成都航逸置业有限公司、杨涵博商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

成都航逸置业有限公司、杨涵博商品房预售合同纠纷民事二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】四川省成都市中级人民法院

【审理法院】四川省成都市中级人民法院

【审结日期】2021.11.26

【案件字号】(2021)川01民终21171号

【审理程序】二审

【审理法官】王果

【文书类型】判决书

【当事人】成都航逸置业有限公司;杨涵博

【当事人】成都航逸置业有限公司杨涵博

【当事人-个人】杨涵博

【当事人-公司】成都航逸置业有限公司

【代理律师/律所】黄思雨国浩律师(成都)事务所;张诺依国浩律师(成都)事务所;梁移园四川

始计律师事务所

【代理律师/律所】黄思雨国浩律师(成都)事务所张诺依国浩律师(成都)事务所梁移园四川始

计律师事务所

【代理律师】黄思雨张诺依梁移园

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【代理律所】国浩律师(成都)事务所四川始计律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审改判

【原告】成都航逸置业有限公司

【被告】杨涵博

【本院观点】本案的主要争议焦点在于：一、杨涵博是否应就合同约定的以贷款方式支付的

1860000元购房款承担逾期付款违约责任；二、一审将逾期付款违约金标准调整为每日万分

之二是否适当。一、首先从文意表述来说，付清并不等同于应付，付清是个实然概念而非应

然概念，是指实际已支付而非指应当支付，故“合同约定的首付款付清之日”应是指将“合

同约定的首付款”付清之日，而不是指合同约定的首付款应付之日；二、从该条约定的目的

来看，该条约定的目的是为了确定付款期限，若将“合同约定的首付款付清之日”理解为合

同约定的首付款应付之日，那么“合同约定的首付款付清之日起30日内”应是一个明确具体

的期限，双方可以直接约定具体明确的期。

【权责关键词】显失公平撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证明力关联性合法性

罚款拘留诉讼请求维持原判执行

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【更新时间】2021-12-24 01:56:03

成都航逸置业有限公司、杨涵博商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

(2021)川01民终21171号

当事人 上诉人(原审原告)：成都航逸置业有限公司，住所地：四川省成都市天府

新区万安街道中太路1号。

法定代表人：严吉洁，董事长。

委托诉讼代理人：黄思雨，国浩律师(成都)事务所律师。

委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师(成都)事务所律师。

被上诉人(原审被告)：杨涵博。

委托诉讼代理人：梁移园，四川始计律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨会平。

审理经过 上诉人成都航逸置业有限公司(以下简称航逸公司)因与被上诉人杨涵博

商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院(2021)川0193民初7039

号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会

关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，

决定适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 航逸公司上诉请求：一、请求撤销四川自由贸易试验区人民法院

(2021)川0193民初7039号民事判决,依法改判支持航逸公司的诉讼请求；二、本案一、

二审诉讼费用由杨涵博承担。事实与理由：一、1.一审法院已经认定航逸公司与杨涵博

于2018年8月8日签订的《四川省商品房买卖合同(预售))(以下简称《商品房买卖合

同》以及《商品房买卖合同附件及补充协议》(以下简称《补充协议》)未违反法律、行

政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应当遵照执行。根据《补充协议》附件

四：“买受人采取贷款方式(含公积金贷款、商业贷款和组合贷款)付款的，应于合同约

定的首付款付清之日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人……买受人在2020

年11月8日前付清剩余80%的首付款即人民币1491640元……其余房款1860000元,买受

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人在合同约定的首付款付清之日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人”的约

定，杨涵博应当于合同约定的首付款付清之日起30日内即2020年12月7日前将贷款部

分购房款支付给航逸公司。2、一审法院认定杨涵博向航逸公司支付贷款的时间为首付款

实际付清之日起30日内属于认定错误。一审法院直接忽略“合同约定的首付款付清之日

起”中“约定’两字，而认定杨涵博支付贷款部分购房款的时间为首付款实际付清之日

起30日内明显与合同约定内容不符。若合同文意表述的为首付款实际付清之日30日内

支付贷款，则只需表述为“首付款付清之日起30日内”,无须表达为“合同约定的首付

款付清之日起”，故《补充协议》约定杨涵博支付贷款的时间为合同约定的首付款付清

之日起30日内即2020年12月7日前向航逸公司支付贷款部分购房款，而非一审法院认

定的杨涵博向航逸公司支付贷款的时间为首付款实际付清之日起30日内。二、杨涵博逾

期支付贷款部分购房款，应当按照合同约定向航逸公司支付违约金。根据双方签订的合

同第十条的约定，杨涵博应当于2020年12月7日前向航逸公司支付贷款部分购房款,但

杨涵博实际于2021年4月6日才支付，逾期长达119天，因此杨涵博应依照合同约定承

担相应的违约责任。一审法院驳回航逸公司关于贷款部分违约金损害航逸公司合法权

益。三、杨涵博未按照合同约定支付购房款的行为给航逸公司造成了损失，因其未能依

约支付购房款，航逸公司通过其他途径融资，支付了更高的成本，为了维护权利，航逸

公司还支出了时间成本、催收成本和管理成本，支付了律师费等费用，故合同约定的每

日万分之四的违约金并未过髙，航逸公司主张的违约金不应该被调整。

二审被上诉人辩称 杨涵博辩称，1.《补充协议》属于格式合同，并且对首付款的

约定存在两种以上的理解，应作出有利于杨涵博的解释。2.杨涵博在首付款付清之后30

日通过贷款方式支付房款，不存在违约。3.航逸公司称其支付了更高的融资成本、催收

费等没有事实根据，现行政策要求开发商必须要有一定的自有资金，虽然杨涵博因筹款

和银行贷款管控等原因，延长了一定的付款期限，但并不必然导致航逸公司会支付高成

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本的融资。从一审判决尚未生效，杨涵博就积极付款的行为可以看出，杨涵博是愿意积

极支付航逸公司违约金的，只不过双方对违约金数额有分歧，航逸公司所称支付的时间

成本、催收成本、管理成本没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维

持原判。

原告诉称 航逸公司向一审法院起诉请求：1.判令杨涵博向航逸公司支付违约金

165505元(违约金计算方式：首付分期第二笔1491640元应于2020年11月8日付清，杨

涵博于2021年3月17日付清首付分期第二笔但拒交违约金，银行于2021年4月6日放

款。现按合同约定违约金为：1491640元×0.0004×129天+1860000元×0.0004×119天

=165505元)；2.判令杨涵博承担本案诉讼费。一审庭审时，航逸公司明确其第1项诉讼

请求系根据《四川省商品房买卖合同(预售)》第8条、第9条、第10条，以及附件第四

部分关于付款金额、时间和违约责任的约定，根据上述约定，杨涵博逾期付款超过90日

的，应以未付款为基数按照每日万分之四向出卖人支付违约金，杨涵博应于2020年11

月8日前付清80%的首付款即1491640元，但实际于2021年3月17日支付，共逾期129

天，杨涵博应于2020年12月7日支付贷款部分1860000元，但实际于2021年4月6日

支付，共逾期119天。

一审法院查明 一审法院经审理查明，2020年8月8日，航逸公司(出卖人)与杨涵

博(买受人)签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，主要约定：1.杨涵博购买由

航逸公司开发的成都市天府新区xx号住宅房屋，该房屋预测建筑面积为164.65平方

米，其中套内建筑面积146.75平方米，分摊的共有建筑面积17.9平方米，按照套内建

筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币25376.79元，总价款为人民币3724044

元；2.签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50000元，该款项于本合同签

订时抵作商品房价款，买受人采取贷款方式(商业贷款)付款，买受人应在2020年8月8

日前支付该商品房首付款的20%即372404元，买受人在2020年11月8日前付清剩余

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80%的首付款，即1491640元，其余房款1860000元，买受人在合同约定的首付款付清之

日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人，余款人民币1860000元向中国农业

银行股份有限公司成都光华支行申请贷款支付，期限：30年；3.除不可抗力外，买受人

未按照本合同约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计

算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；4.该商品房交付给买受人时，未达到本

合同第十六条第(二)款约定交付使用条件的，逾期在30日以后的，自第31日起承担买

受人已付房款每日万分之零点五的违约金；5.出卖人在2022年6月30日前向买受人交

付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按约定时间向买受人交付该商品房的，逾期在90

日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部

房价款万分之二的违约金。

一审庭审时经法庭询问，双方一致确认杨涵博已于2021年3月17日支付了剩余

80%的首付款1491640元，已于2021年4月6日支付贷款部分的房款1860000元。

一审法院认为 一审法院认为，2020年8月8日，航逸公司与杨涵博签订的《商品

房买卖合同》及其附件、补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有

效，双方均应遵照履行。案涉合同对于剩余80%首付款的支付时间明确约定：“买受人在

2020年11月8日前付清剩余80%的首付款，即1491640元”，但杨涵博实际于2021年3

月17日支付剩余80%的首付款1491640元，该笔首付款支付逾期129天，杨涵博应对逾

期支付该笔款项承担相应的违约责任；案涉合同对于其余房款1860000元的支付时间约

定：“在合同约定的首付款付清之日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖

人”，根据文义和常理，其余房款1860000元的支付时间应理解为首付款实际付清之日

即2021年3月17日起30日内支付，如此理解，贷款部分房款的支付时间才真正意义上

依赖于首付款付清时间来确定，若理解为合同约定的首付款应付清时间即2020年11月8

日起30日内，那么贷款部分房款的支付时间应该是在案涉合同签订之日就已具体确定

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的，无必要作“首付款付清之日起30日内”的约定表述，所以杨涵博实际于2021年4

月6日支付贷款部分房款1860000元未违反案涉合同关于该笔款项支付时间的约定，对

于航逸公司主张的该笔款项的违约金一审法院不予支持。关于违约金的计算标准，杨涵

博辩称航逸公司主张的违约金过分高于实际损失，请求调低，一审法院根据诚实信用和

公平原则，参考案涉合同对于航逸公司逾期交房超过90日且继续履行合同时违约金计算

标准的约定，将杨涵博应支付的违约金酌情调整为以逾期支付的款项为基数，按每日万

分之二的标准计算违约金，即杨涵博应支付的违约金为逾期首付款项1491640元×逾期

天数129天×0.0002=38484元。

一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五

百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨涵博于

判决生效之日起十日内支付航逸公司违约金38484元；二、驳回航逸公司的其他诉讼请

求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼

法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半

收取计1805元，由杨涵博负担。

二审中，航逸公司举示了四川省大邑县人民法院(2020)川0129民初1883号民事

判决书、成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初8695号民事判决书、成都市新都区

人民法院(2020)川0114民初8169号民事判决书，拟证明：对于合同约定的首付款付清

之日起30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人，其余法院均认为是根据合同约定

的首付款付清之日30日内支付贷款，并非本案一审法院所认定的首付款实际付清之日起

30日内，本案一审法院理解并非通常理解，而且该理解有误，应依法予以改判。杨涵博

对该三份判决的真实性无异议，但认为不具有关联性，该三份判决中的购房业主均没有

提出首付款付款时间存在两种以上理解的抗辩，而本案一审中杨涵博提出该抗辩，故该

三份判决对本案不具有参考价值。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性和证明

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力不予确认。

杨涵博举示了四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初6612号民事判决

书，拟证明：其他法院在双方就违约金标准约定不一致时，将购房业主支付违约金调整

为开发商迟延交房时的违约金标准，公平维护双方的权益。航逸公司对该证据的真实

性、合法性无异议，但认为不具有关联性，因为该判决书的情形与本案情形不同，本案

是因为杨涵博首付即逾期，从而导致贷款也逾期，故在杨涵博首付存在严重逾期情况

下，其对贷款支付的房款也应当承担相应违约责任。此外，根据该判决书的第3页第7

段第5行到第7行载明“余款也应该是根据补充协议的约定应当在协议签订之日起60日

内支付”的内容来看，该判决也佐证了对于合同条款约定的付款之日应当按照合同的约

定来理解，并非按照一审法院按照实际付款之日起理解。

本院查明 本院审理查明的事实与一审一致。

二审另查明：案涉《补充协议》第十二条第４款约定：“双方嗣后均不再以‘违

约金过分高于损失’等为由作为抗辩要求调低违约金”。

本院认为 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、杨涵博是否应就合同约定的

以贷款方式支付的1860000元购房款承担逾期付款违约责任；二、一审将逾期付款违约

金标准调整为每日万分之二是否适当。本院分别认定如下：

一、关于杨涵博是否应就合同约定的以贷款方式支付的1860000元购房款承担逾

期付款违约责任的问题，双方均确认合同就该1860000元约定的付款期限为“合同约定

的首付款付清之日起30日内”，其争议在于“合同约定的首付款付清之日”该如何理

解。本院认为，一、首先从文意表述来说，付清并不等同于应付，付清是个实然概念而

非应然概念，是指实际已支付而非指应当支付，故“合同约定的首付款付清之日”应是

指将“合同约定的首付款”付清之日，而不是指合同约定的首付款应付之日；二、从该

条约定的目的来看，该条约定的目的是为了确定付款期限，若将“合同约定的首付款付

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清之日”理解为合同约定的首付款应付之日，那么“合同约定的首付款付清之日起30日

内”应是一个明确具体的期限，双方可以直接约定具体明确的期限，而无必要再作“首

付款付清之日起30日内”的约定表述，只有将“合同约定的首付款付清之日”理解为将

“合同约定的首付款”付清之日，则该条表述才具有合理性；三、《商品房买卖合同》

及《补充协议》属于航逸公司提供的格式条款，即使对“合同约定的首付款付清之日”

存在两种不同解释，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条“对格式条款有两

种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，亦应作出对条款提

供方航逸公司不利的解释。综上，一审将“合同约定的首付款付清之日”理解为将“合

同约定的首付款”实际付清之日并无不当，因杨涵博于2021年3月17日付清首付款，

故其在2021年4月6日支付贷款部分1860000的行为并不属于逾期付款，其不应就该

1860000元承担逾期付款违约责任。

二、关于一审调整违约金是否恰当的问题，案涉《补充协议》第十二条第４款约

定：“双方嗣后均不再以‘违约金过分高于损失’等为由作为抗辩要求调低违约金”，

本院认为，合同双方放弃调整违约金的约定属于意思自治原则，并不违反法律规定，且

案涉合同约定放弃调整违约金的意思及于双方，并非排除其中一方的权利或加重其责

任，案涉合同约定的逾期付款违约金并非固定金额，而是以相应本金为基础按一定标准

(日万分之四)计算，亦未显失公平，故本院对本案双方当事人放弃违约金调整的约定予

以尊重。一审对违约金调整为按日万分之二标准计算有所不当，本院予以纠正，将一审

判决的违约金由38484元变更为76968元。

综上，航逸公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一

百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

裁判结果 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院(2021)川0193民初7039号民事

判决第二项；

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二、变更四川自由贸易试验区人民法院(2021)川0193民初7039号民事判决第一

项“杨涵博于本判决生效之日起十日内支付成都航逸置业有限公司违约金38484元”为

“杨涵博于本判决生效之日起十日内支付成都航逸置业有限公司违约金76968元”；

三、驳回成都航逸置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费2841元，由杨涵博负担861

元，由航逸公司负担1980元。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利

人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘

留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

落款

审判员 王果

二〇二一年十一月二十六日

书记员 袁敬

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

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