自-关于大力发展楼宇经济的建议

关于大力发展楼宇经济的建议

清河区工商联

（2008年１０月10日）

“楼宇经济”是近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济

形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,通过

开发、租售、合作等形式,招商引进现代服务企业和都市型工业，

如金融业、咨询业、服务外包企业、高科技孵化企业等，从而培植

新税源和新经济增长点,以体现科学发展、集约发展、高效发展为

特点的一种经济形态。实践证明,发展“楼宇经济”是加速现代服

务业尤其是生产型服务业发展,实现产业结构优化升级的重要途

径。近日,我们组织对市区“楼宇经济”进行深入调研,发现淮安市

区发展“楼宇经济”具有诸多优势和可行性特征，并针对有关问题，

提出今后大力发展“楼宇经济”的一些建议。

一、淮安市区发展楼宇经济的基本情况

近几年来，淮安市通过房地产开发和旧城改造,积极发展楼宇

经济,取得了初步成效。针对商贸型、服务型、流通型企业对商务

楼宇需求较大的实际，未来几年,通过房地产开发和旧城改造，在

淮海中心商业区和水渡口中央商务区可增加100万平方米的商业

面积,为发展楼宇经济提供了广阔的空间。仅清河区就有淮汽大厦、

乐园大厦、天山大厦、曙光大厦、联通大厦等11座商务楼宇,总建

筑面积1２．６９万平方米,吸纳入驻企业227户,平均入驻率达９

0％，去年,入驻企业共纳税27７8.9９万元。中鑫商务广场、新华

书城等楼宇今年内可投入使用，其中,中金商务广场即按照发展楼

宇经济、总部经济的设计,总建筑面积6.8８万平方米，其中建有6

６10平方米的地下停车场,一二层为商业用房,有120个独立商铺，

三到五层为经济型酒店，六到十五层为商务办公用房。目前已有富

士康培训中心、莫泰1６８经济型酒店、如家等200余户总部企业

和知名品牌企业签订了入驻合同,预计年纳税将达１000万元以上。

“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇强于一个工业小区”,“楼宇

经济”所蕴涵的巨大效益，已在清河区得到充分体现。

淮安市区的楼宇经济虽然取得了一定成效，但与上海、杭州、

宁波等地区相比，仍有很大差距,存在一些亟待解决的问题。

一是楼宇总量较小。目前市区现有的商务楼宇数量少,高层楼

宇、专业楼宇偏少、楼宇规模偏小、引进企业亦偏小,地点分散，

远不能满足商务服务业发展需求,楼宇经济总体呈现出板块性弱、

环境品质差、入住率低、税收产出少的特点。

二是产业层次较低。连片开发的商务楼不多，只有乐园大厦、

联通大厦等少数几家有一定的楼宇经济雏形,但也存在配套设施落

后（如电梯运行缓慢、停车泊位紧缺等)等问题,城市信息化、办公

自动化以及智能建筑式高档写字楼的发展均处于较低层次水平。

三是服务有待提高。各部门尚未真正形成服务楼宇经济发展的

合力。在整合辖区资源、培育特色楼宇、协调各方关系、鼓励楼宇

招商等方面缺乏行之有效的操作办法和扶持鼓励政策,特别是市建

设、规划、房管、国土、工商、税务等有关部门和单位相互沟通和

交流不够明显,还没有建立起为楼宇经济服务的相关制度。

四是专业人才紧缺。突出表现在物流、金融保险、信息服务、

商务服务等现代服务业高层次管理人才缺乏,商贸、旅游餐饮等传

统服务业高素质人才不足。

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二、发展楼宇经济的独特优势和可行性特征

淮安市已经具备发展楼宇经济良好的基础和条件，主要表现

在:

一是区位交通优势明显。淮安城市处在南京、苏锡常、徐州三

大都市圈的连接线上，也是江苏“四沿”工业布局的交汇点,地理

位置优越。交通网络优势，京沪高速、同三高速、宁连公路、新长

铁路、京杭大运河穿境而过,航空港也正在建设，苏北交通枢纽地

位逐步显现。绝佳的区位、交通优势为淮安市发展楼宇经济提供了

极其有利的条件。

二是产业基础已经具备。周边地区制造业加速发展，经济国际化

程度与日俱增。房地产业迅速发展，现代服务业框架初显。大型商

贸、现代物流、信息服务等新兴产业不断兴起,城市服务业即将进

入加速期,为发展楼宇经济创造了市场需求。

三是城市基础条件良好。近年来，淮安城市建设步伐加快，城

区规模不断扩大,城市功能日益完善，资本、科技、信息等生产要

素逐渐汇聚,城市化水平不断提高。“四城同创”成绩斐然,环境综合

整治成效显著，这些都为发展楼宇经济提供了基础条件。

四是人力资源储备充足。淮安市区高等院校、职业学校等聚集，

年培养各类专业人才近3万人，形成了一支门类齐全、梯次合理、

素质优良、新老衔接、适应发展需要的人才队伍。土地、劳动力等

生产要素,与其周边地区落差较大,形成了企业商务成本和制造成本

的“洼地效应”。

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三、有关建议

结合淮安市区实际,借鉴发达地区的先进经验，建议未来几年

楼宇经济的发展需把握好以下几个方面:

一要做好区域规划。（１）完善三大商圈。依托区位交通优势

和商务基础，加快建设淮海中心商业区、水渡口中央商务区、楚州

商贸区三大商圈,加快构筑区位良好、交通便捷、配套齐全的区域

性综合贸易商务区。(2)做好特色街区。要按照产业特色，促进相

同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集,努力形成一批电子信息楼

宇、餐饮楼宇、商务休闲楼宇。围绕乐园商业步行街、淮海花园休

闲街等现有特色商业街及市里正重点打造的富士康数码城，全力做

好特色街区的培育、规划、管理和运营,使之成为淮安市区楼宇经

济发展的重要业态。

二是要明晰发展路径。（1）紧扣重点地段、城市主干道相交的

节点及交通便利的城市出口，突出城市标志性建筑类商务楼的开发

建设。(2)通过旧城改造,拆旧建新,拆低建高，加快商务楼宇开发和

升级改造步伐。重点利用好越河小区拆迁、人民剧场开发等地块旧

城改造的机会,着力规划建设好几幢档次高、管理好的商务楼宇。(3）

在清河新区高规格、高标准地新建一批高档次的商务楼宇，为总部

企业的入驻搭建载体。

三要明确主攻方向。（1)大力发展现代服务业。“楼宇经济”与

现代服务业相辅相成、相互促进，“楼宇经济”是现代服务业发展

的产物,现代服务业则是发展“楼宇经济”的主要内容。市区发展

“楼宇经济”应把金融保险、咨询服务、研发设计、文化创意等产

业作为主攻方向，提升现代服务业的发展质量和水平。（2）大力发

展服务外包。随着经济全球化的发展和全球产业结构调整，以服务

外包转移为主要特征的新一轮全球产业结构调整正在兴起，服务外

包已成为新一轮产业转移的重要推动因素，蕴藏着巨大的发展机

遇。从国外的经验来看,印度、新加坡等都是先从一般的软件服务

外包和低端商业流程外包做起,待积累足够的发展经验和人才后，

再往高端服务产业链发展，这种模式值得我们借鉴。应该抢抓机遇,

积极引导，科学布局,以“楼宇经济”为载体，促进服务外包产业

做大做强。

四要落实工作责任。（１）成立楼宇经济发展领导领导小组及

办公室,人员从各单位抽调,设为市政府专职办事机构，全面负责全

区楼宇经济发展的规划、协调、组织和管理。（2）明确部门职责，

尽快制定全区发展楼宇经济的实施意见,全力做好全区楼宇经济发

展状况的定期分析、重大楼宇招商项目、问题会办等重点工作。逐

步形成房管、国土、建设、规划、税务、工商等单位和部门通力合

作机制,在优惠地价优先供地、合理布局快速办理、减免配套费、

项目融资等方面确保让商务楼宇开发商得到实惠。（3）强化责任考

核。将楼宇经济的目标任务纳入招商引资考核的总体目标中,着力

增强和引导各街道、招商职能部门发展楼宇经济的责任心和积极

性。(4)出台扶持政策。尽快制定鼓励商务楼宇开发、商务楼宇招

商和物业企业、入驻企业的相关优惠政策，做到以政策吸引人。在

此基础上，市区还要尽快建立商务楼宇信息平台建设,以便及时了

解和掌握全区商务楼宇建设和运营情况。