奥运会后北京市房价走势分析

ＦＩＮＡＮＣＥ＆ＥＣＯＮＯＭＹ金融经济

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奥运会后北京市房价走势分析

口崔旭靓

摘要：本论文主要针对北京市居民关心的热点问题——奥运 关键词：房屋销售价格指数；房地产：奥运会

会后北京市房屋销售价格展开讨论，在介绍了中国房地产发展大

北京市房地产现状

北京市房地产开发投资额

背景的情况下．从房地产的投资情况等方面对北京市房地产的现

状作了深入细致的分析。在了解了北京市房地产现状的前提下．

论述了（）８年奥运会对于北京市房地产行业发展所起到的不容忽

视的作用．并利用时间序列的方法对２０１０的房屋销售价格指数

做出预测．从而得出奥运会后北京市房价将继续稳步上涨的结

一

、

论 并通过与前几届奥运会作比较，再结合北京市自身的特点对

这一结论做出了系统的论述一

本论文较全面的介绍了房地产的现状．将统计预测方法应用到论

证中．做出了合理的预测，

年份

图１ ２００争一２００９年房地产投资总额

综合评分南高到低排列如下：学生、公务员、企业 领、教育界人 价最低．几乎显著低于全部收入阶层，其评分平均低于无收人人

员、自南职业者、军人、事业单位人员、从事个体经营活动者、企业 员３．Ｏ３分。无收入的人员对安全感的评价仍然是最高的看。但并

蓝领、农民、无业、文化文艺出版界。文化文艺出版界对安全感评

分几乎显著低于全部职业．显著少于学生８．８分之多 ， 从社会和谐评价看．收入介于８０００—１００００的居民的评价显

不显著。

从对廉政评价看，不同职业的居民总体对诚信的综合评分南

高到低排列如下：公务员、学生、军人、教育界人员、从事个体经营

活动者、自由职业者、事业单位人员、农民、企业白领、无业、企业 由此可见。在低收入到中高收入这一段．幸福感是随着收入

蓝领、文化文艺 版界。文化文艺出版界对廉政工作的评分几乎

娃著低于全部职业，显著少于公务员ｌ２．３分之多。 人人群的幸福感普遍不如中高收人人群高。

综合上述．几乎全部评价中，公务员和学生的评分都最高．同

时教育界人士的评价也在前五名内，这可能是由于公务员的职业 综合上述分析可以看小，几个评价指数之间是相互联系的，

优势给他们的家庭、婚姻生活带来诸多好处，其丁作稳定．压力 当以居民幸福综合评价为因变量时，分析结果表明其余的指数都

小．福利待遇高因此其整体幸福水平较高，也使得他对社会各方

面的评价也比较积极。而学生还没有步入社会，经济生活压力相

对较小 因此其整体幸福感较高，并且政府对学生的各方面都采

取了较多的优待政策，这也使得学生对社会各方面的评价比较积 社会和谐评价和日常生活安全感评价则受到相对较少的影响。

极 另外值得注意的是，文化文艺出版界的居民在社会生活各方

著高于全部收入阶层．但是他们之间的差距并不大，其评分仅高

于收入２０００—３０００人员０．０９３８分。

的提高而增加的，而到了高收入这个阶层，幸福感开始下降，高收

二、结论与总结

对居民的评价产生了显著影响。

居民对总体幸福感、诚信等各方面的评分受性别、年龄、收

入、等人口统计变量的显著影响。相对其余五个指标的评价而言，

北京市女性居民比男性居民更容易满足，并且随着年龄的增

长，北京市居民的社会生活的满意程度呈现Ｕ字形曲线分布。随着

教育水平的上升，北京市居民对于总体幸福感、公共服务满意度等

都是显著下降的。公务员和学生的评分几乎在全部指标评价中都是 古典经济学理论认为收入的增加使消费者能获得更高的满

最高的，文化文艺出版界的评价都是很低的。随着收入的升高，北京

市居民对自身社会生活的各方面评价并不一定随之上升。只有在非 准与收入水平的长期正相关关系。之前本文已经证明了收人能够

常贫穷时，收人才会对人们的主观幸福感有影响，而当收入达到一

面都不满意．其幸福感满意度甚至低于无业者。

２．６收入因素对各主观评分的影响分析

足程度．但是大多数对发达国家的研究都表明，没有显示幸福水

显著影响个指标评分，下面我们来具体分析北京市居民对社会生

活各方面的整体评价受到了收入何种影响，我们得到如下结论：

从总体幸福感评价来看。月收人为１（ＲＲ）－３０００元的居民评分明 参考文献：

定程度后．反而会出现主观幸福感随收入的上升而下降的趋势。

显最低，要低于５ＯＯｏ＿８０００元的居民２．８４分，无收入的人员最高，这 【１］杨作毅．北京居民幸福指数的调查与分析．统计与决策２００８年

有可能是因为无收人人员大多是是学生，且年龄偏小，如前面的研

究发现年龄在ｌ８岁以下的或者职业为学生的居民幸福感的水平是

第５期（总第２５７期）：９６—９８

『２１吴启富，马立平．北京市城镇居民年龄别幸福感差异分析．首都

比较高的 并不是收入越高幸福感评分越高，收入在８０００－１００００以 经济贸易大学学报，２００８，ｌ０（５）：７５—７８

及１００００以上的居民的幸福感并不显著高于５０００－８０００的。 ｆ３］何子衡，孙阳．基于截面数据的个人年收入影响因素的计量分

析．现代企业教育，２００９—０４一下期：ｌ６８—１６９

从对诚信的综合评价看，无收入的人员评价仍是最高，而收

入在１００００以上的居民的反而对诚信的评价也是最低的，几乎显

著低于全部收入阶层。

从日常生活安全感评价看，收入介于１０００—２０００的居民的评

【３】王亚伟．浅析影响幸福感提升的主要因素．科学与财富，２０ｌ０（１）：

ｌ０６—１０７

团

分别承载了排球、举重、跆拳道、柔道、摔跤、乒乓球六项奥运

２００９

２２．５

表１房地产开发经营投资增长比率

增长比率％ ｌ １２．８ ｌ １６ ｌ－－４．３

ｌ ２００６ Ｉ ２００７ Ｉ ２００８

比赛项目的首都体育馆、北京理工大学体育馆、北京航天航空大

学体育馆、北京科技大学体育馆、北京农业大学体育馆、北京大学

体育馆，周边的房价也高出北京市房屋销售均价很多。

２００７年该区域在售仅３个项目，其中两个是普通住宅项目褐

石、橡树湾．另外一个楼盘是酒店式公寓项目辉煌围际广场。褐石

数据来源：｛２０１０年北京市统计年鉴》及年度数据。通过房地产开发经营投资数据计

算得出。

由图１、表１可以看出，除了２００８年以外其他年份房地产投

资总额都有较大幅度地增长．０８年受金融危机影响，房地产投资

有４个百分点的回落．但Ｏ９年在政府政策刺激和国内经济企稳

回升的态势下．房地产投资又有了将近２３个百分点的提升。预期

北京市房地产投资仍可稳定增长。

但值得注意的是．随着国家对房地产开发的调控政策日趋严

销售均价为１９（Ｘ￣元，与年初比涨幅达１９％；而将学府气息融人

楼盘建设的橡树湾更是由年初的９０００元均价上涨到如今１４５００

元的均价．涨幅达到６１％，成为房价上涨尤为突出的楼盘之～。

（二）奥运会对租房价格的影响

除了对房屋销售价格的影响外．奥运会对房屋租赁价格的影

响也很大。从２００７年初开始各奥体场馆周边的租赁房源非常紧

俏．一居室都被热租。据统计国体周边一居室的成交速度最快，价

格主要集中在１８００—２０００元之间，而去年ｌ２月份，此地段的一居

格．２ｏｏ６——２０ＨＤ９年房地产投资总额分别占当年全社会固定资产

投资总额的５ｌ％、５０％、４９％和４８％，呈现下降趋势，可知房地产投

资总额虽然在上涨，但涨幅却低于北京市固定资产投资总额的增

长幅度。并且随着保障性住房日益占据政府投资预算比重的加

大．可预见未来北京市房地产价格不会有较大幅度的增长。

二、奥运会对北京市房地产的影响

２００１年７月１３日．北京获得第２９届２００８年奥运会主办权。这

室租赁价格为ｌ５００元，租赁价格上涨２０％；工体周边的一居室价

格集中在１８００—２０００之间，去年ｌ２月份为１６００元，上涨１２．５％；

老山自行车馆周边两居成交最旺，价格在１５００元左右，去年１２

月份为ｌ２ｏｏ元．上涨２５％。

不仅对于北京是个历史性的时刻，更给中国体育事业揭开新的一页。

奥运会主办权的取得，使北京更加朝着一个开放的，国际化

的大都市发展。不仅源源不断的外资流人这个潜力巨大的市场，

更带动了北京市很多产业的发展，其中对于北京市房地产行业的

促进作用更是不容忽视的。

三、利用统计方法预测２０１０年房价走势

１、指标介绍

反映商品住宅价格的核心指标有两个。一是房屋销售价格指

数；二是ｊＥ京市期房预售平均价格及其涨幅。以下就用房屋销售

价格指数来预测ｊＥ京市后几年房价。

房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度

和趋势的相对数．它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期

的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销

售价格的变动情况。

房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是

排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后．由

于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。因此，它更直观

的体现北京市房价变动的情况。

２、预测过程

表４房屋销售价格指数

１９９８ １ｏｏ．９

１９９９ ｌ００．１

２Ｏ００ ９９ ５

２０ｏｌ ｌ０１．３

２０ｏ２ １ｏ０＿３

２００３ １ｏ０＿３

２０ｏ４ Ｊ０３．７

２ｏｏ５ ｌｏ６．９

２００６ １０８ ８

２Ｏ０７ １０９ ６

２ｏ０８ １１１．６

ｌ０４ ２００９

北京奥运会将使用３７座比赛场馆。在北京地区的３２座场馆

中．新建１３座、改扩建１２座、临时性赛场７座，计划总投资２００

亿元人民币。《长江商报））２００８年１月３０日统计３１个比赛场馆的

投资控制在１３０亿元人民币之内，其中。国家体育场的投资控制

在３５亿元人民币之内。切实做到了“节约办奥运”的承诺。

（一）奥运会对房屋销售价格的影响

奥运会对北京市房地产的影响．直观的反应在奥运场馆周边

房价增长十分惊人。从图２可以看出，２００７——２００８年间，北京市

房屋销售均价在１ｌＯＯ０—１４０００元，平方米之间．只有０８年２月

价位可以买到的。

达到了１５０００元／平方米。而奥运场馆周边的房屋远远不是这个

１、 体在售项目均价２７２ｏｏ元

数据来源：｛２０１０年北京市统价年鉴》

位于东二环边上的丁人体育馆与工人体育场将作为奥运会

拳击与足球的主赛场．一直以来承接重要足球比赛、重大娱乐活

动等的工人体育场．是上世纪５Ｏ年代北京著名的十大建筑之一。

据调查发现，２００７年丁体周边在售的５个项目中．销售均价为

２７２００元。并且在短短的半个月时间里，销售均价涨幅高达７％．

南８月初２５４００元／平方米涨至目前２７２００元／平方米

２、石景山五棵松在售项目均价为１３７５０元

石景山老山自行车馆是２００８年自行车项目的比赛场馆．与

五棵松篮球馆一起构成了京城西边奥运场馆阵地，也是位于奥林

匹克公园之外最主要的比赛场馆，２００７年在售两个项目销售均

明显看出从１９９８年到２００９年．北京市房屋销售价格指数呈

上升趋势，特别是Ｏ３年以后，上涨迅速，并且无季节趋势。因此用

时间序列的无季节模型（Ｈｏｌｔｅｒ－Ｗｉｎｔｅｒ）方法，预测２０１０年房价。

表２线形平滑结果

Ｍｅｔｈｏｄ：Ｈｏｌｔ—Ｗｉｎｔｅｒｓ Ｎｏ Ｓｅａｓｏｎａｌ

Ｏｒｉｇｉｎａｌ Ｓｅｒｉｅｓ：ＲＥＳＩＤ

Ｆｏｒｅｃａｓｔ Ｓｅｒｉｅｓ：ＲＥＳｆＤＳＭ

ＰａｒⅢｅｔｅｒｓ： Ｉ ＡＩｐｈａ １ ｏｏ００

Ｉ Ｂｅｔａ ０．３７００

２４９０２４５ Ｓｕｍ ｏｆ Ｓｑｕａｒｅｄ Ｒｅｓｉｄｕａｌｓ

１．５７８０５１ Ｒｏｏｔ Ｍｅａｎ Ｓｑｕａｒｅｄ Ｅｒｒｏｒ

价在１３７５０元左右。目前紫金长安的第三期住宅均价达到２２０００

元，平方米．与第一、二期的八、九千元相比。上涨了一倍多。

３、大学区房价涨幅很大

Ｅｎｄ ｏｆ Ｐｅｒｉｏｄ Ｌｅｖｅｌｓ： １ Ｍｅａｔ１ ｌ０９．６００ｏ

Ｉ ｌ Ｔｒｅｎｄ ｌ ５ｌ０３１７

由上表可以得出，预测期内使用的预测公式为：

・ ＋ｌ￣ｋ＝１０９．６＋１．５１０３１７ｋ ｋ：１ Ｔ：１２（样本末期）

１ １ ９

ＦＩＮＡＮＣＥ＆ＥＣＯＮＯＭＹ金融经济

区域金融资产结构与经济增长关系研究

以贵州省为例

口黄曦子

摘要：贵州省金融资产结构与经济增长的协调性不足．其中

货币资产对经济增长的贡献度和影响力最大——货币资产是经

济增长的原因并且几乎构成了影响经济增长的全部金融因素。其 特别是经历过两次世界瞩目的金融危机后，区域金融领域的现有

中．货币资产对实体经济中的第二产业和第三产业的影响尤为突

一

、

引言

改革开放以来，区域金融发展问题一直是众人关注的焦点．

状况和未来发展趋势成为亟待探讨的问题 针对这个问题国内外

出，远远超过对第一产业的影响。由此提出协调金融资产结构与

经济增长关系、优化金融资产内部结构、注重金融资产对第一产 重点。

学者以金融发展水平是否促进经济增长作为研究的切人点与侧

业，特别是农业的支持的三条建议，来达到促进金融资产结构协 纵观整个金融发展史，自１９５５年。Ｃｕｒｌｅｙ和Ｓｈａｗ建立了一

调发展、加快经济增长步伐的最终目的。

关键词：金融资产结构；经济增长：因果关系

种由初级到高级，从简单到复杂逐步演变的金融发展模型以来．

对于金融发展问题的研究就层出不穷。１９６９年．由Ｇｏｌｄｓｍｉｔｈ提出

了可谓是奠定金融发展理论基础的ＦＩＲ理论；１９７３年，Ｍｉｃｋｉｎｎｏｎ，

）

预测数据及效果见表３。

表３房屋销售价格指数预测结果

１９９９ １００．１ ｌ００．７８

２Ｏ［ｘ】 ９９．５ ９９ ７２８４２２１

上多加一点，奥运会的结束并不会直接导致房价的下跌。

２（ｘ】ｌ １０１ ３ ９９．０４３９ｌ３３４６７

２０ｏ２ ｌＯ０．３ １Ｏ１．６７８５９２０８６

２ｏｏ３ １【ｘ】３ １Ｏ０．１６８５５７８１８

２ｏ０４ １０３ ７ １Ｏ０．２１７ｌ８７１５４

２ｏｏ５ １０６．９ １０４ ９Ｏ５７ｌ４７１５

２【ｘ）６ ｌＯ８ ８ １Ｏ８ ８４３５３５４５６

２ｏｏ７ １０９．６ ｌ１０．７２７４２８７５２

２ｏ０８ ｌ１１．６ Ｉｌ １．６４３ Ｉ６７５５

２ｏｏ９ ｌ０４ ｌ０６．６２０６３３５１ １

２Ｏ１Ｏ ｌ１ ｌ １０３９５０２６６

３、城镇化扩大了对房屋的需求

为了统筹城乡的全面、协调和可持续发展．北京市近些年加

快了城镇化进程，住房的城镇化成为人们关注的焦点，与农村拆

迁相关的项目个数２００８年为２７３个．２００９年增长了１６．５％，达到

３１８个。与其直接相关的建筑面积分别为４２８万平方米和４１６万

平方米。２００９年拆迁户数为３２６６２户，城镇化使部分农民脱离了

中等收入群体，步入消费得起大面积住宅居民的行列，自然就成 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在３０—４０％为

为北京市房屋的需求方．而且由于以前房屋的拆毁．还成为房屋 富裕．低于３０％为最富裕。２００６年北京市城市居民家庭恩格尔系

的迫切需求者。需求的不断增长与供应量有限的矛盾，必然使北 数就已经降到３０．８％，距离最富裕只差分毫．而当居民收入水平

京市房价一涨再涨。

参考文献： 念及中国历史上在城市化与住房质量标准上欠账过多是分不开

四 北京市房价上涨有其自身特点

ｌ、生活水平提高

提高时．首先追求的就是住房条件的改善。这与中国人的传统观

的．因此随着人均可支配收入的不断提高，人们对于房屋的需求

将稳步高涨。受北京市面积的制约，房地产开发有限，北京市房价 【２１马磊．２００８年后北京房价会不会降？ｈｔｔｐ：／／ｈｏｕｓｅ．ｓｏｈｕ．ｃｏｒｎ／ｎｅｗｓ／

不会有下降的机会。

２、居民购房需求与奥运会举办没有必然联系

０８年奥运会的举办对北京市房地产行业的带动作用是不容忽

视的．但绝大多数居民并不是因为北京要举办奥运会才买房的。购

房需求的上涨实属生活需要，据２０ｏ６年北京市统计局抽样调查显 『４Ｊ１—７月北京市房地产市场运行情况．

示，年龄组为２０—２４、２５——２９的男、女性人口所占比重高于其

他年龄组人１５１所占比重，而这一年龄段人，正面临着结婚生子、成

家立业的问题．再加上各地优秀人才的涌人，据分析很多人刚刚考

进北京的大学就已经在考虑在北京买房子了。因此房价高涨的基

础是供需之间的失衡。而２００８年奥运会的召开只是在高涨的需求

【１ Ｅ京住房建设规￣（２００６－２０１０年）公告说明全文．北京市规划委员会

２０ｏ７—０８－０７／３４７２３０．ｈｔｍｌ

【３１任志强．房价上涨证明了对楼市的宏观调控很成功．

ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｈｚ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ？２００７－０８—１ ３／１ １７６６６２．ｈｔｍ

２ｏ０７年８月

１３日

ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｂｊｓｔａｔｓ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｓｊｊｄｄｊｊｘｓ／２００７０８／ｔ２００７０８２３＿９３７７６．ｈｔｍ来

源：北京市统计局 国家统计局北京调查总队２００７—０８—２３

［５Ｊ北京发改委：奥运后北京房价不会出现大的波动．

ｈｔｔｐ：／／ｈｏｕｓｅ．ｆｏｃｕｓ．ｃｎ／ｎｅｗｓ／２００７－０５－１７／３１２６５６．ｈｔｍｌ ２００７年５月

ｌ７日

１ ２０