黄舜、石莎莎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

黄舜、石莎莎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院

【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院

【审结日期】2020.05.11

【案件字号】(2020)鄂02民终204号

【审理程序】二审

【审理法官】胡志刚南又春周希

【审理法官】胡志刚南又春周希

【文书类型】判决书

【当事人】黄舜;石莎莎;湖北省大冶英才房地产开发有限公司

【当事人】黄舜石莎莎湖北省大冶英才房地产开发有限公司

【当事人-个人】黄舜石莎莎

【当事人-公司】湖北省大冶英才房地产开发有限公司

【代理律师/律所】胡金琦广东普罗米修（武汉）律师事务所;朱纯家湖北维佳律师事务所

【代理律师/律所】胡金琦广东普罗米修（武汉）律师事务所朱纯家湖北维佳律师事务所

【代理律师】胡金琦朱纯家

【代理律所】广东普罗米修（武汉）律师事务所湖北维佳律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

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【原告】黄舜;石莎莎

【被告】湖北省大冶英才房地产开发有限公司

【本院观点】一、关于违约金的调整问题。

【权责关键词】无效违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求

维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经二审审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为：一、关于违约金的调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一

百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释

律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少

的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；逾期交付使用房屋的损失按照逾期

交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租

金标准确定。故，有实际损失的以当事人举证证明的损失为依据，无法证明实际损失的则以

是否超过同地段同类房屋租金的30%为依据。黄舜、石莎莎并未就其遭受的实际损失举证证

明。由此可见，本案双方当事人约定的逾期交房违约金是否应当予以调整，主要审查该违约

金标准是否超过该楼盘同地段同类房屋租金的30%。鉴于目前无政府相关部门颁布的数据参

考，故可参考具有房地产评估资格的湖北正量行房地产估价咨询有限公司就案涉楼盘租金作

出的《评估报告书》确定。黄舜、石莎莎虽诉称大冶英才房地产公司提供的《评估报告书》

评估的租金偏低，但经一审法院释明后其放弃申请鉴定的权利，应视为其认可《评估报告

书》的结果。湖北正量行房地产估价咨询有限公司对“五星佳苑"房屋租金作出评估报告，在

迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月5.6元／㎡，第2幢租金均价为月5.4元／㎡。案

涉房屋即“五星佳苑"项目第1幢11603号商品房，建筑面积105.17㎡，取每月每平方米

5.6元计算，逾期交房租金损失为每月589元，上浮30%为每月765.70元，而双方约定按房

屋总价款日万分之十支付违约金折算成每月支付违约金数额为14470.65元，明显过分高于实

际损失故大冶英才房地产公司请求予以调整符合法律规定。一审判决根据当地租房的市场行

情，兼顾合同履行情况等综合因素，酌定调整由大冶英才房地产公司按照租金标准的1.3倍

支付违约金，并无不当。因此，本案违约金数额的确存在约定过高的情形，一审判决予以适

当调整正确。 二、关于逾期交房违约金止算点确定的问题。商品房验收合格，应包括

实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、

勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律

规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理商品房竣工验收备案手续。商品

房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约

定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》

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的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。这包括两层含

义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件

的房屋。只有这两个条件同时具备，才构成房屋有效交付。法律对商品房交付条件的规定是

强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，即使买受人在开发商交房时作出

了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不够成全面履行交付义务，当

符合房屋交付条件时才完成交付义务，否则开发商仍应当承担逾期交房的违约责任。本案

中，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合三个

条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报

告；3、该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。约定交房期限为2018

年12月30日前。即只有在2018年12月30日前将符合上述条件的房屋交付给买受人才是符

合约定的有效交付。根据已查明的事实，2019年1月31日大冶英才房地产公司才具备约定

的交房条件。故大冶英才房地产公司虽然于2019年1月15日通知黄舜、石莎莎收房，但因

此时尚未达到约定的交房条件，不能视为有效交付，应以2019年3月12日黄舜、石莎莎实

际收到房屋钥匙为有效交付，故大冶英才房地产公司应承担2018年12月31日起至2019年

3月12日期间的逾期交房违约责任。至于黄舜、石莎莎诉称，大冶英才房地产公司至今未向

其交付房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，未达到交房条件，应承担截止至

今的逾期交房违约金。因双方在购房合同中已明确约定了交付商品房时应具备的三个条件，

至于提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》并不属于约定的应具备的交房条件，而

是交房时的附随义务，未履行附随义务并不等同于未达到约定的交房条件，事实上大冶英才

房地产公司在取得建设主管部门的建筑工程竣工验收备案证明文件后，已经具备了符合约定

的交房条件，故黄舜、石莎莎该上诉理由不能成立。 综上所述，黄舜、石莎莎的上诉请求

不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费512元，由黄舜、石莎莎负担。

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本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 23:27:30

【一审法院查明】一审法院认定事实：黄舜、石莎莎于2017年9月29日与大冶英才房地产

公司签订了商品房买卖合同，约定购买大冶英才房地产公司开发的“五星佳苑"项目的第1幢

11603号商品房，建筑面积105.17㎡，单价4586.43元／㎡，总价款482355元。合同约定

的主要条款有：一、商品房的用途为住宅。二、合同第九条约定房屋交付条件为：1、该商品

房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房

经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。出卖人还需提供《住宅使用说明书》和

《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施设备交付条件为供、排水，供电，

燃气在2018年12月30日前达到使用条件或完成管道敷设；公共服务及其他配套设施（以建

设工程规划许可为准）在2018年12月30日达到验收合格标准。未达到上述条件，由双方协

商处理。三、交付时间和方式。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买

受人交付。交付手续为：商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将书面

通知送达买受人。买受人未收到通知的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，

以该商品房所在地为办理交付地点；如遇不可抗力事件发生影响交付的，交付时间相应顺

延。如出卖人不能出示合同第九条约定的证明文件，买受人有权拒收，责任由出卖人承担。

办理交付手续前，买受人有权对房屋进行查验。由于买受人原因导致房屋不能按期交付的，

出卖人电话或报纸公共形式通知交房30天内，视为买受人自动接收，责任和风险由买受人承

担。四、出卖人逾期交付责任。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房，按如

下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自第十一条约定的

交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之10的违

约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续

履行，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之10的违约金。五、送达方式。合同第二十

五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根

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据本合同发出的文件，均采用书面形式，以电话方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联

系电话的，应在变更之前7日内书面通知对方，未履行通知义务导致送达不能的，应承担相

应的法律责任。合同签订后，黄舜、石莎莎依约支付了购房款。 2019年1月14日，大

冶英才房地产公司组织勘察、设计、监理、施工单位对“五星佳苑"项目进行了竣工验收。此

前，大冶英才房地产公司按照合同的约定，完成了商品房相关设施设备、公共服务及其他配

套设施建设；同月28日，完成测绘报告；同月31日，取得建设主管部门的建筑工程竣工验

收备案证明文件。 2019年1月15日，大冶英才房地产公司通过电话和其他形式，通知业

主收房。但黄舜、石莎莎认为大冶英才房地产公司所交房屋不符合合同约定的条件，直至

2019年3月12日才收房，现提起诉讼，要求大冶英才房地产公司承担至符合交房条件和有

效通知之日止的逾期交房违约金。 另认定，大冶大道是大冶英才房地产公司开发的

“五星佳苑"项目唯一的施工通道。2016年6月，大冶市人民政府决定实施大冶大道人防地

下商业街工程，北起东风路口，南至大冶实验中学，自2016年8月1日起实行全封闭施工。

该工程预计在2016年12月31日完工，2017年春节路面恢复通车。2016年12月27日，大

冶市政府宣布推迟到2017年5月通车，但大冶大道恢复通车的实际时间为2017年12月22

日。 2019年5月15日，大冶英才房地产公司委托的湖北正量行房地产估价咨询有限公司

对“五星佳苑"房屋租金作出评估报告，在迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月5.6元／

㎡，第2幢租金均价为月5.4元／㎡。黄舜、石莎莎认为评估价格太低，对评估结果不予认

可。经法院释明，黄舜、石莎莎不申请重新评估。同时，黄舜、石莎莎认为大冶英才房地产

公司逾期交房的时间应为有效通知并实际交房之日。

【一审法院认为】一审法院认为：黄舜、石莎莎与大冶英才房地产公司签订的商品房买卖合

同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依

约履行合同义务。就本案的处理，双方争执的焦点有以下几个方面：一、大冶英才房地产公

司是否构成逾期交房。依照合同约定，大冶英才房地产公司在完成备案（2019年1月31

日）后才具备了合同约定的交房条件。大冶英才房地产公司提出迟延交房的理由之一是天气

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原因和小区绿化升级、道路刷黑，业主同意顺延一个月；其次是因政府行为导致停工，属不

可抗力因素，交房时间应当顺延。因大冶英才房地产公司没有证据证明建设期间遭遇特殊灾

害天气，也无证据证明业主同意延期一月交房；同时，双方签订合同时，大冶大道已经封

闭，大冶英才房地产公司已经知道客观情况的存在，并非不能预见，不属不可抗力。因此，

大冶英才房地产公司上述抗辩理由不能成立。大冶英才房地产公司未能在合同约定时间内交

房，构成逾期交房。二、关于逾期交房违约责任如何承担。1.逾期交房违约金标准。民事活

动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要

求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法

律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约

定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照

法律规定，违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失"。但如何

认定损失？商品房买卖合同司法解释规定，迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交

付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。本案违约金的标准虽然有约定，但由于

过分高于造成的损失，经大冶英才房地产公司请求并应当调整而不能适用，应当比照相关司

十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、大

冶英才房地产公司赔偿黄舜、石莎莎逾期交房违约金1860.50元（2018年12月31日—2019

年3月12日），定于本判决生效后十日内付清；二、驳回黄舜、石莎莎其余诉讼请求。

【二审上诉人诉称】黄舜、石莎莎上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：1.一

审判决认定违约金的截止日期错误，大冶英才房地产公司至今未达到交房条件，也并未履行

交房义务。根据其与大冶英才房地产公司所签购房合同第九条的约定，商品房交付时需提供

《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定，交付商品房时，不出示证明文

件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件，有权拒绝接收，由此产生的逾

期交付责任由大冶英才房地产公司承担。至今大冶英才房地产公司未向其提供齐全合同约定

的交付房屋的证明文件，延期交房的违约行为一直持续至今。2.一审判决将租金作为计算违

约金的标准属适用法律错误，违反合同自愿原则，请求酌情调整为按日万分之五计算逾期交

房违约金。首先，双方购房合同明确约定了违约金计算标准，该约定并未违反法律规定，应

予适用。一审判决违背当事人意思自治原则，违反约定优先于法律的规定，适用法律错误。

其次，双方签订的购房合同是大冶英才房地产公司拟定的格式合同，产生争议时应作出不利

于提供格式条款一方的解释，且逾期交房给其造成的损失不仅仅是租房的租金损失，还有其

从银行按揭贷款的利息损失等，即使调整，应由人民法院根据实际情况酌情调整，而非直接

按照大冶英才房地产公司单方提交的评估报告的价格进行计算。 综上所述，黄舜、石莎

莎的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以

维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如

下：

黄舜、石莎莎房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

民事判决书

(2020)鄂02民终204号

当事人 上诉人（原审原告）：黄舜。

上诉人（原审原告）：石莎莎。

共同委托诉讼代理人:胡金琦，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖北省大冶英才房地产开发有限公司，住所地大冶市城

北开发区大冶大道某某。

法定代表人:郭军，总经理。

委托诉讼代理人:朱纯家，湖北维佳律师事务所律师。

审理经过 上诉人黄舜、石莎莎因与被上诉人湖北省大冶英才房地产开发有限公司

（以下简称：大冶英才房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院

（2019）鄂0281民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议

庭审理了本案,现已审理终结。

二审上诉人诉称 黄舜、石莎莎上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理

由：1.一审判决认定违约金的截止日期错误，大冶英才房地产公司至今未达到交房条

件，也并未履行交房义务。根据其与大冶英才房地产公司所签购房合同第九条的约定，

商品房交付时需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条约定，交付

商品房时，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件，

有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由大冶英才房地产公司承担。至今大冶英才房

地产公司未向其提供齐全合同约定的交付房屋的证明文件，延期交房的违约行为一直持

续至今。2.一审判决将租金作为计算违约金的标准属适用法律错误，违反合同自愿原

则，请求酌情调整为按日万分之五计算逾期交房违约金。首先，双方购房合同明确约定

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了违约金计算标准，该约定并未违反法律规定，应予适用。一审判决违背当事人意思自

治原则，违反约定优先于法律的规定，适用法律错误。其次，双方签订的购房合同是大

冶英才房地产公司拟定的格式合同，产生争议时应作出不利于提供格式条款一方的解

释，且逾期交房给其造成的损失不仅仅是租房的租金损失，还有其从银行按揭贷款的利

息损失等，即使调整，应由人民法院根据实际情况酌情调整，而非直接按照大冶英才房

地产公司单方提交的评估报告的价格进行计算。

二审被上诉人辩称 大冶英才房地产公司辩称：1.一审判决认定违约金的截止日期

正确。其在2019年1月14日就已完成各项验收，符合实质交房条件，应承担截止此时

的逾期交房违约金。2.约定的违约金明显过高，其有权申请调整。依照相关法律规定，

逾期交房违约金不应超过同地段房屋租金价格的1.3倍。综上，一审判决认定事实清

楚，适用法律正确，应当予以维持。

原告诉称 黄舜、石莎莎向一审法院起诉请求：1.判令大冶英才房地产公司向其支

付逾期交房违约金（自2018年12月31日起至符合交房条件之日止，按全部购房款的日

万分之十计算，暂计算至2019年2月28日违约金为28459元）；2.本案诉讼费由大冶

英才房地产公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：黄舜、石莎莎于2017年9月29日与大冶英才

房地产公司签订了商品房买卖合同，约定购买大冶英才房地产公司开发的“五星佳苑"项

目的第1幢11603号商品房，建筑面积105.17㎡，单价4586.43元／㎡，总价款482355

元。合同约定的主要条款有：一、商品房的用途为住宅。二、合同第九条约定房屋交付

条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋

测绘报告；3、该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站验收会签同意。出卖人还需

提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定，商品房相关设施设

备交付条件为供、排水，供电，燃气在2018年12月30日前达到使用条件或完成管道敷

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设；公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）在2018年12月30日达到验

收合格标准。未达到上述条件，由双方协商处理。三、交付时间和方式。合同第十一条

约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付。交付手续为：商品房达到交付

条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将书面通知送达买受人。买受人未收到通知

的，以本合同约定的交付日期为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地

点；如遇不可抗力事件发生影响交付的，交付时间相应顺延。如出卖人不能出示合同第

九条约定的证明文件，买受人有权拒收，责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人

有权对房屋进行查验。由于买受人原因导致房屋不能按期交付的，出卖人电话或报纸公

共形式通知交房30天内，视为买受人自动接收，责任和风险由买受人承担。四、出卖人

逾期交付责任。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房，按如下方式处

理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付

期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之10的违

约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同

继续履行，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之10的违约金。五、送达方式。合

同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实

有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以电话方式送达对方。任何一方

变更通讯地址、联系电话的，应在变更之前7日内书面通知对方，未履行通知义务导致

送达不能的，应承担相应的法律责任。合同签订后，黄舜、石莎莎依约支付了购房款。

2019年1月14日，大冶英才房地产公司组织勘察、设计、监理、施工单位对

“五星佳苑"项目进行了竣工验收。此前，大冶英才房地产公司按照合同的约定，完成了

商品房相关设施设备、公共服务及其他配套设施建设；同月28日，完成测绘报告；同月

31日，取得建设主管部门的建筑工程竣工验收备案证明文件。

2019年1月15日，大冶英才房地产公司通过电话和其他形式，通知业主收房。

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但黄舜、石莎莎认为大冶英才房地产公司所交房屋不符合合同约定的条件，直至2019年

3月12日才收房，现提起诉讼，要求大冶英才房地产公司承担至符合交房条件和有效通

知之日止的逾期交房违约金。

另认定，大冶大道是大冶英才房地产公司开发的“五星佳苑"项目唯一的施工通

道。2016年6月，大冶市人民政府决定实施大冶大道人防地下商业街工程，北起东风路

口，南至大冶实验中学，自2016年8月1日起实行全封闭施工。该工程预计在2016年

12月31日完工，2017年春节路面恢复通车。2016年12月27日，大冶市政府宣布推迟

到2017年5月通车，但大冶大道恢复通车的实际时间为2017年12月22日。

2019年5月15日，大冶英才房地产公司委托的湖北正量行房地产估价咨询有限

公司对“五星佳苑"房屋租金作出评估报告，在迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月

5.6元／㎡，第2幢租金均价为月5.4元／㎡。黄舜、石莎莎认为评估价格太低，对评估

结果不予认可。经法院释明，黄舜、石莎莎不申请重新评估。同时，黄舜、石莎莎认为

大冶英才房地产公司逾期交房的时间应为有效通知并实际交房之日。

一审法院认为 一审法院认为：黄舜、石莎莎与大冶英才房地产公司签订的商品房

买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，

双方均应依约履行合同义务。就本案的处理，双方争执的焦点有以下几个方面：一、大

冶英才房地产公司是否构成逾期交房。依照合同约定，大冶英才房地产公司在完成备案

（2019年1月31日）后才具备了合同约定的交房条件。大冶英才房地产公司提出迟延交

房的理由之一是天气原因和小区绿化升级、道路刷黑，业主同意顺延一个月；其次是因

政府行为导致停工，属不可抗力因素，交房时间应当顺延。因大冶英才房地产公司没有

证据证明建设期间遭遇特殊灾害天气，也无证据证明业主同意延期一月交房；同时，双

方签订合同时，大冶大道已经封闭，大冶英才房地产公司已经知道客观情况的存在，并

非不能预见，不属不可抗力。因此，大冶英才房地产公司上述抗辩理由不能成立。大冶

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英才房地产公司未能在合同约定时间内交房，构成逾期交房。二、关于逾期交房违约责

任如何承担。1.逾期交房违约金标准。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包

括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条

款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成

的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的

损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金超过

损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失"。但如何认定损失？商品房

买卖合同司法解释规定，迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同

期间的同地段、同类型房屋租金计算。本案违约金的标准虽然有约定，但由于过分高于

造成的损失，经大冶英才房地产公司请求并应当调整而不能适用，应当比照相关司法解

释中的约定不明处理。黄舜、石莎莎的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失

即房租外，其余方面未能举证。因此，调整标准可以参照租金标准的1.3倍进行。2.大

冶英才房地产公司承担逾期交房责任的截止时间和方式。截止时间应当是符合交房条件

后出卖人的通知时间，即2019年1月31日以后的通知收房时间。在符合交房条件之前

的收房通知，买受人有权选择。买受人不认可的，有权拒绝收房，出卖人应当承担逾期

交房违约金；买受人接收房屋的，出卖人应当承担自收房之日起至符合交房条件之日止

的前期物业费用。大冶英才房地产公司未能举证证明在符合交房条件后的有效通知收房

时间，只能以黄舜、石莎莎收取房屋的时间作为符合交房条件后的有效通知和实际交付

时间。综上所述，本案经调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同

法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释

（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事

诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、大冶英才房地产公司赔偿黄舜、石莎莎逾

期交房违约金1860.50元（2018年12月31日—2019年3月12日），定于本判决生效

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后十日内付清；二、驳回黄舜、石莎莎其余诉讼请求。

二审期间当事人未提供足以改变一审判决已认定事实的新证据。

本院查明 经二审审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为 本院认为：一、关于违约金的调整问题。根据《中华人民共和国合同

法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题

的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对

方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民

法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可

以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人

民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益

等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据前述规定，违

约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从

准确定。故，有实际损失的以当事人举证证明的损失为依据，无法证明实际损失的则以

是否超过同地段同类房屋租金的30%为依据。黄舜、石莎莎并未就其遭受的实际损失举证

证明。由此可见，本案双方当事人约定的逾期交房违约金是否应当予以调整，主要审查

该违约金标准是否超过该楼盘同地段同类房屋租金的30%。鉴于目前无政府相关部门颁布

的数据参考，故可参考具有房地产评估资格的湖北正量行房地产估价咨询有限公司就案

涉楼盘租金作出的《评估报告书》确定。黄舜、石莎莎虽诉称大冶英才房地产公司提供

的《评估报告书》评估的租金偏低，但经一审法院释明后其放弃申请鉴定的权利，应视

为其认可《评估报告书》的结果。湖北正量行房地产估价咨询有限公司对“五星佳苑"房

屋租金作出评估报告，在迟延交付期间，其中第1幢租金均价为月5.6元／㎡，第2幢

租金均价为月5.4元／㎡。案涉房屋即“五星佳苑"项目第1幢11603号商品房，建筑面

积105.17㎡，取每月每平方米5.6元计算，逾期交房租金损失为每月589元，上浮30%

为每月765.70元，而双方约定按房屋总价款日万分之十支付违约金折算成每月支付违约

金数额为14470.65元，明显过分高于实际损失,故大冶英才房地产公司请求予以调整符

合法律规定。一审判决根据当地租房的市场行情，兼顾合同履行情况等综合因素，酌定

调整由大冶英才房地产公司按照租金标准的1.3倍支付违约金，并无不当。因此，本案

违约金数额的确存在约定过高的情形，一审判决予以适当调整正确。

二、关于逾期交房违约金止算点确定的问题。商品房验收合格，应包括实质要件

和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘

察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法

律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理商品房竣工验收备案手

续。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交

付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品

房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受

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人使用。这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商

应交付具备商品房交付条件的房屋。只有这两个条件同时具备，才构成房屋有效交付。

法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无

效，即使买受人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交

房条件，则不够成全面履行交付义务，当符合房屋交付条件时才完成交付义务，否则开

发商仍应当承担逾期交房的违约责任。本案中，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》

明确约定交付买受人使用的商品房必须符合三个条件：1、该商品房已取得建设工程竣工

验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经建设、施工、监

理、设计、质监站验收会签同意。约定交房期限为2018年12月30日前。即只有在2018

年12月30日前将符合上述条件的房屋交付给买受人才是符合约定的有效交付。根据已

查明的事实，2019年1月31日大冶英才房地产公司才具备约定的交房条件。故大冶英才

房地产公司虽然于2019年1月15日通知黄舜、石莎莎收房，但因此时尚未达到约定的

交房条件，不能视为有效交付，应以2019年3月12日黄舜、石莎莎实际收到房屋钥匙

为有效交付，故大冶英才房地产公司应承担2018年12月31日起至2019年3月12日期

间的逾期交房违约责任。至于黄舜、石莎莎诉称，大冶英才房地产公司至今未向其交付

房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，未达到交房条件，应承担截止至今

的逾期交房违约金。因双方在购房合同中已明确约定了交付商品房时应具备的三个条

件，至于提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》并不属于约定的应具备的交房

条件，而是交房时的附随义务，未履行附随义务并不等同于未达到约定的交房条件，事

实上大冶英才房地产公司在取得建设主管部门的建筑工程竣工验收备案证明文件后，已

经具备了符合约定的交房条件，故黄舜、石莎莎该上诉理由不能成立。

综上所述，黄舜、石莎莎的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事

实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七

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十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费512元，由黄舜、石莎莎负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 胡志刚

审判员 南又春

审判员 周 希

二〇二〇年五月十一日

书记员 田 梦

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