中国未来房价趋势分析报告

中国未来房价趋势分析报告

中未来房价趋势分析报告国

专 业： 环境工程

学生姓名： 李林宽

学 号： 061400115

完成时间：2021年7月13日

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—中国未来房趋势分析报告— 价

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他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房

地产外），继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险

太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群

的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。

而决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与

竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政

策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结

婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。

在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投

机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保

障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发

展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。

而目前在这居高不降的房价方面，却缓缓有了价格向下降低的趋势。中国

指数研究院4月13日发布《2015年一季度中国房地产（专题阅读）市场研究报

告》，2015年一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，

累计小幅下跌0.18%，各月份涨跌幅均在0.25%以内，表现较为平稳。根据中国

房地产（专题阅读）指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2012年6月

-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨，2014年5月首次下跌，2014

年全年累计下跌2.69%。进入2015年，百城价格以平稳变化为主，一季度累计

微跌0.18%，跌幅较2014年四季度收窄1.04个百分点。

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具体来看，在多重利好政策的叠加作用下，市场预期逐渐转好，百城价格

在经历连续8个月下跌后，于2015年1月止跌，环比上涨0.21%；2月受春节

假期影响，楼市进入传统淡季，供需两端均表现平淡，百城住宅均价整体稳中

略降，环比下跌0.24%；3月两会积极表态稳定房地产消费，针对住房市场的多

轮政策密集出台，楼市整体环境向好，百城住宅价格环比跌幅收窄0.09个百分

点至0.15%。但同比自2014年10月以来持续下跌且跌幅扩大，3月为连续第6

个月下跌，跌幅扩大至4.35%。

与百城整体微跌的情况不同，2015年一季度十大城市住宅均价累计上涨

0.32%，武汉、深圳、上海、北京4个城市累计上涨。具体月份来看，十大城市

住宅均价1月上涨0.59%；2月由涨转跌，跌幅为0.17%；3月跌幅收窄0.07个

百分点至0.1%。

综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考

虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理

支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会

阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投

机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，

建议不要再持有太久。

我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数

据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中

国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速

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度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度

调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶

不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降

了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需

求支撑，是坚持不多久的。

尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最

根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世

代更替水平（也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1），随后

生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总

需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超

低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人

口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需

求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。

这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供

给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎

缩；人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动

人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，

取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增

长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年

再失去10年。

据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14岁人口已经降低到16.6%，这

比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和

这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了

更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，

从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口

与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，

属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为

4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战

结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64

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岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故

中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称

为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说

明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面

临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。

在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国

的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模

退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩

无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房

价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年

轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比

较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将

降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，

边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。

对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”

的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大

幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到

一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一

直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由

于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多

独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第

一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。

这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少

中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶

段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不

能依靠房子养老，反而白白养了房子。

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