土地估价师职业资格取消,影响有多大?

土地估价师职业资格取消，影响有多

大？

2014年，国务院网站发布了《国务院关于取消和调整一批行政审批项目

等事项的决定》，取消67项职业资格许可和认定事项。其中，土地估价师资格排

在了被取消的职业资格许可和认定事项的第一个。

背景：

土地评估师是指经全国统一考试合格，依法取得《中华人民共和国土地估

价师资格证书》，并经注册登记的以不动产为评价对象的专业技术人员。

1993年，国家土地管理局根据我国有关法律、法规，颁布了《土地估价

师资格考试暂行办法》，并成立了土地估价师资格考试委员会。

土地估价师资格实行注册登记制度，有效期一般为5年。取得土地估价师

资格的人，就可以去应聘具有土地评估资格的合法机构，独立承担土地估价业务。

土地估价师资格考试工作一直由国家土地管理部门统一组织。经考试、审

核，合格者发给土地估价师资格证书。

土地估价师资格考试每年举行一次，考试的内容分为五个部分：土地管理

基础与法规;土地估价理论与方法;土地估价实务基础;土地估价案例与报告;土地估

价相关知识。其中《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与方法》、《土地估

价相关知识》三科为客观题，《土地估价案例与报告》为主观题、《土地估价实务

基础》主客混合。

问题是，取消土地估价师职业资格许可和认定，到底意味着什么呢?

从知乎上浏览了一下，为读者摘取了一些之前取消房地产经纪人资格考试

时，知友们对这事儿的看法，供大家对照参考。

观点一：取消注册资产评估师职业资格，至少代表以下几种趋势。

对于评估业务而言，以后所谓的基于独立、公平、公正的鉴证类业务将会

越来越少，甚至消失，更多的将是基于市场交易需求而产生的估值业务。以后需要

出具资产评估报告的机会会减少，更多的将是基于委托方的委托，完全站在委托方

的立场，为委托方提供估值定价服务，更有可能出具的报告可能是财务咨询报告或

者不用出具报告。

目前的鉴证类业务减少的原因主要是政府简政放权的影响，政府的审批事

项将会减少。以目前主要的鉴证类业务类型之一国有资产评估为例，未来可能国有

产权变动，国有企业只需要报告交易方案和定价依据即可。国资委认为该定价合

理，直接放行。若觉得不合理，国资委聘请估值机构，基于国有资产保值增值的目

的，要求估值机构对交易价格是否过低提供咨询服务。这就如同证监会聘请会计

师、律师进入发审委，聘请会计师进行IPO财务专项核查一样。

由于涉及资产评估的政府审批事项是一个逐步简化的过程，鉴证类业务不

会一下子就会减少，但是可以预见，这几个事项肯定是不强制需要专业机构进行评

估的：

1、实物资产出资评估。连验资都不需要了，那实物资产出资要求出具评

估报告取消也成为必然;

2、国有资产产权变动。国有资产管理机构出于管理需要可能需要自己外

聘专业人员，但是委托主体变了(由企业变更为政府)、委托目的变了(由企业自证

清白变为履行政府监管要求);

3、上市公司收购资产。目前需要出具评估报告，但是未来只需要自己说

明定价依据即可，具体定价是否公允由上市公司众多的公众股东判断。这个定价依

据(也就是估值与定价的关系)可以由企业自己寻找，也可以由财务顾问(目前国内

是券商)自行寻找，当然也更有可能聘请专业估值机构的可能。未来收购方和被收

购方都有可能聘请专业的估值机构，站在各自的角度，进行估值服务，为收购方和

被收购方在交易价格上达成一致进行参考。

因此，对于目前的评估机构而言，不可避免要走上一条艰苦的转型之路，

以前政策给予的红利业务不再有了，评估机构需要寻找一条更为适应市场需要的盈

利之路。鉴证类业务没有了，评估机构有且只有转向专业的咨询业务，且要提供多

元化、一体化的的专业服务业务。这一块具体可以参考美国的一些财务咨询公司，

例如DUFF&PHELPS，Duff &Phelps 中国;美评，AmericanAppraisal-Home;等等。

当然，随着经济的发展，专业的估值肯定还是会有很大的成长空间，交易

中估值的重要性会比现在还要重要，这部分业务将会被那些专业能力强的机构取

得。目前大部分靠个人人脉(主要体现在当地国资委或者银行)获取一些国有资产评

估、信贷资产评估等鉴证业务来支撑的小所肯定是没啥前途的'。另外在某些细分

行业有较多的业务积累，持续进行行业研究，可能是某些小型的评估所得突围之

路。

对于评估人员而言，受到的冲击是不可避免的，未来评估师不再带有“注

册”二字，而是成为一种社会认可的一种资质，但是就业的渠道也就会更加放开，

评估师也不再必须在资产评估机构执业用于保住资格(否则就只能申请为非执业会

员)，以前需要专业评估机构进行辅助才能开展的业务，现在只要招聘一些估值人

员，自行就可以解决。对于国资委等政府部门出于管理的需要，也可能会聘任一部

分估值人员，银行、券商、大企业的并购部门开展业务时也不再需要必须聘请一些

专业估值机构(当然现在这些机构的很多人员也号称他们非常懂估值)，也可能将部

分估值环节内置，因此对于个人而言肯定是有利也有弊。

观点二：取消是与国际接轨，大势所趋

首先我要说的是：资产评估师“注册”两个字的取消是大势所趋，与国际

接轨，在西方发达国家，除了专业性针对性很强的房地产估价师或保险公估等，还

从来没听说过包罗万象什么都能评估的资产评估师。资产评估一般都是归注册会计

师在做。我国一些专业性的法律的制定一大特点就是与国际接轨，法律出来后，再

慢慢规范行业。因此，可以预见，资产评估师迟早会被注册会计师取代。

第一，以前的资产评估师涉及房地产估价的不多，更多的是在动产如机器

设备、企业存货这类评估上发挥作用，但近十年，房地产迅猛发展，房地产估价成

了资产评估机构的重中之重，理由就是房地产也是资产的一种。于是，顶着“资

产”两字的大帽子，什么都要做，什么都敢做，跨行业经营，现在好了，被房地产

估价师和土地估价师联合起来搞死了，这恐怕就算是no zuo no die 吧。

第二，大资产评估行业(即包括房产、土地评估)历来是多头管理，谁也不

服谁，《资产评估法》的起草，让三大部门刺刀见红，拿出了看家本领，现在看

来，住建部领先了一步，倒不是它后台强，而是它有《城市房地产管理法》这个尚

方宝剑，目前受法律规范的只有房地产估价师。而国土资源部的土地估价师一直就

没有“注册”两个字，近些年一直想和住建部搞好关系，将土地估价师并入房地产

估价师中，这两家走的比较近，所以他们的共同的“敌人”是财政部的资产评估

师。

看看上次取消的名单，其实可以看出这是一个博弈的结果，为了取消资产

评估师，住建部的房地产经纪人和国土资源的矿业权评估师也“牺牲”了。

第三，未来的趋势其实应该不难判断，“与国际接轨”，资产评估师肯定

就慢慢消失了，在大多数的业务由注册会计师来承担。由于以后没有资产评估师这

估价师的对口性越来越强，但是通用性渐弱，以后会慢慢变成行业的一种准入制

度。

不过不得不说，资产估价师取消的时候我们看热闹，土地估价师取消了我

们也不为所动，以后等房地产估价师取消的时候，谁会为我们哭泣?

总的来说，据现在的趋势看，以后挂证这件事已经不能用来挣钱了，对真

正从业的人来说，也算一个利好消息。