富力南京地产开发有限公司与张杰商品房预售合同纠纷二审民事判决书_百

富力南京地产开发有限公司与张杰商品房预售合同纠纷二审

民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房预

售合同纠纷

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审理法院】江苏省南京市中级人民法院

【审结日期】2020.06.23

【案件字号】(2020)苏01民终2950号

【审理程序】二审

【审理法官】孙伟龚震王路

【审理法官】孙伟龚震王路

【文书类型】判决书

【当事人】富力南京地产开发有限公司;张杰

【当事人】富力南京地产开发有限公司张杰

【当事人-个人】张杰

【当事人-公司】富力南京地产开发有限公司

【代理律师/律所】周厚生江苏泰和律师事务所;朱卫江江苏泰和律师事务所

【代理律师/律所】周厚生江苏泰和律师事务所朱卫江江苏泰和律师事务所

【代理律师】周厚生朱卫江

【代理律所】江苏泰和律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】富力南京地产开发有限公司

【被告】张杰

【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生

法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。

【权责关键词】无效撤销民事权利合同合同约定当事人的陈述鉴定意见反证新证据重新鉴定

诉讼请求维持原判申请再审执行诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用 的解释》第九十三条第五项规定，已为

人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以

推翻的除外。上述本院再审生效民事判决所处理的是与被上诉人同时期在富力城购买精装修

房后，因精装修标准与富力公司之间引发的纠纷，上述业主与富力公司订立的《商品房预售

合同》及补充协议条款与本案相同，装修单价及诉讼请求也基本一致。本院上述再审生效民

事判决已确认富力公司向主管部门申报的《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公

司具有法律约束力，业主有权利要求富力公司按照4500元/平方米装修单价，就套内建筑面

积部分的装修赔偿损失；同时根据鉴定机构出具的鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费

及应得利润后，计算得出合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.80

元/平方米，故一审法院以此作为赔偿房屋装修差价标准，并无不当，本院予以支持。富力公

司上诉主张一审对《商品房预售合同》载明装修单价为4500元/平方米的定性认定错误，但

其未能提交相反证据足以推翻上述生效民事判决确认的事实，本院依法对上述生效民事判决

认定的事实予以确认，对富力公司提出的异议不予采信。 关于本次诉讼是否超过诉讼时

效的问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有

规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之

日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，被上诉人自其知道案涉房屋装修价值受

到损害时，向一审法院提起本次诉讼，并未超出法定诉讼时效，富力公司以被上诉人对案涉

房屋进行验房时即认定已知道或应当知道案涉房屋存在装修差价为由，主张超过诉讼时效，

不能成立，本院不予支持。 综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一

审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4014元，由上诉人富力南京地产开

发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 18:39:26

【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年9月30日，张杰（乙方）与富力公司（甲

方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由张杰认购富力公司开发建设的位于南京市

江宁区的房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积130.11平方米，其中套内建筑面积

107.84平方米，共有共用分摊建筑面积22.27平方米、单价为19456.71元/平方米，总价款

为2531513元，交付日期为2014年11月30日前。合同补充协议一第十三条第1项约定：

“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他

双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关

协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或

其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，

不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利

义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况

为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任"。该合同补充协议二附装饰

装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯

间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨

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房、卫生间、阳台、空调、地暖、、地暖、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。

合同并对其他事项进行了约定，除上述合同及补充协议一、二外，双方未再签订其他书面协

议。合同签订后，张杰按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。 一审另查

明，2013年6月27，富力公司就案涉房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售

方案》，其中载明幢号为59、62、63、66属第15期(案涉房屋为66幢)，装修类型为装修

房，装修单价为4500元/平方米。该方案在“南京市网上房地产"网向社会进行公示。2014

年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27

日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。案涉房屋建筑面积

为130.23平方米，套内建筑面积107.18平方米，共有共用分摊建筑面积23.05平方米。

一审再查明，富力城其他业主靳秋硕（70幢503室）、童克亚（62幢504室）、施群

荣（70幢303室）、姜圣（66幢502室）、张玉明（63幢201室）、周国栋（69幢203

室）、孙佳伟（73幢604室）、何小玲（57幢503室）、陆燕婷（62幢404室）、方莉莉

（62幢201室）、江海宁（71幢201室）、张蓉（62幢202室）、吕瑞（60幢102室）、

王瑀（61幢401室）、徐秀（56幢604室）、夏雨（73幢204室）、翟英（56幢302

室）、马志超（70幢401室）等曾向一审法院提起诉讼，提出要求判令富力公司赔偿实际装

修价值与合同约定装修价值（4500元/平方米）的差价等诉讼请求，一审法院均作出判决驳

回上述业主的该项诉讼请求。上述业主均不服一审法院判决，上诉至江苏省南京市中级人民

法院（以下简称南京中院），南京中院均作出判决驳回上诉，维持原判。上述业主不服二审

判决，向南京中院申请再审，南京中院均作出判决撤销一审法院判决及南京中院二审判决，

支持上述业主关于赔偿装修差价款的主张。 再审诉讼过程中，南京中院依法委托江苏大

成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包

括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按

照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。2017年10月

9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别出具大成审字（2017）144号《工程造价

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鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修

鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元税金6300.06元利润5468.34元。套内建筑面

积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如果

按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下说明：

由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城

62幢504室套内建筑面积108.13平方米得出对应总造价为486585元按照清单计价规范及江

苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元规费为11826.58元。根据“江苏省

建设工程费用定额"和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）"的要求，装修工程利润的计

算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为

14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。 2019年3月，张

杰向一审法院提起诉讼，要求判令富力公司支付装修差价185721.5元。审理中，因案涉小区

样板房已不存在，案涉房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋系在同一小区，装修情况基本

相同，张杰要求参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为其他

房屋已不具备实际鉴定条件并且富力公司对案涉房屋在内的富力城所有精装修房屋系统一装

修；富力公司不同意参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为

童克亚房屋的鉴定意见指向的是工程造价，是富力公司需要支付给第三方施工公司的装修成

本，而房屋装修价格则是市场调节的结果，实际装修价格因市场因素可能存在偏差，且实际

装修价格也不等同其报备的装修单价，报备的装修单价系房屋产品的综合定价，故参照该价

格不符合市场规定。但富力公司未向一审法院提出重新鉴定的申请，并要求一审法院对所要

参照的房屋相关标准依法进行确定。富力公司坚持认为其报备的4500元/平方米不是双方合

同约定的内容，张杰无权参照该价格计算赔偿金额，双方意见分歧较大，致调解不成。 上

述事实，有南京中院（2017）苏01民再11号民事判决书、《南京市商品房预售合同》及

《补充协议》复印件及当事人的陈述等证据予以证实。

【一审法院认为】关于第一个争议焦点，一审法院认为，根据《江苏省城市房地产交易管理

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条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企

业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条载

明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准"，申报商品房预售许可证的

材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京

市网上房地产"网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装

修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开

发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据"。《商品房预售方案》载明的

4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价

仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，一审法院不予采信。一

审法院认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力。 关

于第二个争议焦点，一审法院认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发

布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法"，富力公司在销售现场以样板房的方

式向购房人宣传精装修房，而在其与张杰签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内

容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据"等免除己方义务的格式

条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违

反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应

认定无效。张杰有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，

缺乏参照依据，张杰要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，

赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，一审法院予以采信；富力公司主张按

照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。一审法

院认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当

包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套

内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面

幢202室房屋建筑面积130.23平方米，其中套内建筑面积107.18平方米，共有共用分摊建

筑面积23.05平方米，按照上述规定，张杰对套内建筑面积107.18平方米部分享有独立产

权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，张杰虽系该部分分摊共有建筑面积的产权

人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，张杰不能单

独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精

装修是否达标，故根据现有证据，张杰仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。 关

于赔偿装修差价的计算标准问题，张杰主张参照童克亚房屋的鉴定报告计算其赔偿金额，富

力公司则对此予以否定，但富力公司就其主张未提供相关证据予以证明，故对其该项抗辩意

见，本院不予采纳。一审法院认为，通过对比和分析其他业主诉讼具体情况，本案关于赔偿

装修差价的计算标准参照童克亚房屋的鉴定报告相关数据。根据鉴定报告确定的装修造价

中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于

直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修

总价为256814.83元，折算每平方米装修单价2375元，参照计算得出，实际用于张杰所购房

屋套内建筑面积装修造价为254552.5元；根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计

算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500

元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价

计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，一审法

院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平

方米装修单价计算，实际应用于童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折

算每平方米装修单价为4107.8元，按照张杰房屋套内面积计算，实际应用于张杰所购房屋套

内建筑面积装修造价为440274元，合同约定的装修价格与实际装修差价为185721.5元

（440274元-254552.5元），富力公司应对此差价向张杰进行赔偿，故对张杰的诉讼请求，

一审法院予以支持。关于张杰的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，张杰认为其于法院2017

年12月31日公布其他业主诉讼系列案件再审判决后才知晓案涉房屋的实际装修价值，故其

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主张未超过诉讼时效；富力公司认为张杰已于2014年年底即知晓案涉房屋的装修状况，其按

约定于2014年11月30日前交付案涉房屋，故张杰主张超过法定的两年诉讼时效。一审法院

认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案

中，与张杰的主张相似的其他业主系列诉讼案件的再审判决（支持上述业主关于赔偿装修差

价款主张）作出时间为2017年，张杰从而知晓案涉房屋实际装修价格的计算方式，故张杰据

此案涉房屋相关装修差价的主张未超过法定诉讼时效，对富力公司关于诉讼时效的抗辩意

见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八

条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、《江苏省城市房地

产交易管理条例》第十三条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十

四条第一款规定，判决：被告富力南京地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日

内赔偿原告张杰房屋装修差价185721.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，

应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的

债务利息。一审案件受理费4014元，由被告富力南京地产开发有限公司负担。 本院二审

期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以

确认。

【二审上诉人诉称】上诉人富力公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一

审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院

认定补充协议第十三条无效，属事实认定错误。补充协议第十三条款仅是对双方权利义务内

容范围的再次确定，并未免除上诉人义务。《商品房预售方案》并非上诉人发布的广告，该

预售方案系上诉人为了申请取得预售许可证而向政府主管部门报送的文件之一，政府主管部

门依据上诉人的申请核发预售许可证，预售许可证本身才是批准文件。本案中除了该《商品

房预售方案》载明了4500元/平方米装修单价外，上诉人无任何广告形式进行宣传或推广。

一审法院一方面根据合同法四十条规定认定前述补充协议第十三条属于格式条款无效，另一

方面又引用该条款认定《商品房预售方案》中4500元/平方米是双方合同权利义务内容，自

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相矛盾。二、4500元/平方米并非合同约定的装修交付标准，一审法院将《商品房预售方

案》中的装修单价与装修成本等同，并据此认定装修差价，属事实认定错误。装修工程的标

准双方已有明确约定，即补充协议二及《装饰装修和设备标准》，上诉人交付的装修工程符

合上述标准并已满足合同的约定。如果被上诉人认为实际精装修交付标准与补充协议二及

《装饰装修和设备标准》不一致的，可以要求上诉人按此标准履行或整改。《商品房预售方

案》载明的4500元/平方米装修单价，首先，该单价的计价面积是建筑面积；其次，该单价

是价格不是交付标准或者装修成本，二者明显不能等同；第三，该单价是包含上诉人各项人

力物力成本，品牌、税金、利润等在内的精装修部分销售单价；第四，该单价是包含在《商

品房预售合同》商品房销售单价之内；第五，商品房销售单价系经过南京市物价局核准的，

合法有据。因此，一审法院将装修单价等同于交付标准和装修成本，属于事实认定错误。

三、案涉房屋装修差价争议已过诉讼时效，一审法院认定事实和适用法律错误。案涉房屋已

于2014年11月30日前交付，被上诉人已于2014年底进行验房，对房屋实际状况了解清

楚，但未在2年内提起诉讼，现已超过诉讼时效，诉讼请求不应得到支持。综上，一审法院

认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 综上所述，富力

公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

富力南京地产开发有限公司与张杰商品房预售合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书

(2020)苏01民终2950号

当事人 上诉人（原审被告）:富力南京地产开发有限公司，住所地江苏省南京市

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江宁区麒麟街道东麒路某某富力城某某某某。

法定代表人：杨培军，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：汪莉。

委托诉讼代理人：李晶晶。

被上诉人（原审原告）：张杰。

委托诉讼代理人：周厚生，江苏泰和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱卫江，江苏泰和律师事务所律师。

审理经过 上诉人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人

张杰商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初5768

号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行

了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人富力公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被

上诉人一审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：

一、一审法院认定补充协议第十三条无效，属事实认定错误。补充协议第十三条款仅是

对双方权利义务内容范围的再次确定，并未免除上诉人义务。《商品房预售方案》并非

上诉人发布的广告，该预售方案系上诉人为了申请取得预售许可证而向政府主管部门报

送的文件之一，政府主管部门依据上诉人的申请核发预售许可证，预售许可证本身才是

批准文件。本案中除了该《商品房预售方案》载明了4500元/平方米装修单价外，上诉

人无任何广告形式进行宣传或推广。一审法院一方面根据合同法四十条规定认定前述补

充协议第十三条属于格式条款无效，另一方面又引用该条款认定《商品房预售方案》中

4500元/平方米是双方合同权利义务内容，自相矛盾。二、4500元/平方米并非合同约定

的装修交付标准，一审法院将《商品房预售方案》中的装修单价与装修成本等同，并据

此认定装修差价，属事实认定错误。装修工程的标准双方已有明确约定，即补充协议二

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及《装饰装修和设备标准》，上诉人交付的装修工程符合上述标准并已满足合同的约

定。如果被上诉人认为实际精装修交付标准与补充协议二及《装饰装修和设备标准》不

一致的，可以要求上诉人按此标准履行或整改。《商品房预售方案》载明的4500元/平

方米装修单价，首先，该单价的计价面积是建筑面积；其次，该单价是价格不是交付标

准或者装修成本，二者明显不能等同；第三，该单价是包含上诉人各项人力物力成本，

品牌、税金、利润等在内的精装修部分销售单价；第四，该单价是包含在《商品房预售

合同》商品房销售单价之内；第五，商品房销售单价系经过南京市物价局核准的，合法

有据。因此，一审法院将装修单价等同于交付标准和装修成本，属于事实认定错误。

三、案涉房屋装修差价争议已过诉讼时效，一审法院认定事实和适用法律错误。案涉房

屋已于2014年11月30日前交付，被上诉人已于2014年底进行验房，对房屋实际状况

了解清楚，但未在2年内提起诉讼，现已超过诉讼时效，诉讼请求不应得到支持。综

上，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。

二审被上诉人辩称 张杰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审

法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。1、一审对补充协议第十三条的认定并不矛盾，

符合事实与法律规定。2、诉争的商品房预售方案载明的4500元/平方米的装修单价属于

开发商的要约，对上诉人具有法律约束力。3、双方签署的补充协议第十三条载明涉及的

资料、图示数据等均以政府主管部门批准文件为准，而《商品房预售方案》属于应批准

文件，公示内容为批准结果，商品房预售方案载明的4500元/平方米的信息应视为富力

公司向购房人明示的精装修计价方式，对上诉人具有法律约束力。4、被上诉人并非装修

专业人士，在2017年12月31日法院公布再审判决后才知道房屋实际装修价值，故本案

诉请并未超过诉讼时效。5、关联案件生效判决已作出相应法律认定，本案判决符合同案

同判原则。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

张杰一审请求：1、判令富力公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值的差价

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185721.5元；2、本案诉讼费用由富力公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2013年9月30日，张杰（乙方）与富力公司

（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由张杰认购富力公司开发建设的位于

南京市江宁区的房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积130.11平方米，其中套内建

筑面积107.84平方米，共有共用分摊建筑面积22.27平方米、单价为19456.71元/平方

米，总价款为2531513元，交付日期为2014年11月30日前。合同补充协议一第十三条

第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合

同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其

他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海

报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示

内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产

生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以

政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就

此对乙方承担责任"。该合同补充协议二附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公

共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，

包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地

暖、、地暖、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了

约定，除上述合同及补充协议一、二外，双方未再签订其他书面协议。合同签订后，张

杰按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。

一审另查明，2013年6月27，富力公司就案涉房屋向南京市住房和城乡建设委

员会申报《商品房预售方案》，其中载明幢号为59、62、63、66属第15期(案涉房屋为

66幢)，装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。该方案在“南京市网上房地产

"网向社会进行公示。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规

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划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程

竣工验收备案。案涉房屋建筑面积为130.23平方米，套内建筑面积107.18平方米，共

有共用分摊建筑面积23.05平方米。

一审再查明，富力城其他业主靳秋硕（70幢503室）、童克亚（62幢504

室）、施群荣（70幢303室）、姜圣（66幢502室）、张玉明（63幢201室）、周国栋

（69幢203室）、孙佳伟（73幢604室）、何小玲（57幢503室）、陆燕婷（62幢404

室）、方莉莉（62幢201室）、江海宁（71幢201室）、张蓉（62幢202室）、吕瑞

（60幢102室）、王瑀（61幢401室）、徐秀（56幢604室）、夏雨（73幢204

室）、翟英（56幢302室）、马志超（70幢401室）等曾向一审法院提起诉讼，提出要

求判令富力公司赔偿实际装修价值与合同约定装修价值（4500元/平方米）的差价等诉讼

请求，一审法院均作出判决驳回上述业主的该项诉讼请求。上述业主均不服一审法院判

决，上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院均作出判决驳

回上诉，维持原判。上述业主不服二审判决，向南京中院申请再审，南京中院均作出判

决撤销一审法院判决及南京中院二审判决，支持上述业主关于赔偿装修差价款的主张。

再审诉讼过程中，南京中院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的

富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造

价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价

计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。2017年10月9日、10月16日，江苏

大成工程咨询有限公司分别出具大成审字（2017）144号《工程造价鉴定报告书》和《司

法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额

273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑面积

108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如

果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下

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说明：由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准

结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元,按照

清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元,规费为

11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额"和“工程量清单计价规范（GB50500-

2008）"的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装

工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，

无法得出准确结论。

2019年3月，张杰向一审法院提起诉讼，要求判令富力公司支付装修差价

185721.5元。审理中，因案涉小区样板房已不存在，案涉房屋与另一涉案业主童克亚购

买的房屋系在同一小区，装修情况基本相同，张杰要求参照童克亚户房屋（62幢504

室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为其他房屋已不具备实际鉴定条件并且富力公司

对案涉房屋在内的富力城所有精装修房屋系统一装修；富力公司不同意参照童克亚户房

屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为童克亚房屋的鉴定意见指向的是

工程造价，是富力公司需要支付给第三方施工公司的装修成本，而房屋装修价格则是市

场调节的结果，实际装修价格因市场因素可能存在偏差，且实际装修价格也不等同其报

备的装修单价，报备的装修单价系房屋产品的综合定价，故参照该价格不符合市场规

定。但富力公司未向一审法院提出重新鉴定的申请，并要求一审法院对所要参照的房屋

相关标准依法进行确定。富力公司坚持认为其报备的4500元/平方米不是双方合同约定

的内容，张杰无权参照该价格计算赔偿金额，双方意见分歧较大，致调解不成。

上述事实，有南京中院（2017）苏01民再11号民事判决书、《南京市商品房预

售合同》及《补充协议》复印件及当事人的陈述等证据予以证实。

一审法院归纳本案争议焦点为：1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单

价，能否视为双方合同内容；2.张杰是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿

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装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。

一审法院认为 关于第一个争议焦点，一审法院认为，根据《江苏省城市房地产交

易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房

地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充

协议第十三条载明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准"，申报

商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装

修的单价信息已在“南京市网上房地产"网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，

《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条

例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和

计价依据"。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明

示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上

述行政法规的规定不符，一审法院不予采信。一审法院认定，《商品房预售方案》载明

的装修单价信息对富力公司具有法律约束力。

关于第二个争议焦点，一审法院认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地

产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法"，富力公司在销售

现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与张杰签订的补充协议中，又确定

了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的

依据"等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广

告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同

法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。张杰有权要求富力公司提供与样板房一

致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，张杰要求按照《商品房预售方

案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦

有合同依据，一审法院予以采信；富力公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备

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标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。一审法院认为，根据双方所签订补充协

议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅

部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共

有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产

权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任"，张杰所购66幢202室房

屋建筑面积130.23平方米，其中套内建筑面积107.18平方米，共有共用分摊建筑面积

23.05平方米，按照上述规定，张杰对套内建筑面积107.18平方米部分享有独立产权，

其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，张杰虽系该部分分摊共有建筑面积的产权

人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，张杰不

能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积

部分的精装修是否达标，故根据现有证据，张杰仅能就套内建筑面积部分的装修主张权

利。

关于赔偿装修差价的计算标准问题，张杰主张参照童克亚房屋的鉴定报告计算其

赔偿金额，富力公司则对此予以否定，但富力公司就其主张未提供相关证据予以证明，

故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。一审法院认为，通过对比和分析其他业主诉讼具

体情况，本案关于赔偿装修差价的计算标准参照童克亚房屋的鉴定报告相关数据。根据

鉴定报告确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业

应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装

修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元，折算每平方米装修单价2375

元，参照计算得出，实际用于张杰所购房屋套内建筑面积装修造价为254552.5元；根据

补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58

元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的

规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的

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实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，一审法院酌情确定按照4500元/平方

米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，实际

应用于童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折算每平方米装修单价

为4107.8元，按照张杰房屋套内面积计算，实际应用于张杰所购房屋套内建筑面积装修

造价为440274元，合同约定的装修价格与实际装修差价为185721.5元（440274元-

254552.5元），富力公司应对此差价向张杰进行赔偿，故对张杰的诉讼请求，一审法院

予以支持。关于张杰的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，张杰认为其于法院2017年12

月31日公布其他业主诉讼系列案件再审判决后才知晓案涉房屋的实际装修价值，故其主

张未超过诉讼时效；富力公司认为张杰已于2014年年底即知晓案涉房屋的装修状况，其

按约定于2014年11月30日前交付案涉房屋，故张杰主张超过法定的两年诉讼时效。一

审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起

计算，本案中，与张杰的主张相似的其他业主系列诉讼案件的再审判决（支持上述业主

关于赔偿装修差价款主张）作出时间为2017年，张杰从而知晓案涉房屋实际装修价格的

计算方式，故张杰据此案涉房屋相关装修差价的主张未超过法定诉讼时效，对富力公司

关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国

民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四

条第一款、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条、第十五条、第十六条、《中

华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：被告富力南京地产开发有限

公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告张杰房屋装修差价185721.5元。如

果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4014元，

由被告富力南京地产开发有限公司负担。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无

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异议，本院依法予以确认。

本院认为 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，

已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反

证据足以推翻的除外。上述本院再审生效民事判决所处理的是与被上诉人同时期在富力

城购买精装修房后，因精装修标准与富力公司之间引发的纠纷，上述业主与富力公司订

立的《商品房预售合同》及补充协议条款与本案相同，装修单价及诉讼请求也基本一

致。本院上述再审生效民事判决已确认富力公司向主管部门申报的《商品房预售方案》

载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力，业主有权利要求富力公司按照4500元

/平方米装修单价，就套内建筑面积部分的装修赔偿损失；同时根据鉴定机构出具的鉴定

意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，计算得出合同约定的精装修单价与

实际交付房屋的装修单价差额为1732.80元/平方米，故一审法院以此作为赔偿房屋装修

差价标准，并无不当，本院予以支持。富力公司上诉主张一审对《商品房预售合同》载

明装修单价为4500元/平方米的定性认定错误，但其未能提交相反证据足以推翻上述生

效民事判决确认的事实，本院依法对上述生效民事判决认定的事实予以确认，对富力公

司提出的异议不予采信。

关于本次诉讼是否超过诉讼时效的问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民

事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人

知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规

定。本案中，被上诉人自其知道案涉房屋装修价值受到损害时，向一审法院提起本次诉

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

一项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4014元，由上诉人富力南京地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 孙 伟

审 判 员 龚 震

审 判 员 王 路

二〇二〇年六月二十三日

法官助理 高 婷

书 记 员 杨文艳

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