2022《“小产权房”法律问题调查报告》

“小产权房”法律问题调查报告

摘要

小产权房的产生具有多种原因,它的存在和大量扩展揭示了制度创新的迫切需要,是合

理调整城乡利益分配、促使两种土地所有制度向公平合理化方向改进的催化剂,同时在我国

现有法律规范下小产权房的存在也深刻地影响着当前我国房地产市场体系和城市化发展,

给购房人带来利益风险。本文通过文献研究发达方式对“小产权房”的法律问题进行调查，

分析“小产权房”在我国发展中存在的问题，并针对这些问题思考解决对策。

关键词：小产权房，利益，法律，风险

1调查概况

1.1调查时间与地点

2022年10月1日到2022年12月30日，通过查阅相关的文献资料，对我国“小产权房”法律问题

进行了详细的调查了解。笔者在学校通过学校图书馆与网络图书馆收集文献资料进行调查。

1.2调查对象、调查单位及调查内容

本次调查所选择的调查对象为“小产权房”，通过收集相关法律争议案例的方式来研究“小产权房”

以及相关法律存在的问题。由于小产权房和普通商业房地产的主要区别在于土地占有是农村地区的土

地，产权证书不是由国家颁发，也不受交易法律保护的。经过几十年的发展，小产权房的建设量、流通

面积和市场需求都非常巨大。但是，我国目前的法律没有明确规定小产权房，所以小产权房属于我国法

律的灰色地段，处境非常尴尬，应该从小产权住房找出出路。本文以现有的小产权房的相关概念为中心

进行介绍，接着，研究小产权房的法律问题，分析问题点，最终提出解决问题的法律解决方案。希望提

供一些关于我国小产权房法律问题的可行参考。

1.3调查方法

通过查阅相关的资料文献，对整个“小产权房”法律问题进行详细的关注了解，对“小产权房”进

行全方位的考量。

2.调查发现的问题

2.1合同效力

在现今审判中，全国法院对有小产权房的家庭出售合同的有效性持否定态度。例如，北京高等法院

指出，小产权房属于违法建筑，房屋买卖合同无效，海南省高等法院指出，城市居民购买的小产权房买

卖合同无效，山东高等法院认定小产权房买卖合同无效。一方面，买卖合同的买方本体不合适，买方不

是集体组织的成员，不能得到集体性的土地所有权。另一方面，买卖合同的内容是违法的。并违反了房

屋开发商的建设和销售、商业房屋建设和销售所必需的规定，以及违反集体土地非循环所必需的规定。

2.2权利属性

小产权房的建设、销售没有标准化。对于在未经集体建设用地或土地所有权证书或建设许可的情况

下在耕地建设的小产权房，建设者或购买者的权利在审判的执行上是不同的。

有些法院决定房屋所有者拥有可动资产的真正的权利，即房屋拥有可动资产的真正的权利。这一点，

小产权房建设的违法性。小产权房的所有者，不能享受小产权房的不动产权，分离建筑材料的保全和小

产权房不动产权。这个见解是同意小产权房具有一定的价值，但房地产的所有权属于房子的非构成部分

和拆卸的建筑材料。可是，作为对象的构成要素，建筑材料不具有独立性，不满足对象的独立性要求。

因此，享受可动资产的实质权被认为是不适当的。

2.3利益赔付

在小产权房交易结束后，销售商多主张合同无效以高补偿和其他经济利益。此时，买方失去在买卖

合同的制作及签名过程中产生的费用及由第三方签署合同的机会。这种损失被称为信赖利益损失，即合

同成立、有效的当事人的信念造成的损失。但是，合同最终未建立、无效或取消。对于买方的信托行为

是否赔偿信赖，意见不同。

有些法院认为，卖方无需赔偿买方的信用利益，但买方只需要返还买家购买的金额和余额装饰价值，

而房子的附加价值利润应属于卖方。他们的意见基于以下三个理由。第一，在签订小产权房买卖合同时，

买方知道销售行为违反法令，仍然在合同上签字。第二，国家和地方政策，以及法律法规，明确禁止小

产权房的建设和销售。如果买家因违法行为而获利，那么最终将不属于信用利益范畴的小资产管制，房

屋附加值部分不属于信用利益范畴。并且，属于房屋的自然附加价值归于卖方。

3.问题解决建议

3.1完善集体土地征收制度

建立土地征用制度的目的是最大化公益和私利的平衡，维护全社会利益。但目前，集体取得土地的

手续违背了这个本来的意图。因此，要改善公益认识标准，改善补偿标准，弥补被征收的农民损失，防

止地方政府参与土地金融。

土地征收的决定是基于公益的认识，包括公民的主要财产权和利益。如果没有审问，行政机关不剥

夺有权的权利人。根据听取，集体土地所有者有根据个人所有的土地，公正地表示那些的利害要求的机

会，最终征用决定有广泛的民意作为基础。

参与有关政府部门的协商，可以确保公益决策权威、公益决策的实施。公益的决定应当根据听取议

事记录，按照“案卷排他”的原则，使听证会的作用有效发挥，使其不被形式主义所封锁。

集体收购土地的补偿基准如果能满足集体组织成员的利益，小产权房的建设现象就会减轻。但是，

根据目前的规定，通过参照取得农业用土地的补偿标准，决定了大部分集体获得土地的补偿标准。

被征收土地的农民应该得到更恰当的补偿，以弥补当前在未来生活中的损失和不便。

3.2设立执法机构，明确执法主体

1.设立执法机构

经过土地制度的整顿，为进行小产权房的特殊管理，包括小产权房的审计和评估、登记确认和权利

的确认、交易的转览、征收等事项。设立专门机构，激活集体土地财产属性，提高集体土地利用率，帮

助群众对小产权房合法化进行特殊监督，确保合法化进程的开放性和透明性。

同时，专业机构应积极实施小产权房相关法律、规章制度和政策宣传。除了传统渠道公关外，我们

还需要制定合法授课的区域和农村集中的小产权房，为市民提供法律咨询，共同推进小产权房管理进程。

2.明确执法主体

多元管理模式将导致部门的不透明权利和责任，而且执法部门的“宽容”态度将减少小产权房建设

的违法成本。因此，我们应查明执法主要因素，加强执法，约束小产权房建设。

一方面，为了避免引起矛盾和多重治理的麻烦，有必要加强主要责任。多部门联合治理系统将作为

主要部门，住宅、城市农村开发部门、农业部门进行补充。土地资源部必须调查和纠正小产权房现象。

农业用地受到损害的，农务省可以在其土地规划其他事项的情况下提供和共同处置相关支援材料，住房

和城乡建设部门需要提供援助。

另一方面，为了实现国土部门的执法能力，可以协助地方公共团体的执法。在情况得到认可的情况

下，特别国土资源警察署可以设置在专门负责调查和处理相关土地和资源事件的公安机关，在处理违反

建设事件中与国土资源局进行调整。在执法过程中，我们必须增加对被占领的农村土地违法建设的惩罚。

根据利益情况，开发人员被处以大量罚款，行政财产的责任，甚至是推动小产权房建设的团体组织和领

导人的责任也将被法律调查。

3.2确保买受人的合法利益

在签订房屋买卖合同后，卖方主张合同无效，主张房屋附加值利益。但是，必须有效地保护买方的

信用利益的损失。一方面，由于两方在签订低产权家庭买卖合同时过失，因此不能牺牲买家来保护卖方

的利益。这一部分的附加价值完全由卖方归还，如果买方只返还房产，那么两方的利益就会严重失衡。

买家经常抗议通过拒绝腾出房屋的附加价值利益。法院要求买方关闭房屋，增加法院诉讼负担。虽然销

售者与房屋拆迁或增值有关，但卖方违反他人信誉的原则。如果签订了合同，合同的目的是影响判决的

识别。房屋买卖合同越是签订早，买方的非投资目的就越明确，卖方的目的就越明显，就越能得到较高

的补偿金或土地附加值利益。

在司法实践中，法院有着不同小产权房合同的标准。目前，应当统一小财产权房判例的审判标准。

当事人无需确认权利的，不决定所有权。有请求时，视为占有，以免与行政机关的所有决定发生抵触。

原则上，小产权房买卖合同的效力应被认为无效。合同无效后，买方的信用利益必须受到保护。