国策视点2021年上半年中山市房地产市场分析

国策视点2021年上半年中⼭市房地产市场分析

⼀、宏观经济状况

上半年，市委市政府认真贯彻落实省委、省政府决策部署，巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，⽣产需求持续增

长，发展动⼒逐步增强，中⼭市经济继续呈现稳中加固、稳中向好态势。

农业⽣产增势良好，花⽊产业表现亮眼；⼯业⽣产稳步增长，制造业持续恢复；服务业平稳运⾏，市场预期持续向好；

市场销售继续恢复，⽹上零售快速增长；固定资产投资稳定提升，⼯业投资两年平均增速稳步向上；货物进出⼝增势良

好，贸易结构继续改善；经济效益稳步提升，居民收⼊持续增长；居民收⼊持续增长；居民消费价格温和上涨，⾦融存

贷款平稳运⾏。

上半年，全市⾦融机构本外币存款余额7461.21亿元，增长11.2%，其中⼈民币存款6935.05余额亿元，增长9.4%。⾦

融机构本外币贷款余额6206.17亿元，增长13.8%，其中⼈民币贷款余额6017.08亿元，增长13.7%。

⼆、⼟地市场

1.⼟地供应情况

（1）⼟地供应总述

2021年上半年，中⼭市⼟地招拍挂市场共供应各类⼟地28宗，合计占地⾯积203.31万平⽅⽶，最⼤计容建筑⾯积

516.56万平⽅⽶。与2020年下半年相⽐，2021年上半年供应宗数环⽐减少29宗，⾯积环⽐减少75.97万平⽅⽶，环⽐减

幅27.20%；与2020年上半年相⽐，2021年上半年供应宗数同⽐增加1宗，⾯积同⽐增加75.86万平⽅⽶，同⽐增幅

59.52%。详见下表/图：

2021年上半年中⼭市供应⼟地⼀览表

（2）供应⼟地区域分布及⼟地⽤途

从区域组团分布占⽐看，2021年上半年⼟地供给，东部组团占了全市⼤部分，占⽐77.05%，第⼆为西北组团，占⽐

11.38%，第三为东北组团，占⽐9.97%，南部组团和中⼼组团占⽐较少，分别仅为0.91%和0.69%。

11.38%，第三为东北组团，占⽐9.97%，南部组团和中⼼组团占⽐较少，分别仅为0.91%和0.69%。

从各区分布宗数来看，2021年上半年⼟地供应共28宗，其中古镇镇占了9宗，宗数占⽐32.14%，⾯积约21.13万平⽅

⽶，⾯积占⽐10.39%；黄圃镇和翠亨新区均分别占了4宗，宗数占⽐均为14.29%，⾯积分别约7.88万平⽅⽶和149.95

万平⽅⽶，⾯积占⽐分别为3.88%和73.76%；⾩沙镇占了3宗，宗数占⽐10.71%，⾯积约4.39万平⽅⽶，⾯积占⽐

2.16%；其余区域占⽐如下图。

得益于政府现阶段对翠亨新区的⼤⼒发展及深中通道的快速建设，翠亨新区也成功的拍出了多宗⼤型地块，上半年度翠

亨新区⼟地供应仅为4宗，但是⾯积却占了上半年⼟地供应⾯积的四分之三以上。

从⼟地类型供应⾯积来看，上半年⼯业⽤地供应⾯积约38.79万平⽅⽶，城镇住宅⽤地供应⾯积约14.56万平⽅⽶，商业

⽤地兼容商务⽤地供应⾯积约7.11万平⽅⽶，综合⽤地供应⾯积约142.85万平⽅⽶（包含居住⽤地、商业商务⽤地、娱

乐康体⽤地、⽂化设施⽤地、中⼩学⽤地、公园绿地、体育⽤地、道路⽤地等）。⼯业⽤地供应均为普通⼯业⽤地，⾯

积占⽐19.08%，共21宗，宗数占⽐75%，暂⽆新型⼯业⽤地供应；综合⽤地供应⾯积占⽐70.26%，供应为3宗，宗数

占⽐10.71%，且均位于翠亨新区。

2.⼟地成交情况

（1）⼟地成交总述

2021上半年共成交39宗⼟地，其中⼯业⽤地为30宗，新型产业⽤地2宗，城镇住宅⽤地3宗，商业⽤地兼容商务⽤地1

宗，综合⽤地3宗。⼟地市场成交量较上年同期较略微减少，减少4宗，同⽐下降9.3%。成交⾯积245.04万平⽅⽶，较

2020年上半年的124.85万平⽅⽶同⽐上升96.28%；成交⾦额192.26亿元，同⽐增长185.31%。

2021年上半年中⼭市成交⼟地⼀览表

（2）成交⼟地区域分布及⽤途

2021年上半年，从区域分部上看，中⼭市东部组团⼟地成交⾯积最多，共141.23万平⽅⽶，占⽐全市成交⾯积的

53.94%，这主要是得益于翠亨新区上半年成交了多宗⼤型综合⽤地，使得在成交⾯积和成交⾦额⽅⾯都⼤⼤超越其他

区域，第⼆是东北组团，共52.51万平⽅⽶，占⽐20.05%，第三是西北组团，共48.12万平⽅⽶，占⽐18.38%。

从各区成交⾯积上看，翠亨新区成交⾯积第⼀，共计134.5万平⽅⽶，成交⼟地类型主要为综合⽤地（包含居住⽤地、

商业商务⽤地、娱乐康体⽤地、⽂化设施⽤地、中⼩学⽤地、公园绿地、体育⽤地、道路⽤地等），黄圃镇成交⾯积第

⼆，共计32.94万平⽅⽶，成交⼟地类型主要为⼯业⽤地，古镇镇成交⾯积第第三，共计22.84万平⽅⽶，成交⼟地类型

主要为⼯业⽤地（含⼀宗城镇住宅⽤地）。

从各区⼟地成交⾦额上看，翠亨新区⼟地成交⾦额第⼀，共计125.69亿元，东区⼟地成交⾦额第⼆，共计27.51亿元，

古镇镇⼟地成交⾦额第三，共计16.77亿元，民众镇⼟地成交⾦额第四，共计11.56亿元。

从⼟地成交⾯积及成交⾦额可以看出，翠亨新区的成交成绩均“鹤⽴鸡群”，结合⼟地成交类型来看，2021年上半年成交

的⼟地⾯积中，⼯业⼟地成交依然占了⼤部分，其中⼯业⼟地成交⾯积占⽐最多的镇区为古镇镇，其次就是黄圃镇，民

众镇及⾩沙镇⼯业⼟地成交也位列前茅。不难看出，2021年⼯业⼟地成交的区域主要集中在东北组团的⼏个镇区已以及

古镇镇，由此推测中⼭市未来⼯业发展⽅向会以保障古镇镇的⽼牌⼯业重镇地位为前提，加⼤对新兴产业及加⼯制造业

的引进，对如民众镇、黄圃镇、⾩沙镇等东北组团的镇区承接⼴佛的⼯业类产业做好坚实的基础。

2021年上半年还成交了2宗位于翠亨新区以及1宗位于东区的⼤型综合⽤地（包含居住⽤地、商业商务⽤地、娱乐康体

⽤地、⽂化设施⽤地、中⼩学⽤地、公园绿地、体育⽤地、道路⽤地等）占了15.38%，并且在成交⾦额⽅⾯，这3宗⼤

型综合⽤地占了上半年⼟地成交⾦额总数的七成以上。

从⼟地类型成交占⽐来看，⼯业⽤地在成交宗数和成交⾯积上依然是主⼒，⼯业⽤地成交宗数30宗，占⽐76.92%，成

交⾯积79.2万平⽅⽶，占⽐32.32%，但是成交⾦额6.92亿元，仅占⽐3.6%。

3.⼩结

2021年上半年⼟地政策较上年放宽，国家、政府对疫情的有效把控有利于市场的⼤⼒发展，为拉动经济吸引投资，增加

⼯业⽤地，商业⽤地与城镇住宅⽤地市场供应回暖，2021年上半年⼟地成交⾯积较2020年上半年上涨96.28%，接近翻

了⼀番，成交⾦额同⽐2020年上半年增幅更是⾼达185.31%。2021年上半年⼟地成交的优异成绩，得益于政府5-6⽉份

的集中⼟拍，新引进的中⼭新濠雅创房地产开发有限公司和合肥万科瑞翔地产有限公司，深业泰然置地投资发展（深

圳）有限公司，都是在娱乐，居住产业领域有着丰富开发经验的，其对现阶段政府⼤⼒发展翠亨新区，打造⼀个能与深

圳对接的新兴区域将有很⼤的帮助。相信此次对两家企业的引进，会把更多的外界关注度集中于翠亨新区，为翠亨新区

的发展形成可鉴的新例并添注更多的新焦点。

三、⼀⼿住宅市场情况

1.新增供应情况

根据国策机构（中⼭）统计数据，由于有效对受疫的控制，2021年上半年中⼭市新增供应量为25242套，套数同⽐增长

285.96%，新增供应⾯积为269万平⽅⽶，新增供应⾯积同⽐增长284.29%。

其中各区域的新增供应情况如下，从各区域新增住宅来看，⽕炬开发区以4050新增套数排名第⼀，西区以2616套排名

第⼆，南朗镇以2428套排名第三。

2.成交情况

根据国策机构（中⼭）统计数据，2021年上半年商品房成交量较2020年上半年增多。2021年上半年中⼭市商品房成交

量为26453套，同⽐去年上半年增加14908套，同⽐增长69.19%。成交⾯积393万平⽅⽶，同⽐去年上半年增长

67.95%。

2021年上半年成交量排名，第⼀名⽕炬开发区，成交量4682套；第⼆名西区，成交量4466套；第三名南朗镇，成交量

4126套。

从备案均价看，第⼀名依然是东区，备案均价24057元/平⽅⽶；第⼆名是⽕炬开发区，备案均价20096元/平⽅⽶，第三

名是⽯岐区，备案均价19143元/平⽅⽶，⼤涌镇上半年各⽉均⽆备案价。

主要成交地区为中⼭城东部组团的⽕炬开发区与南朗镇，其次是西区，再次之为南部组团的三乡镇和坦洲镇。可以看

出，成交的主要区域均为靠近深中通道出⼊⼝附近区域或近珠海，未来前景较好的区域，成交量⼤，其主要消化量为外

来购房者；⽽位于中⼭市东北和西北组团区域的镇区，例如东升镇、黄圃镇、南头镇、⾩沙镇等，成交量就相对的降了

⼀个等级，其主要消化量为市内刚需。这样就形成了⼀个内、外消化量相对增长的优良局⾯，促进中⼭市商品房的成

交。

3.库存情况

根据国策机构（中⼭）统计数据，截⽌2021年上半年中⼭市库存量为47611套，环⽐下降17.7%。上半年成交量上涨导

致存量减⼩。全市上半年除了东区、西区、⽕炬开发区、三乡镇、坦洲库存量较⾼外，其余镇区商品房存量在2500套的

占了⼤部分，占了19个。在2020年6⽉中⼭市各镇区住宅库存⾥，⽕炬开发区以6503套排名第⼀；三乡镇以6037套排

名第⼆；坦洲镇以5029套排名第三；西区以4873套排名第四；东区以3002套排名第五。

四、商业房地产市场

2021年上半年，供应⽅⾯，中⼭市商业新增供应2632套，2⽉为商业新增低⾕，3-4⽉份为商业新增⾼峰，5-6⽉份商业

新增有所回落。成交⽅⾯，中⼭市商业成交2898套。2021年上半年商业成交⾛势，除了在2⽉份受疫余温及春节节假⽇

的影响，从⽉度⾛势分析来看，整体呈现上升趋势。2021年上半年中⼭市各镇区商业成交⾥，南区成交404套排名第

⼀，港⼝镇成交353套排名第⼆，沙溪镇成交298套排名第三。今年上半年神湾镇成交6套，成交数量最少。2020年上半

年中⼭市各区商业成交中，商业成交主要集中在沙溪镇、港⼝镇等泛城区，⽽主城区成交最多的是南区，北部区域商业

成交南头镇、黄圃镇、⼩榄镇表现突出。各⽉商业新增与成交情况，详见下图：

2021年上半年各区商业成交较活跃的楼盘中，南区碧桂园柏坦尼雅成交339套排名第⼀，沙溪镇佳兆业·⼤都汇成交285

套排名第⼆，港⼝镇保利国际⼴场成交250套排名第三。

五、⼯业房地产市场情况

1.⼟地供应

2021年上半年中⼭市⼯业⼟地总供应量21宗，出让总⾯积为68.52万㎡，⼟地总供应⾯积38.79万平⽅⽶，其中，上半

年⽆新型产业⽤地供应。⼯业⽤地除了古镇镇供应了9宗，占⽐32.14%，黄圃镇和翠亨新区各供应了4宗，各均占⽐

14.29%，⾩沙镇供应了3宗外，占⽐10.71%，其余区域供应数量较平均。

2.⼟地成交

从五⼤分区来看，中⼭市中⼼组团共有3宗⼯业⽤地成交，占总成交数量的4%；东部组团共有7宗⼯业⽤地成交，占总

成交数量的10%；南部组团共有12宗⼯业⽤地成交，占总成交数量的17%；西北部组团共有28宗⼯业⽤地成交，占总成

交数量的39%；东北部组团共有21宗⼯业⽤地成交，占总成交数量的30%。

中⼭市中⼼组团成交总价合计7872.5735万元，占总成交价的4%；东部组团成交总价合计12943.4958万元，占总成交

价的7%；南部组团成交总价合计18674.4838万元，占总成交价的9%；西北组团成交总价合计62827.2532万元，占总

成交价的31%；东北组团成交总价合计97743.3767万元，占总成交价的39%。

除新型产业⽤地以外，对⽐中⼭市各镇区⼯业⽤地的⼀⼿市场平均地价可以发现，仅有沙溪镇的⼀宗⼟地以3665元/ 平

⽅⽶成交，其余⼟地均价基本在500-1500元/ 平⽅⽶左右，相较⼆⼿市场均价⽽⾔普遍偏低。

根据⼀⼿市场成交的情况统计可以看出，近⼀年政府储备⽤地成交价均不⾼，对⽐2018-2019年成交价甚⾄有所下滑。

且结合各成交宗地⼟地竞得⼈及限制条件来看，例如：三⾓镇的⼟地竞得⼈多为技术研发、重点发展装备制造的企业

（和超⾼装（中⼭）科技有限公司、深圳市亿联智能有限公司等），均符合该区域的发展规划。因此分析可得，⽬前中

⼭市⼯业⽤地引进的产业类型更注重是否和镇区产业相匹配、是否能带动区域产业发展转型的需求，⽽不是单纯地通过

⼟地出让获得政府收⼊。

从新型产业⽤地市场看，由于中⼭市⽬前只有翠亨新区推出新型产业⽤地，因此全市新型产业⽤地成交均发⽣在翠亨新

区，2020年年初⾄今共成交9宗（其中2021年上半年新型产业⽤地共成交2宗），均价为3379元/ 平⽅⽶，容积率为4.0-

6.0，成交较为活跃。竞得⼈主要为科技信息咨询服务、建筑及⼟⽊⼯程的技术服务类等企业，多为拍得⼟地后建设能

兼任销售运营的企业，⽽⾮传统的第⼆产业企业。

兼任销售运营的企业，⽽⾮传统的第⼆产业企业。

从⼤多数竞得⼈的企业⾏业性质和主营⽅向上可以看出，新型产业⽤地在单位⼟地开发强度⼤、⽤地形式混合等特点

下，单⼀⼯业经营主体已很难发挥其⽤地优势，竞地企业除⾃⾝有产业⽤地需求外，更多的是有⼀定投资运营能⼒的企

业，在园区建成后转让给从事⽣产、研发、设计等环节的⼯业企业或⽣产性服务企业来获利。

六、总结与展望

2021年上半年，由于政府对新冠疫情的有⼒把控，包括中⼭市在内各城市的房地产⾏业基本绝⼤部分恢复，仅有局部⼩

型个案还需继续加强把控。下半年以来，全国疫情防控总体形势在党中央、国务院及各级党委政府、社会各界的共同努

⼒下持续向好，给全⾯推进中⼭市经济社会秩序恢复提供了良好的保障，加之中⼭市2021年上半年在⼟拍、住宅成交、

商业成交等⽅⾯都表现优异，政府对翠亨新区的发展⼒度也在继续加强，相信2021年下半年，中⼭市房地产在⼟拍⽅⾯

热情将会继续⾼涨，住宅及商业成交热度⽅⾯也将继续平稳上升。

（国策研究 ⼴州技术部）

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