沈阳中海海嘉房地产开发有限公司、宫婷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

沈阳中海海嘉房地产开发有限公司、宫婷房屋买卖合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审结日期】2020.11.16

【案件字号】(2020)辽01民终14127号

【审理程序】二审

【审理法官】史明箭金鑫谢宏

【审理法官】史明箭金鑫谢宏

【文书类型】判决书

【当事人】沈阳中海海嘉房地产开发有限公司;宫婷

【当事人】沈阳中海海嘉房地产开发有限公司宫婷

【当事人-个人】宫婷

【当事人-公司】沈阳中海海嘉房地产开发有限公司

【代理律师/律所】金兆成北京大成（沈阳）律师事务所

【代理律师/律所】金兆成北京大成（沈阳）律师事务所

【代理律师】金兆成

【代理律所】北京大成（沈阳）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【字号名称】民终字

【原告】沈阳中海海嘉房地产开发有限公司

【被告】宫婷

【本院观点】本案的争议焦点为被上诉人是否存在逾期付款行为，是否应承担责任。

【权责关键词】无效撤销违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否存在逾期付款行为，是否应承担责

任。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人采用首付与贷款结合方式支付房款，被

上诉人应在合同签订之日起3日内按贷款机构要求提交申请房屋贷款全部真实、合法、有效

材料。《补充协议》同时约定买受人应保证全部购房款在《合同》签订之日起25个工作日到

达出卖人账号。双方签订的《商品房买卖合同》落款时间显示为2019年5月21日，银行贷

款实际到达上诉人账号时间为2019年11月8日，被上诉人确实没有在5月21日后的25个

工作日内交其全款，但是否应承担违约责任应结合以下因素综合判断： 首先，被上诉人

有无怠于履行付款义务。被上诉人已于2019年5月22日支付了两成首付款，并且已经向其

自行选择的贷款银行申请了贷款，未获得审批，不可完全归责于被上诉人。且当得知无法通

过审批后，被上诉人采取增加首付款的方式继续购买房屋，说明其有真实购买房屋的意图，

且积极履行付款义务。 其次，被上诉人贷款比例的变化是否归责于被上诉人。如上诉人

所述，案涉园区大部分业主都是通过两成首付购房，仅有10户业主是未通过两成首付的审

批，通过增加首付款的方式继续购房，即并不是所有的业主都能通过两成首付，贷款的比例

需要结合购房人的还款能力等多方面因素判断，不仅被上诉人自行寻找的银行未通过其贷款

方案，通过上诉人售楼处内的银行也是按照三成首付贷款的，说明未能通过两成首付非被上

诉人自身恶意造成。 第三，被上诉人于2019年10月向上诉人增交了一成首付，双方

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将原合同第6页关于首付款和贷款的约定进行了修改，上诉人无充分证据证明在修改合同时

对于上诉人逾期付款需要支付违约金进行释明，即通过新合同对旧合同进行了修改，按照

2019年10月21日修改后的合同，剩余购房款已于11月8日进入上诉人账户，并未违反合

同约定。 综上所述，被上诉人已经支付了合同约定的所有购房款，虽然支付的时间与预

期有所延误，但贷款的办理及发放过程受到诸多因素的影响，支付义务的迟延履行并非源于

被上诉人的过错，故一审法院未支持上诉人的诉请并无不当。 综上，上诉人沈阳中海

海嘉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1893元，由上诉人沈阳中海海嘉房

地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 22:22:05

【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年5月21日，原告沈阳中海海嘉房地产开发有

限公司与被告宫婷签订了《商品房买卖合同》1份，约定被告从原告处购买位于沈阳市浑南

区房屋一套，建筑面积129.32平方米，被告付首付款378537元，余款1400000元由被告办

理贷款支付。合同签订后，被告于2019年5月22日向原告支付了358537元，加上被告于

2019年4月20日支付的20000元，被告依约定支付了全部首付款。支付首付款后，被告自

行办理贷款，但直至2019年7月份，银行并未放款，被告继而在原告售楼处内办公的银行办

理贷款，并在售楼处内委托中介机构办理。在第二次办理贷款过程中，经办银行要求原告增

加首付款，2019年10月21日，被告又向原告支付首付款160000元，2019年11月8日，贷

款经办银行中国银行沈阳开发区支行向被告发放了贷款1240000元，贷款直接转入原告账

户。现原告认为被告未能依照双方合同约定的时间履行付款义务，要求被告支付逾期付款违

约金，诉讼来院。

【一审法院认为】一审法院认为，原告沈阳中海海嘉房地产开发有限公司与被告宫婷做为商

品房买卖合同的双方当事人，在履行合同中应遵循公平和诚信原则，积极履行各自的合同义

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务。本案双方争议的问题在于被告在履行合同过程中是否存在违约行为进而需要承担违约责

任。对此，应从以下方面进行理解：第一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的首付款比

例为20%，原告做为全国知名的地产品牌开发单位，对涉及房产交易可能涉及的问题远较被

告更为专业，其与被告在合同中约定首付比例为20%，说明被告也认为20%的首付能够办理贷

款，被告自行办理贷款未获放款从而影响付款时间，并非被告单方造成。另外，从被告支付

首付款以及办理贷款的过程看，双方曾对被告需要支付的首付款数额进行变更约定，即使原

告在庭审中对被告提交的合同变更页的真实性提出异议，但被告实际上确实提高了首付款比

例，而房产买卖对于一般社会公众而言，属于大额标的商品买卖，首付款比例的提高意味着

购房者需要多支付大额的现金，并且首付款比例的变化客观上也很大程度影响后续贷款的审

批，因此，购房款支付比例的变更属于合同核心条款的变更，不应再以原合同条款确定被告

支付购房款的期限，对于被告提交的合同变更的证据，原告存有异议，故本案在审理过程

中，双方均未能提交充分证据证明合同变更的具体时间，而被告实际增付首付款的时间为

2019年10月21日，原告也无证据证明在此之前曾催促被告增付首付款，银行发放贷款的时

间为2019年11月8日，从办理时间上看，被告支付购房款的时间并未违反合同的约定。第

二、《商品房买卖合同》第七条约定了购房者逾期付款的违约责任，合同补充协议第四条第

3款约定“买受人申请贷款的，买受人有义务催办贷款，最终无论是否获得金融机构或者住

房公积金管理中心批准，买受人均应保证全部购房款在《合同》签订之日起25个工作日到达

出卖人账户，否则即视为买受人逾期付款"，原告做为专业的房产开发销售商，有丰富的销售

经验，其应明知房贷办理及发放过程受到诸多因素的影响，而贷款获批后何时放款，购房者

根本无力施加影响，批准贷款后延迟放款在市场交易中普遍存在，如因购房者的原因无法办

的专业知识、市场信息等严重不对称，房地产开发商在商品房交易中处于绝对强势地位，双

方签订的合同虽为自愿签订，实际上购房者基本不存在协商的空间及变更合同条款的主动

权，《商品房买卖合同》为开发单位提供的格式条款，其主张的违约责任所依据的条款增加

了购房者的违约风险，如前所述，此项违约风险甚至是购房者所不能主动影响及规避的，相

关条款显然对购房者而言系加重其责任的不利条款，原告并未提交任何证据证明其在销售过

程中就相关条款对被告进行了详尽的解释说明，故此条款对被告当属无效条款，原告据此主

张违约责任于法无据。综合以上分析，对原告要求被告支付违约金的主张，不予支持。

【二审上诉人诉称】中海地产公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112

民初3665号民事判决书，将本案发回一审法院重新审理或依法改判支持上诉人的一审诉讼请

求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人怠于履行合同义务而导致

逾期付款，应当承担逾期付款违约责任。2019年10月23日，被上诉人与中国银行签署贷款

合同，并于2019年11月8日放款，从2019年5月22日起至2019年10月23日，共计150

余天，在此期间，完全是由于被上诉人的原因导致贷款合同未能签订。2.约定20%的首付比

例以及25个工作日放款是合理的，是完全能够实现的。被上诉人所购买的“半山华府"项目

一共2300余户，目前已经销售2200余户，需要按揭贷款的2100余户，该2100余户所约定

的首付比例均为20%，仅有不到10户因个人征信问题而未获得80%额度贷款，后补交10%房

款，将贷款额度调整为70%。3.变更合同当中的付款比例，恰恰体现了上诉人全力配合被上

诉人办理贷款，而不应因全力配合却要承担不利后果，这也与一审法院的道德审判相违背。4.

《商品房买卖合同》不应因格式条款为由而认定无效。《商品房买卖合同》是住建部、工商

行政管理总局制定的，是全国范围内都使用的，因此，该格式合同实际上是一份众所周知格

式合同。同时，在该合同当中被上诉人亲自手写注明“我已经认真阅读全部《商品房买卖合

同》及其补充协议，并无异议"，对被上诉人具有约束力。5.开发商利益也应得到依法保护。

综上所述，被上诉人已经支付了合同约定的所有购房款，虽然支付的时间与预期有所

延误，但贷款的办理及发放过程受到诸多因素的影响，支付义务的迟延履行并非源于被上诉

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人的过错，故一审法院未支持上诉人的诉请并无不当。 综上，上诉人沈阳中海海嘉房

地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

沈阳中海海嘉房地产开发有限公司、宫婷房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2020)辽01民终14127号

当事人 上诉人（原审原告）：沈阳中海海嘉房地产开发有限公司，住所地辽宁省

沈阳市浑某某沈中大街某某某某。

法定代表人：张智超，该公司董事长。

委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：宫婷。

审理经过 上诉人沈阳中海海嘉房地产开发有限公司（以下简称“中海地产公司

"）因与被上诉人宫婷房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽

0112民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行

了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 中海地产公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）

辽0112民初3665号民事判决书，将本案发回一审法院重新审理或依法改判支持上诉人

的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人怠于履

行合同义务而导致逾期付款，应当承担逾期付款违约责任。2019年10月23日，被上诉

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人与中国银行签署贷款合同，并于2019年11月8日放款，从2019年5月22日起至

2019年10月23日，共计150余天，在此期间，完全是由于被上诉人的原因导致贷款合

同未能签订。2.约定20%的首付比例以及25个工作日放款是合理的，是完全能够实现

的。被上诉人所购买的“半山华府"项目一共2300余户，目前已经销售2200余户，需要

按揭贷款的2100余户，该2100余户所约定的首付比例均为20%，仅有不到10户因个人

征信问题而未获得80%额度贷款，后补交10%房款，将贷款额度调整为70%。3.变更合同

当中的付款比例，恰恰体现了上诉人全力配合被上诉人办理贷款，而不应因全力配合却

要承担不利后果，这也与一审法院的道德审判相违背。4.《商品房买卖合同》不应因格

式条款为由而认定无效。《商品房买卖合同》是住建部、工商行政管理总局制定的，是

全国范围内都使用的，因此，该格式合同实际上是一份众所周知格式合同。同时，在该

合同当中被上诉人亲自手写注明“我已经认真阅读全部《商品房买卖合同》及其补充协

议，并无异议"，对被上诉人具有约束力。5.开发商利益也应得到依法保护。

二审被上诉人辩称 宫婷辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原

判。被上诉人不存在逾期付款情形。被上诉人于2019年10月21日向上诉人另外支付了

首付款160000元，上诉人也接受了增加的首付款且并未提出异议，因此可以视为双方就

变更首付款金额达成了一致。被上诉人签订合同后，已积极将贷款所需材料提交给银

行，并也一直催促银行办理，但贷款银行何时放款，并非答辩人能够控制。《商品房买

卖合同》及补充协议中付款期限条款及违约条款属于格式条款，加重了答辩人责任，应

属于无效条款。

原告诉称 中海地产公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告逾期付款违约金

83,700元（以1,240,000元为基数，自2019年6月26日至2019年11月8日每日按万

分之五计算违约金为83,700元）；2.被告承担本案诉讼费。

一审法院查明 一审法院认定事实：2019年5月21日，原告沈阳中海海嘉房地产

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开发有限公司与被告宫婷签订了《商品房买卖合同》1份，约定被告从原告处购买位于沈

阳市浑南区房屋一套，建筑面积129.32平方米，被告付首付款378,537元，余款

1,400,000元由被告办理贷款支付。合同签订后，被告于2019年5月22日向原告支付了

358,537元，加上被告于2019年4月20日支付的20,000元，被告依约定支付了全部首

付款。支付首付款后，被告自行办理贷款，但直至2019年7月份，银行并未放款，被告

继而在原告售楼处内办公的银行办理贷款，并在售楼处内委托中介机构办理。在第二次

办理贷款过程中，经办银行要求原告增加首付款，2019年10月21日，被告又向原告支

付首付款160,000元，2019年11月8日，贷款经办银行中国银行沈阳开发区支行向被告

发放了贷款1,240,000元，贷款直接转入原告账户。现原告认为被告未能依照双方合同

约定的时间履行付款义务，要求被告支付逾期付款违约金，诉讼来院。

一审法院认为 一审法院认为，原告沈阳中海海嘉房地产开发有限公司与被告宫婷

做为商品房买卖合同的双方当事人，在履行合同中应遵循公平和诚信原则，积极履行各

自的合同义务。本案双方争议的问题在于被告在履行合同过程中是否存在违约行为进而

需要承担违约责任。对此，应从以下方面进行理解：第一、双方签订的《商品房买卖合

同》约定的首付款比例为20%，原告做为全国知名的地产品牌开发单位，对涉及房产交易

可能涉及的问题远较被告更为专业，其与被告在合同中约定首付比例为20%，说明被告也

认为20%的首付能够办理贷款，被告自行办理贷款未获放款从而影响付款时间，并非被告

单方造成。另外，从被告支付首付款以及办理贷款的过程看，双方曾对被告需要支付的

首付款数额进行变更约定，即使原告在庭审中对被告提交的合同变更页的真实性提出异

议，但被告实际上确实提高了首付款比例，而房产买卖对于一般社会公众而言，属于大

额标的商品买卖，首付款比例的提高意味着购房者需要多支付大额的现金，并且首付款

比例的变化客观上也很大程度影响后续贷款的审批，因此，购房款支付比例的变更属于

合同核心条款的变更，不应再以原合同条款确定被告支付购房款的期限，对于被告提交

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的合同变更的证据，原告存有异议，故本案在审理过程中，双方均未能提交充分证据证

明合同变更的具体时间，而被告实际增付首付款的时间为2019年10月21日，原告也无

证据证明在此之前曾催促被告增付首付款，银行发放贷款的时间为2019年11月8日，

从办理时间上看，被告支付购房款的时间并未违反合同的约定。第二、《商品房买卖合

同》第七条约定了购房者逾期付款的违约责任，合同补充协议第四条第3款约定“买受

人申请贷款的，买受人有义务催办贷款，最终无论是否获得金融机构或者住房公积金管

理中心批准，买受人均应保证全部购房款在《合同》签订之日起25个工作日到达出卖人

账户，否则即视为买受人逾期付款"，原告做为专业的房产开发销售商，有丰富的销售经

验，其应明知房贷办理及发放过程受到诸多因素的影响，而贷款获批后何时放款，购房

者根本无力施加影响，批准贷款后延迟放款在市场交易中普遍存在，如因购房者的原因

无法办理购房贷款，开发商要求购房者自行补齐房款尚属合理要求，但如购房者的贷款

申请已经获得批准的情况下要求购房者保证银行的放款时间则明显过于苛刻，在被告无

法施加影响的事项中，原告限定被告的履约时间并附加违约责任，有违市场交易的公平

及诚信原则。第三、当前本地区房地产市场火热，大品牌开发商开发的项目受到广泛欢

迎，加之商品房买卖双方的专业知识、市场信息等严重不对称，房地产开发商在商品房

交易中处于绝对强势地位，双方签订的合同虽为自愿签订，实际上购房者基本不存在协

商的空间及变更合同条款的主动权，《商品房买卖合同》为开发单位提供的格式条款，

其主张的违约责任所依据的条款增加了购房者的违约风险，如前所述，此项违约风险甚

至是购房者所不能主动影响及规避的，相关条款显然对购房者而言系加重其责任的不利

条款，原告并未提交任何证据证明其在销售过程中就相关条款对被告进行了详尽的解释

人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈阳中海海嘉房地产

开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1,893元，由原告沈阳中海海嘉房地产开发有限

公司负担。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否存在逾期付款行为，是否应

承担责任。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人采用首付与贷款结合方式支

付房款，被上诉人应在合同签订之日起3日内按贷款机构要求提交申请房屋贷款全部真

实、合法、有效材料。《补充协议》同时约定买受人应保证全部购房款在《合同》签订

之日起25个工作日到达出卖人账号。双方签订的《商品房买卖合同》落款时间显示为

2019年5月21日，银行贷款实际到达上诉人账号时间为2019年11月8日，被上诉人确

实没有在5月21日后的25个工作日内交其全款，但是否应承担违约责任应结合以下因

素综合判断：

首先，被上诉人有无怠于履行付款义务。被上诉人已于2019年5月22日支付了

两成首付款，并且已经向其自行选择的贷款银行申请了贷款，未获得审批，不可完全归

责于被上诉人。且当得知无法通过审批后，被上诉人采取增加首付款的方式继续购买房

屋，说明其有真实购买房屋的意图，且积极履行付款义务。

其次，被上诉人贷款比例的变化是否归责于被上诉人。如上诉人所述，案涉园区

大部分业主都是通过两成首付购房，仅有10户业主是未通过两成首付的审批，通过增加

首付款的方式继续购房，即并不是所有的业主都能通过两成首付，贷款的比例需要结合

购房人的还款能力等多方面因素判断，不仅被上诉人自行寻找的银行未通过其贷款方

案，通过上诉人售楼处内的银行也是按照三成首付贷款的，说明未能通过两成首付非被

上诉人自身恶意造成。

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第三，被上诉人于2019年10月向上诉人增交了一成首付，双方将原合同第6页

关于首付款和贷款的约定进行了修改，上诉人无充分证据证明在修改合同时对于上诉人

逾期付款需要支付违约金进行释明，即通过新合同对旧合同进行了修改，按照2019年10

月21日修改后的合同，剩余购房款已于11月8日进入上诉人账户，并未违反合同约

定。

综上所述，被上诉人已经支付了合同约定的所有购房款，虽然支付的时间与预期

有所延误，但贷款的办理及发放过程受到诸多因素的影响，支付义务的迟延履行并非源

于被上诉人的过错，故一审法院未支持上诉人的诉请并无不当。

综上，上诉人沈阳中海海嘉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳

回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如

下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1893元，由上诉人沈阳中海海嘉房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 史明箭

审判员 金 鑫

审判员 谢 宏

二〇二〇年十一月十六日

法官助理唐屾

书记员李祉仪

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审

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理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维

持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、

撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查