张群与北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

张群与北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷二

审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同

纠纷

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审理法院】北京市第二中级人民法院

【审结日期】2022.06.30

【案件字号】(2022)京02民终6473号

【审理程序】二审

【审理法官】李俊晔

【审理法官】李俊晔

【文书类型】判决书

【当事人】张群;北京金地格林物业管理有限公司

【当事人】张群北京金地格林物业管理有限公司

【当事人-个人】张群

【当事人-公司】北京金地格林物业管理有限公司

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】张群

【被告】北京金地格林物业管理有限公司

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【本院观点】金地格林公司与新康家园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，对

全体业主具有约束力，金地格林公司也实际为张群所在小区提供物业服务，张群应按时交纳

物业费用。双方对小区存在的问题有共识、有沟通，金地格林公司作为接手老旧小区的物业

服务企业，在问题较多、资金不足的情况下，仍可见其努力解决问题的诚意。

【权责关键词】代理违约金侵权支付违约金质证诉讼请求缺席判决维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审中，张群提交视频、音频、图片若干组，以证明数年来金地格林公司没有

履职履责，物业管理合同未执行到位。金地格林公司对上述证据均不予认可。本院对于一审

法院查明的事实予以确认。

业，在问题较多、资金不足的情况下，仍可见其努力解决问题的诚意。若以理想标准要求当

前的物业服务而拒交物业费，将导致解决问题的资金更加不足而使小区问题陷入恶性循环。

一审法院希望业主和物业公司之间能够理性看待物业服务关系，业主给物业服务企业

多一些时间、多一些信任，物业服务企业加强对业主的信息反馈，双方同心协力，把小区建

设得更加和谐美好。本院对一审法院的建议予以认同，进一步指出，金地格林公司应当意识

到对物业费不予扣减并非理所应当，是考虑历史遗留问题和长远发展的权宜之计。望金地格

林公司感恩业主在物业费问题上作出的牺牲和对小区当前存在问题的宽容，加快解决问题的

进度，创新解决问题的办法。在国家治理体系尤其是基层治理体系中，物业服务企业不只是

营利法人，更承担了基层治理的行业社会责任。望金地格林公司积极争取属地基层党组织、

基层政府统筹协调；积极疏通与业主沟通渠道，问计于业主，共商共建美好家园。 综

上所述，张群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应

予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如

下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张群负担(已交纳)。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 03:19:55

【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年12月24日，金地格林公司与新康家园小区业

主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定金地格林公司为新康家园小区业主提供物业

服务，11-1、11-2、12-3、12-4、16、17号楼物业费2元/月/平米。张群是该小区16-1-504

室房屋的业主，房屋建筑面积149.23平方米。张群未交纳2020年1月1日至2021年12月

24日期间的物业费。 金地格林公司提交小区项目交接查验评估报告，证明其公司在接

管小区时小区监控系统、消防系统、大量的设备设施处于瘫痪状态；提交电梯维护保养服务

合同、保养记录、检验报告等，证明电梯有专门的维修公司进行维修，电梯经过大修后质量

为合格状态；提交清洁消杀记录、巡检记录、单元门更换照片、管井阀门维修照片等，用以

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证明接管小区后尽到物业服务义务，对业主的诉求积极响应解决。张群于庭前向本院提交投

诉信、投诉电话短信照片、阀门渗漏照片、自来水交费单照片、小区停车照片、微信聊天截

图、小区环境照片、诊断证明、录音录像光盘等材料，用以证明小区物业服务存在较多问

题。

【一审法院认为】一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事

人提交的证据进行质证的权利，本案张群经一审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为

其放弃了相应的诉讼权利。金地格林公司与新康家园小区业主委员会签订《物业管理服务委

托合同》，对全体业主具有约束力，金地格林公司也实际为张群所在小区提供物业服务，张

群应按时交纳物业费用。张群抗辩金地格林公司物业服务不到位并提供相关材料，但金地格

林公司亦提供了相应证据证明提供了相应服务，一审法院认为涉案小区已建设数余年，建筑

物、公共设施等存在自然老旧的客观事实，前后物业公司存在交接情况，但金地格林公司提

交的证据可以看出该公司进驻后，确实做出很多的努力，小区物业状况有所改善。一审法院

希望业主和物业公司之间能够理性看待物业服务关系，业主给物业服务企业多一些时间、多

一些信任，物业服务企业加强对业主的信息反馈，双方同心协力，把小区建设得更加和谐美

好。故对金地格林公司主张的物业服务费，一审法院予以支持。对违约金主张，因张群对金

地格林公司的物业服务存在异议，而非恶意欠缴，故对该项请求一审法院不予支持。 据

此，一审法院于2022年2月缺席判决：一、张群于判决生效后十日内给付金地格林公司

2020年1月1日至2021年12月24日期间的物业费7103.35元；二、驳回金地格林公司其

他的诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，张群提

交视频、音频、图片若干组，以证明数年来金地格林公司没有履职履责，物业管理合同未执

行到位。金地格林公司对上述证据均不予认可。本院对于一审法院查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】张群上诉请求：撤销一审判决，重审本案，由金地格林公司承担张群两

年的物业费用人民币7103.6元。事实和理由：第一，一审判决认定张群经合法传唤无正当理

由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理有误。在本案审理过程中，张群本人均未无故缺席，都

在积极配合解决。本案第五次通知开庭时间为2022年1月20日，张群有采访任务，且内容

在春节前播出，时间太紧无法延后。张群向一审法院邮寄了延期申请，一审法院未允许。第

二，一审法院程序违规。张群手机在2022年1月20日收到12368发来的“我院已取消本次

开庭预定”的通知，张群以为当日开庭被取消、延期办理了。第三，一审判决称“该小区

16-1-104、504业主拖欠2020-1-1至2021年12月24日物业费，且费用经多次催缴均拒绝

缴纳”与事实不符。金地格林公司违约在先，没有履行好物业服务协议。本人和业主们在两

年之内将发现的问题多次向物业公司和相关主管部门投诉，至今纠纷和问题也未能得到及

时、妥善地解决。且旧的问题尚存、新的问题又生，至今16-1-503室的自来水管道因墙体外

漏水未被修理而被物业公司将水管关闭，“停水”已近一个半月。并且金地格林公司去年将

水管阀门关闭，也使16-1-104室断水4天。本人后又反映了16-1-104室后院物品被盗和

104、503、504发生的新问题，要求金地格林公司按合同继续履职，完善解决后续问题，可

之后再无人管理，特别是在2020和2021年度期间。这才是三户业主暂不交物业费的真实情

况。 综上所述，张群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律

正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，

判决如下：

张群与北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

(2022)京02民终6473号

当事人 上诉人(原审被告)：张群。

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被上诉人(原审原告)：北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济

技术开发区天宝园三里111楼302室。

法定代表人：陈楠，总经理。

委托诉讼代理人：王泽。

审理经过 上诉人张群因与被上诉人北京金地格林物业管理有限公司(以下简称金

地格林公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初

21130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月15日立案后，依法适用第二审

程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 张群上诉请求：撤销一审判决，重审本案，由金地格林公司承担

张群两年的物业费用人民币7103.6元。事实和理由：第一，一审判决认定张群经合法传

唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理有误。在本案审理过程中，张群本人均

未无故缺席，都在积极配合解决。本案第五次通知开庭时间为2022年1月20日，张群

有采访任务，且内容在春节前播出，时间太紧无法延后。张群向一审法院邮寄了延期申

请，一审法院未允许。第二，一审法院程序违规。张群手机在2022年1月20日收到

12368发来的“我院已取消本次开庭预定”的通知，张群以为当日开庭被取消、延期办理

了。第三，一审判决称“该小区16-1-104、504业主拖欠2020-1-1至2021年12月24

日物业费，且费用经多次催缴均拒绝缴纳”与事实不符。金地格林公司违约在先，没有

履行好物业服务协议。本人和业主们在两年之内将发现的问题多次向物业公司和相关主

管部门投诉，至今纠纷和问题也未能得到及时、妥善地解决。且旧的问题尚存、新的问

题又生，至今16-1-503室的自来水管道因墙体外漏水未被修理而被物业公司将水管关

闭，“停水”已近一个半月。并且金地格林公司去年将水管阀门关闭，也使16-1-104室

断水4天。本人后又反映了16-1-104室后院物品被盗和104、503、504发生的新问题，

要求金地格林公司按合同继续履职，完善解决后续问题，可之后再无人管理，特别是在

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2020和2021年度期间。这才是三户业主暂不交物业费的真实情况。

二审被上诉人辩称 金地格林公司辩称，同意一审判决。

原告诉称 金地格林公司向一审法院起诉请求：1.判令张群支付2020年1月1日

至2021年12月24日期间的物业费7103.35元；2.判令张群支付违约金3223.37元。

一审法院查明 一审法院认定事实：2018年12月24日，金地格林公司与新康家园

小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定金地格林公司为新康家园小区业

主提供物业服务，11-1、11-2、12-3、12-4、16、17号楼物业费2元/月/平米。张群是

该小区16-1-504室房屋的业主，房屋建筑面积149.23平方米。张群未交纳2020年1月

1日至2021年12月24日期间的物业费。

金地格林公司提交小区项目交接查验评估报告，证明其公司在接管小区时小区监

控系统、消防系统、大量的设备设施处于瘫痪状态；提交电梯维护保养服务合同、保养

记录、检验报告等，证明电梯有专门的维修公司进行维修，电梯经过大修后质量为合格

状态；提交清洁消杀记录、巡检记录、单元门更换照片、管井阀门维修照片等，用以证

明接管小区后尽到物业服务义务，对业主的诉求积极响应解决。张群于庭前向本院提交

投诉信、投诉电话短信照片、阀门渗漏照片、自来水交费单照片、小区停车照片、微信

聊天截图、小区环境照片、诊断证明、录音录像光盘等材料，用以证明小区物业服务存

在较多问题。

一审法院认为 一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对

方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张群经一审法院传票传唤无正当理由未到庭

应诉，视为其放弃了相应的诉讼权利。金地格林公司与新康家园小区业主委员会签订

《物业管理服务委托合同》，对全体业主具有约束力，金地格林公司也实际为张群所在

小区提供物业服务，张群应按时交纳物业费用。张群抗辩金地格林公司物业服务不到位

并提供相关材料，但金地格林公司亦提供了相应证据证明提供了相应服务，一审法院认

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为涉案小区已建设数余年，建筑物、公共设施等存在自然老旧的客观事实，前后物业公

司存在交接情况，但金地格林公司提交的证据可以看出该公司进驻后，确实做出很多的

努力，小区物业状况有所改善。一审法院希望业主和物业公司之间能够理性看待物业服

务关系，业主给物业服务企业多一些时间、多一些信任，物业服务企业加强对业主的信

息反馈，双方同心协力，把小区建设得更加和谐美好。故对金地格林公司主张的物业服

务费，一审法院予以支持。对违约金主张，因张群对金地格林公司的物业服务存在异

议，而非恶意欠缴，故对该项请求一审法院不予支持。

据此，一审法院于2022年2月缺席判决：一、张群于判决生效后十日内给付金

地格林公司2020年1月1日至2021年12月24日期间的物业费7103.35元；二、驳回

金地格林公司其他的诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利

息。

本院查明 二审中，张群提交视频、音频、图片若干组，以证明数年来金地格林公

司没有履职履责，物业管理合同未执行到位。金地格林公司对上述证据均不予认可。本

院对于一审法院查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，金地格林公司与新康家园小区业主委员会签订《物业管理服

务委托合同》，对全体业主具有约束力，金地格林公司也实际为张群所在小区提供物业

服务，张群应按时交纳物业费用。张群抗辩金地格林公司物业服务不到位并提供相关材

料，金地格林公司亦提供了相应证据证明提供了相应服务。一审法院认为涉案小区已建

设数余年，建筑物、公共设施等存在自然老旧的客观事实，前后物业公司存在交接情

况，但金地格林公司提交的证据可以看出该公司进驻后，确实做出很多的努力，小区物

业状况有所改善，故对金地格林公司主张的物业服务费予以支持，无明显不当之处，本

院予以维持。对违约金主张，一审法院考虑到因张群对金地格林公司的物业服务存在异

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议，而非恶意欠缴，故对该项请求不予支持并无不当，且金地格林公司未上诉，本院不

持异议，予以维持。

张群在庭审中提出，因缺乏摄像头导致104号房门被砸坏、水表井被破坏以及私

家车被剐蹭找不到侵权人，小区电梯故障导致业主被关，野鸽子扰民、影响卫生，小区

存在卫生问题，停车管理混乱导致停车难且停车经常被其他车辆堵住。金地格林公司在

二审庭审中认可存在上述问题，称接手小区存在问题很多，需要慢慢恢复；难以运用公

共维修基金，仅靠物业费资金不充足。本院认为，双方对小区存在的问题有共识、有沟

通，金地格林公司作为接手老旧小区的物业服务企业，在问题较多、资金不足的情况

下，仍可见其努力解决问题的诚意。若以理想标准要求当前的物业服务而拒交物业费，

将导致解决问题的资金更加不足而使小区问题陷入恶性循环。

一审法院希望业主和物业公司之间能够理性看待物业服务关系，业主给物业服务

二审案件受理费50元，由张群负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审 判 员 李俊晔

二〇二二年六月三十日

法官助理 郝琪琪

书 记 员 黄雅楠

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