北京楼市开始迈入

“纯刚需时代”。6月二手住宅成交量创下29个月以来的新低。与此同时，一直

以来逐步攀升的房价也在严厉的政策作用下有效得到抑制，开始出现松动迹象。

2011年的租赁市场仍然火爆，在限购、限贷政策的影响下，很多购房者购房计划

搁置，促使租赁市场保持高温。二手房市场持续在低位徘徊，买方与卖方、成交量

与价格的博弈仍然在持续，市场短期内或将很难回暖。业内人士纷纷预计，三季度

二手房价格很可能出现拐点。2011年上半年北京二手房成交量情况2011年北京

二手房成交量低迷。1月二手房成交量创下2010年4月开始第一轮调控后的新

高，同比2010年1月上涨了77.48%。但从今年2月开始的第三轮调控，北京二手

房市场成交量却一路下行。受“国八条”加之春节假期的影响，2月成交量急剧下

滑，此后随着政策的持续深入，成交持续在低位徘徊。

第三章市场结果调查分析

3.1被调查者基本情况分析

首先我们分析一下此次调查对象的户籍和年收入，通过分析将调查对象进行

初步分类，从而更好的分析二手房需求的情况。

在被调查者中，以北京本地人为主，同时在二手房购买群体中，外地人占了

很多的比例，可见这一群体是二手房市场的主要消费人群。

根据我们所了解的情况，中国目前的阶层分布是这样的：0-1.5万元属于社

会底层；1.5万元-5万元属于社会的下层；5-15万元属于中下层；15-80万元属于

中层；80-300万元属于中上层。上层人士在我们此次调查中没有涉及，所以此处

就不写明了。

我们将此次调查的对象分为底层、下层、中下层、中层和中上层。底层人员

约占8.3%，下层人员约占39.9%，中下层人员约占34.5%，中层和中上层约占

17.2%，其中下层和中下层所占比重最多，为64.4%，这与中国的实际情况比较接

近，所以此次调查的对象是具有代表性的。

调查者户口分布图（图1）

年龄与家庭收入关系图（图2）

按实际情况分析看，年龄与家庭收入成正比，而由于问卷调查环境的限制，

上图所显示的结果并不是很明显。但被调查者还是集中在26~45岁的年龄段。这个

年龄段对购房有有一定的需求，调查数据有足够强的代表性。

被调查者的年龄分布比例图（图3）

受时间、空间等客观因素的影响，25岁以下的被调查者所占比例较大，而这

一年龄层在二手房的购买上并没有多少可用数据，所以在一定程度上影响了报告的

代表性。

被调查者家庭结构分析图（图4）

由上图可以发现，各家庭结构的类型分布较为平均，并没有出现较为极端的

情况，适应范围广。

3.2消费者需求信息分析

了解二手房信息的渠道饼图分析（图5）

由此饼图分析，不难分析出新近购房群体了解信息的渠道比较多样化，户外

广告的影响范围最大，也更为深入人心。这种广告形式主要分布于高速公路或是一

些房产自身周边的广告牌上。在遇上堵车等情况的时候，窗外的景色或者是广告牌

无疑是司机的一种放松方式。能给他们形成足够强烈的感官印象。

消费者购房目的分析（图6）

从上述饼图分析来看，38.6%的调查者购买二手房是作为出租利用，二手房买

入价格便宜，同时出租房质量要求并不是很高，所以二手房可以作为性价比很高的

出租房来使用。具有十分可行的投资盈利性。

消费者年龄对购买时机的影响（图7）

从条形图可以看出，多数被调查者对于当前二手房的市场情况并不了解，尤

其是年老者对二手房关注度很低。同时，36~45岁年龄层的购房需求比较强烈，对

未来的房价预估比较悲观，所以，在二手房交易上还是比较谨慎。而26~35岁的年

龄层依旧对房市持观望态度，一是他们目前没有固定的事业和家庭，对二手房需求

也不大。二来，这一年龄层的人事业正处于一个上升期，多数资金会用来组建家

庭，所以对新房的需求会大于二手房。

近期消费者购房意愿比例图（图8）

近期消费者有购房意愿的并不多，但二手房需求所占的比例超过了租房和购

买新房的比例，可见二手房的需求量还是挺大的。

消费者不购买二手房的原因分析图（图9）

35.04%的消费者不够二手房的原因是因为有自己的住房，可以满足需求，加

之自身经济条件有限，所以，在二手房市场交易上比较谨慎。

而限制很多二手房交易的成功也受制于自身的经济实力，毕竟，现在房地产

依旧以卖方市场为主，新房的价格虽然要远远高于二手房，但受传统观念的影响，

二手房市场并不是如想象般红火。

另外，二手房交易市场的机制并不完善，相关政策也是比较复杂，这也就促

使二手房市场的交易比较混乱，消费者在二手房交易上也持一定的谨慎态度。

调查者职业与地点选择的关系（图10）

排除职业因素可以看出，基本的购房者希望选在内环，而3环~4环是最理想

的地点，交通环境都是影响其选择的重要因素。职业地点的选择在一定程度上也受

区位和环境的影响。