商业地产餐饮商铺租金的影响因素分析

商业地产餐饮商铺租金的影响因素分析

摘要：餐饮已成为降低商业地产商铺空置率的重要角色。商业地产餐

饮商铺租金影响因素众多，对商铺租金的影响因素进行梳理归纳，以重庆

市沙坪坝商圈餐饮商铺为研究对象，构建特征价格模型对餐饮商铺租金与

影响因素之间关系进行定量研究，从而为餐饮商铺租金确定提供科学参考

和依据。研究结果表明：商铺可达性、商铺楼层、商铺装修及设施和商铺

面积会对餐饮商铺租金产生显著影响，餐饮商铺租金与建筑年代、商铺层

高之间非线性相关；同时发现餐饮商铺面积越大，租金水平越高。

关键词：商业地产；餐饮商铺；租金；特征价格模型

中图分类号：F293.35文献标识码：A

伴随着住宅市场政策的加紧，开发商逐步从住宅开发转战商业地产。

据国家统计局相关数据，2022-2022年全国商业地产投资每年增长20%左

右，正处于发展井喷期。与此同时，受消费习惯变革的冲击，多地大型購

物中心关店率提升，商业地产空置率也在不断增加。随着居民收入的提升，

均客流量、有效客流量率、商铺捕获率、客单价等四个因素进行分析研究。

这些研究多偏向于定性分析，商铺租金影响因素较宏观，未区分商铺业态，

将所有商铺业态笼统地放在一起进行研究，目前商业地产租金影响因素的

定量研究尚不完善。为此，本文将在前人研究的基础上，选取商铺业态中

的餐饮，进行商铺租金更微观层面的影响因素分析。首先采取文献研究和

调研相结合，梳理和归纳出餐饮商铺租金的影响因素，识别出主要影响因

素；其次基于搜房网和调研的相关数据，构建影响餐饮商铺租金的特征价

格模型，运用回归分析等统计分析方法进行相关检验，识别出餐饮商铺租

金的微观影响因素并分析相关性。

1因素选取

1.1因素初选

住宅价格特征影响因素一般包含建筑特征、区位特征、邻里特征，本

文商铺租金的影响特征包含商圈特征、邻里特征、商铺特征和租约特征。

餐饮商铺租金的影响因素很多，根据文献梳理及结合实际调研归纳影响因

大中学生较多，学生消费水平低，区域以大众化餐饮为主，本次研究暂不

考虑消费能力。轻轨站/地铁站/公交站/停车场的数量决定了到达商铺周

边的人流，其中有多少能被商铺吸引，这与站场到商铺的距离或所花费的

时间有关；可见性与吸引消费者关注密切，而可见性又分为外部可见性和

商铺内部可见性，但在电子信息发达的今天，不管是外部还是内部可见性，

其最终都反映在可达性上。因此，将站场和可见性因素统一并入可达性因

素中考虑。鉴于数据可得性，本文将选取商铺面积、商铺楼层、商铺可达

性、商铺装修及设施、建筑年代、商铺层高等六个餐饮商铺租金的影响因

素进行实证研究。

①商铺面积：商铺租赁合同上约定的商铺规模。

②商铺楼层：商铺租赁合同上载明的商铺所处楼层。考虑到研究的普

适性，本文暂未考虑高层和超高层观景餐饮商铺。

③商铺可达性：即商铺周边轻轨站/地铁站/公交站/停车场等到达商

铺的交通距离平均数或到达时间，本文采用到达时间。

④商铺装修及设施：包括商铺外部装饰、内部公共区域装饰、商铺单

⑥商铺层高：指商铺地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。商铺

的层高标准应符合规范要求。

2研究假设与模型确定

2.1研究假设

假设1：租用面积较大的餐饮商铺意味着承租人更具有砍价能力，更

容易获得较多的租金优惠，因此面积较大的餐饮商铺租金水平可能会更低。

假设2：商业地产一般将餐饮业态置于最难招商的顶层，借此增加人

流的停留时间，拉动其他业态的消费。客流量随楼层增加而减少，很多租

户不愿选择高楼层，因此低楼层商铺租金水平会较高。

假设3：餐饮种类和选择越来越多，消费者一般会选取可达性高的餐

饮商铺。因此商铺位置越好，可达性越高，客流量越大，租金水平相对越

高。

假设4：餐饮商铺的外部和内部公共区域装修标准越高，配套设施越

完善合理，越能满足租户经营风格的要求，对租户也就越有吸引力，租金

水平越高。

假设5：年代久远的餐饮商铺周边可能更有商业氛围，配套设施更完

善，知名度更高，因此年代越久远的商铺租金水平可能会越高。

假设6：餐饮商铺层高过低会压抑，不能给消费者营造舒适的就餐环

境，层高越高可改造性越好，因此租金水平可能会相对越高。

2.2模型确定

特征价格模型能够有效揭示商品价格与各特征属性之间的关系，每一

个属性都有相对应的特征价格，即消费者愿意为其支付的价格，商品价格

即为这些内在特征价格的集合。特征价格模型被引入房地产定价后，国外

一般用特征价格模型进行房地产住宅价格的实证研究，因为其商铺标准化

程度高，而国内商铺特征各不相同，其租金确定适用特征价格模型。目前

特征价格函数形式没有统一的定式，学者根据实际情况和具体数据来确定

函数形式，一般初步设定线性函数形式，在计算过程中不断修正，使之对

样本数据具有较好解释力和拟合性。国内外学者在研究租金时绝大多数采

用线性函数、对数函数、半对数函数等特征价格模型，其中对数函数要求

变量值非0，而本文中有变量（商鋪装修及设施）采用虚拟变量量化，因

此本文拟初步选取特征价格模型中的线性函数、半对数函数形态对餐饮商

铺租金影响因素分别进行实证研究。

①线性模型

Y=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn（1）

②半对数模型

lnY=β0’+β1’X1+β2’X2+…+βn’Xn

（2）

式中，β0为线性模型的常数项，β1、β2、…βn分别为线性模型

中X1、X2、…Xn系数；β0’为半对数模型的常数项，β1’、

β2’、…βn’分别为半对数模型中X1、X2、…Xn系数。

对方程中各个租赁特征求偏导数，可得到每个特征的租赁价格，即方

程中相对应的系数。

=βi（i=1，2，…，n）（3）

3实证分析

3.1数据获取及量化

根据餐饮商铺自变量的量化方式，相关数据的获取分为三种情况：

①直接采用商铺特征变量的实际数值。该方法比较简单，操作性较强，

同时也能客观地反映变量。如商铺面积、楼层、层高等变量。

②采用间接数据来测量，此类变量主要是商铺可达性、建筑年代。

商铺可达性采用从轻轨站/地铁站/公交站/停车场至商铺的到达时间

来体现，单位为分钟，用时越少可达性越好。到达时间的测量为：商铺附

近的轻轨站/地铁站/公交站/停车场到商铺的步行时间（步速为90m/min，

电梯为正常使用状态），在10分钟内，取这些站场到商铺的平均时间；

步行时间超出10分钟的，取这些站场到商铺时间的最少者。

建筑年代采用房龄（建筑建成年数）来测量。

③采用虚拟变量进行量化（有为1，无为0）是商铺装修及设施。

“外部和内部公共区域装修”可用“高”和“低”来表达，“配套设施”

则用“完善”和“不完善”来表达。为此，本文统一用“有”和“无”表

达“商铺装修及设施”。“有”表示“有较好的外部或内部公共区域装修

和较完善的配套设施”；“无”表示“缺乏较好的外部或内部公共区域装

修和较完善的配套设施”。

数据的量化方式及预期相关性如表2所示。

3.2模型计算

半对数模型与线性模型采用的变量一样，并使用同样的样本数据进行

拟合，只是半对数模型将因变量Y进行了对数变换。在Eviews中选取普

通最小二乘法分别对线性模型、半对数模型进行检验。线性模型、半对数

模型的检验结果数据统计与汇总如表3所示。

3.3结果分析

3.3.1检验分析

半对数模型变量X2、X3、X6系数符号均与预期符号一致。线性模型

仅变量X2通过t检验，对数线性模型中变量t检验X5、X6实际显著水平

概率值太大（>10%），不能通过统计检验，变量X1、X2、X3、X4均在5%

显著水平下通过检验，经调整的R2为0.902。整体而言，半对数模型优

于线性模型，具有很好的拟合性和较强的解释力。

3.3.2结果说明

检验结果显示：|β3|>|β4|>|β2|>|β1|，即商铺可达性对餐饮商

铺租金水平影响最大，其次是商铺装修及设施、商铺楼层、商铺面积，建

筑年代、商铺层高对餐饮商铺租金水平的影响相对较弱。

①租金水平与餐饮商铺面积X1正相关，与预期不一致，可见餐饮商

铺面积越大，租金水平越高。可能有以下两个原因：a，餐饮商铺面积越

大，可改造性相对较强，较容易实现风格转换；b，餐饮商铺自身规模越

大，商铺可见性越好，也意味着更丰富的产品选择，越能够吸引顾客。

②租金与餐饮商铺楼层X2负相关，与预期一致，位于低楼层的商铺

租金反而更高。说明了两方面：一方面，把顾客从低楼层引向较高楼层并

不容易，客流量少，租户不愿意选择高楼层，因此低楼层商铺较高楼层同

类商铺租金会较高；另一方面，低楼层商铺做餐饮可能会影响到购物中心

或商场的整体氛围与环境，降低档次，同时给奢侈品等弹性需求会带来强

烈冲击，不利于商业地产的业态组合和长期运营，因此位于低楼层的餐饮

商铺租户会支付较高租金。

③租金水平与到达时间负相关，即与餐饮商铺可达性X3正相关，与

预期一致。周边交通越便捷、可达性越好的餐饮商铺，通常其客流量也越

大，收益越好，因而餐饮商铺的租户需要支付更高的租金。

④租金水平与餐饮商铺装修及设施X4负相关，与预期不一致，有较

好商铺装修及设施的餐饮商铺租金反而低于缺乏较好商铺装修及设施的。

究其原因，可能是不同餐饮类型对商铺装修要求差异很大，开发商进行的

统一外部和内部公共区域装修可能满足不了租户的个性化需求，商铺内外

部装修风格不统一，因此餐饮商铺租户更愿选择商铺相邻外部或内部公共

区域可改造装修的餐饮商铺，以利根据具体经营风格等进行特色装修。

⑤租金水平与餐饮商铺的建筑年代X5、商铺層高X6之间并非是简单

的线性关系。根据样本数据分别做出餐饮商铺租金与建筑年代、商铺层高

的散点图如图1、图2所示。

由图1得知，建筑年代在2022-2022年的餐饮商铺相对2000-2022年

和2022-2022的餐饮商铺租金较低。建筑年代久远的商铺（不考虑年久失

修商铺）周边配套较为成熟，具备一定的知名度或文化底蕴，能够保证一

定客流量，因此餐饮商铺租金会较高；而新建商铺功能较完善，可改造性

强，商铺容易实现风格变换，对消费者具有极大吸引力，因此新建餐饮商

铺租金会较高；而建筑年代处于中间的商铺可能缺乏一定的知名度或历史

感，商铺周边的功能可能还不够完善，因此餐饮商铺租金相对较低。

由图2得知，层高在4.8-5.1米的餐饮商铺租金较高，层高更高或更

低的餐饮商铺租金普遍较低，说明此高度范围内的餐饮商铺更容易为消费

不是更高层高餐饮商铺的租金较低，而可能是由于更高层高的餐饮商铺可

进行楼层分割，可改造性强，能充分利用商铺空间，可利用面积增加，因

此显现的单位可利用面积租金不高，但这并不是原餐饮商铺建筑面积的租

金水平。

4启示

4.1对出租人而言

4.3对开发商而言

为了降低商铺的空置率，商业地产开发商应规划选址在交通便捷的区

域，商铺设计采用合适层高，不要统一规划商铺装修及设施。开发商前期

的投入最终都会体现在租金上，水涨船高，导致商铺租金高于市场平均水

平或租户预期水平，未来品牌招商的难度增加，商铺空置率较高，造成开

发商资金难以快速回笼。餐饮对商铺装修及设施要求较高，除了装修风格

要与自身品牌相符，还会追求个性化特色化的设施配置。拆除重装餐饮风

格不符的商铺装修及设施，无疑会造成资源浪费、租户前期投入增加，这

对强势品牌餐饮影响较小，却是盈利微弱商铺的重要控制对象。因此，专