上海楼市:这样的“楼型”内行人奉劝不要买!居住体验感很差!

上海楼市：这样的“楼型”内⾏⼈奉劝不要买！居住体验感很差！

我是房产界中的⾏家⾥⼿—曾叔，已帮助社会各界⼈层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来⾃“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：⿇烦曾叔科普⼀些楼型和车位的知识！

①楼型：住宅的楼型分为塔楼和板楼。

塔楼每层⾄少有4户⼈家以上。

我曾经在深圳短期⽣活过，住的就是3梯13户的房⼦，租客⽐例⾮常⾼，也有很多难以描述的职业的。

这种楼居住体验⾮常差，居民结构杂乱，开公司的、不明职业的，什么⼈都有，治安和物业管理都成问题，过个⼗⼏⼆

⼗年估计就会变成⾹港重庆⼤厦那种城市贫民窟。

⽬前新开发的⼩区基本都是⽤的板式结构。

2.车位配⽐、梯户⽐

现在不是新世纪初，⼀辆奥迪A6等于上海内环线内全款⼀套房的时代了，买得起房⼦的家庭养个车也没什么压⼒。

但是，早期的⼩区车位配⽐严重不⾜，普遍在1：0.5以下，两户⼈家才有⼀个车位。

所以，如果是有家⽤车的购房⼈，买房时务必选择车位⽐在1：1以上的⼩区，才能保证下班回家不⽤抢车位。

近⼏年新造的房⼦，车位配⽐也是考量⼀个⼩区品质的维度之⼀。及格线是1：1，⾄少⼀户⼈家配⼀个车位，最好是⼈

车分流的⼩区，车⼦⼀进⼩区就开进地下车库，地⾯不准留车辆，⼩区⾥遛娃也⽐较安⼼。

梯户⽐是另外⼀个需要注意的⽐例，特别是超过20层的⾼层楼盘。

梯户⽐是另外⼀个需要注意的⽐例，特别是超过20层的⾼层楼盘。

⽐较推荐的梯户⽐是1梯2户、2梯3户和2梯4户（塔楼），梯户⽐越⼩，⽐如1梯4户、2梯6户，等电梯上下楼的时间就

越久，电梯碰到故障了会更⿇烦。

提问：曾叔您好，同⼀⼩区不同楼栋、楼层差不多、2套⾯积⼀样的房⼦，⼀套是2梯四户、⼀套是3梯12户（10户⼩户

型），这两套的价格⼤概是个怎样的⽐例？

回答：如果户型⼀样的话，3梯12户的价格差不多是2梯四户的95折或者9折。这种⼩区，尽可能买2梯4户的边套，容易

出南北通。中间套的户型⼤部分雷同，竞争激烈，未来卖出时容易被杀价。

提问：之前我购置了壹滨江但是考虑到容积率、和附近的杨浦⼤桥、楼前⾯的办公楼（20层以下因为有办公楼阻挡所以

望不到江）还有有⼀栋楼是斜向杨浦⼤桥的，所以⼼理上有点后悔。但是⼜特别喜欢她的江边的各种步道及设施，还有

未来良好的交通配套。请问你对这个楼盘怎么看。

回答：所有沿滨江的盘，都是⽐较稀缺的。并不是因为它产品⼒有多好，涨得有多快，⽽是因为它⾜够稀缺，就算你当

时不买别⼈也会买。北滨江是所有浦东滨江⾥界⾯视野⽐较差的，但依然会有⼈抢光。所以看在它本质的价值上，还是

可以接受的，买都买了就别多想了。

提问：曾叔，想问下北上海的通河新村板块怎么样？

回答：通河新村板块主要适合在北区上班通勤的⼈群，周边没有什么产业，界⾯相对来说有点杂乱，⼟⽅车和集卡太多

了。但是配套还算成熟，去万达和绿地⼴场都挺近，1号线和18号线也能解决⼤部分通勤需求价格也不贵。适合预算不

多的没有学区的⾃住需求。

提问：请问曾叔，能科普下什么是五年⼀户？⼈户分离？⾃⼰看真的是晕晕的，感谢！

回答：五年⼀户：每户地址五年内只享有⼀次同校对⼝⼊学的机会。即同⼀个门牌号地址同⼀居住户，五年内只有⼀个

对⼝⼊学名额（双胞胎和⼆孩除外）。也就是说，你买了学区房以后，你的孩⼦读⼩学时，如果卖家的孩⼦已经从这所

学校毕业了，那就符合五年⼀户，可以⼊学，反之就不满⾜。

⼈户分离：这个概念也是针对上海户籍⼉童的。⼊学⼉童户籍地址和居住地址不⼀致，但想在居住地就读，就需要办理

⼈户分离。需要在登记⼊学信息之前，到居住地街(镇)社区事务受理服务中⼼办理居住地登记⼿续并领取《本市户籍⼈

户分离⼈员居住登记申请回执》。学校在招⽣的时候，⼈户分离是排在⼈户⼀致之后的。

提问：您好，我想选卖鱼桥⼩学或是长寿桥⼩学那边200万的房⼦，考虑孩⼦上学，您觉得选哪⾥合适，后期保值增值

效果会好⼀些？我看了⼀下，卖鱼桥单价4w，长寿桥单价6w，另外两边都有这种70年产权的可读⼩学的那种公寓，类

似三华园、圣都⼤厦，这种合适购买吗，谢谢！这边都是些⼋九⼗年代的⽼房⼦，⼩孩⼦读完书都⼗年了，那时候房龄

是不是太⽼了，不好转⼿啊。

回答：有学区打底，这种⽼房⼦转⼿没有问题，保值也基本可以。主要依赖的不是房⼦，完全是学区。这种⼩户型的住

宅，对于解决学区是可以的，基本就是相当于⽼破⼩。卖鱼桥和长寿桥都不差，主要看你的便利性了，同时看你具体⽬

标的性价⽐。到时候转⼿问题不⼤，根本依仗依然在学区。

提问：曾叔，晚上好，⼜来咨询曾叔了：夫妻名下两套房⼦，⼀套星洲⼩户型44.9学区房（⽬前出租中），后年孩⼦上

⼩学，⼀套在未来科技城，刚今年交付；⽗母名下两套房，⼀套雅仕苑（红房⼦，138⽅4房），⼀套紫⾦⽂苑（140

⽅，3房，⽬前我们⼀家三⼝在住）。⽗母年纪⼤了想换电梯房，同时希望离⽗母住得近⼀点，可以相互照顾，⽐如有

时帮忙接送下孩⼦上下学。怎么操作⽐较好？把雅仕苑卖掉买新楼盘还是星洲⼩学附近买个3房⼆⼿房？或者有其他更

好的⽅案吗？

回答：雅仕苑除了竞⾈⼩学的学区，未来升值空间偏⼩了，原则上是建议雅仕苑出掉摇新房的。未来解决居住问题，宁

可租房⼏年，也没有太⼤必要买星洲的⼤户型。星洲学区关系房价本来就不低，⼤户型的升值是远不及⼩户型的。⾼价

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提问：曾叔你好，⼿上现⾦250w，想在浦西置业，最好是西南⽅向，⾃住投资兼顾的，⼩夫妻还没有孩⼦对学区⽆要

求有最好，有什么板块户型推荐吗？谢谢。

回答：250万⾸付的话，可以买到600万左右的房⼦，相当不错了。建议优先考虑⼤虹桥，17号线附近，未来13号线延

回答：250万⾸付的话，可以买到600万左右的房⼦，相当不错了。建议优先考虑⼤虹桥，17号线附近，未来13号线延

伸段，还有9号线附近都可以考虑，⽐如华漕、徐泾、九亭、江桥、南翔、泗泾、七宝、古美都是不错的。

注意买的时候尽量不要买2005年以前的房⼦，房龄优先、地铁优先，具体怎么选，需要结合你的⼝味以及上班通勤时间

再来做判断了。

提问：你好，曾叔，我是应届毕业⽣，刚办好落户，预算350-400万，⼆房，⽤于⾃主，希望周围⽣活设施⽐较完善，

由于⼯作还不稳定，只要求离黄浦中⼼四⼗分钟以内，请问哪个区块⽐较合适呢？

回答：你这个总价预算有点紧张。建议考虑在外环边上买次新⼆⼿房，⽐如⼤虹桥，曹安公路，泗泾，九亭，七宝，浦

江镇，康桥，主要是地铁14号线，13号线，9号线，2号线，1号线这些附近。

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