张瑞林、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司房屋买卖合同纠纷二审民

张瑞林、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司房屋买卖

合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河北省沧州市中级人民法院

【审理法院】河北省沧州市中级人民法院

【审结日期】2020.09.22

【案件字号】(2020)冀09民终5107号

【审理程序】二审

【审理法官】张友僧刘晓莉毕文娟

【审理法官】张友僧刘晓莉毕文娟

【文书类型】判决书

【当事人】张瑞林;北京博达房地产开发有限公司沧州分公司;北京博达房地产开发有限公司

【当事人】张瑞林北京博达房地产开发有限公司沧州分公司

【当事人-个人】张瑞林

【当事人-公司】北京博达房地产开发有限公司沧州分公司北京博达房地产开发有限公司

【代理律师/律所】赵淑莲河北金派律师事务所

【代理律师/律所】赵淑莲河北金派律师事务所

【代理律师】赵淑莲

【代理律所】河北金派律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【原告】张瑞林

【被告】北京博达房地产开发有限公司沧州分公司

【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定管辖诉讼代表人关联性合法性质证诉讼

请求开庭审理维持原判发回重审破产清算清算执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证

明。本案中，张瑞林诉请要求博达公司、博达沧州公司交付房产并协助办理不动产产权登记

手续，张瑞林并未提交证据证实案涉争议房产已经竣工验收合格具备交付使用的条件，并达

到法定交房条件，同时，根据双方提交的证据，可以证实博达公司、博达沧州公司目前处于

破产清算状态，故，张瑞林该项诉讼请求不能成立。因案涉争议房屋尚未达到法定交房条

件，办理产权登记手续亦无依据。因张瑞林已经就其与博达沧州公司之间因《商品房买卖合

同》产生的债权债务申报了破产债权，故，张瑞林与被上诉人承担之间的债权债务应由破产

程序予以处理。一审法院认定事实、适用法律并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能

成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9200元，由上诉人张瑞林负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-24 18:27:06

【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年3月25日，张瑞林与博达沧州公司签订第

14xxx006号《商品房买卖合同》一份，合同约定张瑞林购买博达沧州公司开发的位于沧州市

新华区，房屋总价款为395325元，合同约定博达沧州公司应于2014年12月1日前向张瑞林

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交付房屋，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自2014年12月

2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。张瑞

林将20万元通过银行转账方式转至林晓华名下，将196191.2元款项存至林晓华名下，博达

沧州公司为张瑞林开具了购房发票并办理了备案登记。后博达公司进入破产重整程序，张瑞

林向博达公司管理人申报债权，申报内容为按合同约定交付房屋并按合同约定支付违约金，

在博达公司破产重整案二债会上管理人将张瑞林债权列入购买抵账房类别且不予计算违约

金，张瑞林在二债会结束后合理期限内并未就债权确认结果提出异议，也未提出破产债权确

认之诉。以上事实有当事人当庭陈述，张瑞林提交的《商品房买卖合同》一份、债权登记表

一份、银行转账证明一份、银行存款证明一份、不动产登记信息等证据予以证实。

【一审法院认为】一审法院认为，张瑞林、博达沧州公司签订的《商品房买卖合同》系双方

当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，但因博达公司进

入破产重整程序，张瑞林诉讼请求第二、三项应在破产程序中一并解决。张瑞林主张逾期交

房违约金，因张瑞林在债权申报程序中已经就违约金进行了申报，管理人也作出了不予认定

违约金的确认意见，张瑞林在合理期限内并未就债权确认结果提出异议，也未提出破产债权

确认之诉，应视为其对债权确认意见的认可，故对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民

共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用 若干问题的规定(三)》第八

条之规定，判决：一、张瑞林与北京博达房地产开发有限公司沧州分公司于2014年3月25

日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回张瑞林其他诉讼请求。案件受理费

4600.07元，由张瑞林承担。

【二审上诉人诉称】上诉人张瑞林的上诉请求：一、请求撤销沧州市新华区人民法院作出的

(2020)冀0902民初812号民事判决，依法改判支持张瑞林的各项诉求或者发回重审；二、本

案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在举证期限内被上诉人未

举证，也未经上诉人质证的情况下做出对被上诉人有利的事实认定，违反民事诉讼法第65、

68条规定，一审判决审理程序违法。1、根据民诉法65条规定，当事人对自己提出的主张应

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当及时提供证据。而本案被上诉人一审期间主张事实如下：破产债权异议之诉的期限已过、

涉案房屋不具备交付条件、涉案房产属于破产财产等主张均未提交任何证据进行佐证，所以

被上诉人应承担举证不能的法律后果。2、即便一审法院就被上诉人主张的上诉人债权申报事

项有权调取证据，但一审法院既没有将调取来的证据向上诉人说明，听取上诉人的意见，也

没有进行质证，该证据不应作为定案依据。根据民诉法68条规定，证据应当在法庭上出示，

并由当事人互相质证。根据2020年5月1日新实行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若

干规定》第62条规定：人民法院依职权调查收集的证据，由审判人员对调查收集证据的情况

进行说明后，听取当事人的意见。《最高人民法院关于适用 的解释》第103条规定：证据

应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的

根据。二、一审法院开庭审理的争议焦点之一为：涉案房产是否属于破产财产，但是一审法

院判决中并未就该争议和审理的焦点进行论证和确认，使这一个关键问题最终还是模湖不

清，并未在审判中明确认定，直接影响上诉人的请求交付房产配合过户的财产权益实现。

三、一审法院判决存在矛盾。在确认双方商品房买卖合同合法有效的情形下，合法有效的合

同应履行合同。一审法院却驳回上诉人主张交付房屋、配合办理过户的诉请。一审法院认为

这两项诉求应在破产程序中一并解决。这种主张无法成立。在破产程序中解决上诉人的第

二、三项诉请的前提是涉案房产须确定无疑的属于破产财产，而本案争议的焦点就是涉案房

产的归属问题。上诉人已经就法律规定和最高院、各省高院的司法判例详细论证了涉案房产

不属于破产财产，被上诉人应该交付房产。一审法院在没有确认涉案房产属于破产财产的前

提下，没有理由驳回上诉人的两项诉请。四、一审法院认定事实存在错误。一审法院认为在

人认同被上诉人的债权确认结果。上诉人在被上诉人进入破产程序后申报债权的内容属实。

上诉人为了最大限度的保障自己的权益，确实债权申报为按合同约定交付房屋并支付违约

金，与本次诉讼请求基本一致，这一直都是上诉人的合理要求。其次，一审判决所说的二债

会时间以及之后提出债权异议之诉的合理时间不明确，被上诉人没有提交向全部债权人通知

这些时间的证据，没有告知，更没有依照破产法律规定进行公告。被上诉人破产管理人并未

在全国企业破产信息网上就二债会的时间、、地点和提起债权确认之诉的期限进行过任何公

告一审所谓上诉人债权确认诉讼权利过期的说法无法成立。最后，一审法院对上诉人的诉讼

予以立案开庭审理本身行为就是对债权确认权利过期的否定。五、本案上诉人基于全款购房

向被上诉人要求交付合同房产的诉讼也并非破产债权确认之诉，是对不动产物权归属的纠纷

之诉。综上所述，请查明事实，维护上诉人合法权益。

张瑞林、北京博达房地产开发有限公司沧州分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民事判决书

(2020)冀09民终5107号

当事人 上诉人(原审原告)：张瑞林。

委托诉讼代理人：赵淑莲，河北金派律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：北京博达房地产开发有限公司沧州分公司，住所地：河北

省沧州市新华区北环路三里庄农资公司。统一社会信用代码911355。

负责人：赵剑，该公司经理。

被上诉人(原审被告)：北京博达房地产开发有限公司，住所地：北京市昌平区城

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北街道政府街酒厂综合楼某某底商某某。统一社会信用代码91113B。

法定代表人：司融然，该公司执行董事。

二被上诉人诉讼代表人：北京博达房地产开发有限公司管理人。管理人负责人：

井学祥，清算组组长。

委托诉讼代理人：杨方霖、葛世伟，管理人成员河北衡泰律师事务所律师。

审理经过 上诉人张瑞林因与被上诉人北京博达房地产开发有限公司沧州分公司

(以下简称博达沧州公司)、北京博达房地产开发有限公司(以下简称博达公司)房屋买卖

合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院(2020)冀0902民初812号民事判决，

向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人

张瑞林及其委托诉讼代理人赵淑莲，被上诉人博达沧州公司、博达公司的委托诉讼代理

人杨方霖、葛世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人张瑞林的上诉请求：一、请求撤销沧州市新华区人民法院

作出的(2020)冀0902民初812号民事判决，依法改判支持张瑞林的各项诉求或者发回重

审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在举证期

限内被上诉人未举证，也未经上诉人质证的情况下做出对被上诉人有利的事实认定，违

反民事诉讼法第65、68条规定，一审判决审理程序违法。1、根据民诉法65条规定，当

事人对自己提出的主张应当及时提供证据。而本案被上诉人一审期间主张事实如下：破

产债权异议之诉的期限已过、涉案房屋不具备交付条件、涉案房产属于破产财产等主张

均未提交任何证据进行佐证，所以被上诉人应承担举证不能的法律后果。2、即便一审法

院就被上诉人主张的上诉人债权申报事项有权调取证据，但一审法院既没有将调取来的

证据向上诉人说明，听取上诉人的意见，也没有进行质证，该证据不应作为定案依据。

根据民诉法68条规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。根据2020年5

月1日新实行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第62条规定：人民法院

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依职权调查收集的证据，由审判人员对调查收集证据的情况进行说明后，听取当事人的

意见。《最高人民法院关于适用的解释》第103条规定：证据应当在法庭上出示，由当

事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。二、一审法院

开庭审理的争议焦点之一为：涉案房产是否属于破产财产，但是一审法院判决中并未就

该争议和审理的焦点进行论证和确认，使这一个关键问题最终还是模湖不清，并未在审

更没有依照破产法律规定进行公告。被上诉人破产管理人并未在全国企业破产信息网上

就二债会的时间、、地点和提起债权确认之诉的期限进行过任何公告一审所谓上诉人债

权确认诉讼权利过期的说法无法成立。最后，一审法院对上诉人的诉讼予以立案开庭审

理本身行为就是对债权确认权利过期的否定。五、本案上诉人基于全款购房向被上诉人

要求交付合同房产的诉讼也并非破产债权确认之诉，是对不动产物权归属的纠纷之诉。

综上所述，请查明事实，维护上诉人合法权益。

二审被上诉人辩称 二被上诉人博达沧州公司、博达公司辩称，第一，上诉人的除

确认合同效力之外的诉讼请求，属于债权确认之诉的内容，并且已经超出起诉期限。一

审中,上诉人诉讼请求中对于房屋交付和支付违约金的要求,属于对其与被上诉人之间债

权履行的诉求。由于被上诉人进入破产程序，并且被上诉人在二债会上已经对上诉人申

报的债权进行了审核确认和公布。在此情况下，上诉人向法院提起的对其申报债权内容

及履行方式的实质性变更诉求，显然属于债权确认之诉的性质。根据上述法律事实，依

产登记变更，应当依法认定为破产财产。其次，上诉人所依据的《最高院关于审理企业

破产案件若干问题的规定》，是为了正确适用《中华人民共和国企业破产法(试行)》所

规定的。在《破产法》正式实施后，根据“新法优于旧法”的法律适用原则。应当依据

《破产法》中对于破产企业财产认定的规定进行，所以上诉人使用该规定错误。同时本

案标的情形也不符合在《破产法》出台后颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共

和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条中的排除破产企业财产的范围。最后，

根据《河北省高院破产案件审理规程(试行)》第三十二条的规定“破产申请受理时属于

债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务

人财产。”本案涉案房产属于破产财产。

原告诉称 张瑞林向一审法院起诉请求：1、请求判决张瑞林、博达沧州公司之间

签署的商品房买卖合同合法有效；2、请求判决博达沧州公司、博达公司交付商品房买卖

合同中的新华三里家园23号楼1单元803号房产；3、请求判决博达沧州公司、博达公

司配合张瑞林办理上述房产的不动产产权登记手续；4、请求判决博达沧州公司、博达公

司赔偿逾期交房违约金144689元(暂计算到2019年12月31日)；5、本案诉讼费和保全

费由博达沧州公司、博达公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2014年3月25日，张瑞林与博达沧州公司签

订第14xxx006号《商品房买卖合同》一份，合同约定张瑞林购买博达沧州公司开发的位

于沧州市新华区，房屋总价款为395325元，合同约定博达沧州公司应于2014年12月1

日前向张瑞林交付房屋，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同，合同继续履

行，自2014年12月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款

万分之二的违约金。张瑞林将20万元通过银行转账方式转至林晓华名下，将196191.2

元款项存至林晓华名下，博达沧州公司为张瑞林开具了购房发票并办理了备案登记。后

博达公司进入破产重整程序，张瑞林向博达公司管理人申报债权，申报内容为按合同约

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定交付房屋并按合同约定支付违约金，在博达公司破产重整案二债会上管理人将张瑞林

债权列入购买抵账房类别且不予计算违约金，张瑞林在二债会结束后合理期限内并未就

债权确认结果提出异议，也未提出破产债权确认之诉。以上事实有当事人当庭陈述，张

瑞林提交的《商品房买卖合同》一份、债权登记表一份、银行转账证明一份、银行存款

证明一份、不动产登记信息等证据予以证实。

一审法院认为 一审法院认为，张瑞林、博达沧州公司签订的《商品房买卖合同》

系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，但因

博达公司进入破产重整程序，张瑞林诉讼请求第二、三项应在破产程序中一并解决。张

瑞林主张逾期交房违约金，因张瑞林在债权申报程序中已经就违约金进行了申报，管理

人也作出了不予认定违约金的确认意见，张瑞林在合理期限内并未就债权确认结果提出

异议，也未提出破产债权确认之诉，应视为其对债权确认意见的认可，故对该项诉讼请

求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于

适用若干问题的规定(三)》第八条之规定，判决：一、张瑞林与北京博达房地产开发有

限公司沧州分公司于2014年3月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回

张瑞林其他诉讼请求。案件受理费4600.07元，由张瑞林承担。

本院二审期间，上诉人张瑞林提交证据如下：1、被上诉人的破产重整案件公告13条记

录。证据来源：全国企业破产重整案件信息网。证明内容：被上诉人从来没有在破产信

息网上发布二债会公告，更没有告知债权人提起债权异议之诉的合理时间。2、民事裁定

书一份。证明内容：一审法院受理被上诉人的破产申请，办理破产案件的法官与本案一

审法官为同一人。3、决定书、通知书各一份。证明内容：被上诉人的清算组成员同时也

是被上诉人的破产管理人由一审法院法官指定，被上诉人应诉的管理人与一审法官存在

合作、指导关系，可能影响对本案的公正审理。4、破产财产异议申请书。证明内容：上

诉人在本案一审立案前已经就不符购买房产作为破产财产一事向管理人和主办法官提交

了异议申请。5、上诉人代理人的通话记录。证明内容：2020年4月28日，本案一审法

官也即破产主办法官确认收到异议申请书。6、照片。证明内容：涉案房产已经具备基本

交付条件，是被上诉人恶意拖延几年时间不交付。除了上述证据另提交判例4份。

二被上诉人博达沧州公司、博达公司的质证意见是：针对证据一、二、三，真实

性、合法性予以认可，与本案的关联性不予认可。就二债会的公告，被上诉人管理人通

过公众号向各债权人及债务人进行了公告，并在公告中说明了异议及诉讼的提起期间，

根据管理人查明，上诉人于2019年8月17日参加了二债会，且已经获知二债会公布的

债权，上诉人已经看到了二债会举行的公告。根据破产法规定，破产企业进入破产程序

后，涉及到的民事诉讼纠纷由破产受理法院管辖，在此前提下，被上诉人破产案件的审

理法官作为本案件的审理法官并不存在影响公正判决的情况；针对证据四，真实性、合

法性不予认可。根据企业破产法的规定，以及河北省高院关于破产案件审理规程62条规

定，债权人对于债权确认结果存有异议的，应向管理人提出异议申请。上诉人称其向法

院提交申请，不符合法律规定。事实上，被上诉人管理人未收到上诉人的异议申请。根

据该份证据中标注的时间，上诉人是在2020年4月27日才提起的申请，而二债会举行

时间是在2019年8月17日，已经远远超出相关法律规定的诉讼提起的合理时间；针对

证据五，真实性、合法性、关联性均不认可。该份证据无法证实上诉人的证明目的，无

法确定上诉人是否与其所称的一审法官进行过通话，仅凭通话记录，无法证实管理人收

到异议申请书；针对证据六，照片真实性、合法性、关联性均不认可。照片内容中仅能

辨识三里家园的售楼处，其余照片无法辨认拍摄时间及拍摄地点。据管理人了解，涉案

楼房尚在等待续建过程中，仍属于烂尾楼状态，门窗、防水、外墙、消防等配套设施均

未进行建设，不具有客观的交付条件。就上诉人提交的判例，被上诉人认为，我国属于

非判例法国家，判例仅能作为参考，不能作为认定本案事实及法院判决的依据。

二被上诉人博达沧州公司、博达公司提交证据如下：1、在全国企业破产信息网

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上，截取的上诉人参加二债会网络签到的参会情况记录，证明上诉人收到二债会开会通

知。2、二债会公布的上诉人债权审查情况及确认结果，证实上诉人参加二债会后对债权

确认情况已经获知，从二债会结束之日起第二日算，在15日内上诉人有权就确认结果向

管理人提起异议或向法院提起诉讼。

上诉人张瑞林的质证意见是：对于证据一，对该出席人员不认可，对这份证据的

真实性、合法性，均不认可，被上诉人说到的公众号，上诉人并不知悉，也不知道2019

年8月17日召开的是否为二债会，仅凭该份证据无法证明上诉人本人收到二债会通知，

也无法证明上诉人本人参加该次会议；对于证据二，该份证据是被上诉人单方出具的，

其自身确认的债权登记表，并非是反映本案事实的客观证据。从证据规则上讲，被上诉

人出具的债权登记表不能作为客观证据使用。

本院查明 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

本院认为 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加

以证明。本案中，张瑞林诉请要求博达公司、博达沧州公司交付房产并协助办理不动产

产权登记手续，张瑞林并未提交证据证实案涉争议房产已经竣工验收合格具备交付使用

的条件，并达到法定交房条件，同时，根据双方提交的证据，可以证实博达公司、博达

沧州公司目前处于破产清算状态，故，张瑞林该项诉讼请求不能成立。因案涉争议房屋

尚未达到法定交房条件，办理产权登记手续亦无依据。因张瑞林已经就其与博达沧州公

司之间因《商品房买卖合同》产生的债权债务申报了破产债权，故，张瑞林与被上诉人

承担之间的债权债务应由破产程序予以处理。一审法院认定事实、适用法律并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院

本判决为终审判决。

落款

审判长 张友僧

审判员 刘晓莉

审判员 毕文娟

二〇二〇年九月二十二日

书记员 张军莉

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