云南城投的酒店版图

云南城投的酒店版图

作者：杨斯豪

近年来，云南城投集团提出新的战略发展⽬标——聚焦城市开发、城镇环境核⼼主业，加快向⼤健康、⼤休闲转型，着

⼒打造“绿⾊康养综合产业链”，⼒做云南打造世界⼀流“健康⽣活⽬的地”的主⼒军。根据⽬标，城市开发板块到2020年

要实现地产业务进⼊中国地产⾏业综合⽔平50强，城镇环境板块到“⼗三五”末要在国内同⾏业中排名进⼊前5强。

城投集团规模较⼤，但因主业涉及房地产，资产负债率并不乐观，盈利状况也不好。2012年以来，公司资产负债率⼀直

保持在74%以上。截⾄2018年第三季度末，集团总资产达到2800亿元以上，净资产约575亿元；2018年前三季度营业

收⼊虽然增长了近38%，但归母净利润亏损竟达22亿元。

城投集团旗下的全资及控股⼆级⼦公司约40家，还参股了诚泰保险、曲靖市商业银⾏等近30家公司。在资本市场，城投

集团控股1家A股上市公司“云南城投”和1家H股上市公司——“云南⽔务”，为“闻泰科技”第⼆⼤股东（间接持有）和“莱蒙

国际”第⼀⼤流通股东，此外还控股⼀家新三板公司——“⼀乘股份”。

酒店业务是城投集团⼤休闲板块下的重要⼀环。该业务的最⼤亮点，是成为洲际酒店集团全球最⼤业主、悦榕集团中国

区最⼤合作伙伴。

酒店业务版图

集团董事长许雷在2018年度⼯作会上明确，集团要通过城市开发、⼤健康、⽂化旅游与⼤休闲等产业的协调，做健康⽣

活的服务商，争当排头兵、主⼒军，⼒争到2020年，绿⾊康养板块进⼊中国前三。

作为打造“健康⽣活⽬的地”的主⼒军，城投集团对旅游资源实施“旅游+”战略和“⼀⼼四线”（以昆明环滇池⽚区为中⼼，

东⾄⽂⼭、西⾄德宏、南⾄版纳、北⾄迪庆的“⼀⼼四线”资源体系布局战略）布局。酒店数量也在不断飙升。

集团⾃称为各区域酒店业的标杆和领跑者，在北京、上海、成都、杭州、昆明、丽江、⼤理、西双版纳、腾冲等省外和

省内的诸多城市都布局了酒店业务。城投集团⾃称现有运营的酒店就已达到18个，在建的还有12个。但2018年5⽉底，

城投集团开展“酒店旅游板块2018巡展暨云南会奖旅游资源推介”活动，只有11家酒店参加。

根据⼯商信息，城投集团的⼆级公司中主要从事酒店⾏业投资、运营等业务的⼦公司有3家，包括云南海埂酒店管理有

限公司、云南梦之南投资管理有限公司、上海东⽅航空宾馆有限公司。

值得⼀提的是，这⼏家公司的管理团队⾼度重合。如城投集团副总裁杨晓轩，是城投集团酒店板块的主要负责⼈，兼任

海埂酒店公司董事长，也是航空宾馆的执⾏董事。梦之南投资的法⼈代表王芸，也在海埂酒店公司任董事。李莉、杨莉

⼆⼈则同时在梦之南投资和海埂酒店公司担任董事和监事。

城投集团并没有直接运营酒店，⽽是引进洲际、希尔顿等⼀系列国际品牌酒店资源。据公开资料，这些酒店基本都为五

星级或精品酒店，⼊住标准间价格也极少低于1000元/晚。

城投集团与洲际酒店集团的合作，主要在于昆明洲际酒店、西双版纳洲际度假酒店、北京皇冠假⽇酒店、上海镇坪智选

假⽇酒店、⼤理洱海天域英迪格等5家酒店。

其中，2013年8⽉30⽇开业的昆明洲际酒店，是昆明第⼀家国际五星级奢华酒店，承接过南博会接待活动、南亚和平发

展论坛及中国企业500强⾼峰论坛等各类⼤型活动。其1600平⽶的云南⼤宴会厅，可同时容纳1200位客⼈，在省内酒店

宴会厅中数⼀数⼆。

城投集团与希尔顿、悦榕、喜来登的合作，则主要在于抚仙湖希尔顿酒店、成都华尔道夫酒店、腾冲悦椿温泉度假村、

腾冲玛御⾕悦榕庄、杭州滨江银泰喜来登酒店等。

其中，成都华尔道夫酒店是希尔顿旗下品牌——华尔道夫酒店，在中国继上海和北京之后开设的第3家酒店。酒店拥有

总⾯积超过2000平⽅⽶的活动空间，包括1间⼤宴会厅和5间会议室，⼤宴会厢可举⾏400⼈参加的庆典。

腾冲悦椿温泉度假村，则是悦榕集团旗下的悦椿品牌在华第⼀家温泉度假村，拥有28间温泉汤屋及9栋⾃带独⽴温泉泡

池的温泉汤院。

资产证券化——解决酒店⾏业布局的弊端

城投集团作为众多酒店的投资⽅，在每⼀个酒店运营前期都投⼊了⼤量的建设资⾦，但资⾦的回收周期并不短。即使是

优质的酒店，也需要⼀段时间才能从住宿费、会议服务、餐饮服务等环节回收成本。在这⼀过程中，业主⽅还需要向品

牌⽅⽀付数额不⼩的管理费。

城投集团定位为酒店的业主，这使其酒店业务⾯临着与其主业房地产开发业务相同的困境——现⾦流表现不佳。如果资

⾦周转不畅，现⾦流断裂可以直接导致企业破产消亡。

2014年以来，城投集团每年在经营活动中的现⾦净流出平均达20亿元以上，2018年1⽉—9⽉的经营活动现⾦净流出更

是接近53亿元。⽽在投资活动⽅⾯，2014年以来没有哪⼀年不是以现⾦净流出收场的，平均每年投资活动现⾦净流出

超过140亿元。

城投集团赖以⽣存的资⾦主要来源于各渠道的筹资，2014年以来筹资活动现⾦净流⼊累计约为1000亿元。不考虑其旗

下的上市公司，仅仅以集团本⾝为主体发⾏的各类长短期债券就有约80笔。截⾄⽬前，城投集团发⾏的债券中尚有512

亿元未到期。根据2018年第三季度财报，公司负债总额约2272亿元。

对这样⼀个极度依赖融资的企业⽽⾔，融资渠道和模式也⾯临着考验。在城投集团近⼏年的融资⽅式上，有⼀个极富特

⾊的创新产品。2015年，城投集团以两家酒店的物业（北京酒店物业和版纳酒店物业）为基础资产，发⾏了资产⽀持证

券——PR云A、恒浩云B、恒浩云C。

根据恒泰证券对其的介绍，此项⽬为国内⾸单以经营性酒店资产作为标的资产的类REITs产品。这两家酒店——北京皇

冠假⽇酒店和西双版纳洲际度假酒店，分别位于北京市三元桥和云南省西双版纳旅游度假区。

资产⽀持证券通过盘活企业资产，来改变企业的现⾦流状况。依靠已有资产或者资产预期未来产⽣的现⾦流获得融资，

将未来的资⾦“提现”，有助于充分实现货币的时间价值。对于现⾦流不佳、变现周期长的酒店⽽⾔，这种证券可谓是“及

时⾬”。

但在该资产⽀持证券实施后，城投集团已不能再说⾃⼰是这两家酒店的业主，云南在北京的地标性建筑已不属于云南。

⽬前，北京云南⼤厦有限公司已由恒泰证券控制的基⾦全资所有，实际控制⼈已是恒泰证券公司，云南城投版纳投资开

发有限公司西双版纳洲际度假酒店则已经注销。酒店的实际业务继续交由洲际集团运营管理，收益⽤来保证资产⽀持证

券的借款本⾦和利息偿付。

不过，除了已经消失的股权关系，城投集团可能仍与这两家酒店有⼀定的关系。虽然已经换了“爸爸”，但两家酒店仍参

加了城投集团去年的酒店板块巡展，且也在其⾃称拥有的18家酒店中。

此外，该资产⽀持证券设有优先收购权，保证了资产原持有⼈对标的资产优先收购的权利，可进可退。即城投集团未来

可以在交付资⾦后，优先购买回这两个酒店资产。

酒店业务与相关产业融合

酒店业务与会展业、旅游业的发展具有⼀定关联，城投集团将这⼏项业务组成⼤休闲板块是有道理的。但是迄今为⽌，

城投集团的酒店业务与会展业务、旅游业务之间缺乏有机联系。

城投集团⽬前已经拥有了滇池国际会展中⼼、成都世纪城新国际会展中⼼、海南国际会展中⼼、武汉国际博览中⼼和昆

明国际会展中⼼，形成了“四地五馆”的格局，经营普达措国家公园、梅⾥雪⼭、虎跳峡、滇⾦丝猴国家公园、哈巴雪

⼭、普者⿊、坝美等景区。但从地理空间上看，除了成都和昆明两地会展中⼼旁建设有⾼端酒店，其它会展中⼼和景区

附近并没有配套建设⾃⼰的酒店。

会展⾏业是流量⾏业，组展、门票、场地租⾦等带来的收益并不⾼，围绕展商和顾客的吃住⾏游购娱需求开展业务，才

会带来更⾼的收益。然⽽，尽管通过⾃建和并购成为国内展馆霸主，⼜组建了东⽅环球会展集团，但城投集团始终⽆法

利⽤好这些展馆资源，没有组织过⾏业内具有重磅影响的展会。滇池国际会展中⼼除了服务于南博会、商洽会和旅交

会，其余⼤部分时间都是闲置的。

会，其余⼤部分时间都是闲置的。

云南国际博览事务局曾发布《云南省会展产业“⼗三五”发展规划纲要》提出，⼒争到2020年，把我省建设成为在国内有

更⼤影响⼒、在国际有更⾼认知度的重要会展举办地，将昆明建设成为⾯向“两亚”的会展之城，将滇中地区建设成西部

会展产业集聚区，将云南建设成会展产业强省。城投作为全省会展⾏业龙头，除了投资展馆，并没有能⼒做好会展产

业、提升会展业的影响⼒。

另⼀个是旅游业，在云南曾是乱象丛⽣，长期以来⼀直被⼈诟病。尤其是旅游业长期沉溺于低端的零负团费模式，只图

赚快钱，并不能提供优质服务。但城投集团的⾼档酒店客户群体，不太会是“穷游”、“廉价团游”的旅客，⽽是拥有⼀定经

济实⼒的“⾃驾游”、“优质团游”旅客。

2018年8⽉，省委、省政府出台了《关于加快推进旅游转型升级的若⼲意见》，强调必须要紧紧围绕将云南建成为世界

⼀流旅游⽬的地这个总⽬标，以国际化、⾼端化、特⾊化、智慧化为⽅向，着⼒在做⼤做强做精做优上下功夫，在全省

范围内掀起⼀轮旅游⾰命的热潮。政策的引导，再加之我省在⾃然环境、⼈⽂风情等⽅⾯的特⾊和优质资源，未来会给

城投集团的酒店业务创造⼀定的机会。

在腾冲和景洪等地，城投集团的酒店都是当地标杆。腾冲悦椿温泉度假村、腾冲玛御⾕悦榕庄和西双版纳洲际度假酒店

（虽然城投已不是其业主），在西双版纳和腾冲两地本⾝的丰富旅游资源中受益。

未来，国际品牌酒店可机会成为城投集团⼤健康、⼤休闲转型中的核⼼⽀撑。但酒店业务究竟能发展到哪⼀步，还得看

城投集团如何将酒店与会展、旅游等业务进⾏资源整合，也要看操盘⼿的能⼒如何。