上海使用权房买卖(94方案)

上海使用权房买卖“九四方案”与“九五方案”之区别

关于出售公有住房的暂行办法

（１９９４年５月１８日上海市人民政府发布）

为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，按照

国务院关于加快城镇住房制度改革的规定，制定本办法。

第一条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。

第二条 凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条

件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房

屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

向符合分配住房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每

年分配住房总量的３０％。

第三条 公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。

其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭

出售的公有住房实行成本价。

购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或

其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

第四条 出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期

工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金和管理

费等各项因素构成。

一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建筑面积９０２元。出售时

再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。

住房的成新折扣率每年为２％。

第五条 对出售的公有住房（含新分配的公有住房、已租住的公有住房、

套配房）的成本价和实际售价，根据物价指数的情况变化，每年由市住房制度

改革办公室进行调整并确定最低限价。

第六条 对购买成本价公有住房者给予以下优惠：

（一）按规定享受工龄等优惠。

（二）按规定享受住房补贴。

（三）免缴房产税、契税，并缓征地租。

（四）购买新建公有住房的，免缴固定资产投资方向调节税。

未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购

房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年确定出售公

有住房的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后已

住满五年的，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归已，但须按规

定补交土地出让金和有关税费，该住户今后的住房由自已从房产市场上获得。

第十一条 购买公有住房按下列程序进行：

（一）在确定出售的范围内，由公有住房出售人或房屋所在地的房管部门

向住户宣传购房办法，在住户同意购房后，即可办理购房手续。

（二）购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市房产

登记发证办公室发给房屋所有权证。

第十二条 公有住房出售后的维修和管理责任按下列规定履行：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房

屋所有人共同承担。

（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损

坏人修复或赔偿。

（四）住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等

公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制继续执行。

（五）高层住宅的水泵和电梯运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理

分摊。在公有住房出售的起步阶段，暂由购房人和出售人按一定比例共同承担。

随着住房制度改革的深化和职工收入的提高，将逐步提高购房人承担的比例，

直至全部自理。

第十三条 出售公有住房应按下列规定筹集维修基金：

（一）多层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的１．５％缴付房屋维

修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的６％缴付房屋维修基金。

（二）高层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的１．５％缴付房屋维

关于出售公有住房的实施细则

第一条 为进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设发展，根据

《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发〔１９９４〕１９号文）的规定。

特制定按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房的实施细则。

第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

第三条 凡独用成套的公有住房，均可向获得新分配住房条件的职工和承

租居民户出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房

屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划有步骤、分期分

批地进行。一九九四年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高

层职工住宅。

新分配的公有职工住房应贯彻先售后租的原则。向职工出售新分配公有职

工住房的数量，一般应不低于单位每年分配住房总量的３０％。

第四条 按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和

在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满１８足岁的同住成年人。

凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更

租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。

有下列情况之一的暂不能购房：房屋擅自转租或变相转租的；承租人全家

迁离本处的；承租人全家去国（境）外定居，或探亲、留学逾期不归的；承租

人去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的；利用承租房屋改变用途

的。

第五条 公有职工住宅出售的成本价，一九九四年每平方米建面积９０２

元 。对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的

基础上适当上调。

公有住房出售时，根据住房所在地段、朝向、层次等情况再乘以相应的增

减系数（详见附件）和成新折扣。

住房的成新折扣率为每年２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算。

第六条 对购房者给予以下优惠：

（一）按购房人每一年工龄给予成本价１．２％的优惠。工龄可以新配房

职工、承租人或其同住成年人中工龄最长的一人为计算依据，但该工龄最长者

及其配偶再迁至他处时不得重复享有受优惠。

（二）为鼓励职工购房，１９９４年给予成本价５％的一次性优惠。

（三）购买已租住的公有住房，１９９４年给予成本价５％的优惠。

（四）购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

（五）购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

（六）购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第七条 公有职工住房的实际出售价按下列公式计算：

新分配公有职工住房的实际出售价（元／平方米）＝成本价（元／平方米）

×（１－年工龄优惠率×工龄）×（１－年成新折扣率×竣工年限）×（１－

鼓励职工买房优惠率）×（１－面积折扣）×地段增减率×朝向增减率×层次

增减率。

已租住公有职工住房的实际出售价（元/平方米）=成本价（元/平方米）×

×朝向增减率×层次增减率。

上列公式中：

成本价——一九九四年定为９０２元/平方米；

年工龄优惠率——１．２％；

工龄——机关事业单位职工工龄按市人事局有关规定计算；企业单位职工

工龄按市劳动局有关规定计算。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门

加盖公章，对没有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部

门盖章；

竣工年限——按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。房屋竣工不满一年

的按一年计算。加层的房屋按原来房屋竣工年份计算；

成新折扣率——每年为２％，折旧后残值低于４０％的按４０％计算；

鼓励职工买房优惠率——一九九四年定为５％；

已租住公房优惠率——一九九四年定为５％；

面积折扣——１５％。

第八条 出售公有住房的建面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋建

面积摊算办法的通知》（沪房【９３】权字发第５２号）规定执行。建面积计

算保留二位小数，以下四舍五入。

第九条 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、

套配房）的最低限价，Ⅰ级地段内，定为每平方米建面积１７０元；Ⅱ级地段

内，定为每平方米建面积１６０元；Ⅲ级地段内，定为每平方米建面积１５０

元；Ⅳ级地段内，定为每平方米建面积１４０元；Ⅴ级地段内，定为每平方米

建面积１３０元；Ⅵ级地段内，定为每平方米建面积１２０元。

第十条 职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。每

个家庭是指承租人及其配偶；承租人及同住人在二人或二人以上的；因丧偶、

离婚、配偶支内或支农等离开本市而承租户内留有一个人的（另一方不再享受

购房优惠），及４０岁以上的单身未婚男子或女子；因特殊贡献，经产权人同

意的。

一九九四年一次性付款折扣为２０％。

申请分期付款和政策性抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，

首期付款不低于实际售价的３０％。

第十四条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所

得税的税基。

第十五条 按成本价购买公有住房，购买者拥有全部房屋产权。但购房款

未付清或购房后未住满五年者，不得出售、出租、转让和改变居住用途。在此

期间，购房者不需要该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年的成

本和优惠政策、成新折扣重新计算后，由出售人退还购房人；购房者改变自住

用途的，当按市场价补足房价。购房款已付清、购房后已住满五年者，其住房

可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和

有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。

第十六条 购买公有住房按下列程序进行：

（一）直管公房由区、县编制售房计划，经市房产管理局审定后组织实施；

系统单位自管公房由售房单位编制售房计划，经市房改办审定后组织实施。

（二）由出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，住户同意

购房后，即可办理购房手续。

（三）需购房者与房屋所有人签订房屋买卖合同，付清购房款后，由市房

产登记发证办公室给房屋所有权证。

第十七条 房屋维修责任和维修费用按下列规定分摊：

（一）室内维修由购房人自理。

（二）住房的共同部位的电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房

屋所有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租赁户的维修

费用由产权单位承担。

高层住宅电梯和水泵共同设备的大修和更新费用，原则上全由出售人从售

房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共同设备的大修和更新，

一九九四年定为每台电梯５０万元。

高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用

办法按《关于公有住房售后房屋维修基金管理暂行办法》的规定执行。

第二十条 出售人应一次性从售房款中按每平方米建面积２０元缴付街

坊公共设施管理、维修、养护基金。

第二十一条 出售人和购房人需交付的费用：

出售人一次性交付房屋维修基金；街坊公共设施管理、维修、养护基金；

高层住宅水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用和实际售房款１％的手续

费。

购房人一次性交付购房款；首期维修基金；实际购房款１％的手续费；房

屋登记勘丈费每平方米建面积０．３０元；房产权证工本费每件５元；房屋买

卖合同印花税５元；产权登记权证印花税５元。

第二十二条 出售单位应帮助购房人在购房后三个月内组建房屋自管组

织，自管组织可自行管理物业或由自管组织委托物业管理部门管理。

第二十三条 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暂行办

法》（沪房改办发【１９９３】字第３０号）的规定办理。

第二十四条 购买公有住房后，产权人应按照社会化管理的要求，根据管

理 单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。在售房起步阶段，多层住宅产

权人每月每套应承担３-５元的管理费；高层住宅产权人每月每套５-１０元的

管理费，由自管组织与物业管理部门签订管理合同时确定。

第二十五条 直管公有住房出售后，由房管部门负责核收售房款，解交市

公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

单位自管公有住房出售后，由原产权单位负责核收售房款，专项用于该单

位住房建设、旧房更新改造和管理维修。

房地产公司违反有关规定出售使用权的住房，当时出售给单位，单位再分

配给职工租住的，则售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设

和旧房更新改造；当时出售给个人的，应视作产权房，补发产权证，再向个人

收款。

第二十六条 直管公有住房出售由市房管局组织实施，系统单位自管公有

３号文）第十八条规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只

能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的

控制标准执行，„„”。为此，对《实施细则》第十条作如下调整：

“第十条职工按成本价购买公有住房，每个家庭享受一次，购买一套。„„”

调整为“第十条职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。„„”

二、《实施细则》第十二条调整如下：

“第十二条购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的，仍可在

单位享受住房分配和购买住房。再购房时，将原购买房的住房产权退还原产权

单位，原产权单位按当时的成本价和优惠政策、成新折扣计算价款，退还原购

房人；新购买的住房„„。”调整为“第十二条职工购房后，因居住困难或其

他原因符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。再购房时，

将原购买的住房产权退还给调配单位，由调配单位按调配当年的成本价和优惠

政策、成新折扣计算价款，退还原购房人；新购买的住房„„。调配单位对被

调配的住房保留使用权和所有权，在发生新的调配时必须以购房的形式分配”。

《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之一

上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行

办法》的问题解答 沪房改办发(1994)第35号

1、同一承租人租用两套公有住房的，在购买时有否限制?

答：同一承租人租用两套公有住房的，无论由配偶双方分别居住，或一套

由配偶一方居住，另一套由配偶另一方和未成年子女或和40岁以下单身未婚男

子或女子居住，均只允许购买一套。如果配偶双方和已婚子女分住一套；或者

配偶双方和40岁以上单身男子或女子分住一套，则可由承租人和已婚子女，或

40岁以上单身男子或女子分别购买，但子女购买时，必须事先变更租赁户名。



2、配偶双方各承租一套公有住房，购买前需办哪些手续?

答：配偶双方各承租一套公有住房时，只能购买一套。购买前，配偶双方

户口必须迁至同一处，或在另一套继续租赁的公有住房租赁凭证和户口簿上注

明该配偶“已购公有住房。”

3、如果发现一个家庭已购买两套住房的，应如何处理?

答：如果发现一个家庭已购买两套公有住房时，应按照市纪委和市监委颁

发的《关于出售公有住房工作中若干纪律的规定》处理。

4、《关于出售公有住房的实施细则》第九条规定的“最低限价”，含义如

何?

答：“最低限价”是指成本价乘以工龄优惠，成新折扣，鼓励买房优惠，

购买已租住房优惠，地段、朝向、层次增减系数后的实际出售价格。不包括一

次付款的20%优惠。

5、购房人工龄如何计算?

答：购房时计算工龄的职工为机关事业单位职工时，其工龄按市人事局工

作年限工龄规定计算；计算工龄的职工为企业单位职工时，其工龄按市劳动局

有关连续工龄计算。国务院(1978)104号文规定的，从事高温、高空、有毒、有

害气体等工种的职工工龄一年折合一年半计算的，在职职工购买公有住房时不

能套用。

6、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定?

答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记

发证机构对其勘丈面积进行认定。

7、《上海市优惠价房出售管理办法》第七条“职工购买优惠价房后，退交

原租用的公有住房的，出售单位可给予一定的奖励；奖励金额一般不得超过该

职工退交原公有住房10年的租金金额”的规定，是否仍可享受?

答；这次购买套配公有住房时，这一规定仍可适用。

8、市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如何购买?

答：市政动迁中，原租用公有住房的住户重新安置住房时，如拆迁户愿意

购买，可视同先分后买的政策处理，售房款由动迁单位回收。

9、出售公有住房时，是否需要办理审批手续?

答：区、县房管局出售直管公有住房时，应向市房管局办理审批手续；系

统单位出售自管公有住房时，需向市房改办办理审批手续。

10、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买?

答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样

给予购买。

11、房屋层次、朝向如何确定?

答：房屋的层次确定，以主要房间(卧室、起居室)所在层次为准。房屋的

朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。

12、购买住房一次付款的含义是什么?

答：一次付款是指购房的职工利用家庭成员的储蓄、积累的住房公积金、

或向亲友借款支付购房款的。申请住房抵押贷款，或向单位申请分期付款不包

括在内。

13、职工购房如何申请抵押贷款?

答：如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管

理中心申请职工住房抵押贷款，具体贷款手续向建行市分行房地产信贷部办理。

申请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金

成员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限(月数)确定。但最高不

得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲

属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。

14、《关于出售公有住房的实施细则》第五条规定：“对职工收入较高的

单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本价的基础上适当上调”，上

调幅度有否限制?

答：对职工收入较高的单位，由单位分配的职工住宅，其出售价可在成本

价每平方米建筑面积902元的基础上适当上调，其上限为每平方米建筑面积12

40元。

15、购买公有住房，超过标准的部分按市场价购买，1994年市场价如何确

定?

答：1994年多层住宅每平方米建筑面积的市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为2492

元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为1780元，Ⅴ、Ⅵ级地段定为1068元；高层住宅每平方

米建筑面积的市场价：Ⅰ、Ⅱ级地段定为3780元，Ⅲ、Ⅳ级地段定为2700元，

Ⅴ、Ⅵ级地段定为1620元。实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折

扣后确定。

16、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，

维修基金如何建立?

答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购

房时应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金；市公积金管

理中心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高

层住房按成本价的12%房屋维修基金。同时，市公积金管理中心应从售房款中一

次性提取一定比例的费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和更新。一九九

四年定为每台电梯50万元；按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、

维修、养护基金。

17、房地产公司出售给个人使用权的住房，这次产权转给个人后，住房管

理和维修问题如何解决?

答：住房管理和维修问题按现行商品房管理办法执行。

18、中、小学教师在按成本价购买公有住房时有何优惠政策?

答：考虑到中、小学教师的工作性质，在按成本价购买公有住房时，可按

控制标准增加建筑面积8平方米。

19、单位购买的外汇商品房、侨汇商品房和高标准商品房分配给职工租住

的，是否属于按成本价向职工出售的公有住房范围?

答：这些住房不属于按成本价向职工出售的公有住房范围。

一九九四年六月十五日

上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办

法》的问题解答之二

沪房改办发(1994)第45号

1、计算离退休人员的工龄如何掌握离退休时限?

答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定

离退休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，

经批准的工作年限仍可计算工龄。

2、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办发［1994］第34号)(以下

简称《实施细则》)第十条规定：按成本价购买公有住房每个家庭购买一套的含

义是什么?

答：每个家庭“购买一套”，“套”的含义是以自然套为准，即使两套住

房相邻，租赁凭证只有一张，也只允许购买一套。

3、如果一个职工租赁两套公有职工住房，一套按成本价购买后，另一套可

否按市场价购买?

答：另一套可按市场价购买，但这里所指的市场价不是《〈关于出售公有

住房的暂行办法〉的问题解答》(沪房改办发［1994］第35号)第15条规定的

购买一套公有职工住房超标准部分的市场价，而是随行就市的市场价。

同理，一个职工过去按市场价购买了一套商品房，这次仍可按成本价购买

租赁的公有职工住房。

4、如果一个职工租赁两套公有职工住房，其中一套是奖励取得使用权的住

房，这次是否可购买两套?

答：只能按规定购买一套。

5、《关于出售公有住房的实施细则》(沪房改办［1994］第34号文)第四

条中，“同住人”含义是什么?

答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》

(沪房［91］公字第226号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口

且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难

的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的

同住人为准。

6、《实施细则》第十二条规定，“职工购房后，因居住困难或其他原因，

符合住房分配规定的，仍可在单位享受住房分配和购买住房。”再购买时，1%

的手续费如何计算?

答：再购买时，按新房价的1%缴付，原购房时缴付的1%手续费不再退还。

7、购房人缴付1%手续费的基价，以哪个价格为准?

答：计算购房人缴付1%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价

为基数。

8、《实施细则》第十五条规定，“购房款未付清或购房后未住满五年”，

“购房者改变自住用途的，应按市场价补足房价”。这里的市场价是多少?按市

场价补足房价后，是否受住满五年才能进入房产市场的限制?

答：这里指的市场价，不是《问题解答》第15题规定的市场价，而是随行

就市的市场价。

如果按市场价补足房价后，即可依法进入房产市场。

9、《实施细则》第十九条，“高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新

费用”如何提取?

答：按出售的面积比例提取。例如，一幢1万平方米建筑面积的高层住宅，

共两台电梯。总计应提取100万元的电梯和水泵共用设备的大修和更新费用。

即出售每平方米建筑面积应提取100元，这次出售多少面积，提取多少费用。

 10、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、

现役军人、水上工作者以及地质勘察工作者，在计算该户人口时，可否计算在

内?

答：以上几种人员，如户口从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算

在内。

11、同一幢公有职工住房中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范

围内：卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的(即俗称基本成套或两把

钥匙)；原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或

3户使用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢

房屋中，只有一户租赁的是独用成套公有住房?

答：以上情况均列入这次出售范围。

12、《问题解答》第18题规定：“中、小学教师在按成本价购买公有住房

时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。”，这一条对退休中、小学教师是

否适用?

答：这一条对退休中、小学教师同样适用。

13、住房原设计一梯3户，后经房管部门批准改建为一梯2套，每套内只

有一间厨房、一间卫生间的，改建后的每套住房是否可作为“一套”购买?

答：该住房是经房管部门批准改建的，同时，现在的一套住房只有一张租

赁凭证，可作为“购买一套”的范围。如果未经房管部门批准，住房是通过交

换自行改建的，不属于“购买一套”的范围。

14、公有住房承租人的配偶系农转非户口或农村户口时，在购买住房核定

建筑面积控制标准时，是否可以计算在同住人范围内?

答：在计算购买建筑面积控制标准时，配偶系农转非户口的，可计算在同

住人范围内；配偶系农村户口的，不得计算同住人范围内。

15、承租人及其配偶租赁一套公房，另外还有一套私房，其租赁的公房是

否可以购买?

答：这需分两种情况处理：

一是该私房是市场价购买的或是自产私房，则另一套租赁的公房可以购买，

但购买人的户口必需迁至准备购买的公房内；

二是该私房是上海房改方案实施后购买的优惠价房、标准价房、成本价房，

则另一套公房不得购买。

16、按成本价购买公有住房后，可否交换，与公房交换或私房交换，是否

算进入市场?

答：首先，按规定5年内不得自行交换；第二，5年后应允许自行交换，并

视作进入市场；第三，凡通过产权交换的，均为进入市场。

17、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家

庭后，代理经租费用是否要结算退还?

答：出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出

售日止，剩余的部分应退还原产权单位。

18、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作?

答：代理经租公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托

管理单位出售，但售房款应由产权单位核收。

代理经租公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理

单位有义务将产权的归属情况告知住户。

19、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明?

答：购买成本价公有住房时。原定职级的企业干部的职级应按干部管理权

限，由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具

职级证明。

20、各类专业技术职称人员购买已租住公有住房的建筑面积控制标准如何

掌握?

答：购买已租住公有住房的建筑面积控制标准和相应的技术职称对应如下：



建筑面积控制标准140平方米-----教授、研究员，以及享受教授、研究员

待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

建筑面积控制标准100平方米------副教授、副研究员等各类高级专业技

术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

建筑面积控制标准85平方米------具有各类中级专业技术职称的人员。

建筑面积控制标准75平方米------具有各类初级专业技术职称的人员。

各类专业技术职称以国务院有关部、委，以及省、直辖市人事部门颁发的

证书为依据。不包括单位内评、内聘的专业技术职称。

上海市城镇住房制度改革领导小组、上海市房屋土地资源管理局《关于出售公

有住房的暂行办法》的问题解答之三

（沪房改办发[1994]第63号 1994年11月22日）

1．“职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”。具体如

何掌握？

答：“职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”是指职工家

庭购买成本价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个

家庭只能享受一次。如果一个家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租

户名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑

面积控制标准的，则允许按同一优惠政策计算实际售价。如果一个家庭的住房

面积尚未到位，而目前已按成本价购买，今后原承租人增配住房时，当原购买

的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准的，则同

样可按上述政策购买。

2．一个承租户内，家庭成员中的现役军人，水上工作者以及地质勘察工作

者，在申请购房时，是否可享受其职级或职称的购房面积控制标准？其军龄或

工龄可否用作购房时的计算工龄？

答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，现户口在上海市的，可以

享受其职级或职称的购房面积控制标准，同时其军龄或工龄可用作购房时的计

算工龄，但不得作为购房人。如现户口不在上海市的则只能在计算该户人口时，

按增加一人计算。

3．1994年购房户承担高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少？

答：根据调查测算，1994年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑

面积为0.50元，购房户应承担电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑

面积0.10元。

4．承租户购房的程序如何？

承租户购房程序如下：

答：(1)填写《购买公有住房委托书》和《本户人员情况表》。

(2)携带《购买公有住房职工连续工龄(工作年限)证明》、《购买公有住房

人员职级、职称证明》、户口簿、公房凭证以及身份证、印章，到指定地点签

订《公有住房买卖合同》、《住宅管理维修合同》向出售人交付1000元定金；

如签订公有住房买卖合同后，承租户不愿购买公有住房时，出售人应将1000元

定金退还承租户，但承租户应支付100元工本手续费。

(3)合同签订后，在合同指定的时间内到指定银行向出售人缴付全部房款、

房屋维修基金和其他手续费。

(4)办理房屋买卖产权登记过户手续，领取《房屋所有权证》。

5．原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是

否列入出售范围？

答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，

其房屋类型仍属公寓，因此，暂不列入出售范围。

6．1994年购房户电梯和水泵运行费，其中80%在维修基金中列支，如何操

作？

答：其中电梯和水泵运行费的80%应由管理单位按月从购房人房屋维修基金

中支付，并列入规定科目。

7．承租人因出国(境)留学、探亲离开本市而承租户内留有二人或二人以上

的，是否可以购买公有住房？

答：承租人因出国(境)留学、探亲离开本市而承用户内留有二人或二人以

上的，且符合同住人条件的，须经承租人书面同意，变更租赁户名后，并经承

租户内同住人协商一致后，按规定办理购房手续。

处理公有住房出售后纠纷的若干意见

本市公有住房出售以来，相应纠纷陆续发生，出现了一些新情况、新问题。为

处理好公房出售后的纠纷，保障住房制度的改革，现根据《民法通则》、国务

院、建设部及本市有关的规定，结合审判实践，制定本意见。

一、受理

1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。

2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。



3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以

配合的，应以相邻纠纷受理。

4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险

物品，影响楼房住户安全的诉讼，以相邻纠纷受理。

5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、

公共设施全部或部分被人占用提起诉讼的，应予受理。

6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的

起诉，应予受理。

二、产权与使用权的确认

7、除天井和庭园外，单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登

记人所有。 自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、

阳台、天井和庭园(含围墙)以及室内墙粉饰等部位。

自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备。

8、除内天井外，楼房中的共用部位、共用设备为整幢房屋业主共有。住宅区内

的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。

共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电

话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、

外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位。

共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明灯具、

垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。

公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、

垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。

权的，不予支持。

12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部

门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。

三、产权的分割

13、购得的房屋在法定限制上市的期限内，由于离婚、继承等原因要求分割该

房的，房屋能分割的尽可能予以分割。对房屋能予分室分割的，可确定各方的

房屋产权；对无法分割实房的，除双方协议一方得实房，一方得房屋折价款外，

一般暂不分割，确定房屋产权共有。在产权共有期间，对无亲属关系的当事人，

可参照租赁私房的规定由住房方给付让房方一定的房屋使用费，待该房依法能

上市交易时，按当时的市场价，由一方得房屋折价款。

法院只能就房屋的产权、使用权作出判决，不应对当事人户口迁移作出判决。



四、产权的转让和继承

14、未经有购买公房资格人的同意，冒用名义购得房屋，该房屋买卖合同无效。

在法定限制交易期间内买卖房屋的，房屋买卖合同无效。

15、依法可以出卖的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售时，在同等

条件下，有优先购买的权利。

沪高法（１９９９）５２８号

２．关于９４方案购房后产权纠纷的诉讼时效的起算时间。鉴于９４方案本身存在严重缺陷，造成

了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权

证书上，虽然以后的９５方案对这一缺陷作了更正，但是９４方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上

述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，

权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，

我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。

关于印发《一九九五年出售公有住房方案实施细则》和《一九九五年出售公有

住房方案实施细则的问题解答》的通知

沪房地改[1995]767号

浦东新区规土局、房改办。各区、县房产管理局、房改办，各部委办局房改办：

现将按《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发[1994]19号）和《关于一九

九五年出售公有职工住房的方案》（沪府[1995]22号）规定制定的《一九九五

年出售公有住房方案实施细则》和《一九九五年出售公有住房实施细则的问题

解答》印发给你们，请按照执行。

一九九五年十二月十三日

一九九五年出售公有住房方案的实施细则

第一条 根据《关于出售公有住房的暂行办法》（沪府发[1994]19号）和《关于

一九九五年出售公有职工住房的方案》（沪府[1995]22号）的规定，特制定本

实施细则。

第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归已、维修自理的原则。

第三条 凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工

出售，但列入旧城改造规划，产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市

政府认为不宜出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进

行。1995年出售的是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。

职工租住单位购买的外销商品房、侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出

售范围。

第四条 按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人

及其配偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶，配偶支内或

支农等离开本市（另一方不再享受购房优惠）而承租户内留有一人的；40岁以

上的单身未婚男子或女子。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职

工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。共有人

再购买时合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名办理

购房手续。

有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构

及有违章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市；

承租人去国（境）外定居、探亲、留学承租人户内留有一人的（承租人内留有

二人或二人以上的，须变更租赁户名后按规定购买）。

第六条 1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积1060元。

第七条 按购房人每一年工龄给予每平方米建筑面积15.30元的工龄折扣，确定

1995年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、

承租人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。但该工龄最长者及其配偶

再迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到

1991年底。从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工

作的符合国家提前退休规定的饿提前腿职工，其购房时的工龄应加上提前的

“工龄”。

第八条 1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减

率计算。

对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：

1、 购买已租住的公有住房，按规定给予5%的折扣。

2、 多层和高层住宅面积折扣，多层住宅为10%，高层住宅为12%。

3、 房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

4、 房屋的成新折扣率为每年2%，折扣后残值低于40%计算。

第九条 对购房者给予以下优惠：

1、 购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

2、 购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

3、 购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条 1995年公有住房实际出售单价计算公式如下：

新分配公有住房的实际出售单价（元/平方米）=[成本价（元/平方米）－15.3

元/年·平方米×购房工龄（年）] ×[1－成新折扣率×竣工年限（年）] ×[1

－面积折扣] ×地段增减率×朝向增减率×层次增减率。

已租住公有住房的实际出售单价（元/平方米）=[成本价（元/平方米）－15.3

元/年·平方米×购房工龄（年）] ×[1－成新折扣率×竣工年限（年）] ×[1

－已租用公房折扣率] ×[1－面积折扣] ×地段增减率×朝向增减率×层次增

减率。

其中：购房工龄－机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算；企业

单位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到1991年底。

竣工年限－按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。

加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十一条 1995年公有住房实际出售单价（含新分配公有住房、已租住公有住房、

套增配房）的最低限价，I级地段内，定为每平方米建筑面积213元；II级地

段内，定为每平方米建筑面积200元；III级地段内，定为每平方米建筑面积

188元；IV级地段内，定为每平方米建筑面积175元；V级地段内，定为每平方

米建筑面积163元；VI级地段内，定为每平方米建筑面积150元。

第十二条 出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋

建筑面积摊算办法的通知》（沪房[93]权字发第52号）规定执行。建筑面积计

算保留二位小数，以下四舍五入。

第十三条 职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24

平方米计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：

1、 建筑面积控制标准75平方米——一般职工、干部；具有各类初级专业技术

职称的人员。

2、 建筑面积控制标准85平方米——科技干部；具有各类中级专业技术职称的

人员；具有高级工证的技术工人。

3、 建筑面积控制标准100平方米——具处级干部；副教授、副研究员等各类

高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

4、 建筑面积控制标准120平方米——副局级干部。

5、 建筑面积控制标准140平方米——正局级干部；教授；研究员；以及享受

教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

6、 建筑面积控制标准50平方米——无业、待业、孤寡老人。

7、 部级干部按国务院规定的控制标准执行。

购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再加建筑面积10平方米。

以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条 1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场

价。对于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准10平方

米以内的，其超过部分按1995年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过

部分的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣确定；

再超过部分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受1995年的优惠折扣

政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条 1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价：I、II级地段定为2928

元；III、IV级地段定为2092元；V、VI级地段定为1255元。

1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价：I、II级地段定为4442元；III、

IV级地段定为3173元；V、VI级地段定为1904元。

第十六条 职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工，

仍可在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、

增配的若干规定》（沪房地改发[1995]240号）办理。

第十七条 购房人以现金一次付清全部购房款的，给予一次性付款折扣。1995年

一次性付款折扣为20%。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣，

首期付款不低于实际售价的30%。

第十八条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的

税基。

第十九条 出售、购买公有住房的程序

（一） 出售公有住房按下列程序进行：

1、 出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县

属单位分别报市、区县房改办确认。对1994年度出售过公有住房的楼房不再办

理确认手续。

2、 出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县

属单位分别报市、区县房改办审核，备案。

3、 单位将1995年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领

单位房屋所有权证的有关手续。

4、 出售人向住户宣传购房政策。

5、 出售人为购房办理购房有关手续，开具上海市公有住房出售收入专用票据。

（二） 购买公有住房按下列程序进行：

1、 职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100元（不购

房时不予退还）。购房时，应协商一致，确定购房人。

2、 职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

3、 购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签定房屋买卖

合同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。

4、 购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登

记发证机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条 按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、

并购房后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，收益归己，但须

按规定补交土地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。

职工购买公有住房前与单位订有配房协议的，在购买公有住房后五年内，违反

正常工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与

市场价的差价。

第二十一条 房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：

（一） 室内维修由购房人自理。

（二） 住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所

有人共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取，租凭户的维修费用

由产权单位承担。

（三） 住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人

修复或赔偿。

（四） 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊

公共设施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共用承担。购房户承担的

费用，应在城市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施

管理、维修、养护基金中列支；租凭户承担费用，由产权单位支付。

第二十二条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理

分摊。在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户承担运行费用的20%，其余

80%在维修基金中列支。

第二十三条 房屋维修基金按下列规定筹集：

（一） 多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%

缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性

从售房款中按平方米建筑面积成本价的6%缴付房屋维修基金，1995年定为每平

方米建筑面积63.60元。

（二） 高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的1.5%

缴付房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性

从售房款中按每平方米建筑面积成本价的12%缴付房屋维修基金，1995年定为

每平方米建筑面积127.20元。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息），专

项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按

建筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性

按出售的每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大

修和更新。

高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用，具体使用办法

按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》（沪府发[1994]59号）的规定执行。

出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积20元缴付街坊公共设施管理、

维修、养护基金。

第二十四条 出售人和购房人需交付的费用：

出售人交付的费用：街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层住宅水泵和电

梯等设备的大修和更新费用；实际售房款（不计一次性付款折扣）0.5%的手续

费；房屋出售价0.5%的房屋买卖合同印花税。购房人交付的费用：购房款；首

期维修基金；实际售房款（同上）0.5%的手续费；房屋登记勘丈费0.30元/M²

级房产权证工本费5元；房屋出售价0.5‟的房屋买卖合同印花税（分期付款的

按购房总价0.5‟交付）；产权登记权证印花税5元。

第二十五条 出售单位会同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理物

业或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后

管理暂行办法》（沪府发[1994]59号）的规定办理。购买公有住房后，产权人

应按照社会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。

多层住宅产权人每月每套应承担3—5元的管理费；高层住宅产权人每月每套应

承担5—10元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签定管理合同时确定。

第二十六条 公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会

关于售房归集资金管理和使用规定的通知》（沪府办[1995]20号）办理。

房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位，单位再分配给职工租住的，

售房款由市公积金管理中心负责归集，专项用于住宅建设和旧房更新改造。

个人购买使用权住房的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，

交付成本价的首期维修基金；按本实施细则计算购房款（不计一次性付款折扣）

0.5‟的手续费；房屋登记勘丈费0.30元/M²；房产权证工本费5元；房屋买卖

合同0.5‟印花税；产权登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不

受面积控制标准限制，住房的维修和管理按«上海市公有住宅售后管理暂行办法

»执行。房屋产权单位必须按本实施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。

第二十七条 新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住

房时，出售数量不能低于新建住房总量的30%，单位给本系统收入较高职工分配

新建住房的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积1060元的基础上是适当上

调，具体价格上调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。

第二十八条 1995年7月1日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》规定出

售公有住房。公有住房配套时不再执行有关租金奖励规定。

第二十九条 本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家

庭购房认购手续截止1996年6月底。

第三十条 市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。

第三十一条 本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发

布的有关文件与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

一九九五年十二月十三日

附件：

公有住房出售价格的增减系数和成新折扣

一、 增减系数

房屋出售价格的增减系数根据出售房屋所处的地段、房屋层次、朝向确定。具

体标准为：

1、 房屋地段按I、II、III、IV、V、VI分为六个等级；地段等级增减率为：I

等100%，II等80%，IV等70%，V等60%，VI等50%。

I级地段：东至中山东一、二路；南至金陵东路；西至河南中、南路；北至北京

东路。

II级地段：I级地段向外，南至复兴东路；西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇

嘉浜路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路，再向北折

入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过

共和新路旱桥，虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路；东至欧阳路

四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边。

另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。

III级地段：II级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国

康路。延伸到东体育会路（杨浦、虹口区与宝山区交界处），再沿东体育会路、

大连西路至中山北路；西至中山西路，徐汇区与原上海交界处；南至黄浦江边。

原浦东的市区部分，以及内环线以内部分的地区。

IV级地段：II级、III级地段向外的市区部分（闵行区、宝山区、嘉定区除外）；

已开辟和将开辟的住宅小区（如长风、田林等）。原川沙县的川沙镇、高桥镇、

北蔡镇以及重点开发区 生活区和正在开辟的原郊县部分的住宅小区（如莱阳新

村、金杨新村等）。

V级地段：闵行区、宝山区、嘉定区（嘉定镇、南翔镇）；卫星城镇（如金山、

安亭等）。

VI级地段：郊县城镇。浦东新区III、IV级地段以外及V级以外的地区。

2、 房屋层次增减率为底层98%，顶层96%，二层100%，其他层次102%。

3、 房屋朝向增减率见下表：

朝向 增减率

东 偏南＜45° 100%

东 偏北≤45° 100%

南 偏东≤45° 102%

南 偏西≤45° 102%

西 偏南＜45° 95%

西 偏北≤45° 95%

北 偏东＜45° 92%

北 偏西＜45° 92%

二、 房屋成新折扣

房屋成新折扣是指房屋使用年份与房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年为

2%，房屋出售年份为1995年。折旧后残植低于40%的按40%计算。

一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答

1、 什么是出售公有住房的成本价？

答：出售公有住房的成本价是指按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。

1995年的成本价为每平方米建筑面积1060元。

2、 什么是出售公有住房的市场价？

答：商品的市场价是指由商品价值决定，并受市场供需因素制约的价格。而出

售公有住房的市场价并不是房地产市场中商品房的价格；具体规定见《实施细

则》第十五条。

3、《实施细则》第十一条规定的“最低限价”，含义如何？

答：“最低限价”是指《实施细则》规定的1995年公有住房实际出售单价（不

计一次付款的20%优惠）。

4、 购买住房一次付款的含义是什么？

答：一次付款是指购房的职工一次付清购房款（可利用家庭成员积累的住房公

积金），申请住房抵押贷款或向单位申请分期付款不包括在内。

5、 出售公有住房的抵押贷款是怎么回事？

答：如果参加住房公积金的职工购房一次付款有困难的，可向市公积金管理中

心申请职工住房抵押贷款。具体贷款手续由建行市分行房地产信贷部办理。申

请抵押贷款的“可贷额度”应按借款人及其同户和直系亲属参加住房公积金成

员计算公积金的月平均工资之和的30%再乘以贷款期限（月数）确定。但最高不

得超过购房所需资金的70%。支付首期款时，可用借款人及其同户成员和直系亲

属参加住房公积金成员积累的公积金冲抵。以后还贷时，可用借款人及其同户

成员和直系亲属参加住房公积金成员每月缴交的住房公积金冲抵。

6、 同一幢公有职工住宅中，有下列情况之一的，是否包括在这次出售范围内：

卫生间、厨房间一户独用，但不是套在户门内的（即俗称基本成套或两把钥匙）；

原有住房不是独用成套的，而加层部分是独用成套的；原设计是2户或3户使

用一组室号，一个厨房间，一个卫生间，而实际是一户使用的；在同一幢房屋

中，只有一户租凭的是独用成套公有住房？

答：以上情况1995年列入出售范围。

7、《实施细则》第三条中规定的“职工住宅”指哪些房屋？

答：“职工住宅“指沪房（90）规字发第518号通知修订的上海市房屋建筑类

型分类中居住用房（公寓、花园住宅、职工住宅、新式里弄、旧式里弄、简屋

六大类）的第三类。

8、 原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，是否

列入出售范围？

答：原系公寓类型的房屋，经过批准加层为独用卫生、独用厨房的房屋，其房

屋类型仍属公寓。因此，暂不列入出售范围。

9、“按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次”。具体如何掌握？

答：“按成本价购买公有住房每个职工家庭享受一次”是指职工家庭购买成本

价公有住房的面积标准，在规定的建筑面积控制标准之内的，每个职工家庭只

能享受一次。如果一个职工家庭有两套或两套以上住房时，必须是同一承租户

名，或是配偶双方的承租户名，其住房的建筑面积总和又未超过规定的建筑面

积控制标准的则允许按同一折扣和优惠政策计算实际售价。如果一个职工家庭

的住房面积尚未到位，而目前已按成本价购买，今后原承租人增配住房时，当

原购买的住房和新增配的住房建筑面积总和未超过规定的建筑面积控制标准

的，则按《公有住房出售后再套配、增配的若干规定》（沪房地改发[1995]240

号文）购买。

10、“同住人”含义是什么？

答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪

房[91]公字第226号文）第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实

际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”

对于新分配住房居住不到3年的租凭户，则以住房调配单和户口簿上的同住人

为准。

11、离退休人员的购房工龄如何计算？

答：非经上级组织部门批准缓离退休的离退休人员工龄时限计算，以法定离退

休年龄内的实际离退休年限为准；经上级组织部门批准，缓离退休工作的，经

批准的工作年限仍可计算工龄。工龄起算日期以离退休证记载的日期为准。工

龄计算到1991年底。

12、职工购房工龄证明如何出具？

答：职工购房工龄证明一式三联，由出售单位、职工所在单位、职工配偶所在

单位各执一联。在出具证明时，须由所在单位的人事劳动部门加盖公章，对没

有设置人事劳动部门的单位可由上一级主管部门的人事劳动部门盖章。

13、购买成本价公有住房时，企业干部的职级，由哪个部门出具证明？

答：购买成本价公有住房时，原定职级的企业干部的职级应按干部管理权限，

由上级主管部门出具证明；无定职级的企业干部，上级主管部门不得出具职级

证明。

14、一个承租户内，在核定本户内人口时，家庭成员中的在读大学生、现役军

人、水上工作者、地质勘察工作者以及居住本市单位集体宿舍的，在计算该户

人口时，可否计算在内？

答：以上几种人员，如户口是从原住地迁出的，在计算该户人口时，可计算在

内。

15、一个承租户内，家庭成员中的现役军人、水上工作者、地质勘察工作者以

及居住在本市单位集体宿舍的，在申请购房时，是否可享受其职级或职称的购

价之间的差价。

19、系统单位自管公有住房，出售时住房建筑面积是否需要核定？

答：系统单位自管公有住房建筑面积核定，应委托房屋所在地区产证登记发证

机构对其勘丈面积进行认定。

20、系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭可否购买？

答：系统单位出售已出租公有住房时，非本单位职工家庭租住的，应同样给予

购买。

21、代理经租的公有住房，由谁负责出售工作？

答：代理经租的公有住房的出售工作，应由产权人负责；也可由产权人委托管

理单位出售，但售房款应由产权单位核收。

代理经租的公有住房中的住户，向管理单位了解该住房的产权归属时，管理单

位有义务将产权的归属情况告知住户。

22、委托房管部门代理经租的单位产权住房，这次按成本价出售给职工家庭后，

代理经租费用是否结算退还？

答：出售部分应终止代理经租合同；代理经租费用按出售面积需结算至出售日

止，剩余的部分应退还原产权单位。

23、房地产公司出售给单位使用权的住房，这次按成本价出售给个人时，维修

基金如何建立？

答：房地产公司出售给单位使用权的住房，这次个人购买后，购房人在购房时

应缴付首期每平方米建筑面积按成本价1.5%的房屋维修基金；市公积金管理中

心应一次性从售房款中缴付每平方米建筑面积多层住宅按成本价的6%，高层住

宅按成本价的12%房屋维修基金。同时，市公积金管理中心应从售房款中一次性

按出售的每平方米建筑面积比例提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备

的大修和更新。按每平方米建筑面积20元缴付街坊公用设施管理、维修、养护

基金。

24、购房人缴付0.5%手续费的基价，以哪个价格为准？

答：计算购房人缴付0.5%手续费的基价，以不打一次性付款折扣的购房总价为

基数。

25、房屋朝向如何确定？

答：房屋朝向确定，以独用成套房屋中卧室和起居室的最好朝向确定。

1995年房改方案实施以前，用幢房屋中已有出售的，该幢房屋的朝向和增减系

数可参照《关于出售公有住房的实施细则》（沪房改办[1994]第34号文）附件

规定。

1995年房改方案实施以前，用幢房屋中没有出售的，以及1995年房改方案实施

后竣工的房屋，其朝向和增减系数必须按1995年的《实施细则》附件规定。

26、1995年购房户承担高层住宅电梯和水泵运行费的计费标准是多少？

答：根据调查测算，1995年高层住宅电梯和水泵运行费每月每平方米建筑面积

为0.50元，购房户应承担电梯和水泵运行费的20%，即每月每平方米建筑面积

0.10元。

27、1995年购房户电梯和水泵运行费，其中80%在维修基金中列支，如何操作？

答：其中电梯和水泵运行费的80%应由管理单位按月从购房人房屋维修基金中支

付，并列入规定科目。

g

第一百零六条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除

法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。