房屋买卖流程中要谨防陷阱

房屋买卖流程中要谨防陷阱

房屋买卖纠纷时有发生，购房者与卖房者要保障自己的合法权益，

在房屋买卖过程中需注意一些可能存在的陷阱。 合同中的阴阳合

同法律责任不容忽视 【案例一】小王最近在北京五环外买了一套

三居室，面积15...

房屋买卖纠纷时有发生，购房者与卖房者要保障自己的合法权益，

在房屋买卖过程中需注意一些可能存在的陷阱。

合同中的“阴阳合同”法律责任不容忽视

【案例一】小王最近在北京五环外买了一套三居室，面积150平

方米，成交价为150万元。但在房管所网签时，小王与原房主签订的

价格显示的是75万元。 “网签合同是假合同，这个价格主要是用来

避税”。小王解释说，原房主购买这套房子花了75万元，而75万元

是税务部门对这个区域房子认可的最低纳税价格。 “按照契税是房

子成交价的3%计算，光契税一项就可少交22500元。而通过做低房

价，原本需要支付的营业税也做没了。”小王面露得意地说。

从 2005年6月1日起，为了稳定房地产市场，我国开始执行普

通商品房、非普通商品房区别征税，并且对出售方征收营业税、个人

所得税等，大大增加了非普通商品房及出售方的税负，而转让方的税

负又转嫁到了受让方，于是买卖双方为了少付税费，多采取做低房价

的方式来逃税，并且以“避税”的幌子来掩盖违法的真实目的。通常

的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”，或者签订“主合同”和

“补充合同”。签订“阴阳合同”，即签订一份总房价较低的合同，

作为办理过户手续之用的“阳合同”，同时签订一份反映真实成交价

格的“阴合同”。签订“主合同”和“补充合同”的操作方式更为简

便，买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之用，

真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。

【律师提醒】这样的“避税”方式是违法的，违法必然存在违法

成本，一旦被查出，不但要补足应缴的税款，而且还面临高额罚款。

更为严重的是，这样所谓的“避税” 方式在近几年已经引起了一定

数量的纠纷。过户前首先要核税，核税通不过，则无法交易，纠纷自

然而生，多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。此外，如

果是通过贷款方式买房，由于首付款是按真实房价支付的，而交付贷

款银行的必须是送房地产交易过户用合同，如果首付款和买卖合同有

出入，贷款也不能获得银行批准，这样也会引起双方的纠纷。

【案例二】宋女士是一名公司白领，月收入6000元。最近买了

一套二居室，拟申请贷款80万元，期限为20年。而银行要求其月收

入至少为1万元，为了使贷款获批，宋女士找到了公司财务主管，为

她开具了月收入1万元的收入证明。结果银行还是没有批准宋女士的

贷款请求，原因是月收入过万达到申报个人所得税的条件，而银行通

过查询得知，宋女士并没有出现在纳税名单中。银行的解释是，要么

宋女士收入证明作假，要么宋女士有逃税嫌疑，而这两项都是申请人

不良信用的体现。

在二手房买卖时，购房者大多采取贷款方式支付部分房款，但是

由于银行审核房贷有一定的标准，比如购房者的还款能力、信用状况、

房龄、房屋价值等，所以有部分购房者不一定能获得购房贷款，由此

也引发出一些陷阱。

从各个银行对于购房贷款的审批要求上看，月还款额需要匹配的

收入证明，比如月收入是月还款额的一倍。一些购房者的收入可能无

法达到银行的要求，于是只能做假的收入证明用于购房贷款。

【律师提醒】假收入证明一旦被银行查出，就可能进入不良信用

黑名单，不但该次贷款无法通过审批，而且也会成为今后贷款的障碍。

所以，购房贷款时应该先学习贷款银行，量力而为，勿让假收入证明

成为影响交易的陷阱。

【案例三】江西南昌的周先生新近购买了一套单位附近的房子，

成交价为40万元。在向银行申请贷款时，周先生的成交价格被增长

为55万元。但是银行对这套房产的评估价为 35万元，批给周先生

的贷款为24万元。“冒着很大风险与原房主签了这份‘高房价

协议’，没想到还是没有骗过银行”。周先生苦笑道。

相比逃税而做低房价，有的购房者还会故意和上家串通做高房价，

方法基本和做低房价类似，其目的是为了获更高额房贷。

【律师提醒】做高房价有违银行房贷规定。二手房的房贷首付款

是有比例要求的，目前大部分银行规定为3成，做高房价无疑属于

“骗贷”，要承担相应的法律责任。此外，银行对房地产进行评估后

认为实际价值并没有合同价高，购房者也可能无法贷到预期的成数，

容易引发交易双方纠纷。

当初承诺不可靠，看房背后有玄机

【案例四】通过房产中介，天津的张先生看中了一套三居室，成

交价为80万元，中介公司表示，这套房最低可以贷到50万元。张先

生很快签订了购房协议，并向中介公司支付了30万元首付款。但是

在申请银行贷款时遇到了麻烦，按照张先生的还款能力和这套房子的

价值，银行只批贷25万元，还有25万元的缺口。张先生急了，希望

退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说，协议上并没有保证

你能贷到款，中介费和首付款不能退，缺口25万元只能由张先生自

己想办法。张先生现在一脸茫然。

中介公司为了促成交易，会作出一些口头承诺，如保证购房者能

够获得一定数额的贷款等，而中介作为专业的房地产经纪、房地产居

间机构，往往都会得到购房者的信任。但是中介的这些承诺并不以书

面的形式固定，也没有任何责任可言，一旦承诺无法实现，承担责任

的还是购房方。

【律师提醒】在签约前，一定要对房产情况及自身经济实力和贷

款能力有个清醒的认识，不能听信中介的口头承诺，以免引起不必要

的麻烦。

【案例五】通过一家房产中介，河南郑州的孙女士看上了一套二

居室。但因为另一家中介公司的挂牌价稍低，孙女士与另一家中介公

司达成了交易，并支付了中介费。但不久后，先前带孙女士看房的那

家中介将孙女士告上法院，要求追究其违约责任并胜诉。原来，在看

房时，孙女士在中介的看房单上签字，而这个看似不重要的看房单其

实是一份无终止期限的居间协议，明确约定了通过其他中介公司成交

同一套房屋的，要承担与中介费相同金额的违约金。

在购买任何一套二手房时，购买方首先要做的一定是先看房，看

房满意后才会作出购买决定。在大多数人的概念中，买卖双方交易成

功了应当支付中介费，否则就不需要支付中介费。中介公司在带购房

者看房前通常都会要求购房者签署一张看房单，大多数购房者都会忽

视看房单的具体内容，轻易就签字了。而看房单上也有玄机，有的看

房单甚至会约定看房后，只要最终看房人购买了该套房屋，无论是否

通过该中介达成交易，都要承担相当于中介费或一定金额的违约金。

【律师提醒】签订“看房单”和签订居间协议时，一定要先看清

具体的内容，不能想当然。中介公司为了保护自己的权利往往在居间

协议中会约定各种各样要交易双方承担违约责任的内容，这本无可厚

非，但是购房者或售房者也要保持清醒的头脑，否则很容易落入疏忽

造成的陷阱。

合同最好当面签，留下“空格”隐患多

【案例六】在没有见到房主的情况下，山西太原的曹先生与中介

签署了一份购房意向协议。中介口头承诺，税费和中介费由买卖双方

共同承担。但是等曹先生拿回三方协议时却发现：意向协议最后一条

“其他约定”之后的空格在自己签字时还是空白，等卖方签完了上面

居然添加了“交易中所发生的所有税费均由买方承担”。曹先生不认

可，但是百口难辩。

中介公司在购房者有意购买房屋时，会不失时机的催促购房者签

订预先制作的一式三联的格式意向协议，并由购房者支付为数不多的

意向金。约定买方签字后，意向金则转为定金。但是为了避免买卖双

方提早碰头而造成跳过中介私下交易的情况发生，中介也寻找着保护

自己权益的方式来促成双方交易，先不让买卖双方碰头，意向协议通

常由买方先签，然后由中介拿给卖方签，而买方签字后，一式三联的

意向协议均被中介拿走。

【律师提醒】由于格式的意向协议是预先制作，会留出空格便于

填写，所以先签约的买方千万要注意，对于不需要填的空格一定要划

去，不要留有空白的空格。当然合同的签订最好能在三方都在场的情

况下进行，并当场留一份原件在手上，以免带来不必要的麻烦。

说无凭中介保证需写明

【案例七】 2011年初，已办理了移民手续的老张准备将其名下

的一套房产出卖，老张找到房屋中介公司，希望能尽快帮助联系买家。

因为老张的签证将于8月30日到期，故老张要求买方能在此之前付

清房款。中介公司很快联系好买家，并信誓旦旦地向老张保证，一定

能让老张在8月30日之前收回全部房款。于是，老张很快与买主签

订合同并协助其办理了过户手续。

可眼见着已到9月中旬，由于买方的贷款手续还在办理，老张仍

未收到房款，而签证也已过期，焦急无奈的老张把中介公司告上了法

院，希望能讨个说法。可法庭上中介公司的态度却来了个180度的大

转弯，矢口否认曾经有过保证。由于合同中并未约定收回房款的具体

期限，亦无相关证据证明老张的主张，故法院驳回了老张的诉讼请求。

现如今，某些中介公司为了促成交易获得盈利，对客户的要求往

往是大包大揽，作出一些不切实际的承诺或保证，卖家或买家认同中

介公司的专业性，通常对其予以信任。然而，若只是口头的承诺或约

定，纠纷发生后双方各执一辞，违约责任则难以确定，当事人的权益

也无法得到保护。

因此，对中介公司的承诺，请房屋买卖的当事人可与中介公司通

过签订书面补充协议的形式来确定中介公司的保证责任，以便在纠纷

产生时能够维护自己的合法权益。

有名无实房屋权属要查明

【案例八】小金购买陈某的房屋，双方签订了房屋买卖合同，小

金也支付了定金。办理过户手续之前，从未露面的陈某之妻王某将小

金告上了法庭，王某称该房屋是其与陈某的夫妻共有财产，其并不知

道陈某卖房的事情，现其不同意卖房，要求认定小金与陈某的买卖合

同无效。小金感到很冤枉，主张自己在签合同时也查了陈某的房产证，

所有人一栏上仅写明陈某的名字，自己作为善意第三人的权利应得到

保护。法院判决认定陈某擅自处分共有财产的行为损害了王某的权益，

并判定陈某与小金所签的合同无效。

共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。在共同共

有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，

但受让人为善意第三人除外。本案中，虽然小金在房屋买卖过程中并

无过错，但小金尚未付清房款，亦未取得房屋所有权，故其不具备物

权法规定的善意取得的条件，陈某与小金签订的房屋买卖合同应属无

效。

请在二手房买卖中，买家对房屋的权属状况应进行详细了解。首

先，查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致。如果房屋属于

共有产权，还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

此外，买家还可通过房地产交易部门，了解该房屋有无被司法机关或

行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋

已出租，买家还应要求卖家承租人出具的在同等条件下放弃优先购买

权的声明。

遇假卖主规避政策惨被骗

【案例九】小肖一直希望能在京城买套房子，以便与相恋多年的

女友“定下来”，但高高在上的房价让小肖的梦想一直未能实现。一

日，小肖从朋友处获知，通过关系能买到经济适用房的房号，只需先

交6万元的定金，房价仅2600元/平方米。小肖不由动了心。小肖联

系到了一个叫梁静的女孩，向其交完了定金，看了房子，并签了购房

合同。

可没过多久，小肖发现买的房子被贴上了封条，才惊愕地知道自

己被骗了。原来，梁静通过伪造公章与合同的方法，自称是开发商工

作人员，带关系户来看房，使物业公司和小肖皆信以为真，共诈骗了

包括小肖在内的三十几位房主，被骗总额达1200多万元。小肖和其

他被骗的房主损失惨重，除了购房款，还搭进了不少装修费。最终，

法院以合同诈骗罪一审判决梁静无期徒刑。

近年来，经济适用房诈骗案屡屡发生。经济适用房是国家投入大

量补贴，为低收入阶层的保障性住房，对购房者条件有着严格要求。

但像小肖这样大量的“夹心层”既不符合经济适用房的购买条件，又

无力承担高额商品房房价，都希望通过非正常渠道购买相对廉价的住

房，于是便给了骗子可乘之机。因此，广大购房者在购房时切勿存在

侥幸心理，试图绕过政策规定，私下交易，以免走入骗子精心布下的

陷阱。