杭州元海置业有限公司、杭州宇航物业管理有限公司物业服务合同纠纷二

杭州元海置业有限公司、杭州宇航物业管理有限公司物业服

务合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院

【审理法院】浙江省杭州市中级人民法院

【审结日期】2020.09.09

【案件字号】(2020)浙01民终1774号

【审理程序】二审

【审理法官】韩圣超李国标韦薇

【审理法官】韩圣超李国标韦薇

【文书类型】判决书

【当事人】杭州元海置业有限公司;杭州宇航物业管理有限公司

【当事人】杭州元海置业有限公司杭州宇航物业管理有限公司

【当事人-公司】杭州元海置业有限公司杭州宇航物业管理有限公司

【代理律师/律所】王军、林玉晗北京盈科律师事务所;马玥浙江之江律师事务所;吴应豪浙江

之江律师事务所

【代理律师/律所】王军、林玉晗北京盈科律师事务所马玥浙江之江律师事务所吴应豪浙江之

江律师事务所

【代理律师】王军、林玉晗马玥吴应豪

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【代理律所】北京盈科律师事务所浙江之江律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判二审改判

【字号名称】民终字

【原告】杭州元海置业有限公司

【被告】杭州宇航物业管理有限公司

【本院观点】一、关于元海公司要求宇航公司退出象山大厦物业管理的主张是否成立的问

题。

【权责关键词】无效无权处分催告撤销附条件转委托合同侵权恢复原状合同约定基本原则回

避视听资料本证证据不足自认新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持

原判冻结证据保全

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

【本院认为】本院认为：一、关于元海公司要求宇航公司退出象山大厦物业管理的主张是否

成立的问题。就1号、3号楼而言，一方面，元海公司作为1号、3号楼的登记业主，在一份

《房屋租赁授权委托书》中明确委托宇航公司对1号、3号楼进行物业管理，期限为40年，

该授权委托书业经元海公司盖章和时任法定代表人签字，宇航公司有理由相信该授权委托书

系元海公司的真实意思表示，至于元海公司对该授权委托书所提的异议，并无有效反驳证据

佐证，本院不予采纳。另一方面，象山经合社作为1号、3号楼的实际所有权人在其与八爪

鱼公司的房屋租赁合同中约定，八爪鱼公司须和象山经合社指定的物业公司签订物业管理合

同或八爪鱼公司另行解决物业管理问题，而事实上象山经合社并未指定物业公司与八爪鱼公

司签订物业管理合同，又根据八爪鱼公司与宇航公司的房屋租赁合同以及补充协议的相关约

定，原合同中有关物业管理的约定由宇航公司自行承担。据此，原审法院认定宇航公司有权

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对象山大厦1号、3号楼进行物业服务具有相应的合同依据和事实基础，本院予以确认。就2

号、4号楼而言，共有133个产权单位，目前已出售的125套中业主或通过业主授权租户同

意或与单个签订物业服务合同的共有92套，另30套未经业主授权的租户与宇航公司签订了

物业服务合同，故宇航公司亦有权对象山大厦2号、4号楼授权业主的相应物业提供物业服

务。综合上述情形，虽元海公司作为建设单位未与宇航公司签订书面的前期物业服务合同，

但并不足以否认宇航公司进行物业管理的正当性。本案双方当事人均确认象山大厦1号、2

号、3号、4号楼属于一个整体，宇航公司自象山大厦竣工验收后持续对1号、3号、2号、4

号楼进行统一的物业管理服务，现元海公司作为1号、3号楼的登记业主，所占整个象山大

厦建筑面积虽过半数，但2号、4号楼的产权单位绝大部分已出售，元海公司并非物业服务

合同的唯一相对方，解聘物业服务企业与其他业主权益亦息息相关，考虑到物业服务的整体

性和不可分性，元海公司作为单个业主起诉要求行使任意解除权以解聘物业服务企业不符合

《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，故对其要求宇航公司退出象山大厦物业

管理并移交物业服务用房、设施以及相关物业管理资料的诉求，本院不予支持。 二、关

于元海公司是否要求宇航公司公布象山大厦的物业管理费收支情况、物业经营性收支情况及

公共维修基金使用情况以及向其移交物业经营性收入的主张是否成立的问题。物业经营性收

支情况、公共维修基金使用情况属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具

体应用法律若干问题的解释》第十三条规定的业主知情权的范围，但本案中，宇航公司否认

其收取过物业经营性收入和使用过公共维修基金，结合宇航公司同时还是象山大厦的承租主

体、相关房屋租赁合同约定1号、3号楼地上地下全部停车位归承租人使用等案件实际情

况，在元海公司并未举证证明宇航公司已实际接收、使用公共维修基金，亦无充足证据证明

宇航公司收取、占有物业经营性收入的情况下，原审法院对元海公司要求宇航公司公布物业

经营性收支情况及公共维修基金使用情况的诉请未予支持并无不当。基于本案所涉的物业服

务模式，物业管理费的收支情况属于物业公司的自身经营范畴，并非法定必须向业主公开的

事项，故元海公司要求宇航公司公布物业管理费收支情况的请求不能成立。至于元海公司要

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求宇航公司移交物业经营性收入的请求，涉及全体业主的共同利益，其未经业主大会授权，

无权代表全体业主行使权利，本院不予支持。 三、关于元海公司要求宇航公司恢复原状

的主张是否成立的问题。象山大厦确有部分公共设施损坏及违章搭建的情况，宇航公司对此

抗辩称其并非实际侵权主体，而是部分承租商户擅自所为，其已采取措施要求违章搭建的承

租户进行整改并上报行政执法部门，并履行相关维修、养护义务，鉴于元海公司提供的证据

尚不足以证明相关违章搭建和公共设施损坏系宇航公司所为，且其自认无法区分承租户违章

搭建的部分和物业公司违章搭建的部分，综合考虑物业服务具有动态性和涉众性以及物业公

司工作职权的局限性，原审法院对元海公司要求宇航公司恢复原状的诉请未予支持亦无不

当。 另，原审法院对证据认证适当，审判程序亦符合法律规定。 综上，元海公司的

上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由杭州元海置业有限公司

负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 21:21:11

【一审法院查明】原审法院认定：2011年11月6日，杭州象山股份经济合作社（甲方，以

下简称象山经合社）与康迪投资集团有限公司（乙方，以下简称康迪公司）就转塘街道象山

社区10%留用地项目合作开发事宜签订一份《合作开发合同书》。合同约定，双方组织元海

公司开发杭政储出（2010）21号地块，甲方占51%股份、乙方占49%股份，并以项目公司名

义领取土地使用权证。2016年3月23日，案涉项目工程通过竣工验收备案。2016年10月

21日，象山经合社向杭州之江国家旅游度假区留用地办公室、转塘街道办事处等提出该项目

析产审批表，其中载明，杭政储出（2010）21号地块已建成象山大厦，地上总建筑面积，地

上总建筑面积43449管用房172.96平方米），地下总建筑面积，地下总建筑面积16227中象

山大厦1号、3号楼归象山经合社，2号、4号楼归合作方康迪公司，地下建筑面积由，地下

建筑面积由双方按比例分割使用权。管委会及留用地办公室批准同意。象山大厦1号、3号

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楼产权归象山经合社，元海公司自述目前登记在元海公司名下。象山大厦2号、4号楼归康

迪公司所有。元海公司、宇航公司均确认象山大厦2号、4号楼共计133个产权单位，目前

康迪公司已销售125套，面积占比约91.5%，未销售房屋8套，面积占比约8.4%。2013年8

月7日，象山经合社（甲方）与康迪公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲

方将象山大厦1号、3号楼（建筑面积22187平方米）全部建筑物及附属物、地下停车位出

租、地下停车位出租给乙方物业计租日即实际交付之日起二十年。后康迪公司将该房屋转租

给八爪鱼公司。2014年3月16日，八爪鱼公司（甲方）与杭州宇航摄影服务有限公司（乙

方）签订一份《房屋租赁合同》。其中约定，甲方将象山大厦1号、3号楼全部建筑物及附

属物、地下停车位出租、地下停车位出租给乙方物业计租日即实际交付之日起二十年。计租

日从项目竣工并经政府部门综合验收备案交付后的次日起计算，届时双方以实际备案交付日

期另行书面明确起租日期。租金为1.29元平方米天计算，自实际计租之日起每3年递增

5%。租金未包含物业管理费。本租赁物业交付使用时，乙方必须和甲方指定的物业管理公司

签订物业管理合同。乙方有权转租。2014年11月11日，杭州宇航摄影服务有限公司更名为

杭州宇航物业管理有限公司。2015年7月10日，象山经合社（甲方）与八爪鱼公司（乙

方）签订一份《房屋租赁合同》。其中约定甲方将象山大厦1号、3号楼（建筑面积22187

平方米）全部建筑物及附属物、地下停车位出租、地下停车位出租给乙方物业计租日即实际

交付之日起二十年。计租日从项目竣工并经政府部门综合验收备案交付后的次日起计算，届

时双方以实际备案交付日期另行书面明确起租日期。租金为1元平方米天计算，自实际计租

之日起每3年递增5%。租金未包含物业管理费。本租赁物业交付使用时，乙方必须和甲方指

定的物业管理公司签订物业管理合同，并按合同约定支付物业管理费用或乙方另行解决物业

管理问题。乙方有权转租。2015年7月26日，八爪鱼公司（甲方）与宇航公司（乙方）签

订补充协议。其中约定因杭州宇航摄影服务有限公司更名为宇航公司，此前双方的合同由宇

航公司履行。2015年10月1日作为租赁物业的移交日即计租日。鉴于乙方为了更好地招商

经营本项目而自行承担了项目的物业管理工作，因此原合同中有关物业管理的相关乙方自行

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承担和享有。元海公司（甲方、委托方）与宇航公司（乙方、受托方）签订一份《房屋租赁

授权委托书》。其中载明甲方于2014年2月16日将其房屋委托乙方进行出租及管理，现双

方明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：房屋为象山大厦1号楼、3号楼；委托权限

为房屋的出租和日常管理、房屋的物业管理、房屋的相关设施设备的维护与管理、法律规定

由房屋产权方负责管理的其他事项。委托期限为40年。甲方落款处有元海公司的公章及此前

元海公司的法定代表人胡祖庆的签字。乙方落款处有宇航公司的公章及签字。协议签订后，

宇航公司承租经营使用象山大厦1号、3号楼，并自行进行物业管理。宇航公司还与象山大

厦2号、4号楼的已售125套房屋中的92套房屋业主或业主授权的承租人签订了《物业管理

合同》。由此，自宇航公司实际接收象山大厦的承租房屋起至今，宇航公司一直对象山大厦

1号、3号、2号、4号楼统一进行物业管理服务。宇航公司承租象山大厦1号、3号楼后，

将其中部分房屋转租给其他商户使用。在使用过程中，房屋及公共设施出现破坏，部分区域

有违法搭建情况。2018年12月19日，元海公司向宇航公司发送要求宇航公司退出象山大厦

管理，尽快移交的催告函。其中载明，宇航公司自2014年以来，通过不正当方式参与并管理

了象山大厦全部物业，但始终未签订物业服务合同且管理混乱，故要求其在2018年12月31

日前退出物业管理，将相关物业资料移交给元海公司。宇航公司于同年12月23日回复。其

中明确其对象山大厦的物业管理服务权利来源合法，元海公司无权主张。后元海公司通过向

转塘街道反映要求协调处理未果，元海公司为此起诉至原审法院，请求判令：1.宇航公司在

象山大厦公告栏等物业管理区域公布象山大厦2014年初至2018年底的物业管理费用收支情

况，物业经营性收支情况及公共维修基金使用情况（需经审计）；2.宇航公司向元海公司移

交物业经营性收入50万元（暂定）；3.宇航公司对损坏的物业相关部分即公共设施设备等恢

复原状；4.宇航公司退出象山大厦的物业管理，向元海公司或拟成立的象山大厦业主委员会

移交物业服务用房和相关设施，并依照《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》等法

律规定移交相关材料；5.本案诉讼费由宇航公司承担。

【一审法院认为】原审法院认为：物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，根据约定对

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房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生

和相关秩序的活动。本案中，双方一致认可宇航公司自象山大厦竣工验收后即承租象山大厦

1号、3号楼，并持续对象山大厦1号、3号、2号、4号楼进行统一物业管理服务。双方争

议在于：一、元海公司是否有权要求宇航公司退出象山大厦的物业管理；二、元海公司是否

有权要求宇航公司公布象山大厦的物业管理费收支情况、物业经营性收支情况及公共维修基

金使用情况、是否有权要求宇航公司向其移交物业经营性收入、元海公司主张要求宇航公司

恢复原状是否合法有据。关于焦点一，原审法院认为，本案所涉象山大厦1号、3号楼登记

在元海公司名下，面积占象山大厦总建筑面积过半数；2号、4号楼中的133个独立产权单位

已出售125套，面积占象山大厦总建筑面积小半数。元海公司在一份《房屋租赁授权委托

书》中，明确委托宇航公司对象山大厦1号、3号楼进行物业管理，期限为40年。象山大厦

1号、3号楼的实际所有权人即象山经合社在与八爪鱼公司之间的房屋租赁合同中约定，乙方

须和甲方指定的物业公司签订物业管理合同或乙方另行解决物业管理问题。但事实上，象山

经合社没有指定物业公司与八爪鱼公司签订物业管理合同。而八爪鱼公司与宇航公司之间的

房屋租赁合同、补充协议中约定原合同中约定的物业管理由乙方自行承担。根据《中华人民

共和国物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业

或者其他管理人管理。故宇航公司基于上述授权委托书、合同约定，有权对象山大厦1号、3

号楼进行物业管理服务。象山大厦2号、4号楼中的133套已出售的125套中，其中业主或

通过业主授权租户同意或与单个签订物业服务合同的共有92个，30套未经业主授权的租户

与宇航公司签订了物业服务合同。基于上述物业服务合同，宇航公司有权对象山大厦2号、4

号楼授权业主的相应物业提供物业服务。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条

例》的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定

和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业

服务企业……。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；

但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业

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主参加。决定除筹集、使用专项维修基金、改建、重建建筑物等重大事项外，讨论决定其他

事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案

中，元海公司系象山大厦1号、3号楼的登记业主，其所占整个象山大厦建筑面积虽过半

数，但单个业主并未占象山大厦业主总人数过半数。故元海公司要求宇航公司退出象山大厦

的物业管理，依据不足，原审法院不予支持。元海公司要求宇航公司向其移交物业服务用

房、相关设施以及相关物业管理资料，原审法院亦不予支持。关于焦点二，原审法院认为，

司的相应管理义务，元海公司要求宇航公司恢复原状，原审法院不予支持。综上，依照《中

华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具

体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款

之规定，判决：驳回杭州元海置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8800元、由杭州元

海置业有限公司负担。

【二审上诉人诉称】宣判后，元海公司不服，向本院提起上诉称：一审判决回避法律关系的

关键要素和实质特征，认定事实不清，赖以作出裁判的证据不足，部分程序违法，适用法律

不当，依法应予撤销。一、一审判决回避物业服务合同纠纷法律关系的关键构成要素和主要

事实，错误认定被上诉人有权管理案涉物业。（一）本案案由为物业服务合同纠纷，但上诉

人与被上诉人从未签订过物业服务合同，被上诉人并无合法的权利进行案涉物业管理。在案

件审理过程中，一审法院对案涉“物业服务合同"这一核心要件及双方是否签订《物业服务合

租赁授权委托书》对案涉1号、3号楼享有物业管理权。但被上诉人明知1号、3号楼的实际

产权所有人为象山经合社，而非上诉人。上诉人并无任何权利将象山经合社具有所有权的

2.2万余平方米的物业40年的出租权及物业管理权委托给被上诉人。即便该委托书上的上诉

人公司印章真实，上诉人也属无权处分。为此，1号、3号楼业主象山经合社对此已多次明确

向上诉人及被上诉人表示不认可该委托书的效力，并要求立即收回相关物业管理权。一审法

院既认定1号、3号楼产权归象山经合社所有，又认定上诉人对案外人象山经合社的资产租

赁及管理等授权给被上诉人合法有效，并据此认定被上诉人依据该委托书对案涉1号、3号

楼享有合法的物业管理权，明显前后矛盾。一审判决认定象山大厦1号、3号楼共计2.2余

平方米的物业（面积占总建筑面积的51，12%）产权归属象山经合社所有。案涉物业40年的

租赁权和物业管理权，系集体经济组织财产的重大权利行使和处分，根据相关法律法规的规

定及象山经合社章程的规定，该事项依法需经象山经合社三分之二以上社员或社员代表同

意。但被上诉人提供的《房屋租赁授权委托书》并未经过任何合法的程序，象山经合社及广

大社员代表、群众对此并不知悉真实情况。该委托书不论其出具主体，还是其内容，抑或其

出具程序无一符合法律规定，显然是非法无效的。象山经合社原法定代表人胡祖庆因涉嫌刑

事犯罪于2016年3月被司法机关羁押。目前象山经合社明确表示坚决不认可该委托书的内容

和效力，也不同意将1号、3号楼的租赁权和物业管理权委托给被上诉人行使。另外，被上

诉人介入案涉项目物业管理时，项目尚未竣工，被上诉人对案涉2号、4号楼既无授权委托

书，也未签订过任何物业服务合同，被上诉人并无任何权利管理案涉2号、4号楼。一审判

决回避该等主要事实，最终认定被上诉人对案涉物业整体享有物业管理权，毫无事实依据。

（三）一审判决忽视《房屋租赁授权委托书》的合法性与真实性，脱离该授权委托书的实质

仍然是委托法律关系，违法剥夺法律赋予委托人的解除权。一审判决所依据的《房屋租赁授

权委托书》明显缺乏真实性和合法性，特别是2016年上诉人法定代表人胡祖庆因涉嫌刑事犯

罪被羁押后，仍有胡祖庆签名、上诉人盖章的《房屋租赁授权委托书》等文件不断产生，在

众多《房屋租赁授权委托书》上胡祖庆的签名明显不同，并有诸多商户、企业据此到工商部

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门办理企业注册登记。被上诉人提供的《房屋租赁授权委托书》不排除系被上诉人采用欺

骗、勾结或串通、伪造等不正当手段获取的可能。被上诉人基于委托书取得对于案涉物业的

物业管理权不合法。退一万步讲，即便该《房屋租赁授权委托书》真实有效，其性质仍然为

委托授权文件，实质是委托法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规

定，委托人可随时解除委托。另外，根据《物业管理条例》及《杭州市物业管理条例》第三

十五条的规定，物业管理合同中委托人享有合法的物业服务合同任意解除权。上诉人及象山

经合社曾于2018年12月、2019年初多次致函被上诉人，明确要求被上诉人立即退出案涉物

业的管理，并移交物业管理权。《中华人民共和国合同法》关于委托人解除权的规定，系委

托人的法定权利。更何况本案物业管理并无任何合同约定，服务期限不定，被上诉人独霸物

业服务已近六年，上诉人有权随时解除委托，要求被上诉人退出项目的物业管理。在法律作

出如此明确且非常充分的规定下，一审法院作为专业的司法裁判机构，对物业服务合同的本

平。二、一审判决认定被上诉人依据其与八爪鱼公司签订的转租合同相关约定享有合法的物

业管理权显然不成立。（一）被上诉人与八爪鱼公司签订转租合同的时间远早于原租赁合

同，缺乏真实性。根据被上诉人提交的证据，案涉1号、3号楼的业主象山经合社将其所有

的象山大厦1号、3号楼的物业出租给八爪鱼公司，该租赁合同签订时间为2015年7月10

日。而被上诉人提交的八爪鱼公司与被上诉人签订的转租合同时间为2014年3月16日，即

转租合同的签订时间竟比原租赁合同的签订时间提前一年四个月。在八爪鱼公司尚未取得案

涉房屋的租赁权时，已提前与被上诉人签署转租合同，不符合常理。因此，该转租合同不具

备真实性与合法性。（二）即便转租合同真实有效，由于转租方无权转让物业管理权，也无

权擅自进行转委托，因而转租合同及补充协议中关于被上诉人有权自行管理相关物业之约定

应为无效。象山经合社与八爪鱼公司签订的原租赁合同第3.2条约定：本租赁物业交付使用

时，八爪鱼公司必须和象山经合社指定的物业管理公司签署《物业管理合同》，或八爪鱼公

司另行解决物业管理问题。该约定并不代表象山经合社允许八爪鱼公司将物业管理权直接转

让或转委托给第三方。退一步讲，即便被上诉人与八爪鱼公司签订的转租合同及相关补充协

议真实有效，其中关于被上诉人有权自行管理相关物业之约定也无效。产权所有人象山经合

社并未将物业管理权授权给转租方八爪鱼公司，现产权所有人象山经合社已明确表示要求被

上诉人退出案涉物业的管理，因此被上诉人无权参与物业管理。再退一步而言，即便象山经

合社与八爪鱼公司签订的原租赁合同中的相关约定视为对于物业管理的一种委托授权，但根

据相关法律规定，八爪鱼公司在转租该房屋时，无权对物业管理的相关约定进行转让或转委

托，在未取得委托方象山经合社的确认与同意之前，该转委托显然违法且无效。同时，根据

国家及浙江省、杭州市物业管理相关法律法规的规定，单个业主无权自行选聘或委派物业管

理单位，而由建设单位或业主委员会依法选聘。因此，即便被上诉人提供的转租合同中关于

转委托及自行管理物业的条款真实，也因违反物业管理的相关法律法规而无效，上诉人并不

据此取得合法的物业管理权。三、一审判决认定被上诉人对案涉2号、4号楼授权业主或签

订过物业服务合同的部分业主提供物业服务，事实不清，证据不足，且该认定严重违反了

《物业管理条例》的规定。一审判决认定被上诉人曾和案涉2号、4号楼部分业主或业主授

权租户与被上诉人签订过物业服务合同，据此认定被上诉人对案涉2号、4号楼授权业主的

相应物业有权提供物业服务。一审法院认定该事实的依据是一组完全无法辨明真伪，明显存

在杜撰、编造的所谓授权文件、物业服务合同。经上诉人了解，2号、4号楼部分业主反馈并

未签署过被上诉人提供的文件。被上诉人提供的部分承租户签订的授权文件及物业服务合

同，经核查并无其人。同时，被上诉人还采用租金优惠、物业管理费优惠与减免、租赁合同

续签等手段，威逼利诱部分承租人或部分小业主签订物业服务合同或出具续签物业管理合同

的说明材料。一审法院对被上诉人提供的大部分虚假授权文件、物业服务合同，在没有其他

证据印证的情况下全部采信，明显有失公正。另外，案涉物业为非住宅性质，根据物业管理

的相关法规，在业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业服务单位。任何小业主单独自行

委托物业管理单位或各小业主自行管理物业，均不符合物业管理条例的相关规定，不应被支

持。退一步讲，即便被上诉人与所谓的92套房屋的业主或承租人签订的相关授权书、物业服

务合同真实有效，其中90%的合同物业服务期间均已期满，被上诉人亦无权继续在案涉物业

继续提供服务。一审判决认定象山经合社持有案涉物业超过51%的建筑面积，该物业登记在

上诉人名下，系案涉物业的最大业主，在物业单位的选聘方面具有法定的一票否决权。目前

象山经合社坚决不认可被上诉人继续对案涉物业提供服务，上诉人作为项目的建设单位，也

不接受被上诉人继续提供物业服务。在此情况下，一审法院仅根据一小部分案涉2号、4号

楼且物业服务期限已经届满的失效合同，认定被上诉人对授权业主相应物业提供物业服务，

不仅存在混淆概念、以偏概全的错误，而且明显违反了《物业管理条例》及《中华人民共和

国合同法》的规定。四、在被上诉人明确认可案涉物业存在乱搭滥建及房屋结构、楼板、承

重墙等被严重破坏的情况下，一审法院以上诉人未能举证证明系被上诉人所为，驳回上诉人

要求维修及恢复原状的诉请，极为不公。一审中，上诉人代表、小业主代表、案涉1号、3

号楼业主代表及上诉人代理人共5人到物业现场，进行记录和拍照，制作视听资料，提供了

部分证据证明：被上诉人基于利益驱动，圈占案涉物业的绝大部分地下一层停车位擅自改造

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为商铺或仓库用于出租谋利，及被上诉人圈占大厦架空层、一楼大厅改为经营场地用于牟

过物业管理情况，也从未公开过物业管理及经营性财务收支情况。根据《杭州市物业管理条

例》第三十四条的规定，被上诉人有义务每隔半年或一年公示一次物业经营性收支情况。但

服务合同，在真伪难辨且没有其他任何证据予以印证的情况下，全部采信，并据该等真伪不

明的证据材料展开分析并作出裁判，显然有失公平与公正。（二）一审判决在举证责任的分

配上偏袒被上诉人，不符合民事诉讼法的相关规定。特别是关于案涉物业公共设施损坏及违

建方面，上诉人提交了基本证据，被上诉人认可物业公共设施损坏及违建的事实。作为物业

管理单位，接收了全新的物业，诉讼期间案涉物业已面目全非，公共设施损毁严重，乱搭滥

杭州元海置业有限公司、杭州宇航物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民事判决书

(2020)浙01民终1774号

当事人 上诉人（原审原告）杭州元海置业有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街

道龙田街某某某某某某某某。

法定代表人金君

委托诉讼代理人王军、林玉晗，北京盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）杭州宇航物业管理有限公司，住所地，住所地杭州市西湖

区转塘街道龙田街某某某某楼某某某某iv>

法定代表人葛红琴。

委托诉讼代理人马玥，浙江之江律师事务所律师。

委托诉讼代理人吴应豪，浙江之江律师事务所实习律师。

审理经过 上诉人杭州元海置业有限公司（以下简称元海公司）因与被上诉人杭州

宇航物业管理有限公司（以下简称宇航公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市西湖

区人民法院（2019）浙0106民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3

月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明 原审法院认定：2011年11月6日，杭州象山股份经济合作社（甲

方，以下简称象山经合社）与康迪投资集团有限公司（乙方，以下简称康迪公司）就转

塘街道象山社区10%留用地项目合作开发事宜签订一份《合作开发合同书》。合同约定，

双方组织元海公司开发杭政储出（2010）21号地块，甲方占51%股份、乙方占49%股份，

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并以项目公司名义领取土地使用权证。2016年3月23日，案涉项目工程通过竣工验收备

案。2016年10月21日，象山经合社向杭州之江国家旅游度假区留用地办公室、转塘街

道办事处等提出该项目析产审批表，其中载明，杭政储出（2010）21号地块已建成象山

大厦，地上总建筑面积，地上总建筑面积43449管用房172.96平方米），地下总建筑面

积，地下总建筑面积16227中象山大厦1号、3号楼归象山经合社，2号、4号楼归合作

方康迪公司，地下建筑面积由，地下建筑面积由双方按比例分割使用权。管委会及留用

地办公室批准同意。象山大厦1号、3号楼产权归象山经合社，元海公司自述目前登记在

元海公司名下。象山大厦2号、4号楼归康迪公司所有。元海公司、宇航公司均确认象山

大厦2号、4号楼共计133个产权单位，目前康迪公司已销售125套，面积占比约

91.5%，未销售房屋8套，面积占比约8.4%。2013年8月7日，象山经合社（甲方）与

康迪公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定甲方将象山大厦1号、3号楼

（建筑面积22187平方米）全部建筑物及附属物、地下停车位出租、地下停车位出租给

乙方物业计租日即实际交付之日起二十年。后康迪公司将该房屋转租给八爪鱼公司。

2014年3月16日，八爪鱼公司（甲方）与杭州宇航摄影服务有限公司（乙方）签订一份

《房屋租赁合同》。其中约定，甲方将象山大厦1号、3号楼全部建筑物及附属物、地下

停车位出租、地下停车位出租给乙方物业计租日即实际交付之日起二十年。计租日从项

目竣工并经政府部门综合验收备案交付后的次日起计算，届时双方以实际备案交付日期

另行书面明确起租日期。租金为1.29元/平方米/天计算，自实际计租之日起每3年递增

5%。租金未包含物业管理费。本租赁物业交付使用时，乙方必须和甲方指定的物业管理

公司签订物业管理合同。乙方有权转租。2014年11月11日，杭州宇航摄影服务有限公

司更名为杭州宇航物业管理有限公司。2015年7月10日，象山经合社（甲方）与八爪鱼

公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。其中约定甲方将象山大厦1号、3号楼（建筑

面积22187平方米）全部建筑物及附属物、地下停车位出租、地下停车位出租给乙方物

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业计租日即实际交付之日起二十年。计租日从项目竣工并经政府部门综合验收备案交付

后的次日起计算，届时双方以实际备案交付日期另行书面明确起租日期。租金为1元/平

方米/天计算，自实际计租之日起每3年递增5%。租金未包含物业管理费。本租赁物业交

付使用时，乙方必须和甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，并按合同约定支付

物业管理费用或乙方另行解决物业管理问题。乙方有权转租。2015年7月26日，八爪鱼

公司（甲方）与宇航公司（乙方）签订补充协议。其中约定因杭州宇航摄影服务有限公

司更名为宇航公司，此前双方的合同由宇航公司履行。2015年10月1日作为租赁物业的

移交日即计租日。鉴于乙方为了更好地招商经营本项目而自行承担了项目的物业管理工

作，因此原合同中有关物业管理的相关乙方自行承担和享有。元海公司（甲方、委托

方）与宇航公司（乙方、受托方）签订一份《房屋租赁授权委托书》。其中载明甲方于

2014年2月16日将其房屋委托乙方进行出租及管理，现双方明确甲方房屋租赁授权委托

的具体事项如下：房屋为象山大厦1号楼、3号楼；委托权限为房屋的出租和日常管理、

房屋的物业管理、房屋的相关设施设备的维护与管理、法律规定由房屋产权方负责管理

的其他事项。委托期限为40年。甲方落款处有元海公司的公章及此前元海公司的法定代

表人胡祖庆的签字。乙方落款处有宇航公司的公章及签字。协议签订后，宇航公司承租

经营使用象山大厦1号、3号楼，并自行进行物业管理。宇航公司还与象山大厦2号、4

号楼的已售125套房屋中的92套房屋业主或业主授权的承租人签订了《物业管理合

同》。由此，自宇航公司实际接收象山大厦的承租房屋起至今，宇航公司一直对象山大

厦1号、3号、2号、4号楼统一进行物业管理服务。宇航公司承租象山大厦1号、3号

楼后，将其中部分房屋转租给其他商户使用。在使用过程中，房屋及公共设施出现破

坏，部分区域有违法搭建情况。2018年12月19日，元海公司向宇航公司发送要求宇航

公司退出象山大厦管理，尽快移交的催告函。其中载明，宇航公司自2014年以来，通过

不正当方式参与并管理了象山大厦全部物业，但始终未签订物业服务合同且管理混乱，

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故要求其在2018年12月31日前退出物业管理，将相关物业资料移交给元海公司。宇航

公司于同年12月23日回复。其中明确其对象山大厦的物业管理服务权利来源合法，元

海公司无权主张。后元海公司通过向转塘街道反映要求协调处理未果，元海公司为此起

诉至原审法院，请求判令：1.宇航公司在象山大厦公告栏等物业管理区域公布象山大厦

2014年初至2018年底的物业管理费用收支情况，物业经营性收支情况及公共维修基金使

用情况（需经审计）；2.宇航公司向元海公司移交物业经营性收入50万元（暂定）；3.

宇航公司对损坏的物业相关部分即公共设施设备等恢复原状；4.宇航公司退出象山大厦

的物业管理，向元海公司或拟成立的象山大厦业主委员会移交物业服务用房和相关设

施，并依照《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》等法律规定移交相关材料；5.

本案诉讼费由宇航公司承担。

一审法院认为 原审法院认为：物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，根据

约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内

的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，双方一致认可宇航公司自象山大厦竣工验收后

即承租象山大厦1号、3号楼，并持续对象山大厦1号、3号、2号、4号楼进行统一物

业管理服务。双方争议在于：一、元海公司是否有权要求宇航公司退出象山大厦的物业

管理；二、元海公司是否有权要求宇航公司公布象山大厦的物业管理费收支情况、物业

经营性收支情况及公共维修基金使用情况、是否有权要求宇航公司向其移交物业经营性

收入、元海公司主张要求宇航公司恢复原状是否合法有据。关于焦点一，原审法院认

为，本案所涉象山大厦1号、3号楼登记在元海公司名下，面积占象山大厦总建筑面积过

半数；2号、4号楼中的133个独立产权单位已出售125套，面积占象山大厦总建筑面积

小半数。元海公司在一份《房屋租赁授权委托书》中，明确委托宇航公司对象山大厦1

号、3号楼进行物业管理，期限为40年。象山大厦1号、3号楼的实际所有权人即象山

经合社在与八爪鱼公司之间的房屋租赁合同中约定，乙方须和甲方指定的物业公司签订

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物业管理合同或乙方另行解决物业管理问题。但事实上，象山经合社没有指定物业公司

与八爪鱼公司签订物业管理合同。而八爪鱼公司与宇航公司之间的房屋租赁合同、补充

协议中约定原合同中约定的物业管理由乙方自行承担。根据《中华人民共和国物权法》

的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管

理人管理。故宇航公司基于上述授权委托书、合同约定，有权对象山大厦1号、3号楼进

行物业管理服务。象山大厦2号、4号楼中的133套已出售的125套中，其中业主或通过

业主授权租户同意或与单个签订物业服务合同的共有92个，30套未经业主授权的租户与

宇航公司签订了物业服务合同。基于上述物业服务合同，宇航公司有权对象山大厦2

号、4号楼授权业主的相应物业提供物业服务。根据《中华人民共和国物权法》、《物业

管理条例》的规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）

选聘和解聘物业服务企业……。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书

面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业

主且占总人数过半数的业主参加。决定除筹集、使用专项维修基金、改建、重建建筑物

等重大事项外，讨论决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占

总人数过半数的业主同意。本案中，元海公司系象山大厦1号、3号楼的登记业主，其所

占整个象山大厦建筑面积虽过半数，但单个业主并未占象山大厦业主总人数过半数。故

元海公司要求宇航公司退出象山大厦的物业管理，依据不足，原审法院不予支持。元海

公司要求宇航公司向其移交物业服务用房、相关设施以及相关物业管理资料，原审法院

亦不予支持。关于焦点二，原审法院认为，业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业

主共有权以及共同管理权的相关事项的权利。关于知情权的范围，《最高人民法院关于

审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确作出规

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会

议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共

有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情

况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。"故对物业经营性收支情况、公共维修基

金使用情况，作为业主有权知晓，要求公布。宇航公司明确并没有收取过物业经营性收

入，也没有接收、使用过公共维修基金，元海公司亦无证据证明宇航公司收取或占有该

部分收入、使用过维修基金，故元海公司要求其公布相关收支情况，缺乏事实基础，原

审法院不予支持。对于物业管理费是否应向业主公布，法律并无明确规定。且物业管理

键构成要素和主要事实，错误认定被上诉人有权管理案涉物业。（一）本案案由为物业

服务合同纠纷，但上诉人与被上诉人从未签订过物业服务合同，被上诉人并无合法的权

利进行案涉物业管理。在案件审理过程中，一审法院对案涉“物业服务合同"这一核心要

件及双方是否签订《物业服务合同》不闻不问。一审法院始终回避被上诉人介入物业管

理的身份、性质、物业管理者的权利及权利来源与依据。案涉物业于2016年竣工验收，

被上诉人通过非法手段于2014年以前期物业的身份介入该物业的管理。但自始至终，被

上诉人与案涉物业的建设单位即上诉人从未签订过任何物业服务合同及相关合同，被上

诉人参与案涉物业的管理，无合法权利来源。根据《物业管理条例》第二十一条、第三

十四条的规定，不论何种性质的物业管理，均应当签订书面的物业服务合同。案涉物业

的管理正是因为缺乏合同约束，双方权利义务不清。被上诉人管理案涉物业没有任何质

量标准和依据，也不受任何监督制约，更无须承担违约责任。因此，案涉物业内数千人

的人身及财产安全、物业服务的标准和质量、广大业主的权利均无法得到保障。被上诉

人自2014年开始介入前期物业的管理与服务，其权利来源和基本依据应当是与上诉人签

订的物业服务合同，既然没有合同，被上诉人就没有权利继续对案涉物业进行管理，被

上诉人应当立即根据上诉人要求退出案涉物业的管理。（二）一审判决无视《房屋租赁

授权委托书》内容、形式、出具主体及程序的违法性及无效性，错误认定被上诉人据此

对案涉物业享有物业管理权，明显裁判不公。被上诉人认为其通过非法手段获取的《房

屋租赁授权委托书》对案涉1号、3号楼享有物业管理权。但被上诉人明知1号、3号楼

的实际产权所有人为象山经合社，而非上诉人。上诉人并无任何权利将象山经合社具有

所有权的2.2万余平方米的物业40年的出租权及物业管理权委托给被上诉人。即便该委

托书上的上诉人公司印章真实，上诉人也属无权处分。为此，1号、3号楼业主象山经合

社对此已多次明确向上诉人及被上诉人表示不认可该委托书的效力，并要求立即收回相

关物业管理权。一审法院既认定1号、3号楼产权归象山经合社所有，又认定上诉人对案

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外人象山经合社的资产租赁及管理等授权给被上诉人合法有效，并据此认定被上诉人依

据该委托书对案涉1号、3号楼享有合法的物业管理权，明显前后矛盾。一审判决认定象

山大厦1号、3号楼共计2.2余平方米的物业（面积占总建筑面积的51，12%）产权归属

象山经合社所有。案涉物业40年的租赁权和物业管理权，系集体经济组织财产的重大权

利行使和处分，根据相关法律法规的规定及象山经合社章程的规定，该事项依法需经象

山经合社三分之二以上社员或社员代表同意。但被上诉人提供的《房屋租赁授权委托

书》并未经过任何合法的程序，象山经合社及广大社员代表、群众对此并不知悉真实情

况。该委托书不论其出具主体，还是其内容，抑或其出具程序无一符合法律规定，显然

是非法无效的。象山经合社原法定代表人胡祖庆因涉嫌刑事犯罪于2016年3月被司法机

关羁押。目前象山经合社明确表示坚决不认可该委托书的内容和效力，也不同意将1

号、3号楼的租赁权和物业管理权委托给被上诉人行使。另外，被上诉人介入案涉项目物

业管理时，项目尚未竣工，被上诉人对案涉2号、4号楼既无授权委托书，也未签订过任

何物业服务合同，被上诉人并无任何权利管理案涉2号、4号楼。一审判决回避该等主要

事实，最终认定被上诉人对案涉物业整体享有物业管理权，毫无事实依据。（三）一审

判决忽视《房屋租赁授权委托书》的合法性与真实性，脱离该授权委托书的实质仍然是

委托法律关系，违法剥夺法律赋予委托人的解除权。一审判决所依据的《房屋租赁授权

委托书》明显缺乏真实性和合法性，特别是2016年上诉人法定代表人胡祖庆因涉嫌刑事

犯罪被羁押后，仍有胡祖庆签名、上诉人盖章的《房屋租赁授权委托书》等文件不断产

生，在众多《房屋租赁授权委托书》上胡祖庆的签名明显不同，并有诸多商户、企业据

此到工商部门办理企业注册登记。被上诉人提供的《房屋租赁授权委托书》不排除系被

上诉人采用欺骗、勾结或串通、伪造等不正当手段获取的可能。被上诉人基于委托书取

得对于案涉物业的物业管理权不合法。退一万步讲，即便该《房屋租赁授权委托书》真

实有效，其性质仍然为委托授权文件，实质是委托法律关系。根据《中华人民共和国合

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同法》第四百一十条的规定，委托人可随时解除委托。另外，根据《物业管理条例》及

《杭州市物业管理条例》第三十五条的规定，物业管理合同中委托人享有合法的物业服

务合同任意解除权。上诉人及象山经合社曾于2018年12月、2019年初多次致函被上诉

人，明确要求被上诉人立即退出案涉物业的管理，并移交物业管理权。《中华人民共和

国合同法》关于委托人解除权的规定，系委托人的法定权利。更何况本案物业管理并无

任何合同约定，服务期限不定，被上诉人独霸物业服务已近六年，上诉人有权随时解除

委托，要求被上诉人退出项目的物业管理。在法律作出如此明确且非常充分的规定下，

一审法院作为专业的司法裁判机构，对物业服务合同的本质仍然是委托合同避而不谈，

公然违反法律法规的明确规定。（四）被上诉人既是案涉1号、3号楼的承租人，又是该

物业的管理者，其基于私利而带头圈占、破坏和损害物业，缺乏监督和制约。被上诉人

不但未尽到物业管理者的最基本职责，反而是乱搭滥建的带头者和物业管理的破坏者，

被上诉人无权也不应继续参与案涉物业的管理和服务。被上诉人基于利益驱动，大肆违

订转租合同的时间远早于原租赁合同，缺乏真实性。根据被上诉人提交的证据，案涉1

号、3号楼的业主象山经合社将其所有的象山大厦1号、3号楼的物业出租给八爪鱼公

司，该租赁合同签订时间为2015年7月10日。而被上诉人提交的八爪鱼公司与被上诉

人签订的转租合同时间为2014年3月16日，即转租合同的签订时间竟比原租赁合同的

签订时间提前一年四个月。在八爪鱼公司尚未取得案涉房屋的租赁权时，已提前与被上

诉人签署转租合同，不符合常理。因此，该转租合同不具备真实性与合法性。（二）即

便转租合同真实有效，由于转租方无权转让物业管理权，也无权擅自进行转委托，因而

转租合同及补充协议中关于被上诉人有权自行管理相关物业之约定应为无效。象山经合

社与八爪鱼公司签订的原租赁合同第3.2条约定：本租赁物业交付使用时，八爪鱼公司

必须和象山经合社指定的物业管理公司签署《物业管理合同》，或八爪鱼公司另行解决

物业管理问题。该约定并不代表象山经合社允许八爪鱼公司将物业管理权直接转让或转

委托给第三方。退一步讲，即便被上诉人与八爪鱼公司签订的转租合同及相关补充协议

真实有效，其中关于被上诉人有权自行管理相关物业之约定也无效。产权所有人象山经

合社并未将物业管理权授权给转租方八爪鱼公司，现产权所有人象山经合社已明确表示

要求被上诉人退出案涉物业的管理，因此被上诉人无权参与物业管理。再退一步而言，

即便象山经合社与八爪鱼公司签订的原租赁合同中的相关约定视为对于物业管理的一种

委托授权，但根据相关法律规定，八爪鱼公司在转租该房屋时，无权对物业管理的相关

约定进行转让或转委托，在未取得委托方象山经合社的确认与同意之前，该转委托显然

违法且无效。同时，根据国家及浙江省、杭州市物业管理相关法律法规的规定，单个业

主无权自行选聘或委派物业管理单位，而由建设单位或业主委员会依法选聘。因此，即

便被上诉人提供的转租合同中关于转委托及自行管理物业的条款真实，也因违反物业管

理的相关法律法规而无效，上诉人并不据此取得合法的物业管理权。三、一审判决认定

被上诉人对案涉2号、4号楼授权业主或签订过物业服务合同的部分业主提供物业服务，

事实不清，证据不足，且该认定严重违反了《物业管理条例》的规定。一审判决认定被

上诉人曾和案涉2号、4号楼部分业主或业主授权租户与被上诉人签订过物业服务合同，

据此认定被上诉人对案涉2号、4号楼授权业主的相应物业有权提供物业服务。一审法院

认定该事实的依据是一组完全无法辨明真伪，明显存在杜撰、编造的所谓授权文件、物

业服务合同。经上诉人了解，2号、4号楼部分业主反馈并未签署过被上诉人提供的文

件。被上诉人提供的部分承租户签订的授权文件及物业服务合同，经核查并无其人。同

时，被上诉人还采用租金优惠、物业管理费优惠与减免、租赁合同续签等手段，威逼利

诱部分承租人或部分小业主签订物业服务合同或出具续签物业管理合同的说明材料。一

审法院对被上诉人提供的大部分虚假授权文件、物业服务合同，在没有其他证据印证的

情况下全部采信，明显有失公正。另外，案涉物业为非住宅性质，根据物业管理的相关

法规，在业主委员会成立之前，由建设单位选聘物业服务单位。任何小业主单独自行委

托物业管理单位或各小业主自行管理物业，均不符合物业管理条例的相关规定，不应被

支持。退一步讲，即便被上诉人与所谓的92套房屋的业主或承租人签订的相关授权书、

物业服务合同真实有效，其中90%的合同物业服务期间均已期满，被上诉人亦无权继续在

案涉物业继续提供服务。一审判决认定象山经合社持有案涉物业超过51%的建筑面积，该

物业登记在上诉人名下，系案涉物业的最大业主，在物业单位的选聘方面具有法定的一

票否决权。目前象山经合社坚决不认可被上诉人继续对案涉物业提供服务，上诉人作为

项目的建设单位，也不接受被上诉人继续提供物业服务。在此情况下，一审法院仅根据

一小部分案涉2号、4号楼且物业服务期限已经届满的失效合同，认定被上诉人对授权业

主相应物业提供物业服务，不仅存在混淆概念、以偏概全的错误，而且明显违反了《物

业管理条例》及《中华人民共和国合同法》的规定。四、在被上诉人明确认可案涉物业

中，上诉人代表、小业主代表、案涉1号、3号楼业主代表及上诉人代理人共5人到物业

现场，进行记录和拍照，制作视听资料，提供了部分证据证明：被上诉人基于利益驱

动，圈占案涉物业的绝大部分地下一层停车位擅自改造为商铺或仓库用于出租谋利，及

被上诉人圈占大厦架空层、一楼大厅改为经营场地用于牟利；同时被上诉人对案涉物业

严重的非法改造、乱搭滥建及诸多楼层被打穿楼层楼板，承重墙被改造破坏、违法架设

钢梯；通风采光井等擅自圈占和封堵改造为商铺、幼儿园等；草坪、绿化带、苗木及公

共设施遭到严重破坏；垃圾杂物清理不及时；电梯、卫生间等设施设备长久失修等物业

上诉人要求公示及返还部分经营性收入的诉请，有违公平与正义。自被上诉人管理案涉

物业近六年以来，关于物业经营性用房收入、物业外墙广告费及电梯广告、停车费及被

判决囿于法律关系浅表，忽视法律关系深层逻辑及实质，无视建设单位及业主的基本权

利，过度扩张了受托进行物业管理的服务者的权利与边界。对无期限约定、无合同约定

的事实物业服务合同关系中上诉人的任意解除权做出了错误的排除，对委托合同或授权

委托书所涉及的《中华人民共和国合同法》赋予委托方的法定解除权做了无原则的排

除。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；

2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

二审被上诉人辩称 被上诉人宇航公司答辩称：一、一审法院通过两次庭审很好的

还原了案件事实真相，并抓住了案件的实质即物业选择权系全体业主的共同权利（物业

区域内经“双过半"业主的同意有权聘选、解聘物业管理公司），正确的认定被上诉人具

有物业管理权，维护了全体业主和被上诉人的合法权益，体现了法律的公正与尊严。

判决依据上诉人出具的《房屋授权租赁委托书》认定被上诉人对园区1号、3号楼享有物

业管理权系对双方之间意思自治的保护，更是对被上诉人善意履行物业管理权的保护。

上诉人称《房屋授权租赁委托书》系被上诉人通过非法手段获得，但却未能说明系何种

非法手段，也未能举证证明，应当承担举证不能的责任。象山大厦1号、3号楼截止一审

判决前，仍产权登记在上诉人名下，由上诉人作为产权登记簿上的产权所有人给被上诉

人出具《房屋授权租赁委托书》，授权被上诉人对1号、3号楼实行物业管理，未存在任

何法律上的不妥。至于实际产权人是谁，系被上诉人内部问题。《房屋授权租赁委托

书》盖有上诉人的公章，被上诉人当然可以基于公章确认《房屋授权租赁委托书》系上

诉人的真实意思表示。上诉人提出《房屋授权租赁委托书》没有依据根据合社章程经过

经合社会员表决，程序不合法，以此用来否定该份《房屋授权租赁委托书》的效力不能

成立。首先，即便1号、3号楼的实际产权人是象山经合社，象山经合社作为上诉人的股

东，对于上诉人出具的《房屋授权租赁委托书》不可能不知情，何况被上诉人对1号、3

号楼行使物业管理权从2014年底到起诉时已经历了5年之久，象山经合社在2019年之

前从未曾提出其持有异议，可见象山经合社也是认同被上诉人的物业管理权。其次，上

诉人对其所主张《房屋授权租赁委托书》没有依据经合社章程经过经合社会员表决、程

序不合法等事由也未提供任何证据予以证明。最后，即便上诉人的主张为真，也是上诉

人和其内部股东之间的问题，不产生对外对抗被上诉人的法律效力，上诉人不得以此为

由否定该《房屋授权租赁委托书》的真实性及法律效力。关于上诉人称经合社法人胡祖

庆涉及犯罪，胡祖庆签名明显不同，不排除被上诉人采用欺骗、勾结、伪造等手段骗取

《房屋授权租赁委托书》，从而证明《房屋授权租赁委托书》不具有真实性、合法性。

被上诉人认为，首先，对于上诉人的上诉诽谤的内容，上诉人都未提供任何证据予以证

明；其次，象山经合社法人胡祖庆涉嫌犯罪与本案缺乏关联性；最后，每一份《房屋授

权租赁委托书》上都有上诉人盖有公章，一审时上诉人对上述公章的真实性也予以确

认，并不提出司法鉴定，可见该些《房屋授权租赁委托书》是真实客观存在的。（三）

上诉人并非本案适格的诉讼主体。既然上诉人称象山大厦1号、3号楼实际物业产权为象

山经合社，那么应当由象山经合社来起诉主张权利，上诉人的诉讼主体资格值得商榷。

根据国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《浙江省物业项目服务退出管理

办法（试行）》第八条规定，物业服务期间，经双过半业主同意有权解聘物业服务企

业。既然象山大厦1号、3号楼的产权属象山经合社，那么上诉人作为象山大厦2号、4

号楼未售物业（8户，共1763.41平方米）的小业主，也无法代表双过半业主行使诉权。

（四）关于被上诉人提出《房屋授权租赁委托书》是委托法律关系，委托人即上诉人享

有任意解除权，由此可以用来剥夺被上诉人的物业管理权。被上诉人认为，首先，本案

中涉及的物业管理权是对整个象山大厦1、2、3、4号楼及整个园区的物业管理，上诉人

对于自己委托权的解除，不应排除2号、4号楼业主物业选择权的行使，不得影响公共利

益；其次，行使委托解除权应当对被委托人基于委托权信赖而产生的善意履行行为进行

赔偿；最后，即便象山大厦1号、3号业主楼解除了对被上诉人的物业管理权，其作为象

山大厦的大业主，仅满足了产权面积过半，却未能满足业主人数过半的法定物业解除条

件，也就是说即便1号、3号楼的物业管理委托行为解除，仍然不影响被上诉人对象山大

厦整个园区进行物业管理，不影响象山大厦2号、4号楼业主与被上诉人之间签订《物业

管理合同》的履行。二、一审法院依据被上诉人与八爪鱼签订的房屋租赁合同，以及被

上诉人与上诉人签订的《房屋授权租赁委托书》认定被上诉人对1号、3号楼享有物业管

理权并无不妥。2014年，上诉人的股东康迪公司和另一股东象山经合社就象山经合社所

有的象山大厦1号楼、3号楼签订了《房屋租赁合同》。后康迪公司又与八爪鱼公司签订

《房屋租赁合同》将象山经合社持有的象山大厦1号楼、3号楼又出租给八爪鱼。同年，

八爪鱼公司依据《房屋租赁合同》并在征得象山经合社同意后又与被上诉人签订《房屋

租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》，并于补充协议第8条约定：鉴于被上诉人

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为了更好地招商经营本项目而自行承担了项目的物业管理工作，因此原合同中有关物业

管理的相关约定由被上诉人自行承担和享有。2015年，因康迪公司财务出现问题，账户

被法院冻结，象山经合社为了资金安全，解除了与康迪公司所签《房屋租赁合同》，康

迪公司也解除了与八爪鱼公司所签《房屋租赁合同》，由象山经合社和八爪鱼公司就象

山经合社持有的象山大厦1号楼、3号楼直接签订《房屋租赁合同》。合同第3.2条规

定：八爪鱼公司必须和象山经合社指定的物业管理公司签订《物业管理合同》并缴纳物

业管理费用或者另行解决物业管理问题。也就是说此时象山经合社对象山大厦1号、3号

楼物业管理由被上诉人实际管理服务是认可的，不然也不会在象山大厦1号楼、3号楼物

业约定或由八爪鱼公司另行解决物业管理问题。由此也就产生了被上诉人和八爪鱼公司

签订的租赁合同时间早于象山经合社和八爪鱼公司签订的合同。经合社和八爪鱼签订的

合同是后来重签的，但租赁关系是早已形成。之后，作为象山大厦开发商的上诉人又与

被上诉人签订《房屋租赁授权委托书》，在协议第三条第二款明确约定房屋的物业管理

委托给被上诉人，同时合同第四条约定委托期限为40年。自此，被上诉人作为象山大厦

的物业管理公司，由上述合同的约定及委托书授权，对象山大厦1号楼、3号楼取得物业

管理权。三、一审法院依据象山大厦2号、4号楼双过半业主与被上诉人先签订书面的

《物业管理合同》，认定被上诉人对象山2号、4号楼享有物业管理权系对物业管理条例

的正确解读以及对业主物业选择权的保护和尊重。现象山大厦2号楼、4号楼共产权面积

21231.01平方（含公共区域：卫生间、监控室172.96平方米，被违规占用的物业管理用

房172.96平方米），共计133户（20867.09平方米），已出售125户（19103.68平方

米），还有8户（1763.41平方米）未出售登记在上诉人名下。在已出售房产中，92户

业主或租户（持有业主授权委托书）面积为14245.92平方米，与被上诉人签订书面的

《物业管理合同》，另有30户租户（经业主口头授权，未持有业主授权委托书）面积为

3963.88平方米，也与被上诉人签订书面的《物业管理合同》。仅有11户未与上诉人签

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订书面《物业管理合同》，其中包括被上诉人未出售的8户，以及张林荣三户（但截止

起诉时均正常交付物业管理费），面积共计2657.29平方米。上诉人称对上述《物业管

理合同》证据存疑，却未能举出任何实质性证据，应当承担举证不能的法律后果。被上

诉人对象山大厦2号、4号楼提供物业管理服务是2号、4号楼业主选择的结果，是业主

物业管理选择权的体现，且符合国务院《物业管理条例》的规定，应当得到法律保护，

一审判决并无不妥。另外，上诉人称象山大厦1号、3号楼的实际产权人是象山经合社，

又主张其象山大厦1号、3号楼产权登记在其名下，产权面积超51%，系象山大厦的大业

主，拥有一票否决权。被上诉人认为，应由上诉人明确1号、3号楼51%产权到底属于

谁，且无论产权属于谁，都没有一票否决权。四、上诉人提出被上诉人为了私利对物业

进行圈占、破坏更是子虚乌有。被上诉人并无证据能够证明园区的破坏系被上诉人所

为，反而根据被上诉人一审提供的物业管理表决书等其他相关证据可以证明，被上诉人

实施物业管理期间园区井然有序，物业管理行为得到广大业主及租户的一致好评及认

可。五、一审法院驳回上诉人要求公示、返还经营性收入并无不妥。（一）上诉人起诉

证明被上诉人存在物业经营性收入50万元，主要是指物业被变更、改造部分面积的租

金，一审时上诉人当庭承认金额是上诉人估算的，并无实质证据证明。事实上，仅地下

室外部分被改造物业是被上诉人所为，当时因杭州召开G20峰会需要，为安全考虑，政

府要求对建筑物地下室部分空间进行封闭管理。被上诉人对地下室进行改造以后也未用

于出租经营，不存在经营性收入，其余被变更、改造的物业部分并非被上诉人所为，被

上诉人作为物业公司也多次向这些业主或租户发出违章整改通知，并且西湖区相关拆违

部门也进行过拆违处理。既然物业的变更、改造并非被上诉人所为，被上诉人又怎么可

能对该部分变更、改造物业收取相应费用？上诉人的陈述与事实不符，更无依据。

（二）上诉人计算50万元的收入依据的标准是按照正常物业平均租金价格乘以相应的物

业改造面积。但上诉人并不能举证具体物业被改造面积是多少，而只是上诉人的估算。

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退一步讲，即便是被上诉人将上述物业进行改造后出租给其他租户或产权人使用，对改

造部分的物业也不可能按照物业主体租赁价格进行出租，上诉人要求按照主体物业价格

计算物业经营费用缺乏依据。（三）即便被上诉人存在物业经营性收入，那么该部分经

营性收入也应当归全体业主所有，上诉人在没有得到全体业主授权的情况下，无权私自

代表全体业主向被上诉人主张该项权利，更无权要求被上诉人向上诉人移交物业经营性

收入。六、上诉人不是本案适格的诉讼主体，却颠倒事实黑白，不顾其他业主利益，为

将象山经合社下属的物业管理公司派入园区获得物业管理收益而提起诉讼，浪费司法资

源。被上诉人物业管理行为最初依附于物业租赁行为，物业管理属于物业租赁的附条

件。被上诉人作为象山大厦1号、3号楼的承租人，为了获取物业管理的预期利益，在承

租时以当时转塘片区同类留用地物业最高的价格承租象山大厦1号、3号楼全部物业。为

了更好地招商引资，被上诉人通过不断努力及资金不断投入园区用于物业提升、改善，

包括地下室平整改造做环氧塑坪、地下室通道及各、地下室通道及各楼层电梯口前面贴

大理石墙面修维护等，先后投入160余万元，之前五年物业管理皆为亏损。经过被上诉

公司质证认为：对清单的形式真实性没有异议，但该材料没有形成时间，违建是否在本

案一审起诉时存在无法确定，且即使存在违建，也不能证明达到上诉人的证明目的，对

照片的三性及证明目的不予认可，照片的拍摄时间不确定，也没有原件供核对。本院对

上述证据的形式真实性予以认定，对证明目的综合全案予以评判。

被上诉人宇航公司未提交新证据。

本院查明 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为 本院认为：一、关于元海公司要求宇航公司退出象山大厦物业管理的主

张是否成立的问题。就1号、3号楼而言，一方面，元海公司作为1号、3号楼的登记业

主，在一份《房屋租赁授权委托书》中明确委托宇航公司对1号、3号楼进行物业管理，

期限为40年，该授权委托书业经元海公司盖章和时任法定代表人签字，宇航公司有理由

相信该授权委托书系元海公司的真实意思表示，至于元海公司对该授权委托书所提的异

议，并无有效反驳证据佐证，本院不予采纳。另一方面，象山经合社作为1号、3号楼的

实际所有权人在其与八爪鱼公司的房屋租赁合同中约定，八爪鱼公司须和象山经合社指

定的物业公司签订物业管理合同或八爪鱼公司另行解决物业管理问题，而事实上象山经

合社并未指定物业公司与八爪鱼公司签订物业管理合同，又根据八爪鱼公司与宇航公司

的房屋租赁合同以及补充协议的相关约定，原合同中有关物业管理的约定由宇航公司自

行承担。据此，原审法院认定宇航公司有权对象山大厦1号、3号楼进行物业服务具有相

应的合同依据和事实基础，本院予以确认。就2号、4号楼而言，共有133个产权单位，

目前已出售的125套中业主或通过业主授权租户同意或与单个签订物业服务合同的共有

92套，另30套未经业主授权的租户与宇航公司签订了物业服务合同，故宇航公司亦有权

对象山大厦2号、4号楼授权业主的相应物业提供物业服务。综合上述情形，虽元海公司

作为建设单位未与宇航公司签订书面的前期物业服务合同，但并不足以否认宇航公司进

行物业管理的正当性。本案双方当事人均确认象山大厦1号、2号、3号、4号楼属于一

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个整体，宇航公司自象山大厦竣工验收后持续对1号、3号、2号、4号楼进行统一的物

业管理服务，现元海公司作为1号、3号楼的登记业主，所占整个象山大厦建筑面积虽过

半数，但2号、4号楼的产权单位绝大部分已出售，元海公司并非物业服务合同的唯一相

对方，解聘物业服务企业与其他业主权益亦息息相关，考虑到物业服务的整体性和不可

分性，元海公司作为单个业主起诉要求行使任意解除权以解聘物业服务企业不符合《中

华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，故对其要求宇航公司退出象山大厦物业

管理并移交物业服务用房、设施以及相关物业管理资料的诉求，本院不予支持。

二、关于元海公司是否要求宇航公司公布象山大厦的物业管理费收支情况、物业

经营性收支情况及公共维修基金使用情况以及向其移交物业经营性收入的主张是否成立

的问题。物业经营性收支情况、公共维修基金使用情况属于《最高人民法院关于审理建

筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定的业主知情权的

范围，但本案中，宇航公司否认其收取过物业经营性收入和使用过公共维修基金，结合

宇航公司同时还是象山大厦的承租主体、相关房屋租赁合同约定1号、3号楼地上地下全

部停车位归承租人使用等案件实际情况，在元海公司并未举证证明宇航公司已实际接

收、使用公共维修基金，亦无充足证据证明宇航公司收取、占有物业经营性收入的情况

下，原审法院对元海公司要求宇航公司公布物业经营性收支情况及公共维修基金使用情

况的诉请未予支持并无不当。基于本案所涉的物业服务模式，物业管理费的收支情况属

于物业公司的自身经营范畴，并非法定必须向业主公开的事项，故元海公司要求宇航公

司公布物业管理费收支情况的请求不能成立。至于元海公司要求宇航公司移交物业经营

性收入的请求，涉及全体业主的共同利益，其未经业主大会授权，无权代表全体业主行

使权利，本院不予支持。

三、关于元海公司要求宇航公司恢复原状的主张是否成立的问题。象山大厦确有

部分公共设施损坏及违章搭建的情况，宇航公司对此抗辩称其并非实际侵权主体，而是

部分承租商户擅自所为，其已采取措施要求违章搭建的承租户进行整改并上报行政执法

部门，并履行相关维修、养护义务，鉴于元海公司提供的证据尚不足以证明相关违章搭

建和公共设施损坏系宇航公司所为，且其自认无法区分承租户违章搭建的部分和物业公

司违章搭建的部分，综合考虑物业服务具有动态性和涉众性以及物业公司工作职权的局

限性，原审法院对元海公司要求宇航公司恢复原状的诉请未予支持亦无不当。

另，原审法院对证据认证适当，审判程序亦符合法律规定。

综上，元海公司的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认

定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款

第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8800元，由杭州元海置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 韩圣超

审判员 李国标

审判员 韦 薇

二〇二〇年九月九日

书记员 姚亦驰

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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