买回迁房坑死人啊

深圳回迁房基础知识梳理（20问答）

1.什么是回迁房？

●回迁房就是在旧改项⽬拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房⼦。

●本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果，是“城市更新”和“旧城

改造”的衍⽣物。

●误区解密：回迁房不是⼩产权房，更像是⼆⼿房回迁房与⼩产权房有着本质的区别！⼩产权房没有国家正规⼿续审批却占

⽤⼟地建设的房⼦，在本质上不被承认，不受保障。回迁房是政府统⼀划分的⼟地，⼟地性质属于国有划拨⼟地，有房产证或

者拆迁协议，受房管局和政府认可和保障。

2.为什么会有回迁房的市场存在？

●回迁房作为城市更新的衍⽣物，回迁房为何存在就要归根到为何要进⾏城市更新。如深圳这种⼀线城市，城市更新简⾔之

就是对整座城市进⾏重新规划，将不合理的部分拆掉重改。

-城市市容改造

⽬前深圳农民房和商品房的⽐例是1：1；旧⼚房、旧村落，这些杂乱⽆章、环境糟糕的城中村，阻碍了城市建设，破坏了市

容市貌，需要改造。

-⼟地资源再⽣利⽤

改⾰开发40年，深圳⼏千倍级的经济增速后，已⾯临⼟地难以为继的发展瓶颈，倒逼政府只能⾛深度挖掘存量⼟地的城市更

新之路。

-产业升级

深圳从⼀个⼩城镇发展成⼀个国际⼀线城市，城市最初的⼯业制造业要改⾰成以服务业、科技创新、⾦融业等现代化经济核⼼

产业。

-市政道路、城区道路的扩建

对于回迁户来说，开发商赔付的“指标”相当于“以旧换新”，可以免费住上更⼤更新的房⼦；当然，也有回迁户⽐起房⼦更希望

得到赔款，他也可以通过售出房⼦的“指标”来折现。

-教育资源重新配⽐

⽬前深圳教育资源严重失衡，城市更新能重新配置公共资源，根据学区覆盖范围和⼈群基数建设合理规模的学校。

-将⼟地纳⼊国有管控体系

⽬前农村住宅房屋、集体⽤地⼩产权等房屋权属⼤量存在于个⼈及集体⼿中，不利于国家统⼀管控。

3.原回迁户反悔怎么办？

有朋友担⼼，回迁房收益这么可观，如果回迁户后悔了，需要买家赔付收益怎么办？

●本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是⼀套“商品房期房”，也即上⽂所说的“指标”。

●拆迁主体本质是针对原物业进⾏补偿，不会管原物业背后的权利⼈是张三还是李四。

●⼀旦买家签订“拆迁补偿协议”，便只需等着拿到开发商赔付的红本商品房，坐享收益。

4.买回迁房的⼿续、主要流程是什么？

回迁房在深圳的市场和运作⽅式⾮常成熟了，⼿续合法合规，安全放⼼。

5.回迁房是否限购、是否限售、能否贷款?

●不限购：外地户⼝可以购买、深圳多套房也可购买、⾹港户籍也可购买；

●不限售：拿到红本就可以⼆⼿房交易；

●不能贷款：回迁指标因为是客户直接向私⼈购买，所以不能贷款。⽽且相对于深圳的房价，本来就是⾸付的价格。

6.回迁房有哪些户型?

●开发商会考虑回迁户的需求，⼀般⼩户型⼤户型都会有，每个项⽬都不⼀样。

●⽐如：⽩⽯洲项⽬住宅户型多达8种，分别为：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（复式），

公寓有四种⾯积，分别为：35㎡、50㎡、70㎡、120㎡。

7.如何选房，客户购买的回迁⾯积与开盘户型⾯积不⼀样怎么办？

●旧改项⽬商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统⼀选房，回迁户选择好后，才开盘进⾏发售的，采取公开、公平、公正

的抽签形式，只是还不确定选到⼏楼，什么朝向。

●选房原则是选择补偿⾯积与户型⾯积最相近的户型，⽐如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近

100㎡的⾯积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则要详细看《拆迁补偿协议》约定哟。

8.回迁房的建筑质量如何？

回迁房建筑质量与同⼀个商品住宅⼩区的商品房建筑质量完全⼀样，⼤堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外⽴⾯、

所使⽤建筑材料，全都⼀样。

9.回迁房与同期商品房的相同点

●回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、⼆⼿交易、学位申请等与同期商品房⽆异。●回

迁房本质上就是新建成的商品房。

●在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

10.客户买了回迁房后，办理房产证时有没有额外的费⽤？开发商会不会另外再收钱？

●在交房时开发商不再收取任何购房款项(⾯积补差除外)

●只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证⼯本费。

●该部分费⽤按《拆迁补偿安置协议》相关约定执⾏。⽽且因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

11.回迁房的核⼼优势是什么？

●优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购⼊，然后坐等价值翻倍；

●不限购(解决购房名额问题)

●不限售(不受深圳三年限售政策限制)

●参与学区划分

12.怎么购买的物业具备回迁补偿资格证明？

●关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层⾯保

障了客户的回迁安置资格。

13.怎么保障交易安全可靠、没有纠纷？

●购买的物业是否有权属纠纷、是否存在⼀房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安

置协议》的签订，由拆迁主体的审核把关及信⽤背书过滤上述风险。

●⽽拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。买家未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品

房，必然以买家的名字办理不动产登记。

●如果原回迁户在房价⾼涨的情况下要求毁约，买家凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。内部传阅，严禁外传。

●况且买家向原回迁户购买的这部分⾯积，具有唯⼀性，即拆迁主体就这部分旧物业只与买家签订了《拆迁补偿安置协

议》，⽽没有与原回迁户签订任何协议，所以原回迁户想毁也没有依据。

14.回迁房的投资回报率⼤概有多少？

●回迁房⼀般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，⼀般年均20%以上收益率。

●但是深圳的房价还有⼀定的潜⼒

15.回迁房的风险⼤吗？

●这个问题就要详细介绍整个回迁房涉及的⼏⼤参与⽅：回迁户、拆迁主体、政府、投资公司、买家。

-政府

因为要推进城市快速发展和更新，盘活城市⼤量的⼟地，必须要将⽼旧建筑拆掉把⼟体腾出来重新建设。将原居民（回迁户）

的居住问题交给拆迁主体解决。

-拆迁主体

拆迁主体⼀般是开发商。开发商希望能通过参与当地的城市更新项⽬获利或是提⾼品牌⼒。想要参与⼟地的重新规划建筑获

益，开发商同步也要解决回迁户的居住问题。主要是两种途径：开发商给回迁户赔款或是给回迁户赔偿新的房⼦。对于开发商

来说，赔款相当于提前预⽀未来现⾦，加上新项⽬的建设成本，现⾦流压⼒⾮常⼤，资⾦成本太⾼，风险太⼤；相⽐之下，赔

偿新房也就是赔付“指标”，可以将成本往后压，减缓资⾦成本压⼒。

-回迁户

对于回迁户来说，开发商赔付的“指标”相当于“以旧换新”，可以免费住上更⼤更新的房⼦；当然，也有回迁户⽐起房⼦更希望

得到赔款，他也可以通过售出房⼦的“指标”来折现。

-投资公司

想要“折现”的回迁户可以将这些需要折现的“指标”，委托给投资公司打包售出。投资公司统⼀寻找买家购买，以加快折现速

度。

-买家（需⼀次性付款）

相对于其他商品房，回迁房因为没有开发商的炒作，买家⽆需承担开发商营销成本、建设成本、财务成本等等因素，所以价格

较低，⼀般是周边的50%-60%。因为不限购不限售的低门槛，50%-60%周边房价的低成本，房⼦所在地⽅的⾼潜⼒，回迁房

成为城市优质投资客必看的投资精品。综上所述，回迁房其实是政府、拆迁主体、回迁户、投资公司、买家五⽅共赢的最佳决

策，也是城市更新衍⽣的产物。是正规的，被政府承认的优质商品。

16.回迁房的不动产登记价格是我的买⼊价格吗？还是市场商品价格？

●⽬前深圳已经办理不动产登记的回迁房⼀般有两种情况，第⼀是按照市场商品房价登记；第⼆是按照成本价(包含地价、建

筑装修等全部成本)登记；具体何种⽅式，开发商会与买家达成约定。

●但是不论采⽤何种登记价格，均不影响该套房产本⾝的价值，好⽐你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少

钱⼀定是看这个⼩区的市场均价，⽽不是你的买⼊成本价。

●⼆⼿房价⼀定是随⾏就市的，⽽不是看它的登记价格。

17.如果回迁房登记价格是成本价，会不会影响⼆⼿交易税费？

●按照深圳现⾏的⼆⼿交易税费法规，不管回迁房登记价是市场价还是成本价，对⼆⼿交易税费的影响是完全⼀样的。

●⽬前深圳⼆⼿房交易主要有契税、增值税、个⼈所得税三⼤类。⽽这三个税种的核收都只与⼆⼿房实际交易价格即“⽹签

价”有关，与原登记价⽆关。

18.万⼀钉⼦户怎么办？

●旧改既涉及企业利益，也涉及⼤量政府利益，如果因为个别钉⼦户到导致项⽬推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等

部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉⼦户”⾏为。

●⽬前深圳还没有任何⼀个城市更新项⽬是因为个别“钉⼦户”导致项⽬流产的情况。

19.经交房的回迁房项⽬有哪些？

著名的有：南⼭⼤冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、佳兆业城市⼴场、龙华壹城中⼼、坂⽥银湖⾕等等。

20.回迁房如何判断好坏？要注意什么？

●购买回迁房，⾸先要判断开发商是否属于真正有实⼒的品牌开发商，⼤品牌开发商在选择项⽬阶段即⽤严苛专业的标准规

避了很多政策、规划、项⽬本⾝的缺陷等风险。

●同时判断拆迁主体是否有实⼒，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改项⽬前期⼀般会委托本地具有实⼒与影响⼒的拆迁

主体，进⾏旧改的前期⼯作，包含拆迁、规划报批等，⽽拆迁主体的实⼒直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，快

速平衡各⽅利益，快速推进项⽬拆迁。

●判断物业、原权利⼈的真实性。借助专业⼈⼠过滤市场噪⾳、找到真正的“卖家”并和诚信的卖家签约，然后快速取得拆迁主

体的《拆迁补偿安置协议》为核⼼依据。

●对项⽬的进度、规划要有⼀定的基本了解，避免踩坑。

●做好⾃⼰的资⾦筹划。由于回迁房需要⼀次性付款，且不能贷款，买家需要掂量⾃⼰的资⾦是否充裕。

●因回迁房投资属于私⼈间买卖，交易⼀经达成，便⽆法撤销。所以需要考虑成熟后，再决定投资。