梦回上海老洋房——永恒的经典

梦回上海⽼洋房——永恒的经典

徐姑姑凭借过硬的专业技能，成为⽼洋房⽅⾯的专家，更出书《梦回⼗⾥洋房》，⾝为⼀店之长的他御下有⽅，团队氛

围融洽，下属对他都“忠⼼耿耿”。⽣活中，徐姑姑不仅⾐品颇佳，还烧得⼀⼿好菜，西红柿炒蛋、藕夹等家常菜⼿到擒

来，汽锅鸡、佛跳墙等⼤菜硬菜也不在话下。弹唱尤克⾥⾥时，光芒万丈，抱着吉他⼀⾸《想把我唱给你听》更是让⼈

不禁单曲循环。

很多⼈认为，徐⽂昌的洒脱，重情谊、⼈缘好，离不开他有安⾝⽴命的法宝——过硬的⽼洋房业务技能。

回梦上海⽼洋房

在很多上海⼈的记忆中，那⼀栋栋形态各异的⽼洋房，罗密欧式的半圆阳台、红⾊的⽊质百叶窗、⼤斜坡的屋顶……掩

映在两侧法国梧桐的浓荫⾥，是这座城市独特的景观与腔调。

徐姑姑的⼤作《梦回⼗⾥洋房》确有其书，但准确的书名为《回梦上海⽼洋房》，作者是擅长讲述上海豪门故事的宋路

霞，该书以⽼洋房为主线，讲述了百多年⼗⾥洋场的名⼈趣闻轶事，史料丰富。

正如剧中徐姑姑所⾔，“每⼀栋⽼洋房都有⾃⼰的故事、性格和⾃⼰应有的主⼈”。

某种意义上，⽼洋房之于上海，如同四合院之于北京，园林之于苏州⼀般，是⼈⽂地标，更凭借其独特的历史印记和建

筑风貌，成为城市名⽚中韵味深长的⼀部分。

上海⽼洋房主要指建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异，⼀般为四⾯或三⾯临空，装修精致，备有客

厅、餐室，有数套卫⽣间等结构较好的独⽴式或复式、别墅式住宅。

经过历史的沉淀，《上海⽼洋房和⾥农房发展趋势报告》显⽰，上海全市现存⽼洋房4000-5000幢，但是90%以上归国

家所有，⽽国有花园住宅2004年起就只租不售了，上海私有产权的⽼洋房总共只有200-250幢，其中产权清晰、可出售

的⽼洋房不超过100幢，⽽修缮完好的不⾜50幢，多集中于汾阳路、太原路、愚园路、武康路、思南路、长乐路和华⼭

路，每⼀幢⽼洋房⾥承载着⼀个当年上海滩的传奇故事。

让“饲料⼤王”林茂根⽆⽐向往的⽼洋房向公馆原型正是上海优秀历史建筑应公馆。应公馆建于1930年代，位于凤阳路

288弄338号，砖混结构，西式折衷风格，共三层。其最初的建造者是民国时期来沪的宁波商⼈、上海有名的地产⼤亨

——应⼦云。1918年，应⼦云斥资⼗万两⽩银（折合⼈民币约1000多万元，这还没有算上过去近100年的通货膨胀，银

价变动），耗时三年建造，在当时上海滩的花园住宅中，只有外滩汇丰银⾏可与之媲美。2017年，应公馆曾对外报价

3.18亿元。

应公馆还是电视剧《伪装者》⾥明公馆的原型。

⼀幢承载⼀个上海滩传奇故事

那么市⾯上，还有哪些代表性的⽼洋房呢?

⽩⽇的荣宅

夜间的荣宅

荣宅坐落于静安区陕西北路186号，堪称上海最为⾼雅的花园洋房之⼀，是近代上海著名的实业家“⾯粉⼤王”荣宗敬家

荣宅坐落于静安区陕西北路186号，堪称上海最为⾼雅的花园洋房之⼀，是近代上海著名的实业家“⾯粉⼤王”荣宗敬家

族曾经的家宅，其与弟弟荣德⽣⼀起缔造了荣⽒实业帝国，开启了荣⽒家族延绵四代的财富史。

2004年，荣宅被列⼊上海市静安区⽂化遗产；2005年，荣宅荣获“上海市优秀历史建筑”的称号；2011年，时尚品牌

Prada携⼿修缮专家建筑师 Roberto Baciocchi启动对荣宅的修缮。荣宅的修缮⼯程⽬标在于修补破损之处，以恢复宅邸

内饰外景的历史原貌；同时对宅邸进⾏必要的结构性加强及功能性⾰新，做到了真正的“修旧如旧”。

查公馆

查公馆是上海市静安区兴业太古汇内的⼀栋百年历史保护建筑，原为上海“颜料⼤王”邱⽒兄弟的旧宅，1999年被评为上

海市优秀历史建筑。

整栋建筑于2010年从原地平移57⽶⾄新址，整个建筑的平移和修缮过程历经国内相关专家学者反复论证，由兴业太古

汇开发商之⼀的⾹港兴业国际集团有限公司积极推动。⾹港兴业在发展过程中，始终传承着集团创始⼈查济民先⽣倡导

的"尊⼈重⼟"的核⼼理念，为纪念査济民先⽣，同时也为了赋予这座历史保护建筑新的⽣命，遂将平移后的建筑命名

为"查公馆"。

马勒别墅

马勒别墅（Moller Villa），⼜称“马勒住宅”，位于上海市陕西南路30号，占地五千余平⽅⽶，花园⾯积近两千平⽅⽶。

马勒别墅是由英籍犹太⼈富商马勒委托当时著名的华盖建筑事务所设计建造的私⼈花园别墅，历时9年，于1936年竣

⼯，1949年后成为共青团上海团市委办公场所。1989年，马勒住宅被列为上海市第⼀批优秀近代建筑、市级⽂物保护

单位。

爱庐

爱庐位于徐汇区东平路9号，建于1932年，整幢建筑是西欧乡村别墅风格，建筑⾯积为660平⽅⽶，花园⾯积980平⽅

⽶。爱庐原为当年蒋介⽯与宋美龄结婚时宋美龄的陪嫁，现属于Sasha's西餐厅和上海⾳乐学院中等⾳乐专科学校。

丁⾹花园

丁⾹花园是上海滩最负盛名、保存最为完好的⽼洋房之⼀。此园集西洋花园官邸建筑与中国江南园林于⼀体，园中建有

三幢西式花园别墅，其中1号楼即为李鸿章和丁⾹居住的丁⾹楼，2号楼为19世纪后期美国式的别墅建筑。该处现名为丁

⾹花园，被列为上海市优秀近代建筑保护单位。

巨⿅路886号洋房

“全国成交第⼀天价”

市⾯上最为著名的⽼洋房成交纪录莫过于上海市巨⿅路886号的出让。

巨⿅路街道景观

巨⿅路886号属于巨⿅路868-892号⼗⼆幢联排别墅之⼀，与《安家》中的龚家花园⼀样，其由匈⽛利⼈拉斯洛·邬达克

设计，这也是其在上海的处⼥作，同属邬达克设计的还有⼀些⽿熟能详的上海地标性建筑，如⼤光明电影院、国际饭

店、绿房⼦、沐恩堂、武康⼤楼等。

武康⼤楼

巨⿅路由上海法租界公董局修筑于1907年，这条路上集中了多幢优秀历史建筑，如中共第⼀个⽆线电训练班旧址、亚细

亚⽕油公司旧址、胡蝶旧居、刘吉⽣住宅、巨⿅路天主堂等。

巨⿅路886号是有上海⾸富之称的骆驼牌⾹烟买办童楚江送给⼥⼉的嫁妆，后由其⼥⼉的后⼈古董商⼈梁鹏飞继承，⽽

梁鹏飞的太爷梁卓轩是⽼上海当时的罐头⾷品⼤王，出品有雀巢、DEL-MONTE等世界品牌。

著名设计师设计、上好的地段和梁⽒家族历史背景等多重元素结合后，2016年，巨⿅路886号以1.25亿元的总价出让，

单价达33.3万元/平⽅⽶（不包括地价）。按照规定，住宅性质的⽼洋房⾸次出售，需缴纳70年的⼟地出让⾦，出让⾦

的的计算，⼀般以地段和⾯积（占地、建筑两者取其⾼）合算，⼀般为1万-3万元/平⽅⽶，上海⽼洋房⼟地出让⾦⼀般

是总房价的10%左右。

经计算，巨⿅路886号建筑⾯积375平⽅⽶，花园⾯积500平⽅⽶，⼟地出让⾦达2500万元，折算后⽼洋房的单价⾼达

40万元/平⽅⽶，超越此前华侨城·苏河湾别墅（34.49万元/平⽅⽶）的出让纪录，成为“全国成交第⼀天价”。

这是⼀段漫长的前期投⼊过程，周期及结果很难预料。常规交易周期在半年到⼀年左右，如果资产过⼤，周期甚⾄可能

长达两三年。⽼洋房的成交难点主要集中在三个⽅⾯，⼀是产权是否清晰⼲净，前期需要花费⼤量精⼒在确权上；此

外，如果产权⼈较多，上⾯挂靠的户⼝多，还需确定是否存在户⼝⽆法牵⾛的情况；最后，在住户较多的情况下，可能

存在违章搭建，按照规定违章搭建是限制交易的。

另外，巨⿅路886号洋房的购买者⾝份成谜。

严家花园

“⼀年涨幅超⼀亿”

上海⽼洋房中，成交单价最⾼的属巨⿅路886号，“涨价最典型”的却是严家花园。

严家花园

位于愚园路699号的严家花园建于1920年，距今已有百年历史，同样也是由著名设计师邬达克设计。严家花园原是上海

⼤隆机器⼚创始⼈严裕棠以及其⼉⼦严庆祥的住所，在严庆祥逝世后，严家后⼈多移居海外，严家花园也因疏于打理逐

渐⽼朽。⼏代传承后，严家后⼈为投资创业重振严家事业选择变卖房产，但严家花园的产属问题复杂，⼗多年未能达成

共识，最终通过上诉法院协助卖房。

2009年，盛⼤⽹络⾸席执⾏官陈天桥以2.8亿元总价接⼿了严家花园。据悉，由于是法拍房，陈天桥以公司名义拍下严

家花园，并补⾜了70年的⼟地出让⾦。在加以修缮后，2016年，陈天桥对外报价严家花园出让价10亿元，⼏乎⼀年亿

元的上浮空间，震惊了不少业内⼈⼠。

不过，时⾄今⽇，严家花园仍由陈天桥持有，严家花园挂价8亿元整，单价约38万元/平⽅⽶，逼近巨⿅路886号出让单

价。

事实上，真正的⽼洋房成交频率低且周期长。