业主维权!中梁云山和院预售骚操作

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当下买房⼦选对开发商很重要！

现在很多购房者其实是很焦虑的，他们的房⼦有没有及时⽹签，他们的房⼦⼯地是否在正常施⼯，他们的房⼦质量如

何，他们的房⼦配套是否像开发商宣传的那样……

PART.1

中梁云⼭合院预售骚操作，狸猫换太⼦？

最近，有业主粉丝反映，中梁云⼭合院业主正在维权，2号楼没有预售证，却已经开始销售的差不多了。在预售这件事

上，中梁玩的是“骚操作”，2号楼没有预售证，他们和购房业主草签协议写的是其他楼栋的其他房源。

这⼀招狸猫换太⼦，玩的真是骚。业主⼼⼤，建委对于这种明⽬张胆的“擦边球”会怎么处理？不过现在业主很担⼼，中

梁资⾦链紧张，⼯地进展慢，买了没有预售证的房⼦，没有⼀点保障。

业主们还反应了其他问题。

⼀起来看⼀下中梁云⼭和院的预售证情况：

唯独没有2号楼的预售，但是有部分购房者已经买了2号楼的房⼦。

对于中梁，穆迪最近下调中梁控股企业家族评级⾄“B3”，展望“负⾯”；⽽中梁从去年开始，资⾦链就⽐较紧张。

我在很早之前的⽂章⾥就提醒过⼤家：

药⼭买房怎么选？万科北宸之光VS中梁云⼭合院！谁更值得买？ 济南北部新房供应⼤增！药⼭再添新盘—中梁云⼭合

院，买前需要注意什么?

⼤家在买房时，⼀定要谨慎思考⼀下开发商到底靠不靠谱。下⾯是我2020年中梁⾸次开盘之前的提醒！

当然中梁云⼭合院，这不是第⼀次触犯济南的预售底线，2020年在该项⽬刚⾯世的时候，就有媒体曝光中梁云⼭合院没

有取得预售证就公开认筹！

这⼀次该项⽬2号楼没有取得预售，已经卖给了购房者，不知道济南相关部门是作何反应？

去年和前年，济南东部分别有楼盘违规预售，都被处以严厉处罚，不知道这⼀次能否⼀碗⽔端平？最后补充⼀点，没有

预售证，他竟然敢对外销售！现在可害苦了买了他们家房⼦的业主。

没有预售证的房⼦不要买，后期有可能会出现问题。

这个楼盘，我之前就不推荐，原因就是这样⼀家⾼周转的房企，不值得信任，你可以看⼀下，这⼏年倒下的房企那不是

⾼周转？这家房企的信⽤评价最近⼜被下调了，资⾦链去年就很紧张，今年⼤家⼀定谨慎，不信的朋友去问问这个楼盘

的业主，他们最有发⾔权！

PART.2

盛福超⾼性价⽐改善盘，落地窗，即将⾸开

⽬前济南的改善盘设计理念 越来越新潮，⽐如落地窗+铝板或者铝板线条，颜值⽅⾯逐渐提升。

⽬前盛福⽚区有落地窗的楼盘不是很多，⽬前只有中电建国誉府，另外贤⽂板块的海信君和合适⼤⾯积落地，这种产品

将会越来越受市场欢迎。

中电建国誉府即将迎来⾸开，这是他的优势，因为⾸开的楼盘，⼀般价格都很合适，参考周边2.1-2.5万的定价，据传国

誉府⾸开⽑坯定价1.8-2万，这个价格很有竞争⾥！

该项⽬位于盛福⽚区，地处济南历下区开源路以东、中林路以北、杨柳路以南、天⾹路以西，开发商为中电建，交房时

间预计在2024年1⽉。

项⽬规划有13栋住宅，均为⽑坯，容积率2.0，共664套房源，包含3栋18层⼩⾼层、4栋17层⼩⾼层、6栋10层洋房。

项⽬预计将于近⽇开盘，其中，10层洋房户型⾯积为140平、175平，17层—18层⼩⾼层户型⾯积115平、130平、140

平。

个⼈认为，中电建国誉府这个楼盘，值得⼤家重点考虑，特别是要在CBD和盛福周边买房的朋友，这个项⽬由于是⾸

开，在加上疫情市场不好，定价会很合适，此外，2.0的低容积率相⽐周边也有竞争⼒，产品为洋房和⼩⾼层，没有居

住公寓，落地窗+泉⽔直饮⽔⼊户，户型设计也是相当不错，120平⽶的⼩户型，有望解决部分购房者上车历下的难题。

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⾮诚勿扰。

PART.3

张马屯迎来全新洋房，108/122/132/143

⽬前济南11层的房⼦普遍被认为是洋房了，毕竟7层不多见，11层总⽐18层要好。

张马屯这个11层洋房⼩区即将迎来⾸开，⼤家可以关注⼀下。

城投瑞马国风位于历城区新东站⽚区，张马⼤街以东，书堂街以北，南侧为⼯业北路，西侧临近奥体中路，距地铁3号

线站点较近，交通便利，且位于热点板块，客观说区位条件较好。

该项⽬共4宗住宅⽤地。C-3、C-5地块于2021年5⽉24⽇成交，溢价率36%，C-1、C-2地块于2021年12⽉6⽇底价成

交。摘牌单位为济宁城投+瑞马集团，成交总价为17.3亿，楼⾯均价7560元/㎡，⼟地⾯积11.4万㎡，地上建⾯22.91万

㎡。

下图为⼤家标注了瑞马国风各个地地块的位置。

项⽬共C-3、C-5、C-1、C-2四个地块，容积率分别为1.2、2.0、2.4、2.1。⽬前C-3、C-5地块规划已出，C-3地块规划

4栋叠拼别墅，1栋5F洋房，2栋9F洋房。C-5地块规划7栋11F洋房，1栋13F⼩⾼层。C-5地块为⾸开地块。

下⾯是C-5地块，为⾸开地块，容积率2.0，规划7栋11F⽑坯⾼层、1栋13F⽑坯⼩⾼层，其中2#楼为租赁住房，⾸开楼

栋为1#、4#、6#、7#、8#。

项⽬户型⾯积段在108-143㎡之间，均是⼀梯两户设计。洋房和户型的部分设计是亮点，下⾯为⼤家解析。预计⾸开价

格1.55-1.75，这个价格可以对⽐中建蔚蓝之城和万象东⽅。

我们来看它其中的4个户型：

⾸先是整个⼩区户型配⽐中占⽐28%的108平⽶户型，三室两厅⼀卫，三开间朝南这是亮点，纯正南北通透，双阳台，

但是这个户型设计有个缺点，⼊户门直冲厕所门，风⽔上很不好，不过刚需⼩年轻应该不会关注这么多。

下⾯是占⽐36%的122平⽶户型，三室两厅两卫，这是亮点，纯正南北通透，双阳台，同样这个户型设计和上⾯108户

型设计⼀样有很⼤的瑕疵，⼊户门直冲主卧门，但好在主卧门后⾯还有个⽞关。

虽然户型设计有很⼤亮点，但是缺点也不能忽视。⼤家可以⾃⼰百度⼀下， ⼊户门直冲主卧门/卫⽣间门的风⽔禁忌。

瑞马国风其他户型，相⽐之下，户型设计好⼀些。

【⾸开产品】约108m2/122m2/135m2/145m2，11层纯低密洋房

【物业】万科物业，⼀级物业⾏业领军

【容积率】1.2 -2.4【车位配⽐】1:1.2

项⽬本次⾸开5栋楼

楼栋：C5-1#楼

⾯积：约133㎡

总⾼：11层

户型：三室两厅两卫

梯户：2个单元1梯2户

公摊：约15.7%

交付标准：⽑坯

价格：待定

【交房时间】：2024年1⽉1⽇（合同⽇期）

楼栋：C5-4#楼

⾯积：约143㎡

总⾼：11层

户型：四室两厅两卫

梯户：2个单元1梯2户

公摊：约18.5%

交付标准：⽑坯

价格：待定

【交房时间】2024年1⽉1⽇（合同⽇期）

楼栋：C5-6#

⾯积：约122㎡

总⾼：11层

户型：三室两厅两卫

梯户：2个单元1梯2户

公摊：约17.4%

交付标准：⽑坯

梯户：2个单元1梯2户

公摊：约17.4%

交付标准：⽑坯

价格：待定

【交房时间】2024年1⽉1⽇（合同⽇期）

楼栋：C5-8#

⾯积：约108㎡

总⾼：11层

户型：三室两厅⼀卫

梯户：2个单元1梯2户

公摊：约18.9%

交付标准：⽑坯

价格：待定

【交房时间】2024年1⽉1⽇（合同⽇期）

PART.4

扛不住了，奥体铂悦府160平⽶买房送产权车位

奥体铂悦府这个项⽬最近⼜开始了，160平⽶的户型，买房送车位，⽬前还剩下最后⼀个名额，需要的联系⽂末楼市参

考的同事。

项⽬共规划7栋住宅，共703户，包含4栋26层⾼层、2栋16层⼩⾼层、1栋11层，户型⾯积152平-226平，项⽬体量适

中，全是⼤户型，圈层还是⽐较纯粹的。

项⽬楼栋户型分布图

⽬前在售的是2#楼和5#、6#楼。

2#楼为16层⼩⾼层，公摊21%，户型⾯积有186平四室两厅三卫，⼀梯⼀户电梯⼊户；226平四室两厅三卫是两梯⼀户

双电梯⼊户。5#6#楼为26层⾼层，两梯两户，公摊24%，户型⾯积有156平、160平，都是三室两厅两卫设计。

除了226平时⽑坯，其他均为精装修交付。预计明年5⽉份交付，⽬前已经是实景展⽰了。

⾸先说这个地段，历下区，紧邻汉峪⾦⾕，南边临近经⼗路，北边临近世纪⼤道，西侧距离凤凰路⼀个路⼝，避免了后

期建⾼架的噪⾳影响。项⽬距离万达⼴场开车10分钟左右，万象城开车15分钟左右，舜泰⼴场开车5分钟以内。南侧距

离在建的地铁4号线林家庄站⼤概800⽶。

东南侧规划历下⽂体中⼼，学校划⽚⼊学。

5#楼北侧卧室视⾓

东北侧紧邻着长岭⼭，北侧⼤概1.2公⾥有个炼油⼚。很多⼈其实对炼油⼚⽐较在意，眼跟前⽴着这么三根⼤烟囱确实

有些影响，另外项⽬北侧在建设⽅舱医院，应该为临时过渡，前段时间在施⼯，周围业主很关注，不知道最近还在施⼯

吗？

长岭⼭⽚区规划公⽰图

这个项⽬和盛福⽚区的越秀麓端府⼀样，都是台地式建筑，台地⾼出地⾯6-8⽶。这样的好处是，车库直接与路⾯持

平，开车在⼩区外直接进车库，真正实现⼩区内的⼈车分流。

基于台地式设计，打造了2000平的艺术会所，涵盖红外感应式⼉童活动区、恒温泳池、瑜伽健⾝、私宴厅等定制性⾼端

服务。

项⽬配套实拍图

其中160平的户型争议⽐较⼤。从户型图上看，开间⼩，进深长，不过去样板间体验，感觉也没有⽹上说得这么明显。

感兴趣的朋友可以去样板间实地感受⼀下。

160㎡样板间实拍图

不过这个项⽬的精装细节做得还是挺好的，从⾦属材质的单元⼊户⼤门，到6⽶挑⾼的⼊户⼤堂，再到精装电梯间，甚

⾄是⼊户⾛廊的装修，都能看出作为南⽅建筑企业做⼯的细腻。龙哥拍照⽔平⼀般，⼤家可以看看效果。

项⽬实拍图

虽然龙哥为⼤家推荐这个楼盘，但是不利因素也要告知⼤家，主要有两点，⼀是附近有炼油⼚的不利因素影响，但是这

个不利因素，整个刘智远、长岭⼭⽚区的楼盘都是⼀样有的。

⼆是这个项⽬是个⾼价地项⽬，2017年7⽉，旭辉地产以17.126亿元摘地，楼⾯价15291元/平，溢价率达到了258%。

龙哥之前说过，济南的⾼价地项⽬如果是期房，后期交付品质不敢保证，只能看开发商的良⼼了，⾼价地最好买现房，

现在这个楼盘基本是准现房，品质如何实地看完会有⾃⼰的感受。

⼉童活动区实景图

这个楼盘之前卖不动，主要是对⽐其他项⽬，性价⽐⼀般，⽬前其他项⽬都已经卖完，或者涨价，对⽐来看，奥体铂悦

府精装2.2万的起价，性价⽐⼤家⾃⼰判断，缺点都告诉⼤家了。

PART.5

盛福蘭园⼆期将⼊市，115-128-142-160户型

现在盛福⽚区，竞争真是太激烈了！

中电建国誉府即将⾸开，价格很合适，⽽盛福⽼油⼦绿城蘭园2期也将⼊市。4⽉9号开始认筹，4⽉下旬（23号左右）

加推，加推115 128 141 160，⽑坯，楼栋为9、11 、13号楼，115/128价格，预计23000，141价格预计23500，160价

格预计24000，学校划⽚，有问题联系⽂末楼市参考同事。

上⾯115㎡三室两厅⼀卫和下⾯的128㎡三室两厅两卫都是⽐较通透的户型，两室朝南，⽐较⽅正，但是没有设置阳

台，晾晒区都设置在了书房，可能会有部分购房者不适应，总的来说都是中规中矩的户型。

141㎡户型做成了四室两厅两卫，⼤⾯宽、短进深的户型，三室朝南，采光较好，电梯⼊户，电梯厅也能稍加利⽤，同

样的都没有设计阳台。141㎡户型设置了⼀个⼩的⾐帽间，但是书房的⾯积看来也只能做功能房了。

总体感觉，绿城的户型没有阳台，这⼀点，很多⼈可能会不太舒服。

PART.6

CBD内为数不多的⼩户型，精装114,350万以内

CBD内为数不多的⼩户型，精装114,350万以内

⽬前想要400万以内在CBD买套⼩户型挺难的，复星国际中⼼推出⼀套2楼的特价房，价格⽐较合适，精装标准⾼，缺

点楼层⼀般。

PART.7

碧桂园凤凰⼀品精装101户型，好楼层173万

碧桂园⼤家都很熟悉了，凤凰壹品⽬前有⼀套好楼层，16楼的101户型，精装修，173万，优点是⾼新北⼩三房，出门

300⽶左右就是换乘站出⾏⽅便，户型不错，缺点凤凰路后期可能会起⾼架，对周边有影响。

PART.8

海信君合、翰墨府、九麓府、天⾠九号40套专属⼀⼝价

买海信找龙哥

PART.9

PART.10

PART.10

旅游路南，龙湖云峰原著特价房

189平总房款不到400万，先到先得，

⼀楼80平的⼩院，顶楼100平露台！

PART.11

盛福招商滨河府⼀⼝价特价房

盛福内卷太激烈

现在价格打的挺厉害

从历史⾓度看，疫情期间以及疫情好转之后，都是买房的好时机，开发商现在太难了，所以价格上会作出让步，观察现

本⽂作者济南楼市——刘龙龙，考虑济南置业的朋友可以加我门济南楼市参考的专属微信，我门会根据你的情况，推荐

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