房产买卖流程

房屋交易流程

1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖

方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购

房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买

卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交

付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋

买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房

地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上

市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人

书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易

部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现

在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改

房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更

登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门

申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷

款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以

确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领

取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费

后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

购买商品房流程

第一步：签订认购书

商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到

售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展

情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包

括：

（1）开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、

地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。

（2）认购物业的楼层；户型；房号；面积。

（3）房价。包括单价；总价。

（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐

户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节

及签约有关细节。签约须知主要内容包括：

（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

（2）购房人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。

（3）房款支付方式。

（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证

工本费、权证印花税。

购买商品房流程第二步：签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。

契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、

外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文

件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，

开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：

（1）土地使用证号及使用年限

（2）商品房销售许可证号

（3）房产名称及购房人购买房产的类型

（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

（5）房价款。包括单价和总价

（6）付款方式

（7）双方违约条款

（8）保修条款

（9）买方接受物业管理公司管理条款

（10）预售登记

（11）房屋转让

（12）房屋过户

（13）纠纷、争议的解决方式

（14）附件一：房屋户型图

（15）附件二：装修设备标准

（16）附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条

款。

购买商品房流程第三步：预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签

订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，

买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十

五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市

场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与

物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管

公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

购买商品房流程第五步：办理产权过户，领房产证